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Jpp13
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 Posté - 19 nov. 2017 : 19:18:11
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Bonjour,
L'article 8-2 de la loi 65-657 stipule :
Le syndic établit une fiche synthétique de la copropriété regroupant les données financières et techniques essentielles relatives à la copropriété et à son bâti, dont le contenu est défini par décret. Le syndic met à jour la fiche synthétique de la copropriété chaque année.
Le syndic met cette fiche à disposition des copropriétaires.
Le défaut de réalisation de la fiche synthétique est un motif de révocation du syndic. Les contrats de syndic prévoient obligatoirement une pénalité financière forfaitaire automatique à l'encontre du syndic chaque fois que celui-ci ne met pas la fiche synthétique à disposition d'un copropriétaire dans un délai de quinze jours à compter de la demande. Cette pénalité est déduite de la rémunération du syndic lors du dernier appel de charges de l'exercice.
L'Anil indique sur son site à la rubique :
Accueil / Analyses juridiques & Jurisprudence / Analyses juridiques / Analyses juridiques 2017 / Copropriété / Fiche synthétique
Sanction du défaut de réalisation de la fiche synthétique (loi du 10.7.65 : art. 8-2)
Le défaut de réalisation de la fiche synthétique est un motif de révocation du syndic.
Le contrat du syndic prévoit obligatoirement une pénalité financière forfaitaire automatique à l'encontre du syndic chaque fois que celui-ci ne met pas la fiche synthétique à disposition d'un copropriétaire dans un délai de quinze jours à compter de la demande.
Le montant de cette pénalité est librement négocié entre le syndic et la copropriété lors de désignation du syndic en assemblée générale.
Cette pénalité est déduite de la rémunération du syndic lors du dernier appel de charges de l'exercice (loi du 10.7.65 : art. 18-1 A / décret du 17.3.67 : art. 29 modifié par le décret du 26.3.15 : JO du 28.3.15 / modèle type de contrat de syndic : § 6).
Dans son contrat notre syndic prévoit d'autorité 1 € par jour de retard
Que faire si le syndic refuse de négocier cette clause lors du renouvellement de son mandat (sans concurence) ?
Merci de vos réponses.
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| Il n'est pas de problème qu'une absence de solution ne finisse par résoudre. [Queille] |
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Posté - 19 nov. 2017 : 20:03:57
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Il y a pas grand chose à négocier en l'absence de concurrence.... |
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Posté - 19 nov. 2017 : 20:04:55
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jpp13 : citation: Le défaut de réalisation de la fiche synthétique est un motif de révocation du syndic.
Motif de révocation du syndic, cela signifie une demande du CS; ou de copropriétaires, de convoquer une AG avec comme OdJ sa révocation et l'élection d'un nouveau syndic.
Sans réponse le président du CS, ou un copro l'a convoquera avec comme motif révocation du syndic ET proposition de nouveaux contrats.
jpp13 : citation: Dans son contrat notre syndic prévoit d'autorité 1 € par jour de retard
NON, ceci est faux. C'est l'AG qui adopte ce contrat et donc ce montant. Le syndic n'impose rien, c'est l'aG qui décide; 
jpp13 :citation: Que faire si le syndic refuse de négocier cette clause lors du renouvellement de son mandat (sans concurence) ?
Au CS de négocier le contrat AVANT l'envoi des convocations, ET de mettre en concurrence le syndic si il refuse une négociation.
Si votre CS n'est pas capable de gérer ce genre de problème.
Mais ici il s'agit simplement d'un retard ou d'un refus de remettre cette fiche à un copropriétaire. Mais c'est aussi le syndic qui devra déduire ces pénalités des appels de charges !!! Et si il ne le fait, pas ?...... 
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Gédehem
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Posté - 20 nov. 2017 : 11:18:08
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Entre nous, voila bien le type de disposition idiote ......
Entre l'absence de cette fiche synthétique, dont la plupart des copropriétaires se moquent, et l'absence de réunion de concertation syndic/CS pour établir l'ODJ de l'AG, quel est le plus important ?
L'absence de la fiche = révocation, alors que l'absence de réunion n'est pas sanctionnée.
On marche sur la tête. |
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Jpp13
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Posté - 20 nov. 2017 : 15:03:47
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Posté - 20 nov. 2017 : 15:52:48
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Jpp13 : citation: Lors de l'etablissement de l'ODJ, et du renouvellement du mandat, le Contrat que le syndic nous a proposé ne comprenait pas cette clause.
C'est le Contrat joint à la convocation qui est différent
le CS doit alors informer l'AG que ce contrat n'est pas celui communiquer lors de la préparation de l'OdJ.
L'AG PEUT modifier les termes du contrat en AG. A porter au PV de l'AG.
