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Gédehem
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21
 Posté - 11 mai 2016 : 17:01:24
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Les règles de majorités prévues par les textes ne fixent pas de préalable pour statuer sur les questions inscrites.
Il n'existe pas de quorum déterminant préalablement si débat et surtout vote peuvent avoir lieu.
Le pdt de séance doit faire voter sur toutes les questions inscrites. C'est le résultat de chaque vote qui détermine le sens de la décision, si décision il y a.
Adoption ou rejet de la proposition suppose l'obtention de la majorité requise.
S'agissant de la passerelle prévue art.25-1, en fait une modalité dérogatoire pour certaines questions listées par cet article, elle impose un vote à la maj.art.25 prévue, peu importe les voix présentes ou représentées.
Soit le seuil du 1/3 est atteint, et l'AG doit se prononcer lors d'un second vote, soit il ne l'est pas, l'AG constatant l'impossibilité de statuer pour défaut de majorité. |
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biscotte
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 22
Posté - 11 mai 2016 : 17:11:04
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Pourquoi le texte emploie le "peut" et non pas le "doit" ?
car l'assemblée peut décider de faire inscrire la question à l'ordre du jour d'une réunion ultérieure art 19 décret 67 |
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jprp33
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23
 Posté - 11 mai 2016 : 17:29:37
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Comment faire lorsque une décision doit être prise impérativement à l'unanimité et que tous les copropriétaires ne sont pas présents ou représentés ?
L'on débat dans le vide et l'on vote pour des prunes sachant d'avance qu'il est impossible de décider ?
Légalement il est impossible de décider favorablement !
Dans ce cas nous n'avons pas à faire à un abus de majorité ni de minorité, mais à un abus d'absence !
Je vous renvoie à l'arrêt de la Cour de cassation que j'ai mis en lien dans mon précédent post : « Attendu que pour annuler la décision de l'assemblée générale, l'arrêt retient que la demande d'autorisation n'ayant recueilli que 977 voix favorables, alors qu'elle requérait 5 001 voix pour être adoptée par une assemblée réunissant 7 017 voix sur 10 000, il n'avait pu y avoir ni décision d'approbation, ni décision de rejet prise à la majorité des voix de tous les copropriétaires et que l'assemblée générale aurait donc dû décider de la convocation d'une deuxième assemblée ; Qu'en statuant ainsi, alors que le refus d'autorisation des travaux résultait de l'insuffisance du nombre de voix favorables pour obtenir la majorité requise, la cour d'appel a violé le texte susvisé ; »
L'article 25-1 ne pouvait pas s'appliquer tout bonnement et pour la simple raison qu'avec 7017/10000 voix de présent et représentés il était possible de décider favorablement en recueillant 5001 voix « pour ».
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jprp33
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24
Posté - 11 mai 2016 : 17:33:13
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Pour biscotte : parce que l'article 25-1 n'est pas une obligation mais une possibilité pour éviter un blocage de la copropriété. |
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biscotte
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25
Posté - 11 mai 2016 : 18:06:35
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oui et parce que ce n'est pas une obligation de refaire le vote direct suivant les situations
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Gédehem
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26
Posté - 11 mai 2016 : 18:29:33
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Il y a controverse sur ce point.
Pour les uns le "peut" se traduit par "est autorisé à " s'agissant d'un dispositif dérogatoire au principe de majorité énoncé par l'art.25, ce qui induit une obligation.
Pour d'autres auteurs il s'agit d'une simple possibilité, que l'AG utilise ou pas.
Autrement dit, comme parfois, on fait à pile ou face ..... 
Sur l'arrêt de cassation cité, je ne vois pas le lien avec le présent sujet sur le mécanisme 25-1, ou sur l'insuffisance de présents et représentés.
Avec plus de 7000 voix en AG, il y avait bien plus que les 5001 requises.
De plus, il faudrait voir le détail du vote de cette AG.
