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zebulon787
Nouveau Membre
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 Posté - 06 avr. 2017 : 07:53:03
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Bonjour,
Je suis président du conseil syndical d'une petite copropriété en région parisienne (une dizaine de lots, pas de gardien ni ascenseur ni jardin). Un conseil syndical très actif qui décharge le syndic d'une partie de son boulot (notamment contacter des entreprises, les recevoir dans la copro et faire établir les devis qui sont ensuite envoyés au syndic).
Nous sommes gérés par un petit syndic indépendant qui fait correctement son travail (mais qui vient juste d'être racheté par un autre petit syndic).
Notre assemblée générale ordinaire approche et je suis inquiet car notre syndic a inscrit à l'ordre du jour :
- une forte augmentation de ses honoraires de gestion courante (+ 11% par rapport à l'an dernier, alors que les 3 années précédentes la hausse n'était que de 3%). Le montant d'honoraires proposé pour 2017 est d'un peu plus de 2000 euros HT.
ET
- plusieurs résolution de type "honoraires du syndic en cas de réalisation de travaux (% HT du montant HT des travaux)", que ce soit pour des gros travaux (type ravalement) ou pour des petits travaux (mais qui sont hors budget prévisionnel de la copro : ce sont des travaux qui nécessitent un financement donc des appels spécifiques), ces petits travaux ne demandent pas de suivi de chantier (ex. réparation de toiture ou construction d'un portail), alors que les années précédentes il ne demandait jamais d'honoraires pour ces petits travaux.
Je me pose donc les questions suivantes :
- les récentes loi (ALUR...) ont-elles créé de nouvelles obligations pour les syndics qui les obligent à beaucoup augmenter leurs honoraires de gestion courante ?
- mon syndic est-il juste devenu plus gourmand qu'avant ? (il s'est fait racheter par un autre syndic indépendant)
- le fait qu'il augmente à la fois fortement ses honoraires de gestion courante ET qu'il demande un % sur tous les travaux (alors qu'il ne le faisait pas avant), ça me semble exagéré (ou alors on va lui filer 1% sur les travaux et basta)
(j'ai lu les autres posts du forum sur les honoraires du syndic pour travaux, donc bien sûr je vais demander au syndic quelles prestations il propose en contrepartie de cette rémunération, et éventuellement négocier un forfait correspondant à X heures de vacations au lieu de payer un %)
- comment savoir si les honoraires de gestion courante sont raisonnables, compte tenu des caractéristiques de la copropriété que j'ai énoncés plus haut ? Y a-t-il des moyens simples de comparer avec d'autres copros ? (ex : X nombre de lots à gérer = X euros d'honoraires de gestion courante)
- pensez-vous que mon syndic est trop gourmand ? (je suis d'accord pour accorder au syndic une juste rémunération, car tout travail mérite salaire, mais pas d'accord pour me faire plumer...)
Un grand merci !
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GĂ©dehem
Pilier de forums
15985 message(s)
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1
Posté - 06 avr. 2017 : 15:22:40
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Il faut voir les choses en face.
Gérer une copropriété entraine des frais, dont certains sont indépendants du nombre de lots.
1 heure de travail coûte 1 heure de travail, que cette heure travaillée soit consacrée à un syndicat de 5 lots ou de 250.
Sauf que facturer cette heure travaillée à 5 lots ou à 250 ne donne pas le même résultat pour chacun des lots.....
MĂŞme chose pour le coup de fil, ou les frais administratifs de location des locaux du syndic.
Sans parler de la tenue des AG : 1 heure d'AG coute 'tant', 10 lots ou 180 ....
Etc, etc ....
Sauf que ramené au lot cela ne fait pas la même chose.
Autrement dit, les frais de gestion "de base", forfaitaires, semblent d'autant plus élevés que le syndicat est petit, qui plus est ramené au lot.
La loi "Alur" a ajouté de nombreuses taches "gestion courante".
Le compte bancaire séparé, en vigueur depuis 2002, est emblématique : obligatoire, tous les syndics ont ajoutés des honoraires pour sa gestion.
Sans parler de la facturation "hors gestion courante" de taches qui, maintenant, sont comprises dans le forfait "gestion courante".
