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JPM
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 Posté - 24 mai 2014 : 11:16:21
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Désolé, mais c'est inexact, et une fois encore pour une raison juridique que la comptabilité doit respecter.
OK pour la balance 3 au 31/12/2012 établie après répartition qui sera utilisée pour être jointe à la convocation pour l'assemblée.
OK, comme hypothèse d'école, pour la balance 4 , qui reflète le camouflage du solde global, créance existante du syndicat mais non encore exigible
La dessus l'assemblée a lieu en avril 2013.Elle approuve les comptes.
Quels sont les effets de cette approbation ?
1) On peut passer les écritures des soldes au 28 avril 2013.
2) Mais en outre la balance 3 est validée
En début 2014 on s'occupe des comptes au 31/12/2013. Il faut placer en comparaison la balance au 31/12/2012.
Il ne peut s'agit que de la balance 3 validée par l'AG et qui est d'ailleurs la seule connue des copropriétaires
Je pense qu'il serait souhaitable de présenter dans l'annexe 1 les 450 sur deux lignes en dettes et créances:
Ligne 1 les positions au 30 décembre (sur antériorité)
Ligne 2 les soldes venant de la répartition des charges
Car il ne faut pas oublier que les créances ou dettes certaines peuvent et même doivent être enregistrées avant leur exigibilité et leur liquidation définitive. Mais il faut les isoler.
Et pour être clair les textes comptables devraient fixer la procédure à respecter.
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andre78fr
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 Posté - 24 mai 2014 : 11:17:20
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Je ne suis pas sûr que les copropriétaires (et donc propriétaires) soient les plus défavorisés, en général ces lois (et autres décrets) sont surtout le résultat du rapport de force entre les lobbys de l'immobilier et les associations comme l'ARC, arbitré par le gouvernement du moment. Mais les enjeux sont énormes et il ne faut pas sous-estimer le poids des premiers qui repèrent les failles et les retournent à leur profit (par exemple les tarifs différenciés avec ou sans compte séparé...). En plus toute cette complexité dissuade de nombreux syndics non-professionnel.
Les intentions de la loi SRU sont pourtant louables ; normaliser et harmoniser dans un cadre strict la communication financière. Après, le résultat est une sorte de compromis entre une culture comptable et syndic avec des "dérogations" ou des spécificités qui rendent le tout bien peu lisible.
Le système est imparfait mais il a le mérite d'être désormais en place, à mon avis c'est surtout sur la formation qu'il y a énormément à faire ; qu'un syndic (gestionnaire) ou qu'un comptable soit en mesure de comprendre et d'expliquer tous les tableaux à un copropriétaire lambda ce qui malheureusement n'est pas souvent le cas aujourd'hui... |
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andre78fr
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43
Posté - 24 mai 2014 : 11:22:20
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Non, JPM, les seuls soldes possibles pour nos deux copropriétaires au 01/01/2013 sont ceux de la balance 1 ou 4.
Quelqu'un débiteur au 31/12 avant la répartition est forcément débiteur de la même somme au 01/01 et dans les semaines qui suivent ; ça ne peut pas être autrement et ça ne peut pas être rétroactif. Je pensais que vous l'aviez enfin compris dans l'autre discussion mais je vous ai surestimé !
PS : édité, autrement dit car il faut répéter les choses de nombreuses fois, on ne peut pas avoir les mêmes écritures de répartitions à la date de l'AG ET au 31/12 de l'exercice précédent...
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Édité par - andre78fr le 24 mai 2014 11:23:46 |
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andre78fr
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44
Posté - 24 mai 2014 : 11:32:29
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Pour être complet voici le grand livre 2013, très simplifié avec uniquement l'A Nouveau et la répartition :
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Viviane
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Posté - 24 mai 2014 : 19:43:21
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Vu que je suis en plein dedans, avec 5 exercices votés très en retard dont 3 d'un coup à venir, plus des impayés nécessitant un compte copro limpide, la chose m'intéresse.
On doit se dépatouiller de 4 répartitions imputées pour l'instant au 31/12/2008, 2009, 2010, 2011, pas encore appelées, et pas dans la bécane de notre syndic vu que c'est pas lui qui a repris ces comptes.. Notre nouveau syndic n'a pas en effet repris les soldes antérieurs , il attendait, à juste titre, qu'on ait dépatouillé le merdier laissé par les deux autres. On repart donc maintenant de l'exercice de son arrivée, 2012. Je croyais la chose bouclée, mais du coup je m'interroge.