Si sur 7000 voix présentes ou représentées seules 977 ont approuvées la proposition, où sont passées les 6000 restantes ????
Si elles se sont "opposées" aux travaux, il y aurait eu rejet de la proposition à la majorité des 5001 requises..
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jprp33
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27
Posté - 11 mai 2016 : 18:33:27
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Il est toujours important de connaitre « l’esprit » de la Loi, et quoi de mieux que la discussion en première lecture à l’assemblée nationale (http://archives.assemblee-nationale...ire2/009.pdf)... à la page 832.
Le début de l’article 19, futur article 25, était ainsi rédigé au départ : « Sont prisent à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant ; » et la fin : « À défaut de décision prise dans les conditions prévues au présent article, une nouvelle assemblée générale statue dans les conditions prévues à l'article 18. »
C’est à cause de cette fin (embryon du futur article 25-1) que le début a été « amendé » pour la forme : « Ne sont adoptées qu'à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant : »
Finalement dans sa version initiale l’article 25 reprend bien le début et la fin de son ébauche qu’était l’article 19 débattu (https://www.legifrance.gouv.fr/jo_p...urante=05952).
L’article 25-1 n’existe que depuis la loi SRU du 13 décembre 2000 (https://www.legifrance.gouv.fr/affi...xte=20010511). |
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jprp33
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Posté - 11 mai 2016 : 18:52:57
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Mon précédent post répondait à biscotte.
Pour Gédehem, les 6040 restants n'étaient tout bonnement pas « pour » !
Vous devez savoir que pour les articles 25 et 26 d'un côté il y a les « pour » et de l'autre côté la somme des voix « contre » + « abstention » + « défaillant ».
Donc les 6040 sont la somme des voix « contre » + « abstention »... l'on se fout de savoir qui est contre ou qui s'est abstenu puisque l'on ne décompte finalement que les voix « pour ».
En fait être contre, s'abstenir ou être absent revient au même : l'on n'est pas « pour » !
La seule différence c'est que l'abstention interdit de contester légalement contrairement à l'absence et au fait d'être opposé à la décision.
Pour les « quorums » il n'en existe pas pour qu'une AG puisse se dérouler, mais il en existe pour les décisions pouvant être prises aux conditions prévues aux article 25 et 26. Pour l'article 24 du moment qu'il y a présence l'AG se déroule et il est possible de décider (pas de quorum) |
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Gédehem
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29
Posté - 11 mai 2016 : 18:55:36
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Nous savons tout cela.
Mais en quoi ces éléments impactent sur le mécanisme de l'art.25-1, ici sur une obligation ou une simple possibilité ?
"l'on se fout de savoir qui est contre ou qui s'est abstenu puisque l'on ne décompte finalement que les voix « pour »."
Pas du tout !!
Aucun texte ne précise que le vote doit être "pour" (ou "contre").
S'agissant de l'art.25, qui serait de 5001/10000° (exemple), son "adoption" s'entend quel que soit le sens du vote.
Si dans l'affaire citée soumise à cassation 6000/10000° se sont portées "contre" la résolution, il y a bien "adoption d'une décision" ainsi qu'il est expressément prévu par les textes.
Ici adoption d'une décision de rejet de la proposition.
Situation qui donne la qualité "opposants" à ceux (les 977) ayant approuvés la proposition, opposants qu'ils sont à la décision de rejet leur ouvrant les portes de la contestation art.42.
Etre "pour" ou "contre" n'a pas de signification déterminant le sens de la décision prise.
Etre "pour" une décision de rejet indiquant qu'on est "contre" ce rejet ..... et vice versa ! 
Une "décision" s'entend toujours d'un vote majoritaire, peu importe son sens, "pour" ou "contre" la proposition.
D'où l'importance de la situation de ces 6000/10000°°°, de leur répartition éventuelle.
