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 Posté - 09 mars 2016 : 17:54:18
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sunbird : lisez bien les réponses; je ne parle pas des 80 € de chennorris en ce qui concerne des erreurs de gestions d'un ancien syndic. Ici il ne s'agit que d'un compte personnel de charges.
Et vous faite une erreur en parlant encore de l'ancien syndic ! il ne s'aagit de la comptabilité du SDC , pas du syndic !
Les honoraires du syndic sont des charges de fonctionnement courant du syndicat, c'est donc au syndicat et son mandataire en charge de le gestion actuelle qu'il faut s'adresser ET pas aux anciens syndics.
sunbird : Les charges personnelles sont contestables 10 ans; L'approbation des comptes du SDC ne vaut pas approbation des comptes persos.
Si l'on suit votre exemple, une erreur ou une contestation des charges persos datant de 10 ans, vous devez harceler le syndic en charge du SDC y 10 ans auparavant ! 
Et quant aux menaces par twitter pour récupérer 24 € ! consternant.
"Certes il ne s'agit pas d'une réponse juridique"
Ah BON !! 
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GĂ©dehem
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Posté - 09 mars 2016 : 21:27:38
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Sunbird a raté au moins 5 épisodes de la saison 1 ....
C'est le syndicat qui fait valoir sa créance, pas le syndic ancien ou nouveau. |
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Chennorris
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 Posté - 11 mars 2016 : 16:05:04
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re-bonjour Ă tous,
Un peu d'avancement dans mon affaire : j'ai discuté avec le président du conseil syndical qui m'a indiqué le nom de la personne dans l'ancienne régie qui s'occupait de la comptabilité. Après un bon petit moment passé au téléphone avec cette personne à lui expliquer que les montants qui me sont facturés sont incorrects, il a regardé au sein du contrat et a fini par me confirmer qu'ils étaient incorrects (que ce n'est donc pas 40 € + 40 € mais bien 18 € + 38 € qui devraient m'être facturés). On avance...
citation: Le nouveau syndic n'a pas Ă sortir de sa poche les 80 euros, le SDC ne va pas donner les 80 euros Ă Chennoris.
-> tout à fait et je compte bien perdre le temps qu'il faudra pour ne pas faire payer la différence entre ce que je dois et ces 80 € aux autres co-propriétaires.
Un coup de téléphone pendant 20 min un vendredi après-midi, j'ai clairement compris que ça l'em***ait, surtout en l'entendant conclure qu'il ne pourrait rien faire (ce qui me paraît un peu invraisemblable : ça voudrait dire qu'une régie peut, au moment de passer les comptes à la régie suivante, truander complètement les comptes en facturant des frais bidons à droite à gauche et s'en sortir sans que personne ne puisse légalement rien faire ??). J'ai malgré tout réussi à lui soutirer le nom d'une autre personne toujours au sein de cette ancienne régie. Je ne sais pas si cela va aboutir sur quelque chose pour le moment, mais je vais tenter le coup de les appeler très régulièrement pour récupérer le "trop perçu" qu'ils ont "pris" avant de rendre les comptes à la nouvelle régie. Encore une fois, je vous tiendrai au courant de ce que ça aura donné. |
Édité par - Chennorris le 11 mars 2016 16:14:11 |
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Posté - 11 mars 2016 : 16:31:05
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Chennorris : relisez les réponses! L'ancien syndic ne peut pas vous rembourser quoique ce soit; il est bien aimable de vous répondre.
C'est le nouveau syndic qui gère le SDC. Ce sont les comptes du syndicat et pas de l'ancien syndic, ni du nouveau.
mais je vais tenter le coup de les appeler très régulièrement pour récupérer le "trop perçu" qu'ils ont "pris" avant de rendre les comptes à la nouvelle régie
L'ancien syndic n'a RIEN pris du tout. Attention Ă de telles accusations.
Encore une fois, ce sont les comptes de fonctionnement courant du SDC. Si le SDC vous doit quelques chose, c'est au mandataire actuel de régler le problème.
L'ancien syndic ne vous doit pas d'argent. Il n'est que le comptable de votre SDC.
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nefer
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Posté - 11 mars 2016 : 16:47:32
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donc vous demandez à l'ancien syndic de faire un chèque de 24 euros au nouveau syndic |
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Chennorris
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Posté - 11 mars 2016 : 16:51:23
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citation: L'ancien syndic n'a RIEN pris du tout
De ce que j'ai compris, si : il a bien facturé 80 € auprès du SDC et désormais, c'est le nouveau syndic qui - au nom de la comptabilité du SDC - me réclame ces 80 €.
citation: donc vous demandez à l'ancien syndic de faire un chèque de 24 euros au nouveau syndic
Oui, c'est exactement ce que j'avais en tête. De mon côté, je comptais faire un chèque de 56 € pour m'acquitter du véritable montant qu'on aurait dû me facturer. Je risque par contre de galérer à faire faire un chèque à l'ancien syndic : le mec au téléphone me sortait que ça n'était pas possible (sauf que si je suis un tel raisonnement, un syndic qui s'apprête à perdre un client peut s'amuser à facturer 3000 € à chaque propriétaire de manière complètement illégale et personne ne pourrait plus rien leur dire..., je n'y crois franchement pas du tout)
citation: Si l'on suit votre exemple, une erreur ou une contestation des charges persos datant de 10 ans, vous devez harceler le syndic en charge du SDC y 10 ans auparavant !
