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GĂ©dehem
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 Posté - 07 juin 2018 : 23:58:55
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Il faut reconnaitre que JPM est prĂŞt Ă sauter Ă pieds joints sur le premier qui oserait critiquer certains syndics, ou mĂŞme l'attitude de leurs organisations professionnelles.
Sans voir les (trop) nombreux travers relevés ici et là , et depuis des dizaines d'années, qu'il faut bien dénoncer ...
Mais de l'autre il faut bien reconnaitre la naïveté de bien des intervenants. A moins que ce ne soit le mot "syndic" qui leur donnent des boutons.
Il est évident que pour la gestion du syndicat, le syndic doit disposer de certaines données sur chacun des membres, leurs représentants légaux.
Concernant ces données, chacun devrait se pencher sur celles "perso" données ici et là , depuis la banque (voyez les demandes de prêt, les données de celui qui se porte caution, etc ...) ou encore pour tel organisme...
Un acte de vente n'est pas anonyme, les données transmises à de nombreux organismes.
Certains ont mis en avant la prétendue confidentialité du bulletin de salaire : combien d'organismes en demandent pour tel acte, tel document ?
Pour le recouvrement d'une créance, voir les renseignements à fournir !
Il y a sur ces histoires de "confidentialité" des fantasmes.
Ce qui n'empĂŞche pas d'ĂŞtre attentif.
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Édité par - Gédehem le 08 juin 2018 00:00:01 |
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JPM
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 62
Posté - 08 juin 2018 : 08:06:19
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1) Je suis adhérent de l'ARC
2) Je lis que l'ARC met en cause gravement un syndic pour avoir adressé à des copropriétaires une fiche de demande de renseignements personnels et notamment leur date de naissance
3) Je constate que la fiche incriminée ne comporte aucune question abusive : qu'elle est semblable à toutes les fiches de même nature qui ont été adressées aux copropriétaires depuis des lustres.
4) Je manifeste mon ire dans le forum et je tombe sur des gens qui prétendent qu'un syndic abuse de ses pouvoirs en demandant à un copropriétaire sa date de naissance !
4 bis) Je reçois 6 messages me priant, - pour ne pas dire me sommant, de stopper mes interventions dans UI. Ce n'est pas la première fois.
5) UI vient à la rescousse en proclamant joyeusement que les copropriétaires peuvent se t... avec les formules. UI qui ne peut ignorer qu'en cas de nécessité un syndic peut obtenir judiciairement les renseignements qui lui sont nécessaires, ni que tous les auteurs sans exception, avec la Commission, ont reconnu la nécessité de constituer ce fichier et l'obligation de réponse pesant sur les copropriétaires.
Désolé ! On pense d'abord à Guignol où le gendarme est ridiculisé mais en réalité c'est à Tolbiac que l'on se trouve.
Les profs sont trop vieux ! Il est interdit d'interdire ! Les POUR n'ont pas le droit d'assister aux assemblées ! 1995 ? C'est le Déluge  La CNIL ? Un camp de concentration.
Il faudra vérifier si ce n'est pas Vichy qui a créé les syndics.
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Posté - 08 juin 2018 : 08:14:56
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citation: Les profs sont trop vieux ! Il est interdit d'interdire ! Les POUR n'ont pas le droit d'assister aux assemblées ! 1995 ? C'est le Déluge La CNIL ? Un camp de concentration.
Il faudra vérifier si ce n'est pas Vichy qui a créé les syndics.
Ca dérape................ 
Peut-être peut-on conclure en disant que ceux qui se sentent atteints par cette fiche de renseignement, n'ont qu'à ne pas y répondre..... et passer à autre chose comme aller voir un bon film.... |
Édité par - rambouillet le 08 juin 2018 08:15:26 |
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FBO
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64
Posté - 08 juin 2018 : 18:11:08
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citation:
C'est une erreur: le syndic ne peut pas détruire les dossiers de mutation des copropriétaires qui sont toujours copropriétaires à l'immeuble
"Seule la feuille de présence est reprise pour constituer le fichier."cela est aussi une erreur
le syndic doit enregistrer l'immeuble avec les données du réglement de copropriété concernant les lots et ensuite vérifier les identités des propriétaires
a défaut les "erreurs" continuent!
s'il y a une erreur sur le propriétaire (Mr et:ou Mme ou l'un seulement) ou sur l'intitulé d'une société (SARL, SAS, SCI...)le "bon "copropriétaire ne sera pas convoqué à l'AG et sera en droit de faire annuler une AG
je l'ai vu il y a quelques années dans un immeuble où de nombreuses société étaient propriétaires de lots : cela a couté très cher au syndic...d'avoir repris l'ancienne feuille de présence
Nous reprenons le règlement de copro et ses modificatifs pour vérifier les lots et les tantièmes attribués. Sinon effectivement ce serait idiot et pas sérieux.
