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zaroc
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 Posté - 18 nov. 2016 : 19:06:19
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Bonsoir
Je vous soumets le cas suivant: un dégât des eaux qui endommage l’armoire de commande de l’ascenseur et nécessite des travaux importants mis à la charge des copropriétaires suivant tantièmes ascenseur. Ce sinistre a été indemnisé par notre assurance immeuble en totalité. Comment répartir cette indemnité entre les copropriétaires?suivant tantièmes ascenseur? suivant tantièmes « généraux »?merci pour votre avis.
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Luc Standon
Contributeur vétéran
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Posté - 18 nov. 2016 : 19:37:44
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Le plus simple étant de mettre l'indemnisation reçue directement en déduction sur les travaux à réaliser. C'est d'ailleur ce pourquoi cette indemnisation a été envoyé par l'assureur. Puis Le cas échéant, le solde restant dû des travaux de réparation sera appelé aux copropriétaires selon la quote-part correspondante de chacun.
Reste aussi à savoir si le syndicat a accepté le versement de cette indemnisation en guise de solde de tout compte du sinistre déclaré ou si le versement est réalisé à titre d'indemnisation provisoire (indemnisation intermédiaire) à valoir sur la totalité des travaux.
Logiquement il appartient aussi au syndicat de se prononcer sur l'acceptation de l'offre d'indemnisation.
Attention pour les assureurs, il existe aussi une différence entre une proposition et une offre d'indemnisation : La proposition d'indemnisation est négociable, alorrs que l'offre est ferme et définitive.
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Conformément à la Loi "informatique et libertés" du 6 janvier 1978 modifiée (cf. CNIL), je bénéficie et dispose d'un droit d'accès, de rectifications, de modifications et de suppression des données et des informations me concernant.
Ce droit s'appliquant aussi à l'ensemble de mes contributions, interventions et commentaires sur les forums d'UniversImmo.com dont la société AEDèv SAS ne peut se prévaloir automatiquement de l'exclusivité des droits d'édition.
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 2
Posté - 18 nov. 2016 : 19:39:47
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Bonjour,
En théorie, la cotisation d'assurance est payée par tous, le sinistre est payé par tous et l’indemnité est répartie sur tous. En effet, c'est le syndicat qui est indemnisé suite à son assurance. D'ailleurs en comptabilité, les factures de sinistre sont mises en compte d'attente 471, seule la franchise est positionnée en charges exceptionnelles 678. |
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zaroc
Contributeur senior
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3
Posté - 18 nov. 2016 : 21:04:56
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Merci pour votre retour mais la réalité est un peu différente:
-les travaux de "réparation" de l'ascenseur suite sinistre ont été réalisés lors de l'exercice N-1 et imputés aux copropriétaires selon tantièmes ascenseur
-l'indemnisation a eu lieu l'année N : à répartir selon tantièmes ascenseur ou généraux? |
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Luc Standon
Contributeur vétéran
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Posté - 18 nov. 2016 : 21:23:16
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citation: Initialement posté par zaroc
Merci pour votre retour mais la réalité est un peu différente:
-les travaux de "réparation" de l'ascenseur suite sinistre ont été réalisés lors de l'exercice N-1 et imputés aux copropriétaires selon tantièmes ascenseur
-l'indemnisation a eu lieu l'année N : à répartir selon tantièmes ascenseur ou généraux?
Dans ce cas là , il parait logique de réimputer l'indemnité de sinistre DDE au crédit des copropriétaires selon la même clé de répartition que les travaux ont été effectué (tantièmes ascenseur).
Sinon, en changeant de clé de répartition (entre temps) vous risquez simplement d'indemniser (lors de l'année N) des copropriétaires qui n'aurait pas supporter la charge des travaux de réparation dudit sinistre (lors de l'année N-1) : ce serait illogique.
Le cas est similaire avec une copropriété comportant plusieurs bâtiments (A B C) : Les copropriétaires paient la cotisation en charge générale, mais si le sinistre DDE est situé dans le bâtiment A, alors ce sont les copropriétaires du Bât A qui seront seulement imputé des travaux consécutif au sinistre.
Les autres copropriétaires des Bât B & C ne payant rien.
Lorsque l'indemnisation arrive par l'assureur de l'immeuble, alors le syndic rebascule l'indemnité de sinistre sur le Bât. A des copropriétaires directement concernés et impactés par le sinistre.
Les copropriétaires des Bât B & C ne pouvant se prévaloir d'une indemnité, dans la mesure où il n'ont pas été affecté par le sinistre DDE, et qu'il n'ont pas payé de réparation.
