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 Posté - 23 mai 2014 : 08:38:31
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Sur un annexe 1 avant répartition :
Ce serait ignorer que le syndicat des copropriétaires "facture" aux copropriétaires 100% de ses charges ; donc, dès lors que l'excédent ou le dépassement par rapport au budget ont été constatés, ils doivent être "facturés", le SDC ne pouvant dans l'état financier afficher un résultat d'exploitation. La seule exception est pour les travaux commencés non clôturés.
Sur la passation des écritures de régularisation après approbation, et le fait que l'approbation des comptes n'emporte pas approbation des comptes individuels :
La justification est que la régularisation est effectuée par le syndic au nom du SDC (qui par l'approbation a désormais des comptes opposables) en application du RC, et que chaque copropriétaire est en droit de discuter de l'application de ce contrat qui le lie au SDC. Il ne peut certes pas tout contester de ce qui a été approuvé, mais on ne peut pas lui opposer l'approbation des comptes pour refuser de prendre en compte telle ou telle contestation, y compris à notre avis sur la répartition des charges.
Du coup, les textes qui nous occupent sont parfaitement cohérents, même s'ils ne sont pas exempts de paradoxes, comme celui de la date comptable des écritures de régularisation...  |
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JPM
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Posté - 23 mai 2014 : 11:00:09
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La présentation d'une annexe 1 établie avant répartition ne paraît pas utile dès lors que l'on peut trouver ailleurs des informations sur les excédents ou insuffisances.
Il faut éviter de parler de facturation des charges par le syndicat aux copropriétaires car le mécanisme de répartition est fondamentalement différent de la facturation. On a suffisamment de mal pour faire passer la bonne terminologie aux copropriétaires pour ne pas lui donner une information vicieuse.
En outre il ne faut pas oublier la circulaire de Bercy sur la TVA face au régime de la copropriété. C'est par bienveillance que les syndicats de copropriétaires ne sont pas assujettis. Si l'on renonce finalement à équiper de gazogènes le Charles de Gaule, les chars et les avions de chasse, il faudra bien aller voir ailleurs.
Je maintiens qu'il serait suffisant de notifier aux copropriétaires la situation de trésorerie accompagnée d'une balance générale appropriée, le relevé général des charges, les relevés individuels.
Comme par le passé le budget prévisionnel avec les comparatifs serait un document distinct.
Il faudrait envisager une campagne d'information sur la lecture et l'exploitation de la balance. J'ai à cet égard une modeste mais certaine expérience avec l'utilisation de mon modèle. Dans un premier temps les profanes apprécient d'emblée l'utilisation d'un document unique (réserve faite de l'annexe 1).
Les moyens modernes de l'e-learning peuvent être utilisés avec profit mais en deux ou trois heures de cours direct ils pigent très bien .
Il ne faut pas attendre les pouvoirs publics pour organiser cela.
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andre78fr
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 Posté - 23 mai 2014 : 11:12:41
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Tout le monde sait que l'excédent sera au profit ou que l'insuffisance sera à la charge des copropriétaires ; je ne vois pas ce que ça change dans le fait de faire apparaître ce qu'on s'interdit d'appeler un résultat sur une ligne à part au lieu de ce système de pseudo écritures au 31/12.
Pour les travaux non terminés c'est encore une approximation comptable puisqu'on viole le principe de non compensation en regroupant sur le compte 120 des charges et des produits divers...
Si vous regardez un bilan d'entreprise (2050/2051 par exemple) vous verrez que la ligne du résultat apparaît avec les capitaux propres afin d'équilibrer le tout (relevons également le titre de ce document) :
Sur les répartitions individuelles, l'exemple le plus flagrant est celui de l'eau ; on peut approuver des comptes avec un total d'eau consommé mais le copropriétaire qui se voit réclamer le double ou le triple de sa consommation de l'année précédente doit évidemment pouvoir contester... d'autres erreurs avec les tantièmes sont possibles.
