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MDV
Nouveau Membre
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 Posté - 28 oct. 2016 : 19:00:35
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Bonjour,
Notre syndic actuel ne nous donne plus satisfaction pour divers raisons depuis un bon moment.
Dans le cadre de la mise en concurrence, le conseil syndical souhaite nous présenter pour notre prochaine AG, deux contrats de syndic. Un contrat d'une enseigne d'envergure national et un second d'un petit cabinet local à taille humaine.
Ma question est la suivante: nous est il possible de dispenser le syndic historique actuel (18 ans de mandature) de nous présenter sa "candidature" à l'occasion de la prochaine AG?
Chers Internautes, avez vous des retours d'expérience en ce sens?
Y a t il des inconvénients à agir de la sorte?
Cette idée est elle farfelue ?
Merci de votre contribution à toutes et tous et au plaisir de vous lire.
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Posté - 28 oct. 2016 : 19:15:28
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MDV : c'est le syndic qui rédige l'OdJ  Il est là depuis 18 ans, il va donc proposer son renouvellement à cet OdJ, et c'est tout à fait normal.
Personne ne peut dispenser,ou d'exiger le syndic de ne pas reproposer son contrat; car c'est la seule AG qui décide et pas le CS.
Le CS peut proposer d'autres contrats pour le prochain OdJ, comme tout autre copro. Si le CS a décider de proposer cette concurrence c'est qu'il désire changer de syndic; mais pour cela il va falloir bien préparer l'OdJ, car les copros n'aiment pas les changements, surtout après 18 ans de bons et loyaux services.
Votre CS est il capable de gérer cette AG comme il le faut, et inciter celle-ci à voter pour un des 2 autres contrats ? c'est la bonne question à se poser.
Proposer un président de séance capable de gérer cette AG, et un secrétaire de séance que l'AG devra adopté en début d'AG, à la place du syndic sortant.
L'AG élit le syndic, elle peut le révoquer pour des raisons graves; elle peut le remplacer si il ne fait plus son boulot sérieusement.
Le CS a t'il une majorité avec lui contre ce syndic sortant ? Le CS a t'il un avis positif sur un des 2 concurrents pour être le nouveau syndic? l Le CS a t'il informé officieusement les copros de leur désir de changement ?
Un syndic peut aussi démissionner. Mais personne ne peut lui imposer de ne pas proposer son contrat. Elu depuis 18 ans, il a même de grande chance d'être encore votre syndic après cette AG.
PS : attention aussi à la date de fin de mandat ? si son contrat ne se termine pas à cette AG, cette mise en concurrence ne sera PAS possible.
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Posté - 28 oct. 2016 : 19:47:26
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Vous ne pouvez empêcher le syndic actuel de poser de nouveau sa candidature.
A l'AG de trancher et de faire le bon choix. Mais attention, un changement de syndic cela se prépare et il faut un président de séance qui tienne la route.
Si vous le demandez gentiment, Gedehem se fera un plaisir de vous mettre à disposition sa fiche.... |
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mfld
Contributeur actif
France
485 message(s)
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3
Posté - 31 oct. 2016 : 12:41:23
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citation: Initialement posté par MDV
Chers Internautes, avez vous des retours d'expérience en ce sens?
Y a t il des inconvénients à agir de la sorte?
Cette idée est elle farfelue ?
Merci de votre contribution à toutes et tous et au plaisir de vous lire.
J'apporterais la nuance suivante : on constate que quand on a affaire à un syndic réaliste, une mise en concurrence bien menée, faite en toute transparence, amène celui-ci à reconnaitre l'évidence et ne pas solliciter son renouvellement.
Quel est son intérêt, d'ailleurs, quand le CS a une longue liste de griefs basée sur des faits objectifs, sélectionné rigoureusement un syndic plus concurrentiel (parfois avec l'aide d'un courtier), et bien communiqué avec les copros avant l'AG ? Se faire dézinguer par le CS et le restant de la meute en séance ?
L'élégance dans ce cas là est pour le sortant de dire au revoir en AG, pour le CS de moucheter le fleuret et de le ménager, et tout ce petit monde de se remercier pour ces années de colaboration avant de raccompagner à la sortie... inutile de faire couler le sang quand la messe est dite.
Donc pour répondre à la question initiale, s'il veut s'en aller, ne le retenez pas.
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| Syndic coopératif d'un "machin" de 217 lots principaux qui ne sert à rien |
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Posté - 31 oct. 2016 : 13:54:00
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citation: Ma question est la suivante: nous est il possible de dispenser le syndic historique actuel (18 ans de mandature) de nous présenter sa "candidature" à l'occasion de la prochaine AG? POurquoi perdre du temps sur des aspects secondaires.