Avec plusieurs exercices à refaire, répartir au 31/12 nous a permis de solder au 31/12 les comptes 6 et 7, ce qui rendait plus limpide l'analyse des exercices suivants.
Petite remarque: à chaque fois, on a réparti uniquement le solde de l'exercice. On a donc une seule opération et pas "charges dues" moins "provisions"
Peut-on faire comme ci-dessous? Je suis pas contre un avis extérieur avant d'en parler à la comptable.
Mme Viviane:
ca c'est fait et imbougeable
31/12/2008 : répartition (on aurait du écrire "provisoire") du solde 2008
31/12/2008 imputation (provisoire) eau 2008
Peut on "corriger" ainsi:
01/01/2012 : annul répartition provisoire du solde 2008(et mise en compte d'attente)
01/01/2012 : annul imputation provisoire eau 2008 (et mise en compte d'attente)
17/12/2012 (date AG): répartition du solde 2008 (et donc apurement du compte d'attente)
17/12/2012 (date AG): imputation eau 2008 (et donc apurement du compte d'attente)
Idem pour 2009, 2010, 2011. Pour la répart 2012, c'est elle qui est censée la faire, elle fera ce qu'elle veut (j'en ai un peu ma claque de la compa ).
La solution, appliquée dans tous les cas, (répartition provisoire au 31/12, puis mise en compte d'attente au 1er janvier et sortie du compte d'attente à la date d'AG pour les comptes copros) me semblerait par ailleurs propre à satisfaire à la fois JPM et André 78? Et les instructions contradictoires des textes où on doit à la fois
- répartir l'exercice avant approbation... et si possible (du moins il me semble) garder une trace comptable des comptes tels qu'approuvés,
-et n'exiger les créances qu'une fois dues.
Deux choses éminemment contradictoires.
Donc simplifier la vie du syndic s'il veut savoir à partir de quelle date tel copro est débiteur.
Ce qui est quasi une gageure, et impossible à savoir en regardant un compte copro si on n'impute pas les créances à leur date d'exigibilité. J'ai fait le test sur un gros mauvais payeur, dates comptables et dates d'exigibilité, c'est le jour et la nuit dans notre cas.
Et la date d'exigibilité, ça nous arrange grandement. Plus besoin de présenter les appels de charge erronés de notre ancien syndic. |
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Édité par - Viviane le 24 mai 2014 20:12:48 |
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andre78fr
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Posté - 24 mai 2014 : 23:27:03
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Peut-être que ça vaut la peine de lancer un nouveau sujet avec votre problématique Viviane...
Quelques remarques et observations quand même ; je trouve totalement anormal que le nouveau syndic reprenne ainsi la gestion et les comptes de 2012 en refusant de faire le travail qu'il reste à faire sur les années antérieures...
La première chose à voir c'est l'importance des soldes ; s'il s'agit de redistribuer quelques euros ou dizaines d'euros, il vaut peut être mieux proposer de voter une résolution pour tirer un trait et oublier ces exercices (bon les puristes vont hurler mais tant pis).
Sinon il faut identifier et disposer de trois éléments essentiels pour chaque exercice non réparti :
- le compte utilisé pour mettre le résultat global ;
- la ventilation par clé de ce résultat et, le cas échéant, les consommations individuelles...
- la situation des travaux (sans doute le plus délicat).
Et ce pour chaque exercice bien sûr...
Avec ces éléments, il faudra éditer et présenter les 4 * (4 ou 5) annexes pour les 4 exercices... Dans tous les cas les écritures comptables seront à passer sur 2014, à la date de l'approbation et de l'AG, en affectant les comptes où attendent les résultats mais il ne faut pas modifier les exercices clôturés...
De quelle matière comptable disposez-vous au juste ? Grands livres, balances ?
Et quelles sont les raisons pour lesquelles tous ces exercices et comptes n'ont pas été approuvés et répartis ?
Ces problèmes ont-ils été résolus depuis ??? |
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Viviane
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47
Posté - 24 mai 2014 : 23:55:28
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En fait, je crois qu'il y a malentendu. Mais question ne portait pas sur comment répartir ces exercices. Ca y est, les grands livres ont été entièrement repris , ligne à ligne, par un expert comptable, et les écritures correctives passées, les exercices ont été répartis, et les annexes faites.
