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Jany2718
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 Posté - 19 mai 2016 : 10:40:43
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OUI, en principe, bien sûr, il faut toujours un syndic .
Si l'AG décide de révoquer le syndic existant ou de ne pas renouveler son mandat, il suffit alors de prévoir lors de la même AG la nomination d'un des copropriétaires comme syndic bénévole et s'il ne souhaite pas assumer cette responsabilité trop longtemps il lui appartiendra de convoquer sans délai une nouvelle AG proposant des candidats syndics professionnels . Cela évitera des complications et des frais. |
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JPM
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 122
Posté - 19 mai 2016 : 11:03:52
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Approbation pleine et entière du raccourci de Gedehem :
Dans la mesure où une proposition soumise aux voix, peu importe la majorité requise, obtient celle-ci, il y a "décision", que cette décision soit approbation ou rejet de la proposition (= vote majoritaire "pour" ou "contre" selon le cas.)
citation: En revanche, si la proposition n'obtient pas la majorité requise, peu importe le sens du vote pour ou contre, il n'y a pas "décision".
La proposition n'est pas "adoptée" faute de majorité dans ce sens, mais elle n'est pas non plus "rejetée" (refusée) faute de majorité dans ce sens.
Adoption ou rejet suppose une décision, donc un vote majoritaire, peu importe son sens.
Pas de majorité = pas de décision, ni pour l'adoption ni pour le refus.
Mais le dispositif de l'article 25-1 peut fonctionner dès lors que le projet a recueilli au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires.
Il importe peu que le rejet du projet ait recueilli un nombre supérieur de voix (sans atteindre la majorité requise)
Soit un immeuble où la majorité de l'art. 25 requise est 501 / 1000
avec 750 / 1000 présents ou représentés
Le résultat du vote est :
POUR 350 / 1000
CONTRE 400/ 1000
La majorité n'est atteinte ni en POUR ni en CONTRE
Le nombre de voix POUR est supérieur à 334 (un tiers de toutes les voix)
L'article 25-1 s'applique. Si tous les présents et représentés votent la majorité sera de 376 voix.
Cet exemple est dans le Code Lexis Nexis 2016 de la copropriété sous l'article L 25-1
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Stéphane
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123
 Posté - 19 mai 2016 : 11:56:56
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J'ajoute à ce dernier post qu'il ne suffit pas de substituer les "minoritaires" décomptés aux total des [total tantièmes - défaillants] pour en déduire les "majoritaires" (dans le cas d'un vote L.25 à main levées) : il faut aussi tenir compte des abstentions.
Dans l'exemple précédent :
on décompte les "minoritaires" (ici les POUR, par choix du président car apparemment moins nombreux que les autres) , les abstentions (mettons qu'ils soient 50) , puis on en déduit les CONTRE : 750-350-50= 350 CONTRE.
...imaginez un cas ou 900 présents ou représentés, 335 POUR et 70 abstentions... :
si déduit les CONTRE sans tenir compte des abstentions, on fait 900-335= 565 CONTRE : => la résolution est rejeté => PAS DE PASSERELLE !!
si on fait ça bien : 900-335-70 = 495 => PAS DE DECISION => PASSERELLE POSSIBLE !!
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Édité par - Stéphane le 19 mai 2016 11:57:39 |
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Gédehem
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Posté - 19 mai 2016 : 12:43:02
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Dans le cas des art.25 et 26, on se moque des abstentions.
Pour DECIDER il faut un vote majoritaire, peu importe le sens.
Considérant qu'un abstentionniste n'exprime pas un vote (*), ni pour ni contre la proposition, il ne peut être comptabilisé dans le vote majoritaire, peu importe son sens.
(*) c'est ici toute la question soulevée par le vote "blanc", certainement pas de l'abstention.