Pour les travaux, seuls ceux décidés spécifiquement, hors gestion courante, ouvrent droit à des honoraires particuliers.
Qui ne peuvent en aucun cas être fixés par contrat : ils seront décidés au coup par coup, lors du vote de ces travaux : décision de réaliser tels travaux > rémunération du syndic correspondante. Rémunération fonction de son travail. Si un architecte en est chargé, le syndic n'a que les taches administratives et financières, pas le suivi du chantier.
En résumé, vous touchez du doigt la question de la gestion de ces petits syndicats par les copropriétaires. En adoptant la forme "syndicat coopératif", 3 de ses membres s'occupant de faire tourner "la boutique".
Qui est un grand classique, peu de syndics étant intéressés par ces petits syndicats, ou alors à des prix qui peuvent être dissuasifs.
Ce qui, à vue de nez, ne semble pas trop être le cas chez vous : 220 € du lot, cela n'a rien d'exorbitant, à condition que cela couvre effectivement l'intégralité de ce qui est classé "gestion courante".
Vous exposez : "Un conseil syndical très actif qui décharge le syndic d'une partie de son boulot ...."
Allez au bout de la démarche. Si vous regardez bien, au regard de l'implication du CS actif, que reste t-il au syndic ?
Sans doute pas grand chose, que vous (un CScoopératif) pourriez prendre en charge.
PS : "mais qui vient juste d'être racheté par un autre petit syndic" : peut être que cet autre "petit syndic" n'est pas votre syndic, que vous n'auriez plus de syndic si votre "ex petit syndic" a été racheté ..... |
Édité par - Gédehem le 06 avr. 2017 15:32:26 |
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robert75
Nouveau Membre
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8 message(s)
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 2
 Posté - 07 avr. 2017 : 17:07:55
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Bonjour,
Egalement président du conseil syndical dans une copropriété moyenne, de nombreux copropriétaires m'ont interrogé sur la question de savoir si notre copropriété n'avait pas des honoraires de syndics élevés. Personnellement ce n'est pas une question qui me préoccupe, je suis plutôt attaché aux services et ses modalités d'exécution plutôt qu'au prix. Ceci étant je me suis renseigné en rencontrant quelques syndics, cela m'a permis de voir que notre syndic est en "fourchette haute" en terme de prix. Je dois dire que notre syndic gère globalement bien notre immeuble donc la différence de prix reste supportable et ne m'amène pas à vouloir changer de syndic.
Un des membres de notre conseil a utilisé un comparateur de prix en ligne ***modération : suppression publicité***, je ne savais pas que cela existait, au final on est arrivé à la même constatation tous les deux.
Tout ca pour dire que lorsqu'on est satisfait de son syndic, on a aucun intérêt à en changer car on ne peut pas savoir si la satisfaction sera au rendez vous avec le syndic suivant.
Cordialement
Robert
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Édité par - nefer le 09 avr. 2017 08:35:49 |
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GĂ©dehem
Pilier de forums
15985 message(s)
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3
Posté - 07 avr. 2017 : 18:04:39
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Vous voulez que je vous dise ?
Ce type de pseudo "comparateur" relève de l'attrape nigauds ....., ne "comparant" rien du tout.
C'est du style "Filez moi votre nom, téléphone et mail, et je vous dirais le prix de la 2cv " 
Mettez des données bidons, vous seriez surpris .....
"Tout ca pour dire que lorsqu'on est (*) satisfait de son syndic, on a aucun intérêt à en changer "
Attitude qui répond à cette bêtise de la mise "en concurrence" systématique du syndic....
(*) majoritairement.
Certains CS "potiches" pouvant ĂŞtre satisfaits du syndic, puisqu'ils ne font rien, n'ont rien Ă faire ....
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zebulon787
Nouveau Membre
France
33 message(s)
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4
Posté - 08 avr. 2017 : 09:39:41
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Je vous remercie pour cette réponse tout à fait intéressante. Je souhaiterais quelques précisions sur certains points que vous soulevez :
citation: La loi "Alur" a ajouté de nombreuses taches "gestion courante".