Vous dites u'il ne vous convient plus, le critère essentiel est donc non pas le devis, mais la prestation.
Laissez le se représenter, ne perdez pas de temps à argumenter, un changement de sydnic occupe sérieusement et consacrez votre temps a analyser en détail les autres propositions, n'en donner qu'une ou deux en AG, et préparer le vote, pour ne pas faire d'impair.
Ca, c'est important, le reste ne l'est pas; Laissez faire; |
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Posté - 31 oct. 2016 : 14:46:42
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mfld : Quel est son intérêt, d'ailleurs, quand le CS a une longue liste de griefs basée sur des faits objectifs, sélectionné rigoureusement un syndic plus concurrentiel (parfois avec l'aide d'un courtier), et bien communiqué avec les copros avant l'AG ? Se faire dézinguer par le CS et le restant de la meute en séance ?
Mais cela ne présage en rien le vote de l'AG ! si le CS ne prépare TRES sérieusement ce changement de ce syndic qui gère depuis 18 ans cette copro, il sera réélu, car les copros n'aiment pas le changement.
Attention aux surprises ors des changements de syndic. Ce CS peut être aussi balayer par ce " vieux" syndic. les CS ne sont pas tous parfaits.
Qui peut donner aujourd'hui le nom des gagnants des primaires, et du nouveau président ?
Mlfd : L'élégance dans ce cas là est pour le sortant de dire au revoir en AG
Ce n'est pas un critère pour ne pas proposer son nouveau contrat !
L'élégance est aussi du coté du CS qui désire ne pas avoir ce syndic dans ses pattes. Il n'est donc pas sur qu'il soit " dégagé ".
mfld : Donc pour répondre à la question initiale, s'il veut s'en aller, ne le retenez pas.
NON ce n'est pas la question posée
La question posée par MDV : nous est il possible de dispenser le syndic historique actuel (18 ans de mandature) de nous présenter "sa candidature" à l'occasion de la prochaine AG?
Le "NOUS ", c'est le CS. le CS n'a aucun pouvoir de " dispenser" le syndic en place de se représenter. Un manque de connaissance évident du role du CS.
Le CS n'est pas le "patron" de la copro. Il ne peut pas dispenser le syndic. L'AG décidera de changer ou non le syndic, pas le CS qui ne peut que proposer et donner son avis sur un des contrats concurrents.
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Édité par - philippe388 le 31 oct. 2016 14:48:34 |
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Gédehem
Pilier de forums
15985 message(s)
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Posté - 31 oct. 2016 : 18:33:10
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Dans ce type d'affaire, il faut voir les choses en face.
Soit une grande majorité de copropriétaires a exprimé cette volonté de changer ("Ce syndic, y'en a marre .....")
Soit c'est une démarche perso du CS voire de quelques uns, la majorité étant ignorante et/ou silencieuse.
Dans le cas un, il y a eu depuis pas mal de temps un affichage de changer ce syndic, tout le monde est informé et le souhaite, lui-même étant au courant qu'il va certainement être mis dehors.
Ici, il y a un boulevard pour le CS, le changement étant quasi certain.
Dans le cas 2, il s'agit d'une démarche souterraine, aucune information n'ayant transpiré, la désignation d'un concurrent étant incertaine.
D'où l'espoir que le sortant ne se représentera pas .....afin de faciliter la désignation d'un autre.
Il ne faut pas rêver.
Si le changement de syndic n'est pas préparé à l'avance, éventuellement avec une réunion d'information préalable à l'AG organisée par un CS déterminé, du "porte à porte", d'une véritable campagne destinée à promouvoir ce changement, l'opération "découverte" uniquement avec la convocation d'AG (d'autres propositions) est vouée à l'échec.
Un autre point : la pluralité de propositions.
Il n'y a pas meilleur moyen d'échouer, en raison de la dispersion des voix.
Si l'on veut réussir un changement de mandataire, il ne faut présenter qu'UNE proposition concurrente à celle du sortant. Au CS de faire le tri du "mieux disant", non en terme de prix (rémunérations) mais de qualité des services et prestations attendus.
De la plus value pour le syndicat.
Dernier point : la mise en concurrence elle même.
Prétendre faire jouer "la concurrence" en envoyant au syndic sortant une proposition "ouverte" d'un concurrent, n'est certainement pas le "mettre en concurrence".