Au CS de vérifier que le syndic a bien pris en compte les demandes de l'AG. Le syndic exécute les décisions de l'AG. |
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Gédehem
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Posté - 20 nov. 2017 : 15:53:10
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Ce sont les acheteurs potentiels que ça interresse
CQFD : en quoi cela vaudrait "révocation" du mandat pour les copropriétaires en titre ? 
Si un acheteur potentiel se présente, il peut demander toutes les infos qu'il souhaite sans que cela n'entraine de conséquence pour le syndicat et ses membres.
Acheteur potentiel qui relève du "privatif", certainement pas de la collectivité.
En revanche, l'absence de concertation pour l'ODJ des AG, ou une concertation biaisée, voila qui n'est pas sans effet immédiat direct pour les membres du syndicat.
Point qui montre bien la bêtise de certaines dispositions. |
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PROSPER83
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Posté - 20 nov. 2017 : 15:55:28
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citation: GEDEHEM : Entre l'absence de cette fiche synthétique, dont la plupart des copropriétaires se moquent, et l'absence de réunion de concertation syndic/CS pour établir l'ODJ de l'AG, quel est le plus important ?
Eh bien ils ont bien tort de s’en moquer.
Si le législateur a prévu une sanction aussi lourde pour le syndic (sa révocation), en cas d’absence de cette fiche, ou de mentions erronées, c’est qu’il a donné à celle-ci une importance vitale puisqu’à défaut de la posséder, les copropriétaires ne pourront plus vendre leur lot, et en cas de mentions erronées l’acheteur pourrait fort bien se retourner contre le vendeur.
Décret n° 2016-1822 du 21 décembre 2016 fixant le contenu de la fiche synthétique de la copropriété prévue par l’article 8-2 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis
Notice : le présent décret fixe le contenu de la fiche synthétique de la copropriété prévue à l’article 8-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 modifiée fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis. La fiche regroupe les données financières et techniques essentielles relatives à la copropriété et à son bâti. Dès lors que la copropriété comporte au moins un lot d’habitation, la fiche doit être établie par son représentant légal qui la met à jour chaque année. Elle est mise à disposition des copropriétaires, sous peine de sanction à l’encontre du syndic. En cas de vente d’un lot, la fiche synthétique est annexée à la promesse de vente ou, à défaut de promesse, à l’acte authentique.
Ni le syndic, ni le CS, n’ayant informés les copropriétaires de l’obligation de cette nouvelle disposition obligatoire, lors de notre dernière AG (avril 2017) j’ai convaincu l’assemblée d’imposer au syndic une pénalité de 100 € par jour qu’il a accepté sans broncher alors qu'il avait proposé 5 €.
Du coup, pour éviter cette sanction, il a eu l’idée intelligente de communiquer cette fiche synthétique dans le compte extranet de chaque copropriétaire.
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Gédehem
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Posté - 20 nov. 2017 : 16:17:59
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Pardon, mais cela ne fait que conforter la bêtise de l'affaire !
Que serait donc cette "importance vitale" (sic) .... pour le syndicat ???
Le syndic est chargé de la gestion d'un groupement, d'une collectivité, d'un bien commun.
Accessoirement, il peut avoir des prestations relevant du privatif.
On a un bel exemple avec l'état daté, dont l'importance n'est plus à démontrer.
Sauf qu'un état daté "bidon" ou erroné, document que ne connait généralement pas l'intéressé, reste l'affaire du copropriétaire. Pas celle du syndicat. (*)
Etat daté erroné qui n'ai l'objet d'aucune sanction de la collectivité, du groupement syndicat.
Pour ne citer que ce document "privatif", dont l'importance n'est plus à souligner.
S'agissant de la dite fiche synthétique, rien n'empêche de l'établir de la même façon, à l'occasion d'une mutation, sur demande des copropriétaires intéressés.
Qu'elle est donc son importance (vitale !!) , bien supérieur à un état daté, ???qui justifierait la révocation du syndic
Révocation qui est à rapprocher de la faute d'un employé justifiant son licenciement
Il y a sans doute d'autres motifs bien plus sérieux pour justifier la révocation du syndic pour faute.
Par exemple le refus du syndic de délivrer copie à ceux qui la demande d'une feuille de présence ....
Ou de donner copie au CS de la liste des copropriétaires ....
Bien plus "vital" qu'une fiche synthèse .....
(*) "les copropriétaires ne pourront plus vendre leur lot, et en cas de mentions erronées l’acheteur pourrait fort bien se retourner contre le vendeur."
Comme pour l'état daté, bien plus important pour vendeur/acquéreur, cela ne concerne pas le syndicat dans son ensemble.
