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Jany2718
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 Posté - 20 mai 2016 : 09:30:48
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Pour permettre une discussion utile, il faudrait donc aussi distinguer :
position individuelle et position collective après un vote .
"approuver individuellement le projet " ( le choix de chaque copropriétaire : positif , négatif ou neutre ; pouvant se traduire par une liste de 'n' termes pouvant prendre chacun 3 valeurs ) , avec 'n'= nombre des copropriétaires présents et représentés.
"approuver collectivement le projet" ( le résultat relatif constaté du vote , à savoir une proportion : ( nb de voix pour ) /( total des voix pour et des voix contre ) )
" adopter la résolution" : la définition a déjà été donnée et semble bien acceptée. ( "oui ou non" : une alternative )
Sur cette base sémantique, pour ma part, je comprends que l'article 25-1 , en utilisant l'expression "le projet a recueilli ", signifie " le projet a été approuvé" ( ou a recueilli plus d'approbations individuelles en voix que de refus individuels en voix ou en tantièmes ) , ce qui ne permet pas encore de savoir si la résolution sera ou ne sera pas adoptée . |
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JPM
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 142
Posté - 20 mai 2016 : 09:50:29
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Jany 2718 :citation: Sur cette base sémantique, pour ma part, je comprends que l'article 25-1
OK ! Vous gardez votre base sémantique pour la Place de la République qui est bourrée de bases identiques.
Occupez vous de vérifier les comptes de votre résidence.
Vous écrirez : pour moi 2 + 2 font 5
Sur cette base mathématique je juge que les comptes sont faux.
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Jany2718
Contributeur senior
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143
Posté - 20 mai 2016 : 10:11:00
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La question n'est pas de savoir si l'on raisonne en géométrie euclidienne ou dans l'espace courbe de Riemann ou de Lobatchevski, mais simplement d'utiliser les mots de la langue française dans le sens qu'ils ont et notamment en distinguant "pouvoir" et "devoir"
ou "possibilité " et "obligation" et en considérant que le rédacteur des lois et des décrets parle la même lange française que celle que nous utilisons ( à peu près ) dans la présente discussion .
En tout état de cause, tout cela ne devrait pas empêcher de garder le sourire . |
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JPM
Modérateur
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144
Posté - 20 mai 2016 : 10:55:00
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Non ! Vous substituez ce que voulez à ce qu'a voulu le législateur et vous voulez imposer à tout le monde votre point de vue.
A "le projet a recueilli " on ne peut ajouter que le nombre de votes favorables au projet.
S'il est au moins égal au tiers des voix de tous les copropriétaires on peut faire une second vote. Peu importe que nb de voix POUR < nb de voix CONTRE < majorité nécessaire, c'est ce qu'à voulu le législateur.
C'est à propos du renouvellement du mandant du syndic en place que les revirements sont les plus fréquents. Les copropriétaires estiment que le syndic a senti le boulet passer et que cela suffit. Ils votent oui après avoir voté non.
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145
Posté - 20 mai 2016 : 15:07:24
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JPM :"vous substituez ce que voulez à ce qu'a voulu le législateur et vous voulez imposer à tout le monde votre point de vue."
"
Vous gardez votre base sémantique pour la Place de la République qui est bourrée de bases identiques."
PLUS 1 !!  
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Jany2718
Contributeur senior
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146
Posté - 20 mai 2016 : 16:08:20
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Le copropriétaire qui demandera un 2ème vote ( 25-1) alors que le premier vote a désapprouvé majoritairement le projet ,
en prétendant qu'il peut le faire parce que ledit projet , bien que désapprouvé, a recueilli plus d'1/3 des voix ,
ne craint vraiment pas le ridicule ou bien dispose-t-il d'informations sérieuses sur la "volatilité" ou la fragilité de la volonté des autres copropriétaires ou de leur niveau d'entendement de ces questions . Il faudra qu'il soit un beau baratineur. On sait qu'il en existe .