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zaroc
Contributeur senior
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Posté - 18 nov. 2016 : 21:51:36
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Ce que vous dites, Luc Stanton, me semble logique et c'est ce que je pense aussi. Reste à le faire admettre par le syndic ( AG d'ici 15 jours ) qui a prévu une répartition de l'indemnité en tantièmes généraux. Merci. |
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Luc Standon
Contributeur vétéran
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Posté - 18 nov. 2016 : 22:23:46
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citation: Initialement posté par zaroc
Ce que vous dites, Luc Stanton, me semble logique et c'est ce que je pense aussi. Reste à le faire admettre par le syndic ( AG d'ici 15 jours ) qui a prévu une répartition de l'indemnité en tantièmes généraux. Merci. Si le syndic impute l'indemnisation sinistre DDE en tantièmes généraux, alors que les travaux de réparation ont été imputés selon une clé différente (charges ascenseur), alors certains copropriétaires vont se retrouver lésés tant de part le sinistre que sur l'indemnisation. Tandis que d'autres copropriétaires qui n'ont pas participer aux charges travaux ascenseurs vont possiblement recevoir le bénéfice d'une indemnisation qu'ils attendaient certainement pas.
Autre argument, la clé de répartition ascenseur n'étant pas forcément en adéquation de proportionnalité avec la clé de charges générales : il y aura donc des ratios différentiels (delta) entre ce qui a été payé par une clé de répartition et ce qui est indemnisé par le biais d'une clé différente. Un simple produit en croix révélera le delta différentiel, et par conséquence l'incohérence mathématique et l'illogisme du syndic.
En règle générale : les indemnisations sont versées par privilège aux copropriétaires sinistrés, et non à l'ensemble des copropriétaires.
AG Ã J-15 : Soulever le point au moment de l'approbation des comptes travaux.
Demandez aussi au syndic une copie du contrat d'assurance (conditions générales + clauses particulières)d et demandez aussi l'intercalaire (le syndic, le courtier et l'assureur savent de quoi il en retourne).
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Posté - 19 nov. 2016 : 07:48:46
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Je ne suis pas en accord de avec vos propositions de n'affecter les dépenses qu'aux utilisateurs.
En effet, l'assurance est une décision du syndicat tout entier. Les clauses du contrat d'assurance prévoit certainement une franchise. Or ce contrat a été accepté et voté par tous, c'est donc à tous d'assumer cette franchise.
Quant à mettre cette indemnité en contre-partie de la dépense, c'est NON. L'arrêté comptable a prévu la chose : 713 : indemnités d'assurances.
Il faudrait rappeler au syndic les bases de la compta  |
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zaroc
Contributeur senior
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8
Posté - 19 nov. 2016 : 08:42:29
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Donc, Rambouillet, les "utilisateurs" de l'ascenseur paient les travaux au prorata de leurs tantièmes ascenseur et ce sont tous les copros de l'immeuble qui se partagent l'indemnisation de l'assurance au prorata des tantièmes généraux?pas très logique et injuste! |
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Luc Standon
Contributeur vétéran
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Posté - 19 nov. 2016 : 09:14:32
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citation: Initialement posté par rambouillet
En effet, l'assurance est une décision du syndicat tout entier. Concernant la souscription du contrat et la cotisation annuelle : oui.
citation: Initialement posté par rambouillet
Les clauses du contrat d'assurance prévoit certainement une franchise. Or ce contrat a été accepté et voté par tous, c'est donc à tous d'assumer cette franchise. S'il existe une franchise, elle s'applique effectivement au syndicat : elle doit être déduite en charges générales (d'autant plus lorsque le syndicat est responsable du sinistre - convention CIDE-COP). La franchise ne peut être déduite exclusivement sur la part d'indemnisation des seuls copropriétaires sinistrés.
citation: Initialement posté par rambouillet
L'arrêté comptable a prévu la chose : 713 : indemnités d'assurances. N'oublions pas pas que le décret et l'arrêté comptable du 14 mars 2008 ont prévu le processus d'indemnisation lorsque le syndicat est indemnisable, mais concernant les clés de répartition de cette indemnisation (objet du présent sujet), c'est à l'appréciation du syndic (seul responsable de la gestion comptable et financière du SDC) qui reçoit les indemnités en vue de faire face auxdits travaux à voter par les copropriétaires concernés et directement impactés.
L'exemple le plus criant à mettre en évidence étant celui d'un sinistre DDE dans un bâtiment du syndicat composé de plusieurs autres.
Les travaux de réparation seront votés exclusivement par les copropriétaires dudit bâtiment A sinistré. Les copropriétaires des autres bâtiment n'étant ni impactés par le sinistre ni par les désordres et les conséquences... (clé de répartition par bâtiment)
Lorsque l'indemnisation est proposée par l'assureur au syndicat (le client souscripteur), il est évident que cette indemnisation concernant le sinistre déclaré sert à couvrir une partie ou la totalité des désordres dudit sinistre du Bât A.