Le compte bancaire séparé, en vigueur depuis 2002, est emblématique : obligatoire, tous les syndics ont ajoutés des honoraires pour sa gestion.
Sans parler de la facturation "hors gestion courante" de taches qui, maintenant, sont comprises dans le forfait "gestion courante".
Notre copro fait 10 lots, donc nous n'avons pas d'obligation de compte bancaire séparé (qui sinon nous serait facturé 28 euros par trimestre semble-t-il).
Est-ce que les facturations "hors gestion courante" de type frais de photocopies et frais postaux devront obligatoirement être comprises dans le forfait "gestion courante" à compter de 2017 ? (ce qui justifierait son augmentation de + 11% en 2017 alors que les années précédentes il n'augmentait que de + 3%) Dans notre comptabilité de 2016 apparaissent encore des facturations "hors gestion courante" de type frais de photocopies et frais postaux : est-ce légal pour l'exercice 2016 ? ou notre syndic a-t-il pris du retard sur l'application de la loi ALUR ?
citation: Pour les travaux, seuls ceux décidés spécifiquement, hors gestion courante, ouvrent droit à des honoraires particuliers.
Qui ne peuvent en aucun cas être fixés par contrat : ils seront décidés au coup par coup, lors du vote de ces travaux : décision de réaliser tels travaux > rémunération du syndic correspondante. Rémunération fonction de son travail. Si un architecte en est chargé, le syndic n'a que les taches administratives et financières, pas le suivi du chantier.
Justement, on s'apprĂŞte Ă voter le ravalement qui sera suivi par un architecte. Or le syndic demande en plus 3% pour lui : c'est excessif, n'est-ce pas ?
citation: Si vous regardez bien, au regard de l'implication du CS actif, que reste t-il au syndic ? Sans doute pas grand chose, que vous (un CScoopératif) pourriez prendre en charge.
Pourriez-vous m'en dire plus sur le conseil syndical coopératif ? Quelle est la différence avec un syndic bénévole assuré par un (ou plusieurs) des copropriétaires ?
Encore merci |
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zebulon787
Nouveau Membre
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Posté - 08 avr. 2017 : 09:47:07
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citation: Tout ca pour dire que lorsqu'on est satisfait de son syndic, on a aucun intérêt à en changer car on ne peut pas savoir si la satisfaction sera au rendez vous avec le syndic suivant.
Oui, je suis bien d'accord, l'herbe n'est bien souvent pas plus verte ailleurs ! Surtout dans le monde des syndics ! Mais si j'étais vous, je ferais quand même comprendre à votre syndic qu'il ne doit pas exagérer dans ses prétentions financières (par exemple si son forfait de gestion courante est très élevé, exigez une ou deux "années blanches" avec une hausse limitée à l'inflation, ou négociez mieux ses honoraires pour travaux. Mais bon, c'est votre argent, alors vous êtes libre d'enrichir votre bon syndic... |
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Posté - 08 avr. 2017 : 12:30:33
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zébulon787 : citation: Or le syndic demande en plus 3% pour lui : c'est excessif, n'est-ce pas ?
C'est l'AG qui décide des honoraires travaux hors budgets. C'est une résolution a adopter après celle des travaux.
3% n'est pas excessif. Ces honos sont généralement de 2 à 3 %, au déla, il faut que le CS négocie ces honos lors de la préparation de l'OdJ.
zébulon : citation: Pourriez-vous m'en dire plus sur le conseil syndical coopératif ? Quelle est la différence avec un syndic bénévole assuré par un (ou plusieurs) des copropriétaires ?
1. on parle de syndicat coopératif, et de syndic non-pro ( bénévole ou remunéré)
2. syndic bénévole : c'est un copro qui propose un contrat à l'OdJ pour gérer le SDC. Sa mission est la même qu'un syndic pro. Les responsabilités également. Le syndicat doit aussi élire un conseil syndical qui nommera son président parmi ses membres, pour controler les comptes et la gestion.
3. un syndicat coopératif : l'AG élit un conseil syndical, qui élira son président qui sera le syndic de ce SDC coopératif.
article 17 de ladite loi du 10 juillet 1965
«
Dans le cas où l’administration de la copropriété est confiée à un syndicat coopératif, la constitution d’un conseil syndical est
obligatoire et le syndic est Ă©lu par les membres de ce conseil et choisi parmi ceux-ci.