En tout état de cause il devrait solliciter ce 2ème vote par le biais d'un vote intermédiaire ( n'oublions pas que c'était le sujet de cette discussion et non le mode de calcul de la condition "permettant" ce 2ème vote et non pas le rendant "obligatoire" )... |
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JPM
Modérateur
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Posté - 20 mai 2016 : 16:35:56
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Jany :citation: Le copropriétaire qui demandera un 2ème vote ( 25-1) alors que le premier vote a désapprouvé majoritairement le projet ,
en prétendant qu'il peut le faire parce que ledit projet , bien que désapprouvé, a recueilli plus d'1/3 des voix ,
ne craint vraiment pas le ridicule ou bien dispose-t-il d'informations sérieuses sur la "volatilité" ou la fragilité de la volonté des autres copropriétaires ou de leur niveau d'entendement de ces questions . Il faudra qu'il soit un beau baratineur. On sait qu'il en existe .
En tout état de cause il devrait solliciter ce 2ème vote par le biais d'un vote intermédiaire ( n'oublions pas que c'était le sujet de cette discussion et non le mode de calcul de la condition "permettant" ce 2ème vote et non pas le rendant "obligatoire" )...
Pardon, Jany ! Mais tout cela est du baratin inutile qui encombre le blog  Le second vote est quasiment automatique. C'est si vrai qu'à tort les syndics mentionnent souvent après la titre d'une question à l'ordre du jour " majorité de l'art. 25-1 "
Tenez vous à la Loi et c'est tout. Si vous souhaitez sa modification, prenez contact avec un parlementaire.
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Stéphane
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148
 Posté - 20 mai 2016 : 16:36:40
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Liberté de passer à L.24 ou règlementation supplémentaire ?
... je laisse le choix à l'AG ! |
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Jany2718
Contributeur senior
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149
Posté - 20 mai 2016 : 17:32:43
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citation: Initialement posté par JPMPardon, Jany ! Mais tout cela est du baratin inutile qui encombre le blog Le second vote est quasiment automatique. C'est si vrai qu'à tort les syndics mentionnent souvent après la titre d'une question à l'ordre du jour " majorité de l'art. 25-1 "
ce qui encombre la discussion c'est le hors sujet , à savoir, le décompte du fameux 1/3 des voix permettant le second vote, et la fixation de certains sur l'élection du syndic, qui n'est qu'un "projet" soumis au vote ( selon art.25) comme un autre ...
Oui, le second vote est "quasiment automatique" mais non "automatique". Il doit en principe être précédé d'un vote intermédiaire, "permettant" de savoir si l'AG accepte ou non de revoter le projet sur la base de la simple majorité, comme cela est "possible" ( dans les conditions que nous savons .. ) et non pas "obligatoire" ni "automatique". Ce petit vote ne devrait pas prendre beaucoup temps et on peut bien se demander pourquoi certains s'y opposent avec tant d'obstination, bien à tort , puisqu'il est implicitement prévu par la loi employant le verbe "pouvoir", ce qui implique un choix donc un vote. |
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Luc Standon
Contributeur vétéran
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Posté - 20 mai 2016 : 20:26:51
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citation: Initialement posté par JPMLuc Standon : citation: 1°) Si l'AG a refusé une résolution votée à la majorité de l'article 25, mais que le quorum d'1/3 des voix de tous les copropriétaires est atteint, alors l'AG peut procéder immédiatement à un second vote à la majorité #24 lors de la même AG. Dans cette phrase il y a corruption frauduleuse du texte." N"a pas décidé " ne vaut pas " a refusé " Refuser c'est voter non à la majorité des voix de tous les copropriétaires.
OK donc on n'en est à ce point là du débat :
citation: Initialement posté par JPM
Il n'y a pas de quorum dans le statut de la copropriété
Qu'est-ce donc la définition d'1/3 des voix de tous les copropriétaires composant le syndicat dans l'article 25-1 ?
Qu'est-ce donc la définition de 2/3 des voix dans l'article 26 ?
Qu'est-ce donc la définition d'un quorum ?
Lire ma réponse dans mon message #77 et #99 à ce propos.
citation: Initialement posté par JPM
Occupez vous de vérifier les comptes de votre résidence.