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jluc34
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Posté - 19 mai 2016 : 12:53:58
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Le cas qui m ' interpelle et m ' intéresse c est celui lorsque les copros n ont pas fait parvenir leur pouvoir s ils sont absents .Nous ne voulions pas changer de syndic car le notre fonctionne relativement bien.
en relisant les anciennes ag nous avions toujours + de 50 % de présent ou représenté , a la dernière AG ( début mai ) nous avons frôlé la catastrophe , nous n avions pas eu l idée de rappelé les copros pour leur rappeler l ag
jluc34 |
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Jany2718
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126
Posté - 19 mai 2016 : 13:09:13
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Il semble bien que l’expression « lorsque le projet a recueilli au moins le tiers des vois… » devrait signifier « lorsque le projet a été approuvé majoritairement par au moins un tiers des voix… », car il se peut parfaitement qu’il ait été refusé ( disons par 400/1000 comme dans l’exemple précédent , mais formant une majorité ) , et approuvé par 350/1000 ( minoritaires ).
Dans un tel cas , le 2ème vote qui serait justifié par le fait que le projet , bien que minoritaire, à recueilli plus de 1/3 des voix ( 350/1000) , serait vain car , sauf changement d’opinion de certains copropriétaires entre temps ( ! ? ) , la majorité relative, qui était connue, serait maintenue (refus ) et le projet serait rejeté e nouveau.
Sur la base de cette observation, je pense qu’il faut comprendre le premier alinéa de l’article 25 que je rappelle : « Lorsque l'assemblée générale des copropriétaires n'a pas décidé à la majorité prévue à l'article précédent mais que le projet a recueilli au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires composant le syndicat, la même assemblée peut décider à la majorité prévue à l'article 24 en procédant immédiatement à un second vote. »
dans le sens suivant :
« Lorsque l'assemblée générale des copropriétaires n'a pas décidé à la majorité prévue à l'article précédent mais que le projet a été recueilli une majorité au moins égale au tiers des voix de tous les copropriétaires composant le syndicat, la même assemblée peut décider à la majorité prévue à l'article 24 en procédant immédiatement à un second vote. »
plutôt que dans le sens :
« Lorsque l'assemblée générale des copropriétaires n'a pas décidé à la majorité prévue à l'article précédent mais que le projet a recueilli une majorité ou une minorité au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires composant le syndicat, la même assemblée peut décider à la majorité prévue à l'article 24 en procédant immédiatement à un second vote. »
Cette deuxième lecture rendant inutile le 2ème vote à la majorité simple puisqu’elle est déjà exprimée par le 1er vote, à savoir : un refus.
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Stéphane
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127
Posté - 19 mai 2016 : 13:22:05
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réponse @ Gédehem :
... c'est en effet mon propos : si la majorité peut n'être atteinte que par des votes exprimés, il faut bien soustraire les abstentions du total des présents et représentés pour en déduire les autres.
Sans cela, il y a risque d'inclure les abstentions pour constituer une (fausse) majorité !
Ce n'est pas parce que X votent dans un sens, que Y votent dans l'autre.
Ceux qui votent dans l'autre sens, pour éventuellement constituer une majorité, sont [ présents et représentés - X - abstentions ].
La question ne se pose pas si X forme une majorité d'emblée.
Au L.24, il faut comparer X vs Y : soit on recense les 2 et on les compare directement, soit l'un des 2 (disons X), et les abstentions pour pouvoir déduire Y.
Aux L.25 et 26, il faut de même dénombrer les X et Y pour déterminer si X ou Y forme une majorité : que diriez-vous si X ou Y (potentiellement abusivement) majoritaire contiendrait aussi les abstentions, faute de les avoirs écartés ??
Dans le cas d'un dépouillement de bulletins, où tous les votes exprimés sont décomptés, d'accord, on a pas besoin de compter les abstention...
D'ailleurs, de manière générale, il ne suffit de décompter que 2 types de votes pour en déduire, si besoin, le nombre du troisième.
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Édité par - Stéphane le 19 mai 2016 13:28:57 |
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Gédehem
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128
Posté - 19 mai 2016 : 14:26:34
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Lorsqu'une personne s'abstient lors de l'AG d'un syndicat, c'est qu'elle n'exprime pas son vote (ses voix) dans un sens comme dans l'autre.