On peut trouver les textes cohérents mais force est de constater que personnes ne comprend vraiment le résultat ! |
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Gédehem
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Posté - 23 mai 2014 : 12:12:13
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Sur la répartition, JPM écrivait :
"Il est bien évident que l'approbation de la répartition est soumise à l'approbation de l'assemblée. Il serait complètement absurde d'écarter l'observation d'un copropriétaire signalant que telle facture pour réparation dans l'escalier B a été passée dans la catégorie escalier A."
Si ce type de remarque d'un copropriétaire est vite écartée par nombre de syndics (qui ne veulent pas se casser la tête pour 2 bricoles), l'AG n'a pas compétence pour "approuver" une répartition qui s'impose de part la convention "RDC".
Approuver telle dépense pour travaux d'escalier n'induit pas qu'est approuvée l'imputation au seul escalier A. Ce point relève des grolles conventionnellement prévues, que ni syndic ni AG ne peuvent modifier.
Quant au relevé individuel notifié avant l'AG, il s'agit d'une information (*). Il ne présage en rien ni des comptes qui seront effectivement approuvés ni de la répartition de ces comptes approuvés selon les grilles RDC.
(*) similaire à celle qui est faite s'agissant des propositions de travaux hors budget : chacun doit avoir une idée de sa quote-part si la proposition est approuvée (info trop souvent absente !!) |
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andre78fr
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25
Posté - 23 mai 2014 : 12:25:56
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Les comptes présentés incluent l'annexe 3 ; à partir des totaux par clé et de leurs tantièmes dans chaque catégorie de charges, chaque copropriétaire est en mesure de calculer ou de vérifier sa répartition individuelle... C'est cette ventilation par clés que l'AG approuve, ni les tantièmes prévus dans le RDC, ni les tantièmes variables comme les compteurs d'eau ou les répartiteurs...
La facture affectée à l'escalier A au lieu de l'escalier B est typiquement une réserve à émettre, à corriger par le syndic pour une vérification par le CS...
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JPM
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26
Posté - 23 mai 2014 : 14:54:34
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Le relevé général des charges présente la liste complète des dépenses de l'exercice.
Elles sont classées
par catégories (ensemble de charges assujetties à l'une des clés de répartition de l'état de répartition des charges du RC
et dans chaque catégorie (ascenseur par exemple) par rubriques (edf ascenseur, entretien ascenseur, etc ...)
Par sous totalisations appropriées le relevé général des charges précise les différentes masses à répartir et la valeur en € de un tantième de répartition. Par exemple :
Masse à répartir 17 854,25 soit 1 / 870 = 20,522126
Ce document doit être présenté au CS qui peut faire des observations.
Une erreur dans la répartition est prioritairement une erreur dans le classement d'une dépense.
Or les instances judiciaires relatives à la répartition des charges et fondées sur l'article 45-1 du décret visent majoritairement l'illicéité d'une clause du RC relative à la répartition des charges et non pas le mauvais classement d'une facture. Elles ont posé le problème de l'effet rétroactif d'une annulation de la clause qui " n'aurait jamais existé " ; on en a terminé semble-t-il avec ce Grand Guignol : la Cour de Cassation a repris sa jurisprudence ancienne .
C'est à la lumière de cette observation et de l'arrêt Cass 27/03/2012 11-13064 qu'il faut interpréter l'article 45-1 du décret
Le relevé général des charges est soumis à l'approbation de l'assemblée tant en ce qui concerne la liste des charges qu'en ce qui concerne leur mise en répartition.
Pour ce dernier aspect le copropriétaire aura reçu le relevé individuel traduisant pour lui les conséquences financières de l'approbation du relevé général.
Il est vrai qu'il est un document d'information. Et non moins vrai que le copropriétaire qui approuve le relevé général approuve ipso facto le relevé individuel.