Vous écrirez : pour moi 2 + 2 font 5
Sur cette base mathématique je juge que les comptes sont faux.
Les comptes sont faux, il faut en faire la démonstration (distrayante) :
Aberration mathématique #1 : -1=1
- https://www.youtube.com/watch?v=2PEntkcHES4
Aberration mathématique #2 : 2=1
- https://www.youtube.com/watch?v=S5c6DWTZV3s
Aberration mathématique #3 : 2=3
- https://www.youtube.com/watch?v=hfgxD7cQjFI
La plus drôle pour la fin : 4=2
- https://www.youtube.com/watch?v=_Mtm_Yri9hY
Sur ce Bon W-E Ã tous....
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Conformément à la Loi "informatique et libertés" du 6 janvier 1978 modifiée (cf. CNIL), je bénéficie et dispose d'un droit d'accès, de rectifications, de modifications et de suppression des données et des informations me concernant.
Ce droit s'appliquant aussi à l'ensemble de mes contributions, interventions et commentaires sur les forums d'UniversImmo.com dont la société AEDèv SAS ne peut se prévaloir automatiquement de l'exclusivité des droits d'édition.
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JPM
Modérateur
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151
Posté - 20 mai 2016 : 21:24:14
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Quorum ? C'est le nombre minimum de personnes dont la présence est nécessaire pour qu'une assemblée, un conseil ou une juridiction puisse siéger, décider ou même simplement être ouverte utilement.
Mot latin venant d'une constitution anglaise. |
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Gédehem
Pilier de forums
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152
Posté - 20 mai 2016 : 22:06:57
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Il faudra qu'un jour on en arrive à mettre quelques cours de droit dans notre cycle scolaire, quasi tout étant "juridique", au moins pour en apprendre quelques termes ou expressions "techniques"....
Une clé à pipe ne sert pas à ceux qui fument la pipe pour leur ouvrir le fourneau ....
Quant à ceux qui ne savent pas faire la différence entre "L'AG :
- "n'a pas adopté" telle proposition en raison d'une insuffisance des voix nécessaires à la majorité requise (pour ou contre)
et
- "a refusé" la proposition obtenant la majorité requise, (pour ou contre)
que peut on leur dire de plus ? 
Que pour DECIDER il faut obtenir la majorité requise, peu importe le sens de la décision, ce qui semble échapper à beaucoup.
Et que s'il n'y a pas la majorité requise, il n'y a pas DECISION, ni d'adoption ni de rejet, ce qui semble échapper aussi ....
Si on ajoute que le 1/3 des voix dont il s'agit art.25-1 n'est pas une règle de majorité ......
Ne reste que les pompiers ou police secours ....
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Édité par - Gédehem le 20 mai 2016 22:26:21 |
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shaun
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153
Posté - 20 mai 2016 : 23:15:32
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citation: Initialement posté par Jany2718
Oui, le second vote est "quasiment automatique" mais non "automatique". Il doit en principe être précédé d'un vote intermédiaire, "permettant" de savoir si l'AG accepte ou non de revoter le projet sur la base de la simple majorité, comme cela est "possible" ( dans les conditions que nous savons .. ) et non pas "obligatoire" ni "automatique". Ce petit vote ne devrait pas prendre beaucoup temps et on peut bien se demander pourquoi certains s'y opposent avec tant d'obstination, bien à tort , puisqu'il est implicitement prévu par la loi employant le verbe "pouvoir", ce qui implique un choix donc un vote.
Bonsoir,
J'ai trouvé ça : https://www.legifrance.gouv.fr/affi...65&fastPos=1
Et notamment, le premier moyen, qui me semble répondre parfaitement à la question de Jany.
Je cite "Mais attendu que la cour d'appel a retenu, à bon droit, que l'article 25-1 de la loi du 10 juillet 1965 ne requiert pas une décision intermédiaire avant de procéder au nouveau vote aux conditions de majorité de l'article 24 de la même loi ;"
Bonne soirée |
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Jany2718
Contributeur senior
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154
Posté - 20 mai 2016 : 23:45:26
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Très bien vu, bravo ! : c'est ce que l'on appelle l'appréciation souveraine du juge , et il aurait pu aussi bien ( et à mon avis plus logiquement ) arriver à la conclusion opposée.
