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Chennorris
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 Posté - 09 mars 2016 : 10:17:41
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Bonjour à tous,
Ne trouvant pas de réponse très claire à ma situation dans mes recherches, je viens ici vous exposer mon cas.
Devenu propriétaire depuis un peu moins d'un an, j'ai eu des soucis de réception de courrier de la part de l'ancien syndic (ils n'avaient pas noté que j'habitais dans l'immeuble et m'envoyaient les courriers à une adresse erronée). Le problème est que je ne me suis pas soucié de ne pas recevoir les appels de fonds car je ne savais absolument pas comment cela fonctionnait (je n'étais pas propriétaire avant). À l'arrivée de l'assemblée générale, nous avons fini par nous rendre compte avec le président du syndicat que le syndic avait une adresse erronée. Nous leur avons donc fait apporter la modification et c'est alors que j'ai découvert des frais de relance pour les appels de fonds impayés se décomposant comme suit : 40 € pour une première lettre de relance puis 40 € pour une mise en demeure. Je leur ai fait parvenir le règlement des appels de fonds impayés, et leur ai demandé par la même occasion de comprendre ma situation en retirant ces frais de relance.
Je n'ai plus eu de nouvelle de cette affaire jusqu'à ce que je retrouve les 80 € de frais de relance que me réclame le nouveau syndic (lors de l'assemblée générale dont j'ai fait mention précédemment, il y a eu changement de syndic). J'ai contacté le nouveau syndic pour expliquer mon cas et comme ils ont trouvé ces frais exagérés, ils m'ont dit qu'il essayeraient de les annuler auprès de l'ancien syndic. Ils viennent de me répondre en me disant que malheureusement, il ne serait pas possible d'annuler ces frais car l'ancien syndic les avaient déjà crédités de leur côté. Ils m'ont aussi indiqué qu'ils n'arrivaient pas à joindre le comptable de l'ancien syndic pour régler ce problème.
Plusieurs questions se posent :
- d'après l'art. 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, il me semble que seuls les frais APRÈS mise en demeure peuvent m'être réclamés : les 40 € de la première lettre de relance seraient donc illégaux. Pouvez-vous me confirmer cela ?
- les frais de mise en demeure appliqués sont de 40 € or dans le contrat (ou mandat, je n'ai plus le vocabulaire exact en tête) que j'ai avec l'ancien syndic, les frais de mise en demeure appliqués ne doivent être que de 38 €. Certes, ça n'est que 2 € mais pour le principe, j'aimerais savoir si l'ancien syndic est en droit de réclamer plus que ce qu'indique le contrat.
- bien que les frais de mise en demeure me paraissent exagérément élevés d'autant que j'ai tout fait pour essayer de prouver ma bonne foi dans cette affaire, je reconnais mon erreur et me tiens prêt à payer les frais de mise en demeure à hauteur des 38 € tels que stipulés dans le contrat avec l'ancien syndic. Toutefois, pour les 42 € restants, le syndic actuel n'arrivant pas à joindre la comptabilité de l'ancien syndic, doit-on leur envoyer une lettre avec AR pour leur demander la restitution de ces 42 € ?
Un cas assez similaire au mien a déjà été posté ici : http://www.universimmo.com/forum_un...OPIC_ID=8672. Mais ne connaissant pas l'aboutissement du cas de la personne qui a ouvert ce sujet et comment elle a pu résoudre son problème…
Merci à tous pour votre lecture et surtout pour les conseils que vous pourrez me donner.
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Édité par - Chennorris le 09 mars 2016 10:20:14 |
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Posté - 09 mars 2016 : 10:31:49
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Chennorris :" ils m'ont dit qu'il essayeraient de les annuler auprès de l'ancien syndic
Ils viennent de me répondre en me disant que malheureusement, il ne serait pas possible d'annuler ces frais car l'ancien syndic les avaient déjà crédités de leur côté. Ils m'ont aussi indiqué qu'ils n'arrivaient pas à joindre le comptable de l'ancien syndic pour régler ce problème.
........
Ce nouveau syndic est il un syndic pro ??
SI c'est le cas il va falloir s'inquiéter de sa compétence.
L'ancien syndic n'a PLUS RIEN Ã voiravec votre syndicat.
Il a remis TOUS les documents et tous les fonds au nouveau syndic.
Votre compte personnel fait apparaitre des frais de relance pour des impayés; cela concerne la copropriété, et votre syndic. Si ces frais vous parraissent exagéré et non conforme au contrat du syndic vous pouvez demander une régularisation.
Il vous faut aussi payer vos charges, et vous pouvez déduire le montant qui ne correspond pas aux clause du contrat.