L'AG Ă©lira aussi des copros ou des tiers au SDC pour controler les comptes du SDC.
Il faut aussi que le RDC prévoit la possibilité de passer en SDC coopératif. Si ce n'est pas la cas, il faudra d'abord modifier votre RDC.
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Louis92
Contributeur vétéran
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7
Posté - 08 avr. 2017 : 12:45:42
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Pour zebulon787
Oui la loi ALUR intégrant un forfait les photocopies de convocation et PV AG dans la gestion courante, fait qu'en apparence les honoraires de base peuvent augmenter beaucoup à la 1ère prise en compte de la loi ALUR. Apparence car la ligne de dépenses "photocopies" disparaît.
Pour les honoraires travaux, ce sujet est abondamment traité sur UI. Personnellement, je défends la position d'interroger le syndic sur ce qu'il va faire pour tels travaux et pour évaluer la charge en heures. Cette charge est très peu liée au coût des travaux. Raisonner en % applicable aux travaux quelle qu'en soit leur nature n'a pas de sens. Un pourcentage est illégal s'il est au contrat.
Ainsi si taux horaire de 60 € et charge évaluée de 4 heures, les honoraires travaux s'élèvent à 240 € pour ces travaux là . Comme la loi demande un vote sur un pourcentage : il sera de 10% si les travaux coûtent 2.400 € et 1% s'ils coûtent n24.000 €.
Cdlt. Louis92. |
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GĂ©dehem
Pilier de forums
15985 message(s)
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8
Posté - 08 avr. 2017 : 15:48:43
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ZĂ©bulon, pour faire simple :
Jusqu'à une époque très récente, et même parfois encore, les syndics avaient l'habitude de "facturer" ainsi leurs prestations dans leur "contrat"
- une part "gestion courante" pour le "minimum syndical" ... 
- des taches classées "hors gestion courante", un fatras divers et varié, généralement incontrôlable.
Avec une constante : les honoraires "gestion courante" servaient de référence aux copropriétaires, qui se déterminaient quasi uniquement sur ce seul chiffrage globalisé.
D'où le "tirage vers le bas" de ces honoraires par de nombreux syndics, les copropriétaires se déterminant sur le seul prix (bas) et non sur le niveau des prestations.
Résultat : l'imputation chaque année d'honoraires parfois du double de ceux "de base", de nombreuses prestations relevant de la gestion courante étant facturées "en sus", considérées comme "taches supplémentaires".
Actuellement il faut mise sur le contrat "TOUT ... sauf ", c'est à dire sur la forfaitisation de TOUTES les taches relevant de la gestion courante. Les taches 'hors gestion" étant listées distinctement.
Ce qui n'est pas dans la liste "hors gestion" est forcément dans le forfait "gestion courante".
Comme par exemple l'AG annuelle, obligatoire, qui relève de la gestion courante, y compris si le syndicat souhaite (exige) qu'elle se tienne hors des horaires "de bureau" du syndic. A ce dernier de faire les calculs pour l'intégrer.
Ou encore la gestion du compte bancaire, tout syndicat devant exiger qu'il soit séparé, au seul nom du syndicat.
Il découle de cette simplification, je dirais même "transparence", que le passage de l'ancien système au nouveau (Tout sauf ...") entraine mécaniquement une augmentation des honoraires "gestion courante".
Les seuls qui seront généralement facturés, bien des syndicat n'ayant souvent aucue prestation hors de cette gestion courante.
Les travaux "hors budget prévisionnel courant" ?
Les honoraires du syndic sont décidés au coup par coup, au moment de décider de ces travaux.
Ces honoraires pour le syndic ne peuvent être par avance contractualisés.
Le syndicat coopératif : ce devrait être la règle commune de la gestion du syndicat, groupement démocratique à l'état brut, dont la structure n'est pas pyramidale, hiérarchisé (en haut un chef élu/autoproclamé, des adjoints, des chef de services, ... et en bas la masse "des travailleurs laborieux" )
C'est une structure sans "chef", ou dont le "chef/patron" est toujours la majorité décisionnelle issue d'une assemblée des membres.
