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JPM
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 Posté - 22 nov. 2017 : 15:03:15
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Extrait de la dernière publication d'Universimmo :
citation: Sur les prestations rendues aux copropriétaires, la facturation, non prévue au contrat, d'un "pré-état daté" a été relevé, alors que cette prestation, délivrée pour permettre la conclusion de la promesse de vente, ne peut, contrairement à l'"état daté" requis pour la signature de l'acte authentique, être facturée d'office par le syndic sans l'accord exprès du copropriétaire vendeur, y compris lorsqu'ellee est demandée par un notaire. Ces faits peuvent constituer un délit de vente sans commande préalable, indique la DGCCRF.
Est-ce que le pré état daté impose au syndic une prestation justifiant une rémunération raisonnable? Oui
Est-ce qu'il s'agit d'une prestation prévisible et récurrente ? Non pour chacune des interventions demandées au cours d'un exercice. Le syndic sait que cela peut arriver. C'est tout.
Donc : est ce que cette prestation entre le domaine des prestations couvertes par l'honoraire forfaitaire ? Non
Est ce que le notaire demandant des renseignement ou pièces pour la réalisation d'une vente représente les parties ou au moins le vendeur ? Bien sur
Est ce qu'on peut parler d'une commande à ce titre ? Non bien sur
Est ce que le syndic vend un règlement de copropriété au notaire ?
Je vous laisse le soin de répondre 
Dans le passé la DGCCRF avait déja parlé d'incriminer un syndic à propos d'une défaillance exclusive de toute faute pénale.
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Sunbird
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 Posté - 22 nov. 2017 : 17:10:27
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JPM
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Posté - 22 nov. 2017 : 17:49:32
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Bien sur, puisque le texte cité en fait partie.
Je ne conteste pas quelques fantaisies avec le contrat de syndic.
Heureusement d'autres commencent par dire que 72 % des syndics respectent le modèle.
Moi je signale depuis quatre ans qu'un important prestataire de services informatiques présente des comptes de bonne qualité mais produit un grand livre difficilement utilisable parce que les exercices ne sont pas clôturés.
Quand un compte au 31 décembre 2016 présente un total de 12 200 € au débit, et un total de 13 000 € au crédit, il ne passe pas 800 € en à nouveau en crédit au 01/01/2017 comme cela se doit, il repasse les totaux du 31/12/2016.
Donc au 31 janvier 2017 vous n'avez pas les seules écritures de 2017 mais celles ci plus les reprises des soldes à fin décembre 2016.
A chaque compte il vous faut reconstituer les totaux de 2017 en déduisant les reprises de soldes.
Lutter contre le maintien de cette anomalie qui affecte des centaines de syndicats, peut-être des milliers, c'est autrement utile que de pinailler sur les pré états datés.
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Posté - 22 nov. 2017 : 18:21:20
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Il faudrait aussi rappeler que le syndic n'a aucune obligation à répondre à un questionnaire "pré état daté".
Donc à la limite, le syndic ne bouge pas comme cela le vendeur ne lui doit rien.....
Le pré état daté est une invention des notaires et si vous saviez tout ce qu'ils demandent dans ce fameux questionnaire pour établir un compromis de vente, vous seriez "soufflé", enfin moi je le suis.....
Parfois ils demandent bien plus et beaucoup plus que le juste nécessaire d'un état daté et on se demande où ils mettent tout cela.... |
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Posté - 22 nov. 2017 : 18:49:09
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rambouillet : citation: lL faudrait aussi rappeler que le syndic n'a aucune obligation à répondre à un questionnaire "pré état daté".
Mais pour facturer 2 ou 300 €, TOUS répondent.  |
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JPM
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Posté - 22 nov. 2017 : 18:54:52
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J'ai acheté il y a peu. Le notaire a demandé ce qu'il devait et pas plus.
C'est moi qui ai demandé plus au syndic c'est à dire une situation de trésorerie arrêtée au 30 juin pour signature en septembre + les PV sur trois ans au lieu de deux avec les convocations pour avoir les documents comptables.
J'ai tout eu et le syndic trouve qu'il a maintenant un bon président de CS C'est trop beau pour durer 
A noter d'ailleurs que c'est pour la signature de la promesse de vente que l'état daté présente le plus grand intérêt. C'est à ce moment que l'acheteur s'engage.
Parler de pré état daté est ridicule.
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Posté - 22 nov. 2017 : 19:21:11
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citation: Donc à la limite, le syndic ne bouge pas comme cela le vendeur ne lui doit rien..... UN syndic qui ne bouge pas est un syndic mort;
Tout syndic vivant se démène pour vendre son pré-état daté, et c'est scandaleux. A ma dernière vente, le notaire ne m'a simplement pas laissé le choix. |
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Sunbird
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Posté - 22 nov. 2017 : 19:54:15
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Oui c'est lors de la promesse que l'engagement est fait contrairement à ce que pense beaucoup de personnes.
Maintenant, je ne connais aucun notaire en RP qui accepte de faire une promesse sans que le syndic ne fournisse pas l'ensemble des documents dont le pré-état daté, qui est un document qui a été créé par le CRIDON, et qui est en fait l'ancien état daté auquel est venu s'ajouter la liste des documents nécessaires pour la vente.