Imaginons que le syndic applique alors la clé de répartition générale sur cette indemnisation : les copropriétaires du bât B vont eux aussi être indemnisé des travaux qu'il n'ont jamais financé sur un sinistre qu'il n'ont jamais subi dans leur bâtiment.
Quelle aubaine pour les autres copropriétaires, ils s'en frottent la mains et n'attendent que le prochain sinistre du bâtiment A, avec le même processus d'indemnisation.
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Posté - 19 nov. 2016 : 09:15:49
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Vous n'avez pas bien lu ce que j'ai écrit ou je me suis mal exprimé   :
* tout le monde paie la cotisation d'assurance décidée par le syndicat en AG
* lors d'un sinistre, c'est le syndicat qui est couvert, c'est donc le syndicat qui paie la totalité des frais. Ce n'est pas l'ascenseur seul qui est couvert (sauf si vous aviez pris une assurance particulière payée par les seuls utilisateurs de l'ascenseur, c'est rare)
* c'est le syndicat qui paie la franchise, puisque le syndicat a décidé de cette franchise en souscrivant ce contrat
* c'est le syndicat qui perçoit l'indemnité puisque c'est tout le monde qui cotise
* si en fin d'exercice, l'affaire n'est pas close, on met ce qu'il faut en attente.
le sinistre :
débit 471 : le montant des frais mis en attente moins la franchise
débit 678 : la franchise
crédit 401 : facture de l'artisan
paiement de l'artisan :
débit 401 : paiement de l'artisan
crédit 512 : paiement réel via la banque
réception de l'indemnité :
débit 512 : réception du chèque
crédit 471 : annulation de l'attente
et tout cela avec la clé "charges communes générales" |
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Louis92
Contributeur vétéran
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Posté - 19 nov. 2016 : 09:49:01
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Le dernier post de rambouillet concerne la franchise (bien vigilant, rambouillet) : je suis d'accord avec son argument pour qu'elle soit répartie suivant les tantièmes généraux.
Par contre, l'indemnisation doit être répartie suivant la même clé que celle qui a servi pour les dépenses y compris si celles-ci ont été réparties sur une clé erronée.
zaroc doit signaler l'injustice à l'AG et susciter une majorité pour que cette ligne des dépenses soit exclue de l'approbation des comptes = ligne refusée et reste des comptes approuvé.
Je vois un 1er autre argument en plus de l'injustice. En effet, suite à un sinistre, il peut y avoir plusieurs options comme reconstruire jusqu'à certain niveau ou réparer à minima : le choix peut être soumis à l'AG et dans ce cas, les votants sont ceux concernés par la clé de répartition. Tout le dossier doit être "géré" suivant la clé de répartition de la partie commune sinistrée.
2ème argument illustré sur l'hypothèse d'un sinistre dans les garages. Avec les allées de circulation, la surface d'une zone de garage fait que les garages pèsent significativement dans le coût de l'assurance d'une copropriété (basé sur la surface développée). Les seuls propriétaires de garages doivent supporter les coûts de reconstruction ou réparation après sinistres (application de la clé "garages"). Appliquer la clé "tantièmes généraux" ferait contribuer les propriétaires d'appartement alors qu'ils contribuent déjà excessivement à la charge de l'assurance de la copropriété : les garages peuvent faire 30% du coût de l'assurance et moins de 10% des tantièmes généraux. Voyez, zaroc, ce que donnerait chez vous un gros sinistre aux garages.
Donc oui pour l'indemnisation sur la même clé que la réparation (clé ascenseur) dans le cas de zaroc et oui pour la franchise aux tantièmes généraux.
Cdlt. Louis92.
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Édité par - Louis92 le 19 nov. 2016 11:16:40 |
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nefer
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 Posté - 19 nov. 2016 : 10:09:55
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je suis aussi de l'avis que l'indemnité afférente à la prise en charge des conséquences du sinistre sur l'ascenseur vient en déduction des travaux effectués pour la remise en état de l'ascenseur ET la franchise est imputable à tout le syndicat qui a fait le choix d'une prime inférieure s'il n'y avait pas eu de franchise
cela s'est passé ainsi dans un syndicat qui a subi un sinistre endommageant l'ascenseur |
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Franck1966
Contributeur vétéran
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Posté - 19 nov. 2016 : 12:26:47
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Perso pour éviter trop de palabres à l'AG pour cette répartition, j'aurais réparti le remboursement de l'ascenseur ET la franchise sur le poste Ascenseur, bien que la franchise devrait être en charges communes, comme l'a souligné Nefer |
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zaroc
Contributeur senior
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14
Posté - 19 nov. 2016 : 12:51:17
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C'est un peu ce que je vais défendre : travaux 100 payés par les copros ascenseurs et indemnité assurance 90 ( 100 -franchise de 10 )versée aux mêmes copros. Donc, la franchise de 10 est prise en charge par les copros ascenseurs. |
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Posté - 19 nov. 2016 : 13:43:54
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Petite précision dans les décomptes que j'ai exprimé plus haut. Ils sont prévus dans le cas posé où on est sur plusieurs exercices.