Qui plus est, majorité décisionnelle variable selon l'importance, pour le syndicat, des décisions à prendre.
Mais comme il est difficile de signer un chèque ou un bon de commande à 15 ou à 180, ce groupement désigne un "représentant légal", son mandataire ayant pouvoir de passer les actes en son nom : le syndic.
Dans la forme syndicat coopératif, la particularité vient de ce que la gestion du syndicat est confiée collectivement à une équipe, le Conseil syndical (coopératif), CScoop qui désigne en son sein, parmi ses membres, le "syndic".
Lequel syndic assure de ce fait la présidence du CScoop.
C'est lĂ la distinction fondamentale avec le syndicat 'traditionnel' :
- dans l'un le syndic est désigné par l'AG, dont il dépend directement.
- dans l'autre il est désigné par le CSCoop, parmi ses membres, d'où la dépendance étroite du syndic au CScoop qui l'a désigné.
Où l'on voit bien que dans cette forme le lien étroit entre syndic et CScoop pour la gestion du syndicat, le syndic n'étant pas un électron libre livré à lui même, mais s'inscrivant dans une démarche collective du CScoop dans son ensemble.
Avec une souplesse remarquable : en cas de litige, de désaccord, il faut 30 secondes pour révoquer le syndic et en désigner un autre parmi les membres du CS.
Ayant bien compris que cette gestion "coopérative' ne peut s'entendre que dans le fonctionnement collégial du CS, y compris avec le syndic/pdt qui en est membre.
Zébulon précisait :
"Un conseil syndical très actif qui décharge le syndic d'une partie de son boulot (notamment contacter des entreprises, les recevoir dans la copro et faire établir les devis qui sont ensuite envoyés au syndic)."
A bien voir les choses, le syndic se contenterait de signer la commande, le chèque, et de donner quelques coups de fil ....
Le président du CS ne pourrait pas s'en charger ???? 
La chose n'est peut être pas aussi simpliste, mais il y a sans doute là le préalable à toute décision d'adoption de la forme "coopératif" : un CS composé de membres engagés, actifs, conscients de l'intérêt commun. Le reste est un peu accessoire, question d'organisation.
NB : ZĂ©bulon indiquait :
""mais qui vient juste d'être racheté par un autre petit syndic" .
Il faut se poser la question, importante : peut être que cet autre "petit syndic" n'est pas son syndic, que ce syndicat serait dépourvu de syndic si cet "ex petit syndic" a été racheté .....
Il serait urgent de se pencher sur ce point |
Édité par - Gédehem le 08 avr. 2017 16:00:18 |
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JPM
Modérateur
8599 message(s)
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Posté - 09 avr. 2017 : 01:17:02
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Les copropriétaires confondent augmentation du forfait de gestion courante et augmentation des honoraires.
Ils tiennent aussi compte des honoraires exceptionnels qui sont finalement imputés à des vendeurs ou à des copropriétaires débiteurs.
Ils ne tiennent aucun compte des honoraires qui ont disparu
N'ayant pas étudié soigneusement les relevés de charges en les comparant à ceux des années précédentes ils se mettent dans l'impossibilité de discuter avec le syndic.
Les organisations professionnelles ont le tort de ne pas faire connaître les coûts réels de certaines prestations. Faute dans la gestion de la communication.
Certaines associations de consommateurs continuent à faire de la hargne une vertu d'équité. Cela ne facilite pas les choses.
Il existe quelques conciliateurs sérieux dans ce domaine. Leurs décisions pourraient faire jurisprudence !
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MIBA
Contributeur actif
France
412 message(s)
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10
Posté - 09 avr. 2017 : 12:44:40
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Bonjour,
JPM, vous écrivez : " Il existe quelques conciliateurs sérieux dans ce domaine. Leurs décisions pourraient faire jurisprudence !".
Pouvez-vous expliciter car je ne vois pas de quoi vous parlez ?( quels conciliateurs ? quelles décisions ?).
Des exemples illustrant vos propos seraient les bienvenus .