Pour DECIDER il faut avoir exprimé un vote. Peu importe son sens, "pour" ou "contre" la proposition.
Un abstentionniste n'est ni "pour" ni "contre". Il ne peut en aucun cas être comptabilisé, ni avec les "pour" ni avec les "contre".
Il n'est donc ni dans la majorité ni dans l'opposition ... et pas "au centre" non plus ... 
De ce fait, il n'est pas non plus dans le 1/3 des voix "pour" ou "contre" qui fixe le seuil dérogatoire à la majorité art.25 pour DECIDER à une autre majorité.
Jany :
"Il semble bien que l’expression « lorsque le projet a recueilli au moins le tiers des voix… » devrait signifier « lorsque le projet a été approuvé majoritairement par au moins un tiers des voix… »"
C'est toute la confusion, que nous tentons de lever ici.
Comme rappelé plus haut, il ne s'agit pas d'approbation (soit un vote "pour")
Une proposition peut recueillir majoritairement des voix "pour" comme des voix "contre", s'agissant de décider.
Si le projet soumis à l'art.25 recueille (exemple) 572/1000°° "contre", il y a décision. Ici décision de rejet.
Peu importe les 380 qui seraient "pour", qui "approuvent" le projet.
Si cette proposition relevant de l'art.25 recueille (exemple toujours) 400 voix /1000 "contre" et 300 "pour", il n'y a pas décision (501), ni pour approuver, ni pour rejeter.
En revanche, le projet recueille plus du 1/3 des voix, ici "contre", d'où pour décider l'organisation d'un second scrutin à la maj.art.24.
A défaut il n'y a pas "décision". Le projet n'est pas adopté par défaut de majorité, c'est tout.
Mais il n'est pas pour autant refusé ou rejeté, ce qui supposerait une "décision" majoritaire effective dans ce sens.
C'est à dire un vote majoritaire de rejet/refus.
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Édité par - Gédehem le 19 mai 2016 15:06:49 |
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Stéphane
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129
Posté - 19 mai 2016 : 15:04:44
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... et c'est bien pour cela qu'on ne se "moque" pas des abstentions , qu'il faut en tenir compte pour éviter qu'ils ne s'incrustent dans une majorité ... |
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Posté - 19 mai 2016 : 15:51:30
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JPM : Soit un immeuble où la majorité de l'art. 25 requise est 501 / 1000
avec 750 / 1000 présents ou représentés
Le résultat du vote est :
POUR 350 / 1000
CONTRE 400/ 1000
La majorité n'est atteinte ni en POUR ni en CONTRE
Le nombre de voix POUR est supérieur à 334 (un tiers de toutes les voix)
L'article 25-1 s'applique. Si tous les présents et représentés votent la majorité sera de 376 voix.
Cet exemple est dans le Code Lexis Nexis 2016 de la copropriété sous l'article L 25-1
Merci JPM de confirmer cela; j'avais fait exactement la même démonstration sans savoir qu'elle figurait dans le Lexi Nexis !! 
Luc Standon et jprp33 doivent donc revoir leur copie, puisqu'ils contestait mes exemples, pourtnat conforme à la loi et à l'article 25.1 ! 
JPM :"Dans la mesure où une proposition soumise aux voix, peu importe la majorité requise, obtient celle-ci, il y a "décision", que cette décision soit approbation ou rejet de la proposition (= vote majoritaire "pour" ou "contre" selon le cas.)"
Cela n'est pas clair pour tout le monde !!!
Quant au rappel du présent de l'indicatif dans les lois de la République, il est aussi le bien venu, pour les mêmes personnes.
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Jany2718
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131
Posté - 19 mai 2016 : 16:09:31
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citation: Initialement posté par Gédehem
Si cette proposition relevant de l'art.25 recueille (exemple toujours) 400 voix /1000 "contre" et 300 "pour", il n'y a pas décision (501), ni pour approuver, ni pour rejeter.