L'article 45-1 du décret permet à un copropriétaire qui a reçu tous les documents prescrits et qui a voté en faveur de l'approbation des comptes de contester ensuite son propre compte pendant dix ans .C'est évidemment absurde
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Posté - 23 mai 2014 : 15:13:53
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citation: Initialement posté par andre78fr
Si vous regardez un bilan d'entreprise (2050/2051 par exemple) vous verrez que la ligne du résultat apparaît avec les capitaux propres afin d'équilibrer le tout (relevons également le titre de ce document) :
La différence d'un SDC avec une entreprise ou même une association, c'est que le résultat que l'on présente représente l'enrichissement ou l'appauvrissement de l'entité, et de surcroît concernant l'entreprise, les actionnaires doivent au vu des comptes affecter ce résultat (dividende, mise en réserve...). Rien de tel en SDC : celui-ci ne s'appauvrit ni s'enrichit parce que le dépassement ou l'excédent sont immédiatement dus par ou aux copropriétaires.
A JPM, d'accord sur le caractère inapproprié du terme "facturation", mais c'était pour l'image : en fait un SDC, c'est un peu un "facility manager" qui refacture (ou répercute) ses coûts au prix coûtant. Bien entendu, rien de commercial à celà , et qu'il ne soit pas question de TVA...
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andre78fr
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Posté - 23 mai 2014 : 15:29:17
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Il y a un certain nombre de différences entre une entreprise et un syndicat de copropriétaires mais l'objet de la discussion, malgré quelques digressions, c'est quand même la présentation de l'annexe 1 après répartition alors que la date définitive de ces opérations est ultérieure, sur l'exercice suivant (voir dans certains cas au delà ...). Pour sortir les états financiers (dont l'annexe 1 est l'application à la copropriété) on se base sur la balance et le cœur du problème c'est que la balance utilisée est une balance provisoire pour l'exercice N mais on ne peut pas utiliser autre chose que la balance définitive pour N-1 et, n'en déplaise à certains, il n'y a pas d'écritures de répartition dans cette balance définitive puisque ces écritures sont à la date de l'AG.
JPM ; aucun texte n'impose le relevé général des charges parmi les documents obligatoires et ce n'est pas là dessus que se vote l'approbation des comptes... |
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JPM
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Posté - 23 mai 2014 : 15:54:51
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Cher André 78 l'obsession du texte vous conduit à écrire des énormités;
La procédure de reddition des comptes est régie par le Code civil et par le Code de procédure civile.
La liste des dépenses est l'élément fondamental de la reddition des comptes, que ce soit pour le syndic ou votre jardinier, votre cuisinière ou n'importe lequel de vos mandataires.
Alors stop à " ce n'est pas dans la loi de 1965 " !
Je l'ai déjà écrit dix fois mais parfois vous ne lisez que ce qui vous convient.
La coloration propre à la reddition des comptes en copropriété est la mise en œuvre corrélative de l'obligation de contribution aux charges qui pèse sur les copropriétaires.
Dans ce cadre la reddition des comptes s'accompagne d'un classement spécifique des dépenses.
Et pour rester dans le plus profane des profanes, dire que le syndic n'est pas tenu de présenter la liste des dépenses de l'exercice fait rigoler tous les gens qui sont copropriétaires depuis plus de quarante ans et même plus.
Vous voyez bien chaque jour qu'on reproche à des gens divers de ne pas présenter leurs comptes 
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andre78fr
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Posté - 23 mai 2014 : 16:18:28
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Le sujet a déjà été discuté, je reste sur mes positions et je suis contre l'envoi systématique d'un document de 30, 50 ou 80 pages à tous les copropriétaires dont un grand nombre n'en a strictement rien à faire et pas besoin (= direct à la poubelle). En revanche, tout copropriétaire qui le souhaite (notamment les bailleurs) doit pouvoir l'obtenir soit sous la forme papier, soit sous forme électronique (PDF et format tableur).
En attendant, les textes de loi spécifiques à la copropriété prévoient une approbation des comptes basée sur des documents de synthèse ; les annexes et l'état individuel de répartition...
Je ne sais pas dans quelle mesure on peut considérer que vos points de vue et interprétations participent à la doctrine...
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JPM
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Posté - 23 mai 2014 : 17:34:06
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Vous n'êtes pas bien, mon bon ?
Dans beaucoup d'immeubles le relevé des dépenses fait un à trois feuillets recto verso.
Les très gros immeubles peuvent faire une quinzaine des feuillets recto verso au grand maximum
Plus utiles que les 12 feuillets de certains contrats de syndic.