Existe-t-il d'autres décisions sur la même question ? |
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JPM
Modérateur
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155
Posté - 21 mai 2016 : 00:25:25
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Paf ! Jany !
Cinquante litres d'eau bouillante sur la patinoire
Le "pouvoir souverain" est la compétence qui est attribuée, par le Code de l'organisation judiciaire et par le Code de procédure civile, à une juridiction. C'est le pouvoir pour apprécier une circonstance de fait, qui échappe au contrôle de la Cour de Cassation.
Vous l'appliquez à une décision de la Cour d'appel qui est bien au contraire soumise au contrôle de la Cour de cassation.
Elle décide que la Cour d'appel a bien appliqué la loi en jugeant que l'article 25-1 de la loi du 10 juillet 1965 ne requiert pas une décision intermédiaire avant de procéder au nouveau vote aux conditions de majorité de l'article 24 de la même loi ;
Un flop clair et net
Il en résulte qu'au contraire c'est le recours à une nouvelle assemblée qui exige une décision intermédiaire. Le président peut prendre l'initiative de consulter l'assemblée. Il faut aussi admettre qu'un copropriétaire peut demander ce vote.
Il peut s'agir du copropriétaire ayant demandé une autorisation qui demeure en balance. Il peut espérer une meilleure décision ultérieure après une campagne d'action psychologique.
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Jany2718
Contributeur senior
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156
Posté - 21 mai 2016 : 02:24:20
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A toutes fins utiles , ci-après , voici les commentaires de FRANCIS LEFEBVRE – INDICATOR sur cet arrêt bien singulier et discutable :
« Note de la rédaction. La Cour de cassation a jugé que l’article 25-1 ne requiert pas une décision intermédiaire avant de procéder au nouveau vote sous l’article 24 (Cass. 3e civ. 23 janvier 2013). On peut ainsi procéder au second vote à la majorité simple sans avoir besoin d’un vote préalable de l’AG l’y autorisant. L’arrêt n’a toutefois pas réglé pour autant, à notre avis, toutes les difficultés pour appliquer en bon ordre l’article 25-1 en AG. L’article 19 du décret de 1967 précise ainsi qu’il est procédé à un second vote à moins que l’AG ne décide que la question sera inscrite à l’ordre du jour d’une assemblée ultérieure. Ce texte, sujet à discussion, n’implique-t-il pas de prévoir un vote sur le « renvoi » à une AG ultérieure ? Si l’arrêt du 23 janvier 2013 incite à répondre par la négative, la Cour de cassation ne s’est pas expressément prononcée sur ce point. La prudence imposerait donc, en l’état, de prévoir un premier vote (la majorité simple paraît suffisante) pour faire « écarter » le renvoi à une AG ultérieure, avant de procéder au second vote en utilisant la passerelle. »
Rappelons en effet que l’article 25-1 dispose : « la même assemblée peut décider à la majorité prévue à l'article 24 en procédant immédiatement à un second vote. » et non comme l’a considéré la Cour d’appel : « la même assemblée décide à la majorité prévue à l'article 24 en procédant immédiatement à un second vote. », ce qui aurait alors justifié sa décision . Quant à "immédiatement" cela signifie que cette possibilité de 2ème vote s'entend lors de la même AG et non que le vote intermédiaire commandé par "peut décider" serait exclu, car cette possibilité implique nécessairement un vote . Il y avait donc bel et bien fausse interprétation de la loi par la Cour d’appel de Montpellier et la décision de la Cour de cassation est probablement critiquable car elle résulte d’une erreur de raisonnement qui pourrait faire l’objet d’une requête en rabat d’arrêt , si toutefois il reste encore des forces au demandeur débouté …
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JPM
Modérateur
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157
Posté - 21 mai 2016 : 15:50:49
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J'ai la faiblesse, ou la prétention comme on voudra, de vous renvoyer à mon propre commentaire
Mais vous y trouverez les coordonnées de quatre autres commentaires.