Si on doit exiger plus des syndics sortants à la remise des pièces, on peut se lever tôt.
Concernant les mutations, les classeurs et dossiers ont généralement moins de 10 ans, il est rare d'avoir davantage.
Vous ĂŞtes syndic ? Vous obtenez toujours tout personnellement ? |
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FBO
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Posté - 08 juin 2018 : 18:23:00
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citation:
Tous les syndics "normaux" envoient une fiche de renseignements lors de la reprise d'une copropriété ou lors d'une mutation.
De notre côté les fiches de renseignements précisent :
En haut :
Madame, Monsieur,
L’article 32 du décret du 17 mars 1967 dispose que « Le syndic établit et tient à jour une liste de tous les copropriétaires avec l'indication des lots qui leur appartiennent […] ; il mentionne leur état civil ainsi que leur domicile réel ou élu, et, s'il s'agit d'une personne morale, sa forme, sa dénomination, son siège social et l'organe qui la représente légalement ou statutairement. […] ».
Afin de pouvoir compléter les informations nécessaires à la bonne gestion de la résidence sur laquelle vous êtes copropriétaire, nous vous serions reconnaissants de bien vouloir nous retourner le présent imprimé dûment complété (par courrier, e-mail, …). Certaines informations ne sont certes pas imposées par les textes mais vos coordonnées ainsi que celles de vos locataires nous sont indispensables pour pouvoir intervenir dans les meilleurs délais en cas d’urgence.
En bas Ă la fin :
Vous êtes informé que les renseignements nominatifs recueillis font l’objet d’un traitement informatisé et sont uniquement destinés à la gestion de la copropriété et au secrétariat de l’agence. Conformément aux dispositions de la loi n° 78-17 du 6 janvier 1978 relative à l’informatique, aux fichiers et aux libertés, vous bénéficiez d’un droit d’accès aux informations qui vous concernent et de rectification de celles-ci. Pour exercer ce droit, veuillez vous adresser à l’agence.
Nous n'avons jamais eu la moindre plainte. Nous ne suivons pas qui répond ou non : si on a un retour on saisit les infos, si non hé bien la fiche du copro sur le logiciel reste vide. |
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JPM
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Posté - 09 juin 2018 : 06:54:01
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On peut signaler ici la fantaisie de l'article 64-1 du décret de 1967 à propos de l'accord exprès du copropriétaire pour recevoir les notifications par la voie électronique.
Il précise que si l'accord est formulé lors de l'assemblée générale, il est consigné sur le procès verbal de l'assemblée
et que s'il n'est pas formulé lors de l'assemblée générale il est inscrit sur le registre des procès verbaux.
Solutions critiquables car on ne retrouvera jamais ces accords en cas de nécessité.
C'est dans la liste des copropriétaires qu'il fallait prévoir l'enregistrement de cet accord avec aussi l'adresse électronique correspondante.
Il paraît d'ailleurs raisonnable de classer ainsi ces accords car le principal sera toujours de retrouver l'accord où qu'il ait été classé.
Il y a d'ailleurs une confusion entre l'accord et la pièce écrite prouvant cet accord. C'est la pièce écrite qui doit être conservée, tandis que son contenu est inscrit.
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Posté - 09 juin 2018 : 13:32:45
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Nous disons bien que la pratique des syndics depuis l'informatisation, faite par des éditeurs de logiciels largement défaillants sur le plan de la définition des données, et qui consiste à se reposer sur le fichier informatique, dont le contenu incomplet et non fiable est transmis de l'un à l'autre, ainsi qu'à archiver les dossiers entre autres de mutation n'importe comment et en toute irresponsabilité, conduit à une situation ubuesque que décrivent les échanges de ce sujet.