Ceci dit vous pouvez conserver vos idées. Mais il ne faut pas prétendre les enseigner.
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andre78fr
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Posté - 23 mai 2014 : 18:44:44
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Je laisse les copropriétaires compter le nombre de pages...
Je vous rappelle par ailleurs un point de la charte de ce forum :
citation: Enfin, tout contributeur a un devoir de courtoisie et de respect des personnes et des points de vue qu’il ne partage pas.
Merci de vous en souvenir.
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andre78fr
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Posté - 23 mai 2014 : 19:01:20
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La loi : Décret n o 2005-240 du 14 mars 2005 relatif aux comptes du syndicat des copropriétaires
citation:
Art. 8. - Les comptes arrêtés à la clôture de l’exercice font l’objet de documents de synthèse présentés aux
copropriétaires, qui comprennent nécessairement l’état financier, le compte de gestion général du syndicat des
copropriétaires et l’état des travaux de l’article 14-2 précité et des opérations exceptionnelles votés non encore
clôturés à la fin de l’exercice, établis sous forme de tableaux conformes aux modèles prévus à titre obligatoire
aux annexes n os 1, 2, 3, 4 et 5 du présent décret.
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JB22
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Posté - 23 mai 2014 : 20:08:22
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De JPM:
"Vous n'êtes pas bien, mon bon ?
....
Ceci dit vous pouvez conserver vos idées. Mais il ne faut pas prétendre les enseigner."
Pas très sympathique à l' égard d' un contributeur, concepteur de logiciel pour copropriété, qui prend sur son temps pour participer au forum dans l' intérêt des copropriétaires.
Ne rebutez pas les professionnels qui s'impliquent bénévolement.
Nous avions un syndic (Jordan) qui apparemment a déserté le forum, ce que je déplore. |
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JPM
Modérateur
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35
Posté - 23 mai 2014 : 21:54:29
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Prétendre que le syndic n'est pas tenu de produire la liste des dépenses du syndicat dans le cadre de la reddition des comptes, ce n'est pas participer dans l'intérêt des copropriétaires.
Produire une situation avant répartition alors que les textes exigent de la produire après répartition, ce n'est pas non plus travailler dans l'intérêt des copropriétaires.
Dans ces cas il n'y a pas de point de vue à partager ou pas ! Il y a des textes à respecter même si on les conteste .
Rideau.
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Nakanou
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Posté - 23 mai 2014 : 22:10:32
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Bonjour
(désolé je semble avoir déclenché un débat houleux).
L'AG s'est passé et nous n'avons pas eu gain de cause sur ce point. Le syndic est tout de même allé demander l'avis de la comptable mais ça n'a rien dû donner de probant.
Etant passée présidente du CS, je note en tout cas ceci afin qu'on n'ai plus ce problème (ou qu'on est le moins de différence possible entre le N et le N-1 de l'année suivante sur l'annexe 1) : je vais exiger pour l'an prochain que soit joint à l'AG un projet de relevé individuel de charge. Ca obligera le syndic à faire la répartition en amont (même si elle n'est pas parfaite); s'il y a des écarts ils seront donc minimisés.
Je suis dans une copropriété en phase de réveil après des années à rien faire (enfin je pense être en fait la seule à m'être réveillée, vu la tête de mes comparses quand on a attaqué tout ces détails de comptabilité). J'espère qu'on aura beaucoup moins de problèmes dans l'avenir (en tout cas j'y veillerais).
Merci encore pour votre aide! |
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andre78fr
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37
Posté - 23 mai 2014 : 22:42:21
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Faut pas tout mélanger, en tant que concepteur de logiciels pour copropriétés je tâche évidemment de connaître et de respecter la loi. Je remercie d'ailleurs tous les contributeurs et les clients qui m'ont aidé à faire évoluer les différents produits. Si le programme permet de sortir à tout moment une annexe avant clôture et avant répartition il permet évidemment de sortir la version officielle après répartition et l'exemple ne visait qu'à illustrer une discussion, merci de ne pas le détourner et le dénaturer. "Professionnel" me semble d'ailleurs un bien grand mot mais merci JB22...