Je vous recommande les observations vengeresses à propos de l'article 19 du décret dans sa dernière version.
http://www.jpm-copro.com/Cass%2023-01-2013-3.htm
Bonne fin de semaine
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Jany2718
Contributeur senior
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158
Posté - 21 mai 2016 : 18:40:20
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Très bien , merci pour ces précieuses informations et commentaires utiles.
On aurait pu écourter cette discussion si on avait connu cette décision plus tôt , toutefois unique semble-t-il , et en réalité quelque peu critiquable dans l’état actuel des choses .
En effet, les juges de la Cour de cassation ont voulu donner à « immédiatement » le sens de « automatiquement » ou incontournable ou inévitable , alors que l’on pouvait ( et même devait) plutôt (et plus logiquement) comprendre : "lors de la même assemblé", ou sans délai , car le passage au second vote a été prévu par la loi comme une possibilité et non comme une obligation .
Sur la base de cette rédaction « peut décider » et non « décide » , il est impossible de comprendre « immédiatement » comme « obligatoirement » et cette lecture caractérise une faute de raisonnement.
Il semble bien que cette analyse soit également celle de Guy Vigneron qui commente la question en ces termes :
« Le second vote immédiat, impossible lorsque le projet n'a pas recueilli au moins un tiers de voix, est facultatif lorsque cette dernière condition est réalisée, la loi ne prévoyant qu'une possibilité. L'assemblée peut décider pour des raisons d'opportunité, qu'il lui appartient d'apprécier, de renvoyer l'affaire à une autre assemblée. »
On comprend probablement que les juges de la Cour d’appel et de la Cour de cassation ont considéré que, dans le litige en question, le vote intermédiaire aurait été inutile car aurait autorisé le second vote, comme cela doit être observé dans la plupart des cas.
Cette discussion a eu au moins le mérite de souligner l’importance de la rédaction d’un texte , de sa lecture et des interprétations que l’on peut en donner , à tort ou à raison, selon les intérêts que l’utilisateur ou le lecteur veut défendre.
Pour ma part il ne s’agissait que de bien comprendre le sens d’un texte , du bon usage de la langue française et de la façon dont doivent se comporter les participants à une assemblée générale, soucieux de courtoisie envers les personnes qui ne partagent pas leur avis sur une question et de tenir compte de cet avis en les consultant même si l’on sait d’avance que cet avis sera minoritaire.
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Gédehem
Pilier de forums
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159
Posté - 21 mai 2016 : 19:27:25
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Les "mauvaises" interprétations semblent essentiellement liées à l'oubli de la nature d'une AG, ici d'un syndicat : DECIDER sur les points qui lui sont soumis.
Le "peut" dont il est question porte sur la dérogation sous condition qui lui est reconnue s'agissant de statuer selon une autre majorité que celle de l'art.25.
La résolution soumise à la maj.art.25 ne l'ayant pas obtenue, l'assemblée "peut" décider à une autre majorité, ici à la majorité art.24, sous la condition que le vote art.25 ai recueilli le 1/3 des voix.
Comme le souligne JPM, le décret ajoute un point qui n'existe pas dans la loi.
La finalité de l'affaire étant que l'AG 'décide' sur les questions qui lui sont soumises, ce qui est dans la nature même de toute AG.
La convocation d'une autre AG n'est qu'éventuelle, hypothétique, soumise à condition. Rien d'automatique ni d'obligatoire..
PS : nous sommes en page 8, post n°159
Rappel du post 6 en page 1 :
"Il faut faire le ménage ......
Lorsque telle question relève de la majorité prévue à l'art.25, le pdt de séance doit faire voter la résolution proposée à cette condition de majorité.
Si elle l'obtient (mettons 501/1000), elle est adoptée
Si elle ne l'obtient pas mais recueille au moins le tiers des voix (ici 334/1000°), l'assemblée "peut", dans le sens de "est autorisée" à statuer, lors d'un second vote, à la maj.art.24.
Pdt de séance qui procède donc à ce second vote en fonction du résultat du premier.