Le pire est que si un syndic fait l'effort ne serait-ce que de reconstituer les données prescrites par l'article 32 (avec un état civil pris stricto sensu et non dans la définition JPM), il ne peut la plupart du temps les entrer dans son logiciel informatique principal : il les rassemblera sur un support annexe, qu'il transmettra ou non à son successeur, et même s'il le fait, rien n'assure que le successeur le fera vivre…
Et de toute façon, il n'arrivera à constituer le ficher que partiellement car il aura toujours des copropriétaires qui ne répondront pas et il ne dispose d'aucun moyen juridique ou pratique de les forcer…
Au fait, qui a mentionné que le copropriétaire a droit à la portabilité de ses données en cas de changement de prestataire (RGPD) ? On mesure le boulot qui reste avant que cette profession fonctionne et soit outillée à la hauteur de ses responsabilités !
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Édité par - rédaction Universimmo le 09 juin 2018 13:35:04 |
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 Posté - 09 juin 2018 : 16:11:34
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Excellent point.
Le souci je pense est que les syndics utilisent, ou font utiliser par leur comptable un fichier comptable.
...Et que l'on estime que le fichier comptable est aussi la bse de donnée. Ce qu'il n'est forcément pas.
citation: qui a mentionné que le copropriétaire a droit à la portabilité de ses données en cas de changement de prestataire (RGPD) ? Vous avez parfaitement raison et vous poinbtez le doitgt la ou ca fait mal.
La gestion de la base de données personnelles est la gestion d'une entité complète, avec un historique, qui prouve qu'on a sorti Dupont de la base à telle date et supprimé toutes ses caractérisitiques (en particulier mais pas que, son état civil, pas que parce que c'est aussi le rib,...)
Sion le garde plus de 3 ans après son départ, il doit en être indiqué quelque part la raison (nouvelle adresse inconnue, on a toujours un chèque à lui faire).
Ca va leur faire drole aux syndics qui vont se voir questionnés par des milliers d'anciens copropriétaires sur leur base de donnée, et la valeur du solde de leur compte.
Beaucoup vont procéder à quelques menus mensonge, comme avant, jusqu'à ce que quelques uns se fassent prendre |
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JPM
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69
Posté - 09 juin 2018 : 16:57:05
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Universimmo produit ici un enseignement formellement inexact !
Pour prendre le premier bouquin qui me tombe sous la main, M Serge Braudo Ă©crit :
L'"Etat" d'une personne est constitué par l'ensemble des règles qui définissent la personnalité juridique d'une personne physique et qui l'individualisent par rapport à sa famille et aux autres personnes. L'état d'une personne comprend principalement ses prénoms et nom de famille, son lieu et sa date de naissance, sa filiation, sa capacité civile, son domicile, sa situation au regard de l'institution du mariage (célibataire, marié, divorcé, ).
C'est la définition juridique de l'état civil.
Il n'y a donc pas lieu d'écrire : citation: Le pire est que si un syndic fait l'effort ne serait-ce que de reconstituer les données prescrites par l'article 32 (avec un état civil pris stricto sensu et non dans la définition JPM),
La " définition JPM " n'est que la définition commune de l'état civil.
L'article 32 vise donc l'intégralité des informations que je viens d'énoncer.
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GĂ©dehem
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Posté - 09 juin 2018 : 17:16:41
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"Méconnaissance ..., méconnaissance ..." 
Le fond du problème soulevé par la question des "données copropriétaires" est sans conteste, du moins c'est ma vision, celui des ces "sociétés commerciales faisant activité de syndic de copropriété".
Le "petit syndic du coin de la rue", désigné 'intuitu personae', que tous ou presque connaissaient, que l'on croisait à la boulangerie ou chez l'épicier, ne posait pas de problème de cet ordre.
Il connaissait détenait bien entendu l'état civil des chacun, dans la version juridique qui a été donnée, mais il avait aussi connaissance du régime matrimonial, de certaines données des concubins, et parfois l'âge des enfants.
Histoire d'envoyer une tite carte lors de l'anniversaire de l'un d'eux ...
Ce qui "agresse", ce sont les prétention de "grosses machines broyeuses", dont personne n'a une réelle visibilité, si ce n'est un gestionnaire salarié, "aux ordres", sans marge de manœuvre.
Se sentir dépendant d'une pieuvre, qui plus est dotée de pouvoirs exorbitants, d'un société commerciale "tutrice légale d'une personne incapable", ses membres n'ayant pour objet que le développement du chiffre d'affaire, voila qui fait bondir.