Mais ils ont tous été répartis au 31/12 de l'exercice concerné.
2008 et 2009 ont été approuvés en décembre 2012
2010 a été approuvé en juillet 2013
2011, 2012 et 2013 vont l'être en juillet 2014.
Les raisons pour lesquelles 2008 à 2011 n'ont pas été approuvés dans les temps seraient trop longues à donner. On a attendu pour approuver 2012 (qui "dépend" de notre nouveau syndic) que les exercices précédents soient "bouclés", compta refaite par l'expert. Ce qui est logique.
2013 est, à deux jours près, dans les temps. (on voit le bout du tunnel...)
Ma question se rapproche vraiment du débat entre JPM et vous.
Dès tous les exercices approuvés, le syndic va enfin lancer les appels de fonds reprenant les soldes antérieurs à son élection ET les répartitions de 2008 à 2013. Et ça va faire mal. Cinq ans d'eau individuelle d'un coup + l'équivalent des 3/4 d'un budget annuel de dépenses abusives à éponger. Le tout un peu compensé par un reliquat de travaux.
Or, on a des comptes dont la répartition est comptabilisée au 31/12 de chaque exercice concerné.
Si j'ai bien compris JPM, c'est OK, rien de plus à faire.
Si je vous comprends, vous, on devait comptabiliser ces répartitions à la date d'AG.
Pour moi, vous avez tous deux raison.
Je cherchais donc à savoir si la solution proposée dans mon post précédent vous semblait OK?
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Édité par - Viviane le 25 mai 2014 00:04:29 |
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andre78fr
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Posté - 24 mai 2014 : 23:59:53
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On ne peut pas avoir tous les deux raison puisqu'on ne dit pas la même chose ;-)
Ce qui est important c'est que ce soient les copropriétaires à la date de l'AG qui a approuvé ces comptes qui en bénéficient (dans un sens ou dans l'autre)...
Et donc que ça se retrouve dans les écritures comptables ; je vous laisse en tirer les conséquences.
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Viviane
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Posté - 25 mai 2014 : 00:15:12
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Vous dites pas tout à fait pareil. Chacun d'entre vous, il me semble, s'attache à traduire comptablement deux choses différentes. JPM à garder trace de la comptabilité et la répartition d'un exercice N telle que adoptée à l'AG, vous à traduire comptablement les dates d'exigibilité. Deux choses toutes deux importantes, il me semble.
La seule chose où, si j'ai bien compris votre débat dans un autre sujet, votre point de vue est vraiment opposé, c'est la date d'exigibilité. En ça, je vous rejoins, c'est la loi de 1965 et le décret de 1967 qui priment sur tout autre texte il me semble. Donc soldes et autres répartitions exigibles à la date de l'AG qui approuve les comptes.
Mais donc, vu que nous on a :
répartition déjà faite au 31/12 de chaque exercice de 2008 à 2011,
Vous semble-t-il OK de faire maintenant:
-mise en compte d'attente au 1er janvier 2012 des répartitions sur les copros des exercices 2008 à 2011
- et sortie du compte d'attente à la date d'AG
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Édité par - Viviane le 25 mai 2014 00:22:52 |
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andre78fr
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Posté - 25 mai 2014 : 01:21:32
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Je pense que tout le monde est d'accord sur l'essentiel :
1. l'annexe 1 doit être présentée après répartition,
2. la répartition ne devient exigible qu'après l'approbation...
Ces deux principes impliquent les mécanismes comptables dont traite la discussion et le traitement du résultat entre le 31/12 et la date de l'AG...
Vous dites que la répartition est faite au 31/12 de chaque exercice de 2008 à 2011 mais je n'en suis pas si sûr, ce n'est pas parce qu'elle est présentée dans les annexes qu'elle est réellement "faite" au niveau de chaque compte individuel...
Si le résultat est mis dans un compte d'attente c'est au 31/12, le solde se retrouvera alors dans l'A Nouveau... jusqu'à la date de l'AG oui.
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Édité par - andre78fr le 25 mai 2014 14:39:59 |
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Viviane
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Posté - 25 mai 2014 : 16:01:53
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L'expert a du, pour des raisons techniques,(il a scanné et importé la totalité des grands livres) travailler avec ciel plutôt qu'un logiciel de copro.