Certains syndics afin de contourner les textes parlent de pack mutation, dans lequel ils facturent l'envoi des documents par mail au rédacteur de l'acte (notaire/AI), d'autres facturent lorsque le rédacteur de l'acte demande une copie papier (ce qui est de plus en plus rare), d'autres ne facturent rien ou indiquent que les documents sont disponibles sur l'extranet.
Reste le document financier, certains ne le facturent pas, d'autres le facture dans le pack. Je ne connais aucun notaire dans mon portefeuille qui accepte que le vendeur communique uniquement l'annexe 1 et sa position de compte pour la promesse. Pourtant cela répond au texte.
Après concernant l'exploitation du document financier, il est annexé et rarement expliqué. Le dernier notaire qui a essayé de le faire à essayer d'expliquer à un acquéreur potentiel que la copropriété avait un problème car il y avait plus de 25% d'impayé le 2 octobre de l'année...
D'autres notaires qui ne bronchent même pas lorsqu'on voit que les chiffres montrent 80%, même 120% d'impayés...
Tant qu'il n'y aura aucune obligation dans les actes d'écrire ces chiffres, et de donner par écrit l'explication de ces chiffres, les mauvaises habitudes continueront, et malheureusement ALUR qui devait permettre l'information des acquéreurs n'atteindra pas son objectif.
Concernant les couts, il y a certains syndics qui facturent deux fois l'état daté, d'autres qui ne facturent qu'un état daté, d'autres qui facturent un pack mutation, plus un état daté, d'autres qui facturent 2 fois l'état daté+le cout des diags/pv+l'art 20.
Il n'y a pas de règle, il y a des gros syndics nationaux qui parfois font de la facturation au minima, et un autre jour facturent un maximum. Souvent je trouve que les gros syndics ont des documents bien plus clairs concernant les comptes. Pour les documents fait à la main, il n'est pas rare de voir des erreurs, mauvais chiffres, erreurs dans les additions, erreurs dans les numéros de lots...
Concernant les couts, ce que je note c'est que pour un dossier diagnostic complet (amiante/termite/carrez/gaz/elec/dpe) dans un 4 pièces on est sur du 300/400 euros pour 2 heures sur place, et 2 heures pour le rapport. Qu'une levée d'hypothèque c'est de l'ordre de 0,5% du montant de l'hypothèque (750 euros pour 150 k€), et qu'on a des syndics qui lors d'une mutation facturent des montants de 500, 700, 1000 euros...
Après, tout travail mérite salaire, mais bon, 700 € pour un document que certains logiciels produisent, cela me parait disproportionner. Rien n'empêcherait que cette fonction pré-état daté, état daté soit accessible par le copropriétaire dans son extranet.
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nefer
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Posté - 22 nov. 2017 : 23:38:42
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ne pas oublier que très souvent c'est le vendeur qui ne transmet rien à son notaire: soit il ne retrouve pas les documents, soit il s'en est débarrassé, soit il ne veut pas s'en occuper |
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Posté - 23 nov. 2017 : 07:54:04
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Pour ma part j'avais tout transmis. |
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Posté - 23 nov. 2017 : 10:09:11
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à signaler qu'avant n'existe l'article de loi listant tous les documents à remettre à l'acquéreur au niveau du compromis de vente, ce questionnaire dit pré état daté, n'existait pas..... le compromis se faisait chez le notaire sans que le syndic intervienne....
Dans la majorité des cas, c'est parce que le vendeur n'a pas archivé un certain nombre de documents, dont la plupart se trouvent sur les extranets maintenant.
En fait tout le monde se "rince", donc sur la toison du vendeur.... |
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JPM
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Posté - 23 nov. 2017 : 10:34:16
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citation: à signaler qu'avant n'existe l'article de loi listant tous les documents à remettre à l'acquéreur au niveau du compromis de vente, ce questionnaire dit pré état daté, n'existait pas..... le compromis se faisait chez le notaire sans que le syndic intervienne....
Cette situation était scandaleuse et je fais partie de ceux qui ont milité pour que les acquéreurs soient informés dès le moment de la signature d'un acte préparatoire qui les engage définitivement.
Aujourd'hui je milite pour qu'ils soient informés de la situation financière à une date non antérieure de plus de trois mois et non pas à la date de la dernière approbation des comptes qui peut être relativement lointaine.
C'est une véritable état daté qui doit être établi au moment de l'acte préparatoire.
Pour l'acte définitif une mise à jour suffit
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Posté - 23 nov. 2017 : 10:52:25
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Je suis d'accord avec vous, mais ce n'est pas une raison pour avoir automatisé, systématisé ce "pré état daté"....
D'autant qu'à part le carnet d'entretien (et encore), tout vendeur dispose (devrait disposer) des documents nécessaires pour le compromis de vente
que je rappelle pour ceux qui cherchent à vendre : 
https://www.legifrance.gouv.fr/affi...gorieLien=id
une partie des infos financières se trouvent dans le registre des copropriétés qui est consultable... |
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Sunbird
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Posté - 23 nov. 2017 : 14:36:42
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Dans ce cas la solution est peut être que la loi oblige que pour le pré-contrat un état daté devra être communiqué, état daté qui sera réactualisé le jour de la réitération de l'acte?
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Vente d'un état daté !!!!!! 