C'est ici que par moment on ne peut suivre JPM et comprendre la démarche des associations de copropriétaires.
Mettre sous la mĂŞme appellation le petit syndic d'antan et la grosse machine commerciale, ce n'est plus la mĂŞme chose.
Mettre en cause telle société commerciale dans ses pratiques, au demeurant parfois détestables, n'attaque pas en général 'le syndic', dans la traduction individuelle, personnelle que cela pouvait avoir ...dans le temps !
Ceci étant, il est évident que le syndicat doit avoir certaines données des propriétaires de lots pour la gestion du groupement.
Ce que l'on retrouve dans bien des organisations, sans que cela ne soulève les foules. |
Édité par - Gédehem le 09 juin 2018 17:20:04 |
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JPM
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Posté - 09 juin 2018 : 18:09:34
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Sauf erreur, les copropriétaires sont libres de choisir leur syndic.
Quand ils sont chez un gros syndic, c'est qu'ils l'ont choisi. S'ils l'ont encore cinq après, c'est qu'ils en sont contents.
Il n'y a pas de régime spécifique pour telle ou telle catégorie de syndic. L'article 32 est le même pour tout le monde.
J'ai déjà indiqué que si on veut se débarrasser des gros bahuts, il suffit d'interdire l'exercice de la profession aux sociétés commerciales susceptibles de faire l'objet d'une fusion absorption.
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GĂ©dehem
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Posté - 09 juin 2018 : 18:30:43
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Sur ce dernier point, nous sommes d'accord : mais ce n'est pas le cas, et ce n'est pas demain la veille non plus.
Sur les autres points, pardon, mais c'est ignorer "l'Ă©tat des troupes".
Le syndic initial, provisoire, est désigné par le propriétaire/promoteur/constructeur, sans "libre choix", le syndicat n'étant pas organisé, en particulier dépourvu de CS, serait il fantoche.
Sautons la multitude de tracas et chausses trappes lorsque le syndicat 'ose' se séparer du syndic, y compris pour un autre 'pro' : transmission archives hasardeuses, idem pour les fonds, avec parfois des 'ponctions' qu'il est quasi impossible de recouvrer, etc, etc...
Ceci, mĂŞme si cela se passe bien ..parfois.
De même que la convention qui lie les copropriétaires, leur RDC, n'est pas élaboré, librement choisi par les futurs 'associés". Ils prennent ce que le propriétaire/promoteur/constructeur a imposé.
Une révision ultérieure est très hypothétique.
On a donc bien un "produit de consommation tout ficelé", dont il est quasi impossible de défaire l'étau, ou à la marge.
Il faudrait cesser de rêver, de s'illusionner sur certains aspects "d'un autre temps", en particulier sur ce que l'on appelle "le syndic" s'agissant de sociétés commerciales.
Le "libre choix du syndic" Ă©tant l'un d'eux.
"Autre temps, autres meurs ..." |
Édité par - Gédehem le 09 juin 2018 18:37:40 |
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JPM
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Posté - 18 juil. 2018 : 21:36:17
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Quand vous achetez une voiture, n'ĂŞtes vous pas dans la mĂŞme situation ?
En VEFA le vendeur constructeur n'impose rien du tout. Il propose un immeuble avec ses caractéristiques, un règlement de copropriété avec ses clauses que personne ne lit. Vous achetez ou pas.
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FBO
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Posté - 21 juil. 2018 : 13:11:00
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citation:
le syndic doit enregistrer l'immeuble avec les données du réglement de copropriété concernant les lots et ensuite vérifier les identités des propriétaires
a défaut les "erreurs" continuent!
s'il y a une erreur sur le propriétaire (Mr et:ou Mme ou l'un seulement) ou sur l'intitulé d'une société (SARL, SAS, SCI...)le "bon "copropriétaire ne sera pas convoqué à l'AG et sera en droit de faire annuler une AG
je l'ai vu il y a quelques années dans un immeuble où de nombreuses société étaient propriétaires de lots : cela a couté très cher au syndic...d'avoir repris l'ancienne feuille de présence
Et comment le syndic fait-il alors pour vérifier les identités des copropriétaires ? |
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JPM
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Posté - 21 juil. 2018 : 15:05:42
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Présentation de la carte d'identité s'il a lieu.
Veiller à la fiabilité des photographies.