Sauf que je me suis manifesté dès que j'ai eu connaissance du problème et à l'époque, l'ancien syndic était encore celui en vigueur. À l'heure actuelle, c'est compliqué car il y a eu changement de syndic entre-temps mais ça n'est pas une raison pour devoir laisser tomber. C'est comme je disais juste avant : à ce compte-là , un syndic qui sait qu'il va devoir lâcher un dossier pourrait piocher allègrement dans la caisse et sortir comme argument "nous ne sommes plus votre syndic, il y a prescription". Ce serait un peu fort... |
Édité par - Chennorris le 11 mars 2016 16:59:10 |
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Posté - 11 mars 2016 : 17:19:06
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Chennorris :" De ce que j'ai compris, si : il a bien facturé 80 € auprès du SDC et désormais, c'est le nouveau syndic qui - au nom de la comptabilité du SDC - me réclame ces 80 €.
"
Le nouveau syndic vous réclame ces 80€ car vous ne les avez pas payé. C
es 80 € vous les devez au SDC. Les honoraires et les vacations du syndic sont des charges de fonctionnement courant DU syndicat ( pas du syndic)
Vous devez ces 80 € au SDC pas au syndic. Ces 80€ de relance sont imputables aux copros débiteurs.
Et si vous contestez ces 80€, c'est le syndicat qu'il vous faudra assigner pas le nouveau, ni l'ancien syndic.
Je risque par contre de galérer à faire faire un chèque à l'ancien syndic
L'ancien syndic n'a pas de chèque à vous faire. C'est l'argent de votre SDC, pas le votre. Si il doit rembourser quelque chose c'est au SDC pas à vous.
Le syndic EST LE MANDATAIRE DU SDC. Il gère le SDC.
Chennorris ;" un syndic qui sait qu'il va devoir lâcher un dossier pourrait piocher allègrement dans la caisse et sortir comme argument "nous ne sommes plus votre syndic, il y a prescription". Ce serait un peu fort...
"
NON, cela n'a rien à voir avec votre cas. L'ancien syndic n'a PAS piquer dans la caisse, il a facturé au SDC des frais de relance, que le SDC vous a imputé comme l'oblige la loi.
Un syndic qui pioche dans la caisse est un ******. Et c'est encore et toujours le SDC et pas le nouveau syndic, qui devra assigner l'ancien syndic devant le TGI pour récupérer ces sommes. L'ancien syndic sera condamné à rembourses ses sommes, et plus.....
Votre cas, c'est un impayé de charges car vous n'avez pas informé le SDC de votre adresse ! Vous n'avez pas réglé non plus les frais de relance de 80€, Frais de relance que vous deviez payer au SDC et pas à l'ancien syndic,et pas plus au nouveau syndic.
Ces frais de relance sont le fait de votre propre turpitude.
le syndic facutre au SDC, pas Ă Chennorris !! est ce plus clair comme cela.
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Chennorris
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Posté - 14 mars 2016 : 12:58:33
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Oui, j'avais bien assimilé le fait que c'est le SDC qui me réclame ces 80 €, frais facturés par l'ancien syndic. Mais ces frais étant erronés, lorsque le SDC obtiendra gain de cause auprès de l'ancien syndic, je pourrai ne m'acquitter que des 38 € que je dois réellement (56 € si je considère que la facturation de la lettre de relance avant mise en demeure est légale, ce dont je doute).
citation: Ces frais de relance sont le fait de votre propre turpitude.
Encore une fois, c'est un fait que je ne conteste absolument plus. J'ai bien indiqué dès mon premier post que je reconnaissais mon erreur de ce côté-là .
Mais le fait d'avoir commis une erreur ne doit pas servir d'argument pour me faire payer des frais surévalués. |
Édité par - Chennorris le 14 mars 2016 13:57:00 |
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Chennorris
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Posté - 29 juin 2016 : 11:42:27
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Bonjour Ă tous,
Remontée d'un topic qui commençait à dater mais pour lequel j'ai enfin eu le fin mot de l'histoire après avoir consulté un avocat.