Avec un point incontournable : si le projet n'obtient pas la majorité requise, ici de l'art.25, et dans ce cas ne passe pas le seuil du 1/3 pour décider à une autre majorité, il n'y a pas "décision". Ni d'adoption, ni de rejet.
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Édité par - Gédehem le 21 mai 2016 19:52:16 |
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jprp33
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160
Posté - 25 mai 2016 : 21:38:46
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Durant une semaine j’assiste avec amusement à un débat de la plus haute importance sur le sexe des anges !
Beaucoup de démonstrations philosophiques sur les règles de conjugaison et de la finalité exacte (plus ou moins) des modes et des temps… mais aussi de la mauvaise foi !
Pour cette dernière je reprendrais une « démonstration » concernant « la non prise de décision » (http://www.jpm-copro.com/Etude%203-3-2.htm).
L’auteur « hésite » sur la signification d’une décision positive et d’une décision négative ; pourtant il cite le premier alinéa de l’article 25 : « Ne sont adoptées qu'à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant : » !
« … la majorité des voix de tous les copropriétaires » cela signifie clairement que si une « décision » n’a pas recueilli la majorité des voix de tous les copropriétaires : elle n’est pas adoptée !
Il est question des voix de tous les copropriétaires et non des voix exprimées (pour ou contre) ; les abstentions étant un « refus » de s’exprimer et les défaillants (non présents ni représentés) sont considérés comme opposants quelle que soit la décision (deuxième alinéa de l’article 42 de la loi) !
La notion de « voix exprimées » n’existe pas dans l’article 25, contrairement à l’article 24 qui ne tient compte que des voix « pour » et « contre ».
Quelles que soient les conditions de majorité des articles 24, 25 et 26, l’on ne tient compte que des voix « pour », qui doivent être supérieures aux voix « contre » (article 24) ; majoritaires par rapport au total des voix de tous les copropriétaires (article 25) ; et celles de la majorité des copropriétaires représentant au moins les deux tiers du total des voix de tous les copropriétaires !
Si les seuils de voix « pour », et le seuil de la majorité des copropriétaires (article 26), ne sont pas atteints (manque de voix favorables) la « décision » n’est pas adoptée !
Mais il existe des cas où l’on ne peut pas décider car le manque de présents et représentés (absentéisme) empêche de pouvoir décider favorablement (article 25 et 26). Si le problème ne se pose pas pour les décisions devant être prises aux conditions de l’article 26 il n’en est pas de même pour celles dépendant de l’article 25 (blocage de la copropriété).
Ce n’est que dans le cas où l’on ne peut pas décider favorablement, par manque de présents et représentés, que l’article 25-1 peut ou doit (peu importe) s’appliquer. En fait l’article 25-1 permet de voir dans quelles conditions l’on peut/doit procéder à un second vote aux conditions de l’article 24.
Plusieurs solutions existent pour « imposer » l’application de l’article 25-1 : Comme le conseil syndical participe obligatoirement à la rédaction de l’ordre du jour, il doit imposer que soient mentionnées les conditions de l’article 25-1 et des conséquences dues à l’absentéisme ; il peut même imposer que dans le cas où une décision ne pouvant être prise (article 25) mais que si elle recevait l’aval d’au moins un tiers des voix de tous les copropriétaires, il sera immédiatement procédé à un second vote aux conditions de l’article 24 ; et pour être complet que si ce tiers n’est pas atteint, une assemblée générale sera automatiquement convoquée dans les huit jours (le mieux serait d’arrêter une date) et que les convocations « initiales » tiendront lieu de convocation à cette assemblée générale « rendue nécessaire ».
Le conseil syndical « avertissant » par un affichage efficace la convocation à cette assemblée générale de « rattrapage ».
Pour revenir au « développement » de JMP (http://www.jpm-copro.com/Etude%203-3-2.htm) je remarque qu’il prend fait et cause pour une Cour d’appel qui a été sanctionnée par la Cour de cassation (https://www.legifrance.gouv.fr/affi...63&fastPos=1) ce qui le placerait au minimum au niveau du Conseil Constitutionnel !
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Mécanisme de l'article 25-1 