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Édité par - Gédehem le 11 mai 2016 19:15:49 |
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jprp33
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Posté - 11 mai 2016 : 19:12:21
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Avant la loi SRU le dernier alinéa de l'article 25 était directif et faisait obligation : « À défaut de décision prise dans les conditions prévues au présent article, une nouvelle assemblée générale statue dans les conditions prévues à l'article 24. » ; c'est pour cela qu'il y a eu cet amendement lors de la première discussion, parce que le dernier alinéa faisait « obligation »... de décider.
Cet alinéa a été supprimé par la loi SRU qui a créé à la place l'article 25-1 qui donne la possibilité (« peut ») et non l'obligation d'utiliser une « passerelle ».
Je rappelle que cet amendement avait été fait « pour la forme ». |
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jprp33
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Posté - 11 mai 2016 : 19:42:44
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Je complète !
L'on décompte les « pour » pour savoir si une décision peut être prise sinon pour savoir de quelle façon va être appliqué l'article 25-1.
Que vous le vouliez ou non être contre, s'abstenir ou être absent c'est ne pas être « pour ».
Pour 1000 voix si l'on a 500 « pour » les 500 autres ne sont pas majoritaires mais la décision est rejetée faute uniquement de majorité de « pour ». |
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Gédehem
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Posté - 11 mai 2016 : 21:32:06
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Personnellement, je ne veux rien du tout .....
En revanche, pour s'en tenir à L.art.25, il précise :
"Ne sont adoptées qu'à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant .... »
L'adoption d'une décision résulte d'un vote à la majorité indiquée, peu importe le sens de cette décision !
7000 voix sont présentes ou représentées, 1000 voix sont "pour", 6000 sont "contre" telle proposition relevant de l'art.25.
Il y a décision de rejet par 6000 voix de la proposition à la majorité requise qui est de 5001.
Il est de pratique courante de procéder au vote par les questions suivantes :
"- Qui est "contre" ....(en général minoritaires)
"- Qui s'abstient" ....
la résultante, très généralement majoritaire, étant réputée avoir voté "pour".
Mais la situation peut être inverse, dans la mesure où les "contre" seraient majoritaires (ici les 6000), les "pour" minoritaires (les 977), d'où l'adoption d'une décision de refus de la proposition.
Avec pour conséquence la qualité d'opposants des 977 ayant votés "pour", minoritaires opposés au sens de la décision.
Raison pour laquelle ces minoritaires "pour" devront être listés nominativement dans le PV en qualité d'opposant à la décision prise.
Conclusion : Pour ou Contre ne veut rien dire en soi.
Il faut parler de "voix majoritaires" (ou minoritaires) au regard du sens de la décision prise.
PS : on se moque de SRU Tartempion et autres noms d'oiseaux ...
Il s'agit chez nous de la loi de 65, modifiée pour tel article à telle date, peu importe par qui et comment.
D'autant que la dite loi SRU concerne à 80% les Administrations pour la mise en cohérence des politiques urbaines, occasion qui a permis d'introduire telles modifs à diverses lois, dont celle de 65 qui nous concerne.
Je n'ai plus le détail en tête, mais on a eu il a peu une modif au statut introduite à la sauvette dans un texte qui concerne les salons de coiffure ou autre activité dans ce genre, dont le rapport avec les immeubles en copropriété saute aux yeux .... 
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Édité par - Gédehem le 11 mai 2016 21:42:57 |
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Luc Standon
Contributeur vétéran
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Posté - 11 mai 2016 : 23:14:17
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Il y a vraiment des dogmatiques ici... 
Certains sont même pire que moi
Pour ma part, une décision d'AG est votée à la majorité 25.
Si la décision est rejetée à la majorité 25, mais que les conditions du 25-1 sont réunies, alors l'AG passe au second vote.
Et dans ce cas, le 25-1 = le 24 sauf pour les décisions relevant des 25n et 25o.
Simple efficace, et jamais contestée devant le TGI.