L'ancien syndic ne gère plus rien !Le nouveau syndic reprend les comptes du SDC et TOUS les dossiers.
Ce que vous a dit votre nouveau syndic est totalement BIDON !!! ou il est mauvais, ou il se fut de vous. IL n'a pas à contacter l'ancien syndic, ni sa comptable; C'est totalement absurde. 
Il DOIT régulariser votre compte perso. ET pas vous baratiner comme il le fait.
PS : il n'existe pas de président du syndicat, mais un président du conseil syndical; collège élu par l'AG dont les décisions sont collégiales. |
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Posté - 09 mars 2016 : 10:38:01
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citation: ils n'avaient pas noté que j'habitais dans l'immeuble et m'envoyaient les courriers à une adresse erronée
Question importante :
1- l'adresse en leur possession était-elle fausse ?
2- ou aviez vous omis de leur notifier votre nouvelle adresse ?
Bien souvent, lorsqu'on signe son acte d'achat, l'adresse sur l'acte notairé est celle de son domicile à la date de signature. Le notaire envoie au syndic l'acte de mutation avec cette adresse.
Ensuite, quelques jours après, on déménage dans son nouveau logement dans la résidence et on omet de notifier (par LRAR) au syndic cette nouvelle adresse, même dans le logement du syndicat. Le syndic n'est pas censé savoir que vous avez acheté pour résider.
Si vous n'avez pas fait cette notification, vous êtes dans l'erreur par méconnaissance, sans doute... Le syndic chargé de recouvrer les charges, vous fait payer le travail de recouvrement prévu à son contrat (ce qui n'a rien à voir avec les frais suite à MeD). Si le syndic ne veut rien entendre, vous ne pouvez rien faire.... d'autant qu'entre temps, le syndic a changé. Alors n'attendez aucun effort de ce nouveau syndic pour faire annuler ces frais pas l'ancien syndic.
citation: les frais de mise en demeure appliqués sont de 40 € or dans le contrat (ou mandat, je n'ai plus le vocabulaire exact en tête) que j'ai avec l'ancien syndic, les frais de mise en demeure appliqués ne doivent être que de 38 €. Certes, ça n'est que 2 € mais pour le principe, j'aimerais savoir si l'ancien syndic est en droit de réclamer plus que ce qu'indique le contrat.
Certes non, si le contrat stipule 38 ]e, vous devez payer 38 et non 40 ; mais est ce que ce contrat n'aurait pas subi une réévaluation tacite prévue au contrat ? De toute façon, le syndic ayant changé, mettez votre mouchoir par dessus, vous ne récupérerez jamais ces 2 €.... car l'affaire est entre vous et cet ancien syndic.... |
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nefer
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3
 Posté - 09 mars 2016 : 10:49:55
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effectivement c'est au propriétaire de notifier au syndic sa nouvelle adresse.
le syndic ne peut pas deviner si le copropriétaire est bailleur ou s'il fait de son achat sa résidence principale
en cas de litige, (convocation d'AG non reçue...) il appartient au copropriétaire de prouver qu'il a bien notifier sa nouvelle adresse au syndic |
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Gédehem
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Posté - 09 mars 2016 : 10:50:24
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Il n'appartient pas au nouveau syndic de modifier les comptes de l'ancien syndic, tant pour ce qui concerne les comptes du syndicat que des comptes individuels des copropriétaires.
D'où la bonne réponse du nouveau syndic, n'en déplaise à Philippe.
"ils n'avaient pas noté que j'habitais dans l'immeuble et m'envoyaient les courriers à une adresse erronée"
Le litige vient de là .
Qui a notifié votre adresse au syndic lors de la mutation du lot, quelle adresse lui a été notifiée (D.art.6)
"Cette notification comporte la désignation du lot ou de la fraction de lot intéressé ainsi que l'indication des nom, prénoms, domicile réel ou élu de l'acquéreur ou du titulaire de droit ...."
Si l'adresse qui a été notifiée ne correspond pas à votre adresse réelle, dans l'immeuble, le syndic n'y peut rien, ne peut la deviner. Il n'est pas en cause.
L'autre aspect : les copropriétaires doivent verser les provisions pour charges selon les conditions d'exigibilité fixées par l'AG, sans attendre un 'appel de fonds' remplacé par un simple "avis" préalable, sans effet.
Vous auriez du vous renseigner, et pas uniquement sur le bien lui même, par exemple auprès du concierge, de voisins ou du CS : la copropriété induit des obligations dont vous avez certainement été informés.