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FBO
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Posté - 22 juil. 2018 : 12:45:18
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citation: Initialement posté par JPM
Présentation de la carte d'identité s'il a lieu.
Veiller à la fiabilité des photographies.
Je parle à la reprise d'une copropriété bien sûr.
C'est un travail de titan. Déjà rien que les fiches de renseignement, il n'y a même pas 1 retour sur 2... alors si on devait lancer une enquête aussi détaillée pour faire le tour des propriétaires ! |
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JPM
Modérateur
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Posté - 22 juil. 2018 : 17:15:25
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Lors de son entrée en fonction, le nouveau syndic est fondé à penser que la liste des copropriétaires transmise par le sortant est exacte et complète.
Il faut distinguer les données immédiatement indispensables : nom prénom adresse ; existence d'un mandataire commun pour les indivisions démembrements ; données spécifiques pour les sociétés.
Ces données doivent être complétées sans délai s'il y a des anomalies.
Les autres données pourront être vérifiées plus tard, mais dans un délai permettant de mettre en cause le sortant si on constate des omissions coupables.
En principe un nouveau syndic n'a pas à adresser des fiches de renseignements aux copropriétaires.
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FBO
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Posté - 23 juil. 2018 : 12:53:56
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citation:
En principe un nouveau syndic n'a pas à adresser des fiches de renseignements aux copropriétaires.
La différence entre la théorie et la pratique ! 
Il y a peu de gestionnaires / confrères qui acceptent d'extraire les mails / téléphones des copropriétaires, et de les transmettre à l'occasion d'une passation de gestion.
La grosse majorité ne donnent pas suite, trop vexés de la perte de la copropriété.
Donc pas le choix...
Mais c'est un point qui devrait faire l'objet d'une évolution législative : que dans l'obligation de transmettre les archives et données du syndicat, on fasse mention des données particulières comme téléphone / mail, et autres données informatiques (documents scannées, plans, ...).
C'est une énorme perte de temps de devoir tout scanner à nouveau, alors que si une clé USB était échangée cela ne prendrait que quelques minutes à tout copier.
Du gâchis de temps.
Et dans le lot il y a forcément une perte de données, car des documents auront été archivés en informatique et pas en papier.
C'est le cas chez Foncia : vu qu'ils scannent tout, ils détruisent les originaux. On n'a plus de classeurs de correspondances, ni même de contrats originaux ! En cas de perte de mandat, ils impriment les documents et ne vous donnent donc que des copies. C'est anormal car on devrait avoir les originaux. Mais ils sont passés à la poubelle. |
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Posté - 23 juil. 2018 : 12:58:15
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citation: La grosse majorité ne donnent pas suite, trop vexés de la perte de la copropriété.
Donc pas le choix...
Mais c'est un point qui devrait faire l'objet d'une évolution législative : Est-ce nécessaire?
Dans le cadre nouveau (de deux ans certes) du RGPD tous les copropriétaires ont droit à la transférabilité de leurs données personnelles, non?
Il va juste falloir 'jurisprudencer' cela, ce qui en France va nous prendre, tiens... un chiffre au hasard..... 10 ans.... |
Édité par - ribouldingue le 23 juil. 2018 12:59:09 |
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JPM
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Posté - 23 juil. 2018 : 16:14:59
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Je partage entièrement le souci de FBO.
Mais les syndics professionnels devraient régler ce genre de litige au niveau des organisations professionnelles.
Le syndic sortant doit livrer toutes les données qu'il a pu enregistrer légitimement.
Il ne faut pas se contenter de dire que tel ou tel syndic ne donne pas tout. Il faut exiger de "votre" sortant qu'il vous donne tout. Il y a dans la jurisprudence de bons exemples à cet égard, y compris si mes souvenirs sont bons la reconstitution d'un dossier non remis et détruit ensuite.
J'ai tenté de faire passer ce qu'il faut entendre par liste des copropriétaires et ce qui est effectivement nécessaire à tous les syndics pour gérer les affaires communes. Il n'y a là dedans aucune atteinte à la personnalité ni aux secrets familiaux.
Il faut emballer tout cela dans la confidentialité qui s'impose à ceux qui détiennent des données sensibles ou non.
C'est pourquoi je déplore qu'on ait pu parler de l'état civil au sens de JPM alors qu'il s'agit de l'état civil au sens de la loi.
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