Merci par avance de vos Ă©clairages.
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Posté - 09 avr. 2017 : 13:46:04
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Des conciliateurs qui 'fassent jurisprudence', ça n'existe pas, pas plus que des juges qui fassent jurisprudence;
Il n'y a au mieux des décisions de justices qui fassent jurisprudence, et e, général, plus elles sont d'un range élevé, meilleure est leur valeur en terme de jurisprudence, mais leur valeur n'est jamais rigoureusement parfaite (ce qu'une cours de cassation ou un conseil d'état à décidé, un autre peut en décider autrement). |
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JPM
Modérateur
8599 message(s)
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12
Posté - 09 avr. 2017 : 14:57:54
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Je reviens pour cette phrase de Ribouldingue :
citation: ce qu'une cours de cassation ou un conseil d'état à décidé, un autre peut en décider autrement)
Je la propose pour le pompon du bonnet
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13
Posté - 09 avr. 2017 : 15:15:43
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Ca s'appelle -je crois- (Je ne suis pas juriste) un revirement de jurisprudence:
http://www.cours-de-droit.net/revir...e-a121607420
Je propose comme super-pompon la 'jurisprudence des conciliateurs'. Mais je remarque que vous n'avez -du coup- pas répondu à MIBA. |
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GĂ©dehem
Pilier de forums
15985 message(s)
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14
Posté - 09 avr. 2017 : 20:03:22
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JPM rappelle justement :
"Les copropriétaires confondent augmentation du forfait de gestion courante et augmentation des honoraires."
C'est une évidence que nous avons été nombreux à relever (peut être pas assez), que le passage des anciennes pratiques au contrat "Tout sauf ...) entraine automatiquement augmentation du forfait "gestion courante".
Du fait de la réintégration dans ce forfait de taches 'courantes' jusque là imputés en "gestion particulière".
Ce que j'ai tenté d'expliquer une fois encore plus haut, et qu'on voudra bien relire ...
Dit autrement, c'est une histoire de vase communiquant.
Hier in y avait (exemple) la gestion courante à 2000 €, avec à part en supplément "Tenue de l'AG en dehors des heures de bureau : 500 €".
Les copropriétaires estimaient que 2000 € c'était très bien.
Maintenant on leur dit "Gestion courante totale : 2500 € y compris AG hors H bureau" ..
Certains vont trouver qu'il y a une trop forte augmentation ....
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sentinelle
Contributeur débutant
90 message(s)
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Posté - 10 avr. 2017 : 14:29:19
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Bonjour,
Je me permets d'intervenir sur cette question bien que notre situation soit à l'opposé de celle de zébulon 787.
A savoir, qu'à la prochaine AG, courant Mai, des copropriétaires proposent un nouveau syndic dont la rémunération forfaitaire annuelle est le tiers de celle du syndic actuel ! Étonnant non !
On se demande donc si c'était notre ancien syndic qui était particulièrement gourmand ( et peut-être que c'est le cas pour des syndics établis depuis longtemps ?) ou si les tarifs affichés par le futur syndic (récent sur la ville) cachent quelque chose. Il s'agit pourtant d'un contrat type "loi Alur", en bonne et due forme, semble-t-il, et ce n'est donc qu'à l'usage que l'on pourra se rendre compte du coût réel de ce syndic.
J'ai noté que pour les travaux "la rémunération sera exprimée en pourcentage du montant HT des travaux, à un taux dégressif selon l'importance de ces travaux" : tout cela reste assez flou. Comme le dit Louis92, une estimation des heures serait plus pertinente.
Il n'empêche que cela nous interroge, car comme nombre d'entre vous, nous pensions qu'il était difficile de voir la rémunération forfaitaire baisser (surtout d'un tel montant !) après le passage à la loi Alur. |
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Posté - 10 avr. 2017 : 14:35:43
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La loi ALUR ne supprime pas la concurrence et ne met pas les syndics au même niveau de rémunération, elle facilite simplement les comparaisons.
Il n'y a aucune raison objective que la loi ALUR ne fasse baisser les couts, tout au contraire.