Si on est dans le même exercice, on place les travaux en 671 et la recette/indemnité de l'assurance dans le 713. |
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vazy
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1380 message(s)
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Posté - 23 nov. 2016 : 21:40:09
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Si des copropriétaires touchaient une indemnité d'assurance sans avoir été sinistrés, n'y aurait-il pas "enrichissement sans cause"
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JB22
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Posté - 23 nov. 2016 : 23:17:47
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Personnellement je préconise de répartir Les travaux et l' indemnité sur la même clé de répartition.
Si l' on fait payé la franchise à tous les copropriétaires alors que le sinistre ne concerne que le bâtiment A les copropriétaires des bâtiment B,C,.. vont devoir payer une partie des frais d' un sinistre qui ne les concerne pas.
On réparti l 'indemnité perçu, pas celle que l' on aurait pu percevoir si l' on était mieux assuré, sans franchise par exemple. |
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Luc Standon
Contributeur vétéran
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Posté - 24 nov. 2016 : 00:15:18
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citation: Initialement posté par JB22
Personnellement je préconise de répartir Les travaux et l' indemnité sur la même clé de répartition. C'est ce qu'il y a de plus logique, et je crois comprendre que l'on est tous du même avis sur ce point.
citation: Initialement posté par JB22
Si l' on fait payé la franchise à tous les copropriétaires alors que le sinistre ne concerne que le bâtiment A les copropriétaires des bâtiment B,C,.. vont devoir payer une partie des frais d' un sinistre qui ne les concerne pas. Concernant la franchise, c'est différent, car la franchise est une clause intégrante du contrat d'assurance MRI lequel a été accepté par le syndicat dans son ensemble.
En fait, il faut voir la franchise comme étant un élément du contrat d'assurance et non pas une charge découlant du sinistre en lui-même.
Partant de là , il est possiblement + aisé de comprendre que la franchise s'applique au SDC en cas de sinistre : chaque copropriétaire paie sa quote-part respective afférent à son/ses lot(s) sur le montant de la franchise appliquée à chaque sinistre au même titre que chacun contribue annuellement à la cotisation du contrat d'assurance immeuble (MRI) de la copropriété.
La cotisation/prime d'assurance de l'immeuble (MRI) est imputée en charge générale (cmpt 616XXX). La franchise sera déduite en charge générale (cmpt 678XXX)
La réparation de l'origine du sinistre selon la clé de répartition concernée (ex. ascenseur / ou Bâtiment). L'indemnisation couvre les préjudices consécutifs au sinistre, de ceux qui ont été touché par les désordres (hors paiement des réparations de l'origine du sinistre).
Concrètement et pour faire simple : la canalisation commune usée du Bât. A qui a provoqué des dégâts est réparée (ou changée) aux frais du Bât A de la copropriété tandis que l'assureur prend en charge les frais de recherche de fuite (selon les conditions du contrat) puis la réfection de la plâtrerie et de la peinture abîmées, à la franchise près (qui est déduite sur l'ensemble du syndicat).
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JB22
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Posté - 24 nov. 2016 : 09:20:16
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"Partant de là , il est possiblement + aisé de comprendre que la franchise s'applique au SDC en cas de sinistre : chaque copropriétaire paie sa quote-part respective afférent à son/ses lot(s) sur le montant de la franchise "
Suivant le plan comptable il ne doit pas avoir de compensation, il faut comptabiliser les travaux en 671 et l' indemnité perçue en 713, à répartir sur la même clé.
La franchise n' est pas une charge, mais un élément de la détermination de l' indemnité à recevoir de l' assureur.
Les copropriétaires des bâtiments B et C n'ont pas à supporter une charge au titre de la franchise pour un sinistre intervenu dans le bâtiment A.
Prenons une situation extrême, la franchise est totale, ce sont tous les copropriétaires qui vont supporter les travaux du bâtiment A au titre de la franchise. |
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Louis92
Contributeur vétéran
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Posté - 24 nov. 2016 : 09:20:17
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Luc Standon citation: En fait, il faut voir la franchise comme étant un élément du contrat d'assurance et non pas une charge découlant du sinistre en lui-même. Cette façon de justifier la franchise "aux tantièmes généraux" est très concise et donc adaptée à une justification en AG. Merci. Cdlt. Louis92. |
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Sujet |
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répartition indemnité assurance après sinistre 