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Jany2718
Contributeur senior
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Posté - 11 mai 2016 : 23:50:31
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Bonjour,
( déjà dit, mais difficile à combattre :)
En effet : c'est bien le verbe "POUVOIR" que le rédacteur de cette disposition a utilisé et non "DEVOIR" ni le présent de l'indicatif qui implique aussi une obligation ... Il y a donc bel et bien une liberté d'appréciation et cette liberté ne pouvant s'exprimer que par un vote, il faut donc , en principe, un votre intermédiaire , pour savoir si oui ou non l'AG souhaite procéder immédiatement à un autre vote à la simple majorité. Bien que le texte de l'article 25 ne le prévoie pas on peut penser que ce vote intermédiaire est fait également à la simple majorité.
Il se pourrait en effet que les votants , très scrupuleux , et ne voulant pas risquer la critique des absents en faisant passer "en vitesse" une résolution importante, choisissent par cette résolution intermédiaire ( sur l'opportunité de revoter, "dans la foulée", la question importante à la majorité de l'article 24 ) de la reporter à la prochaine AG . D'où ce vote intermédiaire qui est finalement assez logique . |
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jprp33
Contributeur actif
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Posté - 12 mai 2016 : 09:41:14
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Encore faut-il savoir quelle est la condition première de l’article 25-1 : « Lorsque l'assemblée générale des copropriétaires n'a pas décidé à la majorité prévue à l'article précédent… » ; « n’a pas décidé » ne signifie pas « si la décision a été rejetée ».
Pour décider il faut pouvoir choisir : approuver ou rejeter, et, dans le cas de l’article 25, il faut impérativement que le total des voix des présents et représentés atteignent au minimum la majorité des voix de tous les copropriétaires.
Sinon, dans le cas contraire il n’y a pas de choix possible, la décision sera automatiquement un rejet.
Si le TGI n’aurait pas contesté qu’en cas de rejet, alors qu’une décision favorable pouvait être prise, l’on pouvait, si les conditions de l’article 25-1 sont réunies procéder à un second vote aux conditions de l'article 24 ; il s’est fait taper sur les doigts et remis sur le bon chemin par la Cour de cassation (https://www.legifrance.gouv.fr/affi...70&fastPos=1).
L’article 25-1 n’a pas toujours existé ; il est le résultat de la suppression du dernier alinéa de l’article 25 antérieur à la loi SRU : « À défaut de décision prise dans les conditions prévues au présent article, une nouvelle assemblée générale statue dans les conditions prévues à l'article 24. »
Antérieurement à la loi SRU se posait le problème de savoir si le dernier alinéa de l’article 25 s’appliquait aux cas non mentionnés dans cet articles mais cités dans d’autres articles (18, 21, 27, 28, 37)… en principe oui (???).
Cette ambiguïté a été levée, postérieurement à la loi SRU (article 17-1 : « L'adoption ou l'abandon de la forme coopérative du syndicat est décidée à la majorité de l'article 25 et le cas échéant de l'article 25-1. » ; article 18 : « d'ouvrir un compte bancaire ou postal séparé au nom du syndicat sur lequel sont versées sans délai toutes les sommes ou valeurs reçues au nom ou pour le compte du syndicat. L'assemblée générale peut en décider autrement à la majorité de l'article 25 et, le cas échéant, de l'article 25-1… ») ; ce qui signifie que toute décision prévue à l’article 25 mais non énumérée dans cet article, l’article prévoyant que la décision devant être prise à cette majorité doit préciser si l’on peut appliquer l’article 25-1. La loi ALUR , en 2014, appuyant encore plus cette obligation en ajoutant une restriction à l’article 25-1 : « Le présent article n'est pas applicable aux décisions mentionnées aux n et o de l'article 25. » |
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Jany2718
Contributeur senior
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Posté - 12 mai 2016 : 11:46:03
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Dans le cas cité en exemple ( pourvoi n°96-13177 ), c’est le 2ème alinéa de l’article 25-1 de L65 qui doit s’appliquer : « Lorsque le projet n'a pas recueilli au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires, une nouvelle assemblée générale, si elle est convoquée dans le délai maximal de trois mois, peut statuer à la majorité de l'article 24. »
Ainsi la loi prévoit (si le projet a obtenu moins de 1/3 des voix de tous les copropriétaires) qu’une nouvelle AG « est convoquée » ( laquelle statuera à la majorité de l’article 24 ) si elle est convoquée dans les 3 mois qui suivent .