En particulier pour le financement des besoins communs, que ce soit pour l'électricité des escaliers, du hall d'entrée, ou du chauffage s'il est collectif, sans oublier la tondeuse à gazon qui ne roule pas toute seule.
"car je ne savais absolument pas comment cela fonctionnait "
Vous comprenez que cet argument est irrecevable.
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Chennorris
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Posté - 09 mars 2016 : 11:55:05
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Eh bien, que de réponses... Je ne pensais pas ce forum aussi actif :)
Merci en tous cas pour toutes ces informations.
Pour répondre aux interrogations concernant la prise en compte de la bonne adresse, je confirme ne pas avoir notifié à l'ancien syndic ma nouvelle adresse. Là -dessus, bien que je trouve la punition vraiment violente, je reconnais totalement mes torts. Je me justifie certes avec « je ne savais absolument pas comment cela fonctionnait » mais je suis entièrement d'accord avec le fait que cet argument est irrecevable. Pour cette raison, j'ai fini par accepter l'idée de devoir payer les frais de mise en demeure de l'ancien syndic. Je regarderai quand même dans l'acte de vente la fameuse clause « Cette notification comporte la désignation du lot ou de la fraction de lot intéressé ainsi que l'indication des nom, prénoms, domicile réel ou élu de l'acquéreur ou du titulaire de droit .... » mais je ne pense effectivement pas qu'elle soit à la bonne adresse.
Concernant le syndic actuel qui essaye de contacter l'ancien syndic, c'était pour expliquer que ces 80 € n'étaient pas justifiés et qu'ils n'avaient pas lieu de figurer dans mon relevé de compte chez eux. J'avais cru comprendre que l'ancien syndic s'était "servi" auprès du syndic actuel en leur transmettant les fonds de la copropriété ôtés des 80 € de frais qu'ils me réclament ; le syndic actuel aurait donc -80 € dans sa comptabilité que je suis censé combler en m'acquittant de ces frais : est-ce effectivement le cas ? Ou alors est-ce simplement une écriture comptable qui a été transmise ? (j'essaye surtout de savoir s'il y a 80 € qui ont été payés "de la poche" du syndic actuel dans l'attente que je m'en acquitte, ou s'il s'agit simplement d'une écriture comptable)
Si ça n'est qu'une question d'écriture comptable, étant donné que désormais, c'est mon nouveau syndic qui me réclame ces 80 €, serait-ce donc à moi de voir avec ce nouveau syndic comment annuler les 42 € qui me paraissent illégalement réclamés ? (et leur payer en parallèle les 38 € de frais de mise en demeure)
Encore merci d'avance pour vos réponses sur ces nouvelles interrogations.
PS : et effectivement, je confirme avoir confondu "président du syndicat" et "président du conseil syndical"  |
Édité par - Chennorris le 09 mars 2016 11:57:03 |
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Posté - 09 mars 2016 : 12:17:40
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pour remettre de l'ordre dans vos connaissances en compta...
L'ancien syndic a indiqué des honoraires dans son contrat, admettons 40 €.
Vous n'avez pas transmis votre nouvelle adresse, vous ne recevez pas les avis à payer, donc vous ne payez pas.
Le syndic fait une relance, une MeD, etc... , cela déclenche des honoraires à chaque fois les honoraires prévus à son contrat (les 40 €).
Le syndic facture ces 40 € au syndicat. Comme c'est lui qui gère la "caisse", il se fait payer les 40 € par le dit syndicat. Là il y a transfert de sous du syndicat vers le syndic. Ce dernier est payé. Il est remplacé par un autre syndic qui lui n'a rien à voir avec ces 40 €.
Mais l'ancien syndic, quand il s'est fait payer ses 40 €, a déclenché une facture de remboursement de votre part au profit du syndicat. Pour faire cela, il a inscrit les 40 e sur votre compte, somme qui vous suit jusqu'à paiement définitif au profit du syndicat.... Cette dette étant toujours là , le nouveau syndic continue dans le même jus, jusqu'à ce que vous payez.... Et ne vous attendez pas à ce qu'il use beaucoup de temps sur votre cas... Tout au plus peut-il lui-même déclencher aussi une MeD parce que vous tardez à payer et lui aussi touchera les honoraires prévus au contrat (peut-être plus chers... ), se fera payer par le syndicat qui vous facturera, etc, etc,etc.... et la note augmente et ainsi de suite.
Est ce clair ? |
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Chennorris
Nouveau Membre
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7
Posté - 09 mars 2016 : 12:30:56
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Je crois que je comprends un peu mieux : il y a en fait une comptabilité côté syndic et une autre côté syndicat. Je n'avais pas connaissance de cette dernière, je croyais que toutes les provisions partaient sur le compte du syndic.