Donc oui, elle est dans les comptes individuels. En date du 31/12. C'est ce qui me dérange par rapport à notre gros mauvais payeur qu'on va s'empresser de poursuivre dès les comptes approuvés... |
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andre78fr
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Posté - 25 mai 2014 : 16:33:08
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Ciel est un logiciel de comptabilité générale, il n'est pas conçu ni adapté pour tenir les comptes d'une copropriété et on ne peut que lever les yeux au ciel à l'idée qu'un expert utilise ainsi un outil inadéquat...
Les écritures de répartition à 31/12 des différents exercices vont soulever plusieurs problèmes, d'une part par rapport aux copropriétaires qui ont acheté depuis 2008 (article 6.2 du décret) et d'autre part sur les dates d'exigibilité... sans parler des possibles changements sur les A Nouveaux qui doivent correspondre aux soldes du 31/12 de chaque exercice... c'est n'importe quoi et vos comptes seront très difficiles à utiliser dans le cadre d'une procédure.
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Viviane
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Posté - 25 mai 2014 : 17:12:10
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citation: Ciel est un logiciel de comptabilité générale, il n'est pas conçu ni adapté pour tenir les comptes d'une copropriété et on ne peut que lever les yeux au ciel à l'idée qu'un expert utilise ainsi un outil inadéquat...
Les numéros de compte sont les mêmes... y'en a juste dans Ciel qui ne sont pas utilisables pour la copro. Suffit de le savoir...
Honnêtement, je lui jette pas la pierre. Pour début 2012, l'importation des écritures scannées vers le logiciel du syndic étant techniquement impossible, c'est carrément fait sous excel. Idem pour le logicien "spécial copro" de l'expert, il pouvait pas importer un fichier csv.
Or, on avait absolument besoin de ressaisir TOUTES les écritures de l'ancien syndic pour les trier, rapprocher les contreparties, les mettre dans les bons comptes, créer les comptes fournisseurs manquants, repérer les écritures inutiles, passer les écritures manquantes... (il y avait des dizaines de règlements sans passage en compte 4, des dizaines d'annulations en compte 6 pour débiter des comptes 401 ou 47...)et y voir clair. Donc dans les deux cas:
- soit on scannait le grand livre avec reconnaissance de texte. Ce qui donne un fichier excel. Transformé en csv et importé dans ciel.
- soit on ressaisissait tout à la main. Des dizaines d'heure de boulot...et une fortune.
citation: Les écritures de répartition à 31/12 des différents exercices vont soulever plusieurs problèmes, d'une part par rapport aux copropriétaires qui ont acheté depuis 2008 (article 6.2 du décret) et d'autre part sur les dates d'exigibilité...
Sur ça, je suis d'accord. Mais il n'y a eu d'achats que depuis 2012. C'est pourquoi je pensais repartir de 2012. Annuler les réparts et les repasser à la date d'AG.
citation: sans parler des possibles changements sur les A Nouveaux qui doivent correspondre aux soldes du 31/12 de chaque exercice...
Là , je vous suis pas. Ca correspond pour les comptes 4 et 5. Simplement le résultat de l'exercice (mis en compte d'attente pour sortir les annexes) solde ensuite les comptes 6 et 7. Les à nouveaux des comptes 6 et 7 au 1er janvier sont donc à 0, et les comptes copros incluent la répartition. C'était l'intérêt de la chose. Si on avait eu 5 ans de comptes 6 et 7 à trainer, on serait devenus fous.
citation: c'est n'importe quoi et vos comptes seront très difficiles à utiliser dans le cadre d'une procédure.
On compte pas spécialement les utiliser. C'est pas nécessaire. Ca nous a permis d'y voir clair et de présenter à l'AG des annexes après répartitions, avec la totalité des dépenses réelles (donc crédit du 512...) qui est assez éloignée du mic mac des débits compte 6 de notre ex syndic... . Maintenant, on sait dans le grand livre pourri de notre ex-syndic où sont les problèmes, et c'est celui là qu'on présentera. Mais juste les écritures nécessaires: crédit 5 et sa contrepartie.
Mais honnêtement, après avoir vu l'avocat, je crois que les juges sont nettement moins pointilleux que ça. On a refusé des dépenses parce que le syndic s'était payé AVANT d'être élu. Vous savez ce que m'a dit l'avocat? . On s'en fout de la date de comptabilisation, c'est pas un argument. Ce qui en revanche l'a convaincu, c'est qu'il n'y avait pas de facture, et que la dépense (donc, crédit du 512) n'apparaissait pas sur les relevés de dépense établis par le syndic et présentés à l'AG...