En revanche, le projet recueille plus du 1/3 des voix, ici "contre", d'où [b]pour décider l'organisation d'un second scrutin à la maj.art.24.
dans ce cas , procéder à un 2ème vote à la majorité simple , est inutile : le résultat est déjà connu : la proposition est refusée par 400 voix contre 300 ! le critère du 1/3 minimal s'entend donc pour les votes approuvant déjà ( mais relativement 'pour' vs 'contre') la proposition ou la rédaction proposée pour la résolution . On peut procéder au 2ème vote, (si l'AG est d'accord), mais cela est superflu ( ou surabondant diraient certains) : ce serait être plus royaliste que le roi , ou plus précautionneux que le législateur... En tout état de cause cela est étranger à la question , objet de cette discussion : opportunité d'un vote intermédiaire sur l'opportunité d'un 2ème vote (art 24) en cas d'un nombre de voix majoritaires approuvant le projet, mais inférieur à 1/3 du total du SDC . |
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Stéphane
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132
Posté - 19 mai 2016 : 16:50:14
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Le résultat sera en effet très probablement le même lors d'un second vote à L.24.
Mais avant que de décréter que l'on a décidé sur la résolution, il faut aussi veiller à voter sur les autres propositions de la même question.
A la fin des "options" de la question, il faut bien un nouveau vote (L.24) pour entériner la décision. |
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Gédehem
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133
Posté - 19 mai 2016 : 17:12:33
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dans ce cas , procéder à un 2ème vote à la majorité simple , est inutile : le résultat est déjà connu : la proposition est refusée par 400 voix contre 300
NON ....
Le 1/3 des voix n'est pas une règle de majorité pour décider.
Le résultat d'un vote n'est connu qu'après le vote, dirait M. de la Palisse.
Lorsqu'un projet est soumis à telle majorité, ici celle de l'article 25, le "résultat" dont vous parlez découle d'un vote, de l'expression des voix.
Dans le cas exposé par JPM, les '400' qui résultent du vote ne sont pas la majorité de cet art.25. Rien n'est décidé.
Mais dans ce cas, le dispositif dérogatoire prévu à l'art.25-1 peut être mis en œuvre pour décider, le résultat du vote étant de plus du 1/3 requis.
Il faut insister : ce 1/3 n'est pas une règle de majorité décisionnelle.
Il s'agit d'une disposition "passerelle", dérogatoire à la règle énoncée art.25, qui permet, sous la condition fixée de ce "1/3", de DECIDER par un nouveau vote selon une autre règle de majorité.
Autrement dit, si l'AG n'a pu décider à la majorité art.25, la décision effective est conditionnée par le résultat du vote sur cette règle de majorité.
Le seuil du 1/3 ne présage en rien du résultat final : on a vu des renversement de majorité, en particulier lors de votes par bulletins nominatifs : au premier tour on vote selon son humeur, au second on vote utile, c'est bien connu !
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JPM
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134
Posté - 19 mai 2016 : 17:41:22
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Réponse à Jany :
Primo il faut s'en tenir à la règle : si le projet a recueilli le tiers des voix de tous les copropriétaires, on peut procéder à un second vote.
Secundo : la règle n'est pas si mauvaise ! Dans un certain nombre de cas il y a retournement des votes quand un copropriétaire influent a fait valoir son avis.
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Posté - 19 mai 2016 : 18:21:46
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la règle n'est pas si mauvaise ! Dans un certain nombre de cas il y a retournement des votes quand un copropriétaire influent a fait valoir son avis.
Surtout que la majorité à atteindre est la 24, c'est à dire la majorité des présents et représentés.
Dans l'exemple de JPM, les POUR furent 350/1000 èmes, 750 de présents et représentés, il suffit de 28/1000, tantièmes supplémentaires, pour que la résolution soit adoptée, et plus 151/1000
Cela est très important dans le cas de l'élection du syndic, des copros modifieront leurs votes !
Stéphane : "Mais avant que de décréter que l'on a décidé sur la résolution, il faut aussi veiller à voter sur les autres propositions de la même question.
A la fin des "options" de la question, il faut bien un nouveau vote (L.24) pour entériner la décision."