Pour revenir sur mon cas, si je m'acquitte des 38 €, cela signifie que les 42 € restants risquent d'être de la poche du syndicat, c'est bien ça ? (et donc que l'ancien syndic est "parti" avec ces 42 €) À compter du moment où je me suis acquitté des frais de mise en demeure, n'y a-t-il pas possibilité pour le syndicat de réclamer les 42 € à l'ancien syndic en indiquant que sur les 80 €, seuls 38 € étaient légitimes et que les 42 € réclamés ne respectent ni la loi ni le contrat ? |
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Posté - 09 mars 2016 : 12:36:56
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Chennorris : il faut aussi comprendre que le syndic est le mandataire du SDC. La comptabilité qu'il gère est celle du SDC pas du syndic.
Ces 80 € concerne des MED que le syndic a envoyé POUR le SDC.
Ces 80 € concerne votre compte personnel qui vous suit de syndic en syndic, comme les comptes, les archives et les fonds du SDC.
L'ancien syndic n'a plus rien à voir avec votre SDC. IL ne s'est pas servi non plus sur les comptes du SDC. Il a fait son boulot, et l'argent que vous devez, vous le devez au syndicat PAS au syndic, nouveau ou ancien, et si vous changez de syndic le nouveau reprendra votre compte perso et vous réclamera ces 80 €.
Vous n'avez pas payé vos charges pour une raison qui n'est pas recevable car le SDC n'avait que votre ancienne adresse.
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Chennorris
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Posté - 09 mars 2016 : 12:49:21
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Ça y est, j'ai enfin compris : le syndic est simplement là pour gérer le compte du SDC. Il faut donc effectivement que je m'acquitte des frais de mise en demeure auprès du SDC. Et concernant la partie des frais non justifiés à mes yeux, je vais voir avec le syndic actuel pour voir comment il peut intervenir sur le compte du SDC, s'il a possibilité d'annuler cette ligne.
Je vous tiens au courant de ce que ça aura donné, en espérant que ma situation finisse par se résoudre correctement.
Encore un grand merci en tous cas pour toutes vos explications, j'y vois déjà plus clair sur comment tout cela fonctionne. |
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Posté - 09 mars 2016 : 12:55:09
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Chennorris ; c'est bien cela ! mais ce qui est inquiétant ce sont les réponses de votre nouveau syndic. Il ne peut pas intervenir auprès de l'ancien syndic. |
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Posté - 09 mars 2016 : 12:55:29
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citation: Et concernant la partie des frais non justifiés à mes yeux, je vais voir avec le syndic actuel pour voir comment il peut intervenir sur le compte du SDC, s'il a possibilité d'annuler cette ligne.
Il ne le peut pas cette "ligne" n'est pas annulable : cela signifierait que le syndicat a payé pour votre "oubli" et ne serait pas remboursé. Seule une AG pourrait décider de cela .... je ne suis pas certain que vos collègues qui paient en temps et en heure seraient prêts à payer pour vous....
Vous perdez votre temps ... payez et passez à autre chose .... |
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Chennorris
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Posté - 09 mars 2016 : 13:04:23
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citation: je ne suis pas certain que vos collègues qui paient en temps et en heure seraient prêts à payer pour vous....
-> entièrement d'accord, il serait complètement anormal de faire payer aux autres un problème qui à la base ne concerne que moi.
Par contre, lors de l'envoi de la 1ère lettre de rappel (facturée 40 €), le SDC a-t-il réellement payé 40 € ?? Ou est-ce l'ancien syndic qui a envoyé la lettre et indiqué un -40 € dans mon compte en contre-partie de cet envoi ? |
Édité par - Chennorris le 09 mars 2016 13:04:37 |
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Posté - 09 mars 2016 : 13:09:23
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Chennorris :" le SDC a-t-il réellement payé 40 € ?? Ou est-ce l'ancien syndic qui a envoyé la lettre et indiqué un -40 € dans mon compte en contre-partie de cet envoi ?"
Les frais de relance et de mise en demeure figure au contrat du syndic. Ces 40€ ne sont pas que les frais d'envoi mais aussi le temps passé à préparer ces relances. L'AG a adopté ce contrat, ces 40€ s'imposent donc à tous les débiteurs. ET comme ils sont justifiés car vous n'avez pas payés vos charges, il n'y a strictement rien à contester; sauf se ce n'est pas 40 € prévu au contrat.