PS : les dernières réformes mélangent maladroitement (bêtement) des dispositions juridiques, souvent justifiées, et d'autres relevant du consumérismes, qui le sont bien moins.
Si l'on se préoccupe de l'intérêt de chacun des copropriétaires, il y a des cas bien plus importants qui justifieraient la révocation du syndic par l'AG.
PS 2 : dans un syndicat de 20 membres, qui va inscrire la révocation du syndic s'il y a 1 ou 2 ventes ?
Qui des 18 autres va voter la révocation ???
Disposition totalement bidon, ... idiote ...... |
Édité par - Gédehem le 20 nov. 2017 16:33:55 |
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JPM
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Posté - 20 nov. 2017 : 16:34:31
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Je partage pleinement l'avis de Gedehem
citation: Entre nous, voila bien le type de disposition idiote ......
Entre l'absence de cette fiche synthétique, dont la plupart des copropriétaires se moquent, et l'absence de réunion de concertation syndic/CS pour établir l'ODJ de l'AG, quel est le plus important ?
L'absence de la fiche = révocation, alors que l'absence de réunion n'est pas sanctionnée.
On marche sur la tête.
Les copropriétaires qui passent leur temps à calculer les indemnités pour inexécution et les abattements pur refus de l'extranet ne peuvent pas travailler utilement avec un bon syndic.
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PROSPER83
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Posté - 20 nov. 2017 : 16:46:55
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citation: GEDEHEM :Que serait donc cette "importance vitale" (sic) .... pour le syndicat ???
Je n'ai jamais dit qu'elle était d'une importance vitale pour le syndicat mais qu'elle l'était, par la volonté du législateur, pour le copropriétaire qui voudrait vendre.
Je n'ai jamais dit non plus que j'approuvai cette décision du législateur.
Cette loi existe et elle est incontournable. Elle est donc applicable à tous, que se soit le syndic, le SDC, ou chaque copropriétaire, que cela plaise ou non.
Il ne sert donc strictement à rien de polémiquer à n'en plus finir sur sa justification ou pas.
citation: PS 2 : dans un syndicat de 20 membres, qui va inscrire la révocation du syndic s'il y a 1 ou 2 ventes ?
Eh bien on peut supposer que se seront les 1 ou 2 copropriétaires qui n'auront pas pu vendre leur bien s'ils n'ont pu disposer de cette pièce devenue essentielle par la volonté du législateur.
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Jpp13
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Posté - 20 nov. 2017 : 17:57:26
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Gédehem
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Posté - 20 nov. 2017 : 18:11:46
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on peut supposer que se seront les 1 ou 2 copropriétaires qui n'auront pas pu vendre leur bien s'ils n'ont pu disposer de cette pièce
Cette pièce ferait partie du dossier nécessaire à la mutation d'un lot, comme bien d'autres données nécessaires.
On a parlé de l'état daté, dot l'importance est pourtant "vitale" ...
Ou pourrait parler aussi de la surface habitable, prévue L.46.
Que dire encore des modifications RDC non publiées et non annexées aux actes, comme prévu D.Art.4, modifs pourtant fondamentales.
Curieusement, les manquements du syndic sur ces points ne sont pas sanctionnés par les textes !
Le législateur s'est fourvoyé dans cette affaire de fiche synthèse, toutes ces données relevant de démarches "privatives" : le syndicat dans son ensemble n'est pas concerné par la vente du lot d'un des membres. Ni par la fiche synthèse ni par la surface privative de son lot.
Il y a des choses bien plus importantes sur lesquelles les copropriétaires devraient se pencher.
Ainsi que le législateur : http://www.universimmo.com/forum_un...PIC_ID=23583 |
Édité par - Gédehem le 20 nov. 2017 19:08:32 |
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JPM
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Posté - 20 nov. 2017 : 21:50:09
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Pourquoi prétendre qu'elle n'es pas établie cette fiche synthétique ???
On demande au syndic de créer des documents absurdes depuis des années. Il est question de bazarder les carnets d'entretien 
Je ne prêche pas les exécutions sommaires mais il serait bon que l'on ait des contact avec les rédacteurs qui n'hésitent pas à s'approprier des textes législatifs pour y créer des contrats de mandat du syndic que le législateur n'avait pas voulus.
La fiche est prévue en cas de vente. L'acquéreur ne la regardera pas plus que le règlement de copropriété.
Mais vous l'aurez chez le syndic.
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Jpp13
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Posté - 23 nov. 2017 : 18:55:12
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Je reviens à mon sujet.