Quant a la rémunération des travaux au pourcentage, c'est la loi. On peut ne pas la trouver super, mais c'est comme ça. |
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GĂ©dehem
Pilier de forums
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Posté - 10 avr. 2017 : 22:33:33
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Je dois l'avouer : j'ai depuis longtemps fait le constat que la situation de "copropriétaire" entrainait un abêtissement de l'individu concerné, parfois ramené au niveau "débile" .....
Quelles que soient par ailleurs ses qualités, ses diplômes, ses compétences.
Le bambin qui veut un petit jouet va le choisir selon son la perception qu'il en a, de ses aspects, sa couleur, ce Ă quoi il sert, l'usage qu'il suppose en faire.
Son prix, Ă supposer qu'il sache ce que cela veut dire, est totalement accessoire.
Pour notre copropriétaire "attardé" plus ou moins profond, il va tourner les 4 ou 5 pages du "contrat" qu'on lui propose, pour se fixer sur le prix indiqué en bas à droite (ou à gauche, c'est selon) de la dernière généralement en gras.
A se demander à quoi peuvent servir les 4 pages qui précèdent.
Sauf chez les charlatan ou les voleurs, le prix d'un contrat dépend des prestations fournies en contrepartie.
Etant entendu que tout contrat (de services, de travail, de prestations, ...) s'entend d'un coté pour fournir une prestation, un service, un travail pour l'une des parties, lesquels entrainent pour l'autre partie l'équivalent en rémunération, en honoraire.
"..... un nouveau syndic dont la rémunération forfaitaire annuelle est le tiers de celle du syndic actuel ...."
Pas la peine de faire un dessin pour expliquer ce qui cloche : si la contrepartie en €€€ est le 1/3 de celle du sortant, c'est que les prestations de ce nouveau sont vraisemblablement du 1/3 de celles du sortant.
Ceci pour la seul gestion courante, dont on sait que "selon Alur" elle compte bien plus de taches que précédemment.
1/3 du prix d'un Carambar ne peut en aucun cas faire un Carambar en entier....
Pas besoin d'avoir fait des études ou d'être diplômé pour le comprendre.
A moins que ce ne soit le contraire ......
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Posté - 11 avr. 2017 : 09:46:19
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sentinelle
Contributeur débutant
90 message(s)
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Posté - 11 avr. 2017 : 20:51:27
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Oui, j'ai l'impression que cette profession, comme d'autres, est concernée par ce type de nouveaux syndics "low-cost".
Mais au final, philippe388, ce nouveau syndic a t-il été efficace ou défaillant ?
Pour ce qui me concerne, je n'aurais pas le choix: je sais que je serai minoritaire ! Tout ce que je pourrai tenter, c'est de faire voter un contrat d'un an au lieu de 3.
Mon espoir, malgré tout, c'est que cela "réveille" un peu certains syndics bien établis qui ont tendance à s'endormir sur leurs lauriers !
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MIBA
Contributeur actif
France
412 message(s)
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Posté - 11 avr. 2017 : 22:02:43
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Bonsoir,
Sentinelle, vous indiquez que vous êtes surpris des honoraires proposés par un nouveau syndic ( 1/3 de ceux du syndic actuel).
Visiblement, il ne s'agit pas d'un syndic low-cost au sens des syndics virtuels que l'on trouve sur internet ( qui ne viennent jamais sur la copropriété, qui ne sont pas à l'AG,... bref qui traitent à distance et laissent au CS le reste) puisque vous dites qu'il vient de s'installer dans votre ville.
Je crois qu'il est nécessaire dans ce cas d'essayer de positionner votre syndic par rapport aux résultats d'enquêtes nationales faites par certaines revues spécialisées et qui donnent des résultats à base de fourchettes ( il est vrai assez larges) tenant compte de la taille de la copro, de son age, de son implantation ( Paris ou province). Je sais par exemple que dans le cas de la copropriété récente où je possède un appartement , qui est située en province, et qui comprend une quarantaine de logements, un montant de 220 € par logement est plutôt en haut de la fourchette.
Cela devrait permettre de savoir si votre syndic actuel est vraiment hors de prix ou si le concurrent casse vraiment les prix pour s’implanter. |
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Honoraires de gestion courante : le juste prix ? 