Quelles autres propositions dans une seule question ? des exemples car cela n'est pas clair du tout. |
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Jany2718
Contributeur senior
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136
Posté - 19 mai 2016 : 18:45:38
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citation: Initialement posté par JPM
Réponse à Jany :
Primo il faut s'en tenir à la règle : si le projet a recueilli le tiers des voix de tous les copropriétaires, on peut procéder à un second vote.
Secundo : la règle n'est pas si mauvaise ! Dans un certain nombre de cas il y a retournement des votes quand un copropriétaire influent a fait valoir son avis.
1°) " Si le projet a recueilli le tiers des voix" : cela signifie, à mon humble avis, que le projet a été approuvé mais avec une proportion de voix au moins égale à 1/3 ( mais insuffisante pour valider la décision selon l'article 25 qui exige 50%) et non pas qu'il a été refusé avec au moins 1/3 des voix . Vu le contexte, il faut comprendre "recueillir" comme "accueillir favorablement".
2°) Il est bien curieux de considérer comme possible, vraisemblable et même opportune la situation consistant en une inversion du sens du vote alors qu'il est fait juste après une première consultation ayant donné le résultat contraire . Si l'on admet cette possibilité vraiment acrobatique ou improbable , alors pourquoi refuser le vote intermédiaire, qui ne nuit à personne et au contraire respecte la loi et la règle élémentaire de la politesse ( demander la permission tout simplement ). |
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Posté - 19 mai 2016 : 18:59:47
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jany2718 : Si le projet a recueilli le tiers des voix" : cela signifie, à mon humble avis, que le projet a été approuvé mais avec une proportion de voix au moins égale à 1/3
Le 1/3 des vois n'est PAS une majorité, il vous faut au mois intégré cela pour comprendre? Vous refusez de l'entendre.
Les exemples donnés vous ont prouvés que les POUR peuvent être inférieurs aux contre,et que les POUR représentant 350/1000 ne sont même pas la majorité à l'article 24 avec pourtant 750/1000 de présent et représentés, c'est à dire 375/1000 èmes.
Et les retournements de votes en copropriété ne sont pas rares du tout. L'AG est le lieu des débats, les gens changent souvent d'avis; ne pas oublier que nous sommes en France !
Les 334/1000 èmes pour vous ont déjà adopté la résolution; mais pourtznt il va manquer des voix pour l'adoption de la résolution ! CQFD.
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Jany2718
Contributeur senior
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138
Posté - 19 mai 2016 : 20:40:13
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C'est une simple question de vocabulaire.
Pour discuter utilement il faut déjà commencer par s'accorder sur le sens des mots:
Disons donc que :
"approuver le projet" signifie que les voix favorables ont été plus nombreuses que les voix défavorables
" adopter la résolution " signifie que l'approbation précédente a été conforme à ce que la loi prévoit quant au minimum de voix favorables: soit 50% du total au premier vote (art.25) , soit 50% des voix exprimées ( art.24) si l'approbation a été au moins égale à 1/3 mais inférieure à 50% et si un second vote a lieu ( après le fameux et si problématique ( ! ...) vote intermédiaire. |
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Luc Standon
Contributeur vétéran
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139
Posté - 19 mai 2016 : 22:07:39
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citation: Initialement posté par philippe388Luc Standon et jprp33 doivent donc revoir leur copie, puisqu'ils contestait mes exemples, pourtnat conforme à la loi et à l'article 25.1 ! Merci de relire ce qui a été écrit avant de tirer la couverture pour vous même : quels sont vos exemples déjà et dans quels messages #?? 
citation: Initialement posté par philippe388Quant au rappel du présent de l'indicatif dans les lois de la République, il est aussi le bien venu, pour les mêmes personnes.