L'article Art. L. 711-6. - I. de la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 stipule :
Art. L. 711-6. - I. ? Lorsque le syndic n'a pas procédé à l'immatriculation du syndicat de copropriétaires ou lorsqu'il n'a pas transmis à l'établissement public chargé de la tenue du registre les informations prévues à l'article L. 711-2, l'établissement public, un copropriétaire ou toute personne qui y a un intérêt peut mettre en demeure, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, le syndic d'y procéder.
« II. ? Pour obtenir du syndic l'exécution des obligations mentionnées aux articles L. 711-1 à L. 711-4, le teneur du registre peut, après mise en demeure du syndic restée infructueuse pendant un mois, appliquer une astreinte à l'encontre du syndic. L'astreinte court à compter de la fin de la mise en demeure et jusqu'à la complète transmission ou actualisation des données.
« L'astreinte est recouvrée comme en matière de contributions directes au profit de l'établissement public chargé de la tenue du registre.
« Le montant de l'astreinte ne peut être supérieur à 20 € par lot et par semaine.
« Son montant ne peut être facturé par le syndic aux copropriétaires, sauf si le syndic n'est pas rémunéré pour l'exercice de son mandat.
Est-ce que le fait de transmettre des erreurs (donc pas transmis les informations) entre dans le cadre de cet article et est donc sanctionable ?
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JPM
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Posté - 23 nov. 2017 : 20:40:18
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Le texte que vous citez ne vise que le défaut d'établissement de la fiche.
L'existence d'une erreur entre dans le droit commun de la responsabilité civile professionnelle.
Tout dépend de la nature de l'erreur, de l'existence d'un préjudice et d'un lien entre les deux.
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Jpp13
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Posté - 24 nov. 2017 : 07:53:56
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citation: Initialement posté par JPM
Le texte que vous citez ne vise que le défaut d'établissement de la fiche.
Ben moi je considére que c'est un défaut :
Art. L. 711-6. - I. ? Lorsque le syndic n'a pas procédé à l'immatriculation du syndicat de copropriétaires ou lorsqu'il n'a pas transmis à l'établissement public chargé de la tenue du registre les informations prévues à l'article L. 711-2, l'établissement public,
s'il transmet n'importe quoi (voir ci-aprés)
citation: Initialement posté par JPM
L'existence d'une erreur entre dans le droit commun de la responsabilité civile professionnelle.
J'ai pas compris la nuance
citation: Initialement posté par JPM
Tout dépend de la nature de l'erreur, de l'existence d'un préjudice et d'un lien entre les deux.
Erreur sur adresse (pas le bon numéro),
plus erreur sur la date construction (avant 1949 au lieu de 1970 Ã 1975),
plus erreur sur le nombre de bâtiment (1 au lieu de 20),
plus erreur sur la présence d'un employé du syndicat (non au lieu de oui),
plus d'autres erreurs que je considére comme bénignes
Toutes ces erreurs vont générer des préjudices aux vendeurs éventuels.
Quand, qui et comment signaler ces erreurs ? que personne ne doit controler avant qu'il ne soit trop tard.
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Édité par - Jpp13 le 24 nov. 2017 07:56:18 |
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JPM
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Posté - 24 nov. 2017 : 09:57:53
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On peut se demander s'il s'agit bien du même immeuble !
S'il y a des erreurs, signalez les au syndic.
L'acquéreur se souciera peu de ce document. Mais, puisqu'il existe, autant qu'il soit exact.
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Sunbird
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 Posté - 24 nov. 2017 : 09:59:02
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Je ne pense pas qu'une erreur sur le registre d'immatriculation des copropriété crée un préjudice au copropriétaire, sachant que les informations l'acquéreur les a, dans les autres documents.
Par contre, en terme d'image et de sérieux du syndic a l'origine de l'erreur, cela est préjudiciable pour le syndic. |
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Jpp13
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Posté - 24 nov. 2017 : 10:23:39
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Sunbird
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Posté - 24 nov. 2017 : 13:19:20
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Concernant cette fiche ma position est qu'elle doit être le premier élément d'un dossier de vente et déclencher la consultation des autres documents.
Maintenant, lorsque je vois avec le recul le contenu des carnets d'entretien, la majorité des carnets n'informe de rien.
Sur quelques centaines de dossiers, cela va de l'absence de carnet, de carnet pas mis à jour (très fréquent), d'information dans le carnet fausse (très fréquent), et parfois de carnet parfaitement tenu.
J'ai l'impression que les carnets d'entretien bien tenus, le sont car c'est intégré dans le logiciel de gestion du syndic.
J'étais (et je reste) partisan d'une meilleure information des acquéreurs dès le pré-contrat (promesse/compromis), sauf que dans les faits il y a quasiment aucun changement avant la loi ALUR et après la loi ALUR.
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Fiche synthétique -penalité automatique 