Pour être bref, l'avocat m'a indiqué que les frais n'étaient pas exigibles juridiquement, qu'il s'agisse aussi bien des frais de relance que des frais de mise en demeure (oui oui, les frais de mise en demeure "sautent" aussi si l'affaire va jusqu'au juge). À son sens, je n'aurais donc même pas dû m'acquitter des frais de mise en demeure (tant pis, maintenant que c'est fait).
En l'état, il m'a donc conseillé d'écrire un courrier avec accusé de réception à l'ancienne + à la nouvelle régie (en conservant une copie), dans lequel je demande à enlever cette ligne pour remettre le décompte en conformité. Et voilà :)
D'une manière plus générale, je conseille donc aux personnes à qui cette situation arrive de :
1 - régulariser votre situation en réglant les appels de fonds impayés (prouvant ainsi votre bonne foi),
2 - demander la mise en conformité de votre décompte, en stipulant que vous ne vous acquitterez d'aucun frais de relance puisque juridiquement, ces frais ne sont pas exigibles.
En espérant que mon post servira à d'autres, je remercie tout le monde pour les réponses que vous avez pu m'apporter précédemment. |
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andre78fr
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Posté - 29 juin 2016 : 11:46:56
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On pourrait avoir le nom de cet avocat ??? :D |
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Posté - 29 juin 2016 : 12:11:14
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Avez vous dit à cet avocat que vous aviez oublié de notifier votre changement d'adresse ?..... |
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Chennorris
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Posté - 29 juin 2016 : 12:35:23
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citation: Initialement posté par rambouillet
Avez vous dit à cet avocat que vous aviez oublié de notifier votre changement d'adresse ?.....
Tout à fait, je l'ai bien précisé car à mon sens, cela justifiait les frais de mise en demeure. Et pourtant, ces frais restent selon ses termes "juridiquement non exigibles".
citation: Initialement posté par andre78fr
On pourrait avoir le nom de cet avocat ??? :D
Je n'ai pas son nom, il s'agit d'un avocat du barreau de Lyon. Mais si d'aventure quelqu'un était intéressé pour suivre la même démarche que moi, il peut se renseigner pour savoir où obtenir des consultations gratuites. Le site du service public propose à ce titre une page où il est possible de chercher un organisme à proximité qui propose ces consultations :
https://www.service-public.fr/parti...roits/F20706 |
Édité par - Chennorris le 29 juin 2016 12:40:22 |
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andre78fr
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Posté - 29 juin 2016 : 12:51:44
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Ce qui est vrai c'est qu'il est dans le pouvoir et les attributions d'un juge de rejeter certains frais lorsque un contentieux arrive jusqu'à lui, de là à oublier ou ignorer l'article 10.1 et le contrat-type (décret du 26 mars 2015) sur les frais de recouvrement il y a un pas !!!
Evidemment s'il s'agit d'une consultation gratuite d'un avocat dont vous ignorez le nom... il ne prend pas trop de risques et n'engage pas sa responsabilité !
Pas sûr qu'un vrai avocat spécialisé en immobilier et qui vous recevra dans son beau bureau contre 200 € d'honoraires vous dise la même chose !!! |
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Chennorris
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Posté - 29 juin 2016 : 13:04:50
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C'était au vu de ce fameux article 10.1 que les frais de relance avant mise en demeure ne pouvait être exigibles. Du point de vue strict de cet article, je me suis donc bien acquitté des frais qui sont réellement exigibles au regard de la loi.
Par rapport au discours de cet avocat, j'ai déjà fait un geste en faveur de l'ancienne régie en payant les frais de mise en demeure. Du coup, je doute que l'ancienne régie ne laisse pas tomber cette affaire dans l'espoir de "gratter" encore un peu d'argent (surtout pour si peu).
Je remettrai en tous cas le post Ă jour si jamais il y avait du nouveau. |
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andre78fr
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Posté - 29 juin 2016 : 13:16:03
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citation: Pour être bref, l'avocat m'a indiqué que les frais n'étaient pas exigibles juridiquement, qu'il s'agisse aussi bien des frais de relance que des frais de mise en demeure (oui oui, les frais de mise en demeure "sautent" aussi si l'affaire va jusqu'au juge). À son sens, je n'aurais donc même pas dû m'acquitter des frais de mise en demeure (tant pis, maintenant que c'est fait).