Il y a même "concurrence déloyale", le sortant candidat ayant connaissance de la proposition d'un autre candidat, ce dernier igorant la future proposition du sortant.
Autrement dit, c'est une mascarade que cette prétendue "mise en concurrence".
Si concurrence il y a, il faut envoyer au syndic sortant X plis fermés (autant que de copropriétaires), qui seront joints à la convocation.
Il faut même aller plus loin.
Comme il en est pour les contrats ou marchés ouverts à concurrence, il faudrait que les propositions soient anonymisées, sous plis fermés sans aucune indication du nom des postulants.
A l'évidence, dans nos copropriétés on est très loin d'une véritable procédure de "mise en concurrence", qui n'est en l'état actuel qu'une vaste fumisterie pour gogos ....
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Édité par - Gédehem le 31 oct. 2016 18:37:23 |
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FBO
Contributeur senior
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Posté - 31 oct. 2016 : 23:21:54
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Il faut dire aussi que le jeu de la "concurrence" ne peut pas se limiter au seul tarif en matière de syndic...
Déjà quand on voit les difficultés posées car on veut un "prix", et qu'on ne sélectionne pas des sociétés excellentes juste parce qu'elles ne sont pas les moins chères...
Alors si on devait sélectionner un syndic juste sur le prix ? Mieux vaut le faire sur le bouche à oreille, ou par rapport à son organisation... et connaître ainsi un minimum le pressenti. Quitte à ce qu'il soit 10 ou 15% plus cher que d'autres, s'il fait le job. |
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Posté - 01 nov. 2016 : 17:40:22
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MDV : Quitte à ce qu'il soit 10 ou 15% plus cher que d'autres, s'il fait le job.
Mais il faut pour cela des copros qui regardent un petit plus loin que le bout de leur nez !! sans aucune réflexion sur la qualité du syndic.
Le choix sera TOUJOURS le syndic moins cher, malheureusement. 
Combien de copros vont étudier le cout réel annuel - vacations, ... qui sera supérieur aux honos de base, et très souvent le plus cher.
Combien d'anciens contrats proposaient un forfait administratif par lot, en total illégalité ?
Depuis le contrat tout compris, ce forfait est inclu dans les honos de base, ce contrat moins cher se retrouve au même niveau que celui du syndic dégagé il y a un ou deux ans !!
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Édité par - philippe388 le 01 nov. 2016 17:44:14 |
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mfld
Contributeur actif
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 Posté - 01 nov. 2016 : 18:49:07
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@php388 : je rapporte deux expériences vécues à MDV qui en est demandeur, je ne vois pas en quoi vos affirmations de principe constituent un retour d'expérience. Laissons à MDV le soin de préciser s'il a employé le terme de "dispense" parce que le syndic ne souhaite pas se représenter, ou si c'est le CS qui ne désire pas qu'il se représente (et qui restera un simple désir, nous sommes tous d'accord là dessus).
@tous: il manque toutefois dans les commentaires le fait qu'un syndic tout seul sans conseil syndical actif, c'est déjà pénalisant pour la bonne gestion d'un syndicat; mais qu'un syndic avec un conseil syndical hostile, c'est l'enfer pour le gestionnaire. Il n'y a que les syndics autistes (comme les grosses enseignes) qui ignorent cette vérité et ne se soucient pas des conditions de travail de leur personnel. Un syndic pragmatique préférera donc se retirer quand il constatera qu'un CS compétent ne veut plus de lui.
Ignorer l'importance du relationnel syndic / CS et s'en tenir dans le discours au seul aspect légal ou réglementaire traduit à mon sens un éloignement du terrain (c'est tellement plus facile d'être prophète sur UI que face à ses voisins...).
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| Syndic coopératif d'un "machin" de 217 lots principaux qui ne sert à rien |
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Édité par - mfld le 01 nov. 2016 19:13:13 |
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Posté - 02 nov. 2016 : 10:55:41
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mfld : " Un syndic pragmatique préférera donc se retirer quand il constatera qu'un CS compétent ne veut plus de lui."
C'est oublier les règles élémentaires de la copropriété ! Le CS ne décide pas de garder ou non le syndic. La décision en revient à l'AG et à elle seule. Et les surprises sont courantes lors des AG.
Ignorer l'importance du relationnel syndic / CS et s'en tenir dans le discours au seul aspect légal ou réglementaire traduit à mon sens un éloignement du terrain (c'est tellement plus facile d'être prophète sur UI que face à ses voisins...).