Dans l’exemple cité , la Cour d’appel avait annulé la décision de l’AG qui avait rejeté le projet en motivant sa décision sur le fait que (selon sa lecture de l’article 25-1 ) l’AG aurait dû décider de la convocation d’une deuxième AG » : « Attendu que pour annuler la décision de l'assemblée générale, l'arrêt retient que la demande d'autorisation n'ayant recueilli que 977 voix favorables, alors qu'elle requérait 5 001 voix pour être adoptée par une assemblée réunissant 7 017 voix sur 10 000, il n'avait pu y avoir ni décision d'approbation, ni décision de rejet prise à la majorité des voix de tous les copropriétaires et que l'assemblée générale aurait donc dû décider de la convocation d'une deuxième assemblée ; ».
Cette motivation de la Cour d’appel a été annulée et reconnue fautive par la Cour de cassation pour la raison indiquée dans son arrêt : « Qu'en statuant ainsi, alors que le refus d'autorisation des travaux résultait de l'insuffisance du nombre de voix favorables pour obtenir la majorité requise, la cour d'appel a violé le texte susvisé ; ».
Il a donc été considéré par la C de cass que le 2ème alinéa du 25-1 devait s’entendre uniquement dans le cas d’une approbation du projet, mais moyennant une majorité inférieur à 1/3 du total . L’approbation n’ayant pas été obtenue ( ni bien sûr la majorité minimale 1/3, puisqu’il s’agissait d’un refus), la 2ème convocation n’avait donc pas lieu d’être prévue obligatoirement , d’où, selon la C de cass, l’annulation de la décision attaquée, laquelle avait annulée la résolution en cause précisément en raison de l’absence d’accord sur le projet.
La C de cass, n’avait pas à pousser son examen plus avant, cette explication suffisait pour annuler la décision fautive de la Cour d’appel.
Toutefois cet exemple est étranger à la présente discussion, qui consiste à savoir si le second vote ( art.25-1) à la simple majorité :
- doit être obligatoire et organisé immédiatement sans consultation de l’AG
- ou s’il doit faire l’objet d’une consultation préalable de l’AG ( ce que je pense , pour ma part ) .
En effet si le 2ème vote était obligatoire, il serait vain de fixer la majorité de l’article 25 à 50% de tous les copropriétaires, puisque 1/3 suffirait !
On pourrait aussi discuter sur les modalités de convocation de la 2ème AG ( dans le cas d’une majorité inférieure à 1/3) : il s’agit ici aussi d’une « possibilité » et non d’une obligation .
Qui , doit décider de prévoir cette 2ème AG dans ce délai de 3 mois : le syndic ? la première AG ? le copropriétaire concerné ? tout copropriétaire ?
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Posté - 12 mai 2016 : 16:56:37
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jany2718 : " En effet si le 2ème vote était obligatoire, il serait vain de fixer la majorité de l’article 25 à 50% de tous les copropriétaires, puisque 1/3 suffirait ! "
Vous n'avez pas bien compris ! 1/3 des voix n'est pas une majorité de VOTE !! L'article 25.1 n'est pas une majorité de vote.
