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JPM
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 Posté - 29 juin 2016 : 00:47:38
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C'est inexact.
Avant le 1er janvier 2009 l'argument a toujours été l'utilisation de ce qui était en réalité un sous compte du compte unique du syndic pour les seuls besoins d'un syndicat de copropriétaires déterminé. S'y ajoutait le plus souvent l'existence de relevés de compte mensuels immatriculés au nom du syndicat.
Ces deux caractéristiques existaient réellement.
A une certaine époque le Ministère de la Justice a d'ailleurs songé à en faire le mécanisme imposé aux syndics. C'est désormais le cas pour les petits immeubles (< 16 lots) sur décision de l'assemblée générale.
On peut regretter que le Ministère de la Justice n'ait pas songé à doter les sous comptes d'un régime juridique propre à apporter aux syndicats de copropriétaires les garanties d'un vrai compte séparé (sécurité et rémunération des fonds).
Cela aurait permis de conserver l'unicité du mécanisme de gestion de la trésorerie et la cohérence du mécanisme de garantie financière qui garantit présentement les fonds " dont il est redevable envers le syndicat " alors qu'il ne les détient pas quand il y a un compte séparé.
L'arrêt de la Cour de cassation du 6 juin 2012 n° 11-14485 a été le dernier à faire prévaloir les caractéristiques du compte à l'encontre de la mention du syndic comme titulaire.
On ne saurait méconnaître pour la période antérieure les effets désastreux de la résiliation aveuglément prononcée par le Juge parce qu'il y avait eu un dépassement parfois modeste du délai et alors que la situation se trouvait totalement régularisée à la date de délivrance de l'assignation : désignation d'un administrateur provisoire avec tous les inconvénients que nous connaissons.
Dans bien des cas l'auteur de la demande de résiliation n'était guidé que pas une incompatibilité d'humeur avec le syndic qui se trouvait ensuite rétabli dans ses fonctions par décision de l'assemblée générale.
Le comble a été d'étendre à ce genre d'incident la prescription décennale de l'action.
Tout cela ne doit pas faire oublier les cas dans lesquels un syndic a voulu réellement camoufler la gestion illicite de la trésorerie syndicale. Une amende civile aurait suffi à réprimer ces errements.
Nous verrons si les participants aux États généraux de la copropriété de cette semaine auront eu le temps de se pencher sur ces questions.
Il me semble souhaitable qu'elles fassent l'objet d'un examen approfondi étendu au régime de la garantie financière qui demeure fondamentalement absurde dès lors que les textes n'ont pas été mis en harmonie avec la généralisation des comptes séparés.
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Luc Standon
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Posté - 29 juin 2016 : 07:26:08
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Vos arguments tiennent possiblement la route devant un Juge de fond, mais devant un Juge des référés, c'est beaucoup plus expéditif, et l'affaire est en réalité tout autre.
Après une première demande de report du défendeur, il suffit que le syndic (représenté par son avocat) se pointe lors de la seconde audience avec un RIB (acronyme SDC xxxx) et une pseudo-convention de compte (même non signé), pour simplement soulever une contestation sérieuse de la procédure (art. #808 du CPC), et réclamé de fait l'irrecevabilité de la demande et l'incompétence du Juge des référés à annuler le mandat de syndic.
Comment prouver devant un Juge des référés que la convention est anti-datée (par exemple) ? Comment expliquer la caducité de la convention de compte (rédigé par la banque mais seulement signée par le syndic) ainsi tardivement présentée et finalement exposée par le syndic devant la Juridiction de Céans (alors qu'elle est réclamée depuis des mois par LRAR valant MeD) ? Etc...
Sur ces points l'avocat du syndic dira que cela relève d'un débat contradictoire devant le Juge de fond, et argumentera sur l'irrecevabilité de la demande en affirmant qu'en ce sens le Juge des référés est "incompétent" pour ordonner l'annulation d'un mandat de syndic.
Qui plus est si la demande d'annulation du mandat de syndic a dépassé les prescriptions de l'art.#42 de la L.65 et donc que ledit mandat est devenu, par essence, définitif puisque non contesté selon les dispositions légales de l'art.#42 de la même loi.
De fait, et à ce jour, je n'ai pas vue de Juges des référés ordonner l