Procès d'intention !! Vous n'avez pas lu mes posts. Un SDC qui fonctionne c'est évidemment un syndic et un CS sérieux, et compétents.
Mais un bon syndic ne pourra rien faire contre un syndic qui va proposer des honos moins cher. C'est la réalité du terrain, mfld.
Je suis face à mes voisins depuis plus de 15 ans, étant pratiquement le seul à vérifier les comptes; à intervenir en AG, .... et à avoir déposer plainte contre le syndic et le président de séance président du CS pour travail illicite Votre remarque est donc hors sujet.
mfld : Et un syndic qui résiste contre un CS " dictateur " ? 
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Gédehem
Pilier de forums
15985 message(s)
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11
Posté - 02 nov. 2016 : 12:37:53
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Utile remarque de mfld : le changement de syndic n'est pas, parfois, la bonne solution.
Si tel syndicat ne semble pas "tourner rond", les mécontentement se portant tout naturellement sur le syndic, il faut savoir analyser sereinement les pratiques internes, l'implication des uns et des autres.
Si la majorité des copropriétaires est apathique, passive, que les membres du CS désignés parmi eux l'est tout autant, il est évident que le changement de syndic ne va rien changer, et même parfois en moins bien.
Y compris si quelques membres du CS sont actifs : face à la grande majorité passive, "suiviste", ils ne pèsent pas grand chose.
Ce sont ces pratiques internes qu'il faut revisiter, voir ce qu'il en est de l'implication de tous, l'engagement réel des conseillers syndicaux.
S'il y a blocage avec le syndic, ce dernier n'ayant pas compris la place et l'attitude qu'il doit adopter, on en arrive à la rupture de la confiance, l'incompatibilité, justifiant le "divorce".
Car c'est de cela dont il s'agit.
Mais s'il s'agit d'un syndicat composé majoritairement de moutons suiveurs, d'un CS qui n'y entend pas grand chose et ne cherche pas à tenir sa place dans la gestion du syndicat, le changement de syndic n'apporte rien du tout.
Le nouveau syndic aura vite fait de comprendre que personne ne s'implique. Il fera donc comme il l'entend, et parfois plus mal que le syndic sortant qui avait l'habitude de "ses" copropriétaires.
Ne pas oublier : on a le syndic que l'on mérite, selon l'équation suivante :
"bons copropriétaires informés = bon CS bien formé = bon syndic" |
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Chennorris
Nouveau Membre
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Posté - 12 déc. 2016 : 13:34:23
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De mon expérience personnelle, je rejoins Gédehem sur ses différents points énumérés.
Pour ma part, le changement s'est effectué l'an dernier suite à un vote réalisé en AG. Et je confirme que le président du CS a dû, en amont, faire du porte à porte pour préparer ce vote : rappel des faits reprochés à l'ancien syndic, présentation des avantages à changer, … Sans cette préparation, il est clair que le changement ne se serait pas effectué (les copros auraient eu peur de lancer à l'aveugle). Je vous conseille donc de bien préparer le terrain, en énumérant tout ce qui ne va pas avec le syndic actuel et tous les avantages à changer de syndic, pour ensuite le communiquer à l'ensemble de la copropriété et la convaincre d'aller dans ce sens.
citation: Initialement posté par philippe388
un bon syndic ne pourra rien faire contre un syndic qui va proposer des honos moins cher. C'est la réalité du terrain Même si c'est effectivement très (trop) souvent le cas, ce n'est pas toujours la réalité du terrain si le vote est correctement préparé en amont. Financièrement, le nouveau syndic présentait des prestations légèrement supérieures et pourtant, il a été élu avec une bonne majorité. Il faut par contre une différence de prestation substantielle pour justifier ce changement.
Et toujours dans la lignée de mon retour d'expérience, je confirme qu'il n'y avait au total que 3 propositions : celle de l'ancien syndic et celles des 2 nouveaux. Au-delà , il risque effectivement d'y avoir confusion. Quant à interdire le syndic actuel de proposer sa candidature, ça n'est effectivement pas possible. Imaginons interdire à un candidat de se présenter aux présidentielles au seul motif de son programme : aussi alléchant cela puisse-t-il être pour certains candidats ^^, ce ne serait clairement pas démocratique…
Dernier conseil : ne vous focalisez pas uniquement sur les inconvénients du syndic actuel, pensez aussi à mettre en avant les avantages d'un tel changement ;) |
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mfld
Contributeur actif
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Posté - 12 déc. 2016 : 14:04:40
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Posté - 12 déc. 2016 : 14:09:14
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