A contrario de vous, c'est justement ce que je n'arrête pas de recopier concernant l'art.#25-1 de la L.1965 qui est très clair (relire mon message #105 dont extraits):
citation: Initialement posté par Luc StandonEn effet, en cas d'échec d'un vote à la majorité #25, la loi permet le recours au vote de la majorité #24 par le biais des conditions de l'art.#25-1 et sous condition des dispositions d'application de l'art. #19 du D.1967. Il n'y a donc pas lieu d'avoir un vote " intermédiaire" et supplémentaire ( cf. messages #73 et #78) entre l'article 25 et 25-1 (=24). [.../...] De fait, la lecture du mécanisme du vote passerelle #25-1 (=#24) est simple et ne donc souffre d'aucune ambiguïté : citation: Alinéa 1° : Lorsque l'assemblée générale des copropriétaires n'a pas décidé à la majorité prévue à l'article précédent mais que le projet a recueilli au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires composant le syndicat, la même assemblée peut décider à la majorité prévue à l'article 24 en procédant immédiatement à un second vote.
Alinéa 2° : Lorsque le projet n'a pas recueilli au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires, une nouvelle assemblée générale, si elle est convoquée dans le délai maximal de trois mois, peut statuer à la majorité de l'article 24. Je ne comprends pas où se situe la difficulté de compréhension par certains, alors que tout est clair : 1°) Si l'AG a refusé une résolution votée à la majorité de l'article 25, mais que le quorum d'1/3 des voix de tous les copropriétaires est atteint, alors l'AG peut procéder immédiatement à un second vote à la majorité #24 lors de la même AG. 2°) Si l'AG a refusé une résolution votée à la majorité de l'article 25, mais que le quorum d'1/3 des voix de tous les copropriétaires n'est pas atteint, alors l'AG peut procéder à un second vote à la majorité #24 lors d'une AG suivante et dans un délai de 3 mois maximum.[.../...] Et il n'y a pas besoin d'un pseudo vote intermédiaire tel que suggéré par Jany2718.[.../...]
Pour le reste, c'est simple, en cas de contestation : article 42 de la L.1965.
Sinon, faute d’éclaircissements compréhensibles après 7 pages sur le forum à cause de complexités inutiles par certains membres, il y a aussi pour information :
- Quelques règles à respecter si vous souhaitez changer de syndic (20/03/2015) :
- http://arc-copro.fr/documentation/q...er-de-syndic
et aussi :
- Comment voter les contrats de syndic lorsque plusieurs propositions sont jointes à l’ordre du jour (01/09/2015) :
- http://arc-copro.fr/documentation/c...sont-jointes
Ce qui aura au moins le mérite d'apporter un meilleur éclairage sur la situation sans y passer 7 pages supplémentaires à celles déjà existantes...
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JPM
Modérateur
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140
Posté - 19 mai 2016 : 23:39:02
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Luc Standon : citation: 1°) Si l'AG a refusé une résolution votée à la majorité de l'article 25, mais que le quorum d'1/3 des voix de tous les copropriétaires est atteint, alors l'AG peut procéder immédiatement à un second vote à la majorité #24 lors de la même AG.
Dans cette phrase il y a corruption frauduleuse du texte.
" N"a pas décidé " ne vaut pas " a refusé "
Refuser c'est voter non à la majorité des voix de tous les copropriétaires.
Il n'y a pas de quorum dans le statut de la copropriété
Jany 2718 citation: C'est une simple question de vocabulaire.
Pour discuter utilement il faut déjà commencer par s'accorder sur le sens des mots:
Disons donc que :
"approuver le projet" signifie que les voix favorables ont été plus nombreuses que les voix défavorables
" adopter la résolution " signifie que l'approbation précédente a été conforme à ce que la loi prévoit quant au minimum de voix favorables: soit 50% du total au premier vote (art.25) , soit 50% des voix exprimées ( art.24) si l'approbation a été au moins égale à 1/3 mais inférieure à 50% et si un second vote a lieu ( après le fameux et si problématique ( ! ...) vote intermédiaire.
Approuver le projet c'est la démarche individuelle consistant à voter pour.
Adopter la résolution c'est la démarche collective permettant de constater que le nombre des voix approbatrices atteint la majorité requise.
Il faut travailler avec la terminologie reconnue et ne pas se fabriquer son jargon personnel. A noter qu'ici jargon est pris au sens noble du terme.
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Mécanisme de l'article 25-1 