En tant que contributeur, je cherche à participer et à réfléchir à des problématiques diverses sur la copropriété en général et sa comptabilité en particulier. J'essaye autant que possible d'argumenter et d'échanger de manière intelligente et respectueuse, en citant les textes ou en donnant des exemples, il m'arrive de me tromper mais je pense également bien maîtriser certains aspects. Libre à chacun ensuite de se faire son opinion avec les différents points de vue exposés...
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andre78fr
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Posté - 24 mai 2014 : 02:27:41
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Je vais quand même tâcher d'illustrer, pour Katanou, les raisons pour lesquelles on peut avoir des différences entre les colonnes N et N-1 dans l'annexe 1 d'une année à l'autre, mais uniquement sur les comptes 450 et, éventuellement, un compte d'attente.
Ci-dessous une série d'exemples de balances au 31/12/2012, à différentes étapes :
Balance avant clôture / avant répartition
Nous avons un résultat de 50 € à répartir et deux copropriétaires débiteurs (autant de tantièmes chacun)...
Balance après clôture et après répartition = PROVISOIRE
Le résultat réparti donne désormais des soldes créditeurs... d'après la répartition suivante et la nouvelle balance :
CETTE BALANCE EST UTILISEE POUR EDITER L'ANNEXE 1 en 2013.
Mais... il est nécessaire d'annuler cette répartition pour retrouver les soldes de la première balance, soldes que l'on retrouve dans les A Nouveaux du 01/01/2013 et qui sont les seuls soldes exigibles en attendant l'AG !!!
La balance définitive de 2012 devient alors :
CETTE NOUVELLE BALANCE SERA UTILISEE POUR EDITER LA COLONNE N-1 de l'annexe 1 présentée en 2014
avec les écritures suivante à la date de l'AG, c'est à dire les écritures définitives :
Dans cet exemple, on utilise le compte 450000 pour stocker le résultat mais la plupart du temps c'est un compte d'attente 470 qui est utilisé.
J'espère que cet exemple en aura convaincu ou du moins éclairé certains, à défaut qu'il serve à poursuivre la discussion sur le plan technique.
On peut sans doute argumenter que le "après répartition" doit l'emporter, sur N comme sur N-1, et qu'un traitement extra-comptable s'impose mais ça serait une pure folie de dissocier ainsi l'annexe et les balances...
Et voici les deux annexes qui découlent (avec un excédent de 20 €, réparti, sur 2013) :
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mespres
Contributeur vétéran
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Posté - 24 mai 2014 : 10:30:51
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brillante démonstration de l'imbécilité du décret comptable : combien de copros peuvent et surtout veulent suivre les méandres de ces raisonnements ? Pourtant assez documenté sur le sujet, il m'a fallu de la concentration pour suivre les explications très pédagogiques d'andre78...
proposition : rendre obligatoire l'obtention d'un "permis d'acheter un appartement", sanctionné par un examen, pour prétendre à être copropriétaire |
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Posté - 24 mai 2014 : 10:44:42
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J'avoue humblement n'en n'etre pas capable bien que tenant la comptabilité de ma propre entreprise de location en meublé.
D'abord, le plan comptable d'un SDC est différent du plan comptable général, et fortement
Ensuite, il est pisté, voire défini par des politiques qui veulent le bien d'une classe sociale défavorisée, les copropriétaires (qui deviennent très favorisés quand ils sont bailleurs) et donc très strictement défini en certains documents
Mais n'a rien de logique dans toutes ses implications, et on le voit dans ces différents fils, alors que chacun cherche des informations simples
Et en fin, comme tout ce que touchent nos hommes politiques, change environ dix fois par génération...... et c'est sans doute le pire;...
citation: rendre obligatoire l'obtention d'un "permis d'acheter un appartement", sanctionné par un examen Rendre obligatoire la formation de 15 ans pour le législateur, 15 ans avant lesquels il ne pourrait rien toucher à ce qui existe a et la durée de 15 an pour une loi avant qu'on ait le droit de la modifier  |
Édité par - ribouldingue le 24 mai 2014 10:46:00 |
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Des comptes sans réserves sont-ils modifiables? 