Le SDC a bien payé ces 40 € au syndic!! relire aussi les comptes de dépenses du SDC ou cela y figure. |
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Chennorris
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Posté - 09 mars 2016 : 13:27:22
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Aïe, je recommence à ne pas comprendre  (désolé pour ces nouvelles interrogations du coup) :
Bien que l'art. 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 stipule que seuls les frais à compter de la mise en demeure sont facturables, la lettre de relance envoyée avant la mise en demeure resterait légalement facturable ??
Et autre point concernant les frais, où dans le contrat les frais suivants sont indiqués :
- lettre de relance : 18 €
- mise en demeure : 38 €
À supposer que je doive m'acquitter non pas uniquement des frais de MED mais aussi de ceux de la lettre de relance, comment est-ce possible qu'on me réclame 80 € alors que si je fais le calcul, ce serait plutôt 56 € que je dois à mon SDC ? |
Édité par - Chennorris le 09 mars 2016 13:28:01 |
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Sunbird
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Posté - 09 mars 2016 : 14:07:48
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Bien entendu que le SDC a payé 2x40 euros.
A vous de faire le forcing auprès de l'ancien syndic pour vous faire rembourser par cet ancien syndic.
Ne perdez pas de temps à faire un LRAR, appelez le, et si il refuse vous l'appelez tous les jours. A la fin il va comprendre que passer 15 minutes tous les jours va lui faire perdre plus d'argent que de vous rembourser ;-) |
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Posté - 09 mars 2016 : 14:28:32
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sunbird :" A vous de faire le forcing auprès de l'ancien syndic pour vous faire rembourser par cet ancien syndic.
????? l'ancien syndic n'a plus rien à voir avec le syndicat et ses copropriétaires. Il n'a pas à répondre à Chennorris.
C'est au syndic suivant de régler ce problème. Chennorris a aussi 10 ans pour contester son compte de charges personnel. ET c'est au SDC de rembourser si ces charges ne correspondent pas au contrat du syndic.
Le syndic est le mandataire du SDC. Les charges sont des charges du SDC, honos du syndic y compris.
Chennorris : vous discutez ici pour 24€ de trop payé, sans que vous puissiez affirmer que cela est la réalité !
Laissez tomber ce genre de contestation.
Si cet ancien syndic a commis une faute c'est au SDC de l'assigner.
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Posté - 09 mars 2016 : 14:38:50
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vous confondez les frais relatifs à d'autres prestataires comme des huissiers avec les honoraires prévus au contrat.
Le syndic a fait une prestation pour le syndicat pour tenter de récupérer l'argent du au syndicat. Il se fait payer cette prestation comme prévue au contrat.
Quant aux sommes, il nous est difficile de pouvoir en comprendre le détail sans avoir sous les yeux votre compte et le contrat de l'ancien syndic.
Mais pour de telles sommes : laisser tomber..... |
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Gédehem
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Posté - 09 mars 2016 : 15:34:52
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D'autant plus que c'est par défaut de notification de la bonne adresse au syndic, auquel il faut ajouter l'absence de curiosité sur le "Comment et par qui sont financées les dépenses du syndicat" que le litige est apparu ....
Bref, sur un défaut de paiement qui est préjudiciable au syndicat, d'où l'action du syndic qui n'a pas manqué de facturer au syndicat ses prestations.
Syndicat qui les répercute à tort ou à raison sur le débiteur.
Chose à laquelle le nouveau syndic ne peut rien, syndic qui ne peut que "prendre acte" des pièces remises par l'ancien syndic sans pouvoir en changer une virgule.
Il faut passer à autre chose. |
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Sunbird
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Posté - 09 mars 2016 : 15:42:36
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@Philippe388
Pour 40 euros ou 80 euros Chennoris ne va pas se prendre la tête et saisir le juge.
Le nouveau syndic n'a pas à sortir de sa poche les 80 euros, le SDC ne va pas donner les 80 euros à Chennoris.
Si Cherronis veut avoir une chance de récupérer ses 80 euros, c'est en étant plus crétin que l'ancien syndic, et en le harcelant téléphoniquement. Certes il ne s'agit pas d'une réponse juridique, mais c'est la plus efficace pour récupérer une si petite somme.
Cela sera d'autant plus efficace que ce syndic ne gère plus la copropriété et que si Chennoris l'appelle tous les jours, plus le syndic mettra du temps à répondre, plus il perdra de l'argent.
Une solution qui marche pas mal c'est également twitter... |
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nefer
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Posté - 09 mars 2016 : 17:28:20
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pour les montants facturés, il faut prendre le contrat de syndic en vigueur sur l'exercice facturé |
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Sujet |
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Frais de relance de l'ancien syndic 