Faudrait savoir... |
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Chennorris
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Posté - 29 juin 2016 : 13:21:35
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Désolé, je n'ai peut-être pas été très clair dans mes propos. Je vais essayer de résumer un peu mieux :
- les frais de mise en demeure ne sont juridiquement pas exigibles,
- si je ne les avais pas payés, le juge les aurait rejetés,
- j'ai payé ces frais de mise en demeure : maintenant que c'est fait, je ne vais pas exiger leur remboursement (à moins d'être hyper tatillon et d'être prêt à perdre encore beaucoup de temps en procédures). De mon point de vue, ils ne sont de toutes façons pas abusifs puisqu'ils découlent d'une erreur de ma part. |
Édité par - Chennorris le 29 juin 2016 13:25:16 |
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Posté - 29 juin 2016 : 18:48:21
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citation: je doute que l'ancienne régie ne laisse pas tomber cette affaire dans l'espoir de "gratter" encore un peu d'argent
Cette régie n'a rien à récupérer car elle a déjà été rémunéré par le syndicat. C'est au syndicat que vous devez de l'argent...... ne l'oubliez pas. |
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JPM
Modérateur
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Posté - 30 juin 2016 : 15:23:10
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Il ne faut pas aller aux consultations gratuites pour être renseigné sur une question relevant du statut de la copropriété.
C'est tout à fait naturel. Un avocat ne peut pas connaître toutes les branches du droit a fortiori quand il est jeune.
En l'espèce l'ancien syndic doit restituer 24 € au syndicat (excès du coût des rappels) et vous devez payer 56 €.
Vous êtes le principal responsable de cette situation sauf pour ce qui est de l'excès de perception. Elle aurait pu vous coûter plus cher si le syndic avait engagé la procédure de recouvrement à la mauvaise adresse.
Par ailleurs vous avez perdu beaucoup de temps à ratiociner et sans doute une somme d'argent supérieure à l'intérêt du litige au nom d'un souci de respect des principes qu'il fallait vous appliquer à vous même.
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goutelette
Contributeur vétéran
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Posté - 02 juil. 2016 : 11:27:04
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citation: Chennorris : Je n'ai pas son nom, il s'agit d'un avocat du barreau de Lyon. Mais si d'aventure quelqu'un était intéressé pour suivre la même démarche que moi, il peut se renseigner pour savoir où obtenir des consultations gratuites
Attention: Tel que mentionné par Chennorris " Ce sont des consultations" Qui n'engage à rien , ni personne.
Ces avocats sont plus spécialisés dans les problèmes de voisinage ou séparation.
D'ailleurs, ces consultations restent uniquement verbales, et intéressent l' avocat que les affaires d' un certain montant .....qui vous dirige sur un avocat spécialisé et rémunéré.
En ce qui concerne les frais de relances, il sont précisés sur le " Contrat du Syndic" ( Contrat accepté par l' A.G)
Donc : citation: D'après l'art. 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.
Texte de loi, non recevable. Le syndic a mentionné le coût de ses frais , acceptés par le Syndicat.
Le syndic sortant s' est payé, et cela, apparaît dans les écritures comptables qui sont ineffaçables.
L' excuse de l' ignorance ...... Locataire ou copropriétaire lors de location ou d' achat "les agents immobiliers mentionnent toujours
une fourchette du montant des charges, afin que le nouvel acquéreur l' incombe dans son budget prévisionnel.
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Chennorris
Nouveau Membre
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Posté - 08 déc. 2016 : 19:21:22
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Bonsoir Ă tous,
Remontée d'un topic qui était resté en suspens et pour lequel la situation a grandement évolué ces derniers temps :
Sur les conseils de ma régie actuelle, j'ai mis en demeure l'ancienne régie de me rembourser le trop perçu sous délai d'un mois, faute de quoi je ferais appel aux autorités compétentes. Cela s'est passé en août et n'ayant aucune nouvelle de leur part, j'ai donc soumis mon dossier au tribunal courant octobre. J'ai reçu ces dernières semaines la convocation pour régler cette situation devant le juge de proximité. Ce soir, j'ai le grand plaisir de vous annoncer que l'ancienne régie a fini par m'envoyer un courrier dans lequel elle m'indique qu'elle ne se présentera pas à l'audience, le courrier étant accompagné d'un chèque réglant le litige.
Sans vouloir revenir en détail sur les leçons que j'ai pu recevoir (le fait que je ratiocine, que je me fie aux conseils d'avocats gratuits, …), je souhaite insister fortement sur le fait qu'il est important de faire valoir ses droits en toute circonstance, même pour des sommes qui semblent dérisoires mais qui cumulées peuvent rapporter gros aux régies malhonnêtes. Il est important aussi de bien se renseigner sur les montants exacts des prestations fixés par les contrats, et les conditions légales dans lesquelles ils peuvent ou non s'appliquer (en dépit de ce que j'ai pu lire, la consultation d'avocat gratuite me semble un très bon moyen d'être fixé sur nos droits en fonction de la situation). Je remercie en tous cas toute la communauté universimmo pour les précieuses informations qu'elle m'aura apportées et j'espère que mon témoignage servira à d'autres qui pourraient être effrayés par les procédures judiciaires que ces situations peuvent engendrer.
Merci pour votre lecture. |
Édité par - Chennorris le 08 déc. 2016 19:24:48 |
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Frais de relance de l'ancien syndic 