Pour rappel :
. article 24 : majorité des présents et représentés
. article 25 : majorité des voix du SDC, soit 501/1000 èmes ( par exemple)
. article 26 : double majorité, 2/3 des voix et majorité en nbre des copros ( la moitié plus un )
La PASSERELLE 25.1 : si l'AG n'a pas décidé - c'est à dire que la moitié des voix n'a pas adopté ou rejeté la résolution - mais qu'un tiers des voix du SDC a voté POUR ou CONTRE !!! , cette passerelle 25.1 permet de passer à un autre vote immédiatement, ou lors dune autre AG, avec comma majorité celle de l'article 24.
L'AG décide d'adopter ou de refuser. Un refus EST une décision de l'AG.
On peut constater que certains syndic proposent dans la rédaction du PV des decisions qui sont négatives : " l'AG a decidé de ne pas adopter la résolution " . Ce qui entraine forcement que des vote POUR et des opposants contre ! jprp33 a compris comme de nombreux copros, qu'une décision ne pouvait être que POUR, et que les opposants sont les CONTRE, ce qui est totalement faux.
Des décisions importantes se votent à l'article 25 : élection du syndic, et des membres du CS. Il est donc impératif de constater que la passerelle est possible, même si 1/3 des voix à rejeté la résolution du syndic ( les CONTRE supérieurs aux POUR) Cela évite la nomination d'un syndic judiciaire.
jany3718 : ce 1/3 n'est pas une majorité de vote à atteindre pour adopter une résolution, puisque qu'il faudra atteindre plus de 50% des voix pour l'article 24 - majorité des présents et représentés. et non 1/3.
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Gédehem
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38
Posté - 12 mai 2016 : 18:20:57
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Il y a une confusion certaine sur ce point, parfois entretenue par certains syndic qui précise pour la question "Désignation du syndic" (maj.art.25-1)".
Cet article fixe une condition dans le cas où l'AG n'a pu décider à la majorité des membres du syndicat (art.25)
Art.25-1 qui n'énonce pas une règle de majorité.
On ne peut donc retenir ce seuil du 1/3 comme règle initiale, s'agissant d'une donnée conditionnelle à un éventuel second vote cette fois à l'art.24 et non d'une règle de majorité.
Prenons une image :
"Art.25 : tous les citoyens français dispose du droit de vote.
Art.25-1 : pour exercer le droit de vote reconnu à chacun par l'art.25, il faut que le citoyen ai 18 ans." |
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jprp33
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Posté - 12 mai 2016 : 19:18:01
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Il faut toujours vérifier à quelle date « l’affaire » a commencé !
Dans le cas de l’arrêt que je cite cela démarre lors d’une AG du 24 avril 1990, l’on n’a pas la date du jugement en première instance mais celui de l’appel (14 décembre 1995), et la cassation le 17 décembre 1977.
L’article 25-1 n’a été créé que le 13 décembre 1977 et c’est le dernier alinéa de l’article 25 qui « remplaçait » l’article 25-1 : « À défaut de décision prise dans les conditions prévues au présent article, une nouvelle assemblée générale statue dans les conditions prévues à l'article 24. »
Donc certaines des « théories » qui précèdent sont hors sujet !
Je répète : si les présents et représenté représentent la majorité ou plus des voix de tous les copropriétaires (plus de 50 %, l’assembler peut alors décider) et que les voix « pour » sont égales ou inférieures à 50 % du total des voix du syndicat, la décision est défavorable à cause du manque de voix « pour » ; ce n’est que si le total des voix des présents et représentés n’atteint pas plus de 50 % (inférieur ou égal à 50 %) que l’assemblée ne peut pas décider. Actuellement selon qu’il y ait 1/3 ou moins de voix « pour » nous avons un second vote immédiat à l’article 24 ou un vote à l’article 24 lors d’une AG convoquée dans les trois mois.
Antérieurement à la loi SRU il y avait obligation de revoter à l’article 24 lors d’une « future » AG. |
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jprp33
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Posté - 13 mai 2016 : 09:22:34
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Je rectifie : L'article 25-1 n'a été créé que le 13 décembre 2000... et non 1997 !
Mille excuses ! |
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Mécanisme de l'article 25-1 