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Édité par - Viviane le 25 mai 2014 17:30:34 |
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andre78fr
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Posté - 25 mai 2014 : 17:29:20
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Encore des développements potentiels intéressants mais on s'éloigne vraiment du sujet initial...
A priori vous avez repris les choses en main, peut-être pas de manière optimum mais si ça vous convient c'est le principal !
Sans faire trop de pub, si quelqu'un a besoin de faire de l'OCR pour importer un grand livre de comptabilité copropriété, il peut me contacter en mp ;-)
Je connais un logiciel copropriété qui importe des écritures depuis Excel...
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Viviane
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Posté - 25 mai 2014 : 17:31:56
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Ah, que ne vous ai-je connu plus tôt...
Sinon, je suis pas sure qu'il y ait un optimum dans un cas pourri comme le nôtre... . l'expert a juré de ne plus jamais reprendre un dossier comme ça... |
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Édité par - Viviane le 25 mai 2014 17:40:16 |
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andre78fr
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Posté - 25 mai 2014 : 17:59:24
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Un exercice non approuvé est quand même clôturé, la différence tient dans le traitement du résultat comptable et il ne faut pas revenir dessus après-coup.
Pour moi les résultats auraient du se cumuler au fil des ans dans un compte d'attente pour une répartition à la date de l'AG qui les approuve, même 4, 5 ou 6 ans plus tard... Il faut bien sûr disposer des ventilations par clé de chaque exercice. C'est plutôt simple avec un outil approprié :-) |
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Viviane
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Posté - 25 mai 2014 : 18:22:23
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C'est vrai, on aurait pu, et même sans doute du faire comme ça. Mais la somme de m... à régler était telle que je crois que l'expert comme moi sommes passés tout à fait à côté de cette problématique. La seule question qu'il m'a pôsée là dessus c'est s'il y avait eu des mutations. J'ai dit non. Je crois que c'est pour ça qu'il est allé au plus simple. J'ai oublié qu'il y en avait eu entre le 31/12/2011 et la date où 2011 sera approuvé. Parfois, quand on a le nez dans le guidon... Il a bossé au moins 4 ou 5 fois le nombre d'heures payées, alors ma foi, je m'estime chanceuse....
En même temps, ça changera plus rien au solde des gens dès le dernier exercice approuvé L'important est donc que les copros (et éventuellement un juge) comprennent. Donc si on annule les réparts des comptes copros (seule chose qui reste des réparts) au 1er /01/2012 pour les isoler en compte d'attente jusqu'à la date de chaque AG, ils auront un compte copro clair repartant du 01/01/2012. Comme il n'y a pas d'impayés ni de mutation avant ça, y'a pas mort d'homme, il me semble.
C'est peut-être pas kasher, mais au moins c'est exact. |
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Édité par - Viviane le 25 mai 2014 18:25:50 |
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andre78fr
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Posté - 25 mai 2014 : 18:32:58
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Ah mais il ne faut rien cacher !!! L'important c'est la transparence ;-)
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Viviane
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Posté - 25 mai 2014 : 19:13:20
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Ce sera mon slogan de campagne.... si je me représente... ces dernières années m'ont un peu épuisée |
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Posté - 27 mai 2014 : 17:43:57
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andre78fr :"même 4, 5 ou 6 ans plus tard."
Mais le syndic ne pourra pas réclamer des charges dues après la 5ème années. Pour viviane, le syndic ne pourra pas exiger un appel de fonds sur un solde débiteur !!!
viviane : quand à votre expert perso. tout copro pourra exiger du tribunal la nomination d'un expert judiciaire.
Copropriétaire dans votre syndicat je refuserai de payer un appel de fonds sur tous les soldes antérieurs sur votre seule expertise personnelle , et sur l'avis de votre avocat perso également !!
viviane : "Mais honnêtement, après avoir vu l'avocat, je crois que les juges sont nettement moins pointilleux que ça"
AIE !!! ce qui veut dire que le juge nomera un expert judiciaire et que son jugement sera 100% sur la ligne de l'expert nommé par le tribunal;
Maintenant qui va payer cet expert , car cela va couter très cher !
viviane : beaucoup de boulot, mais rien n'est gagné "
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Sujet |
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Des comptes sans réserves sont-ils modifiables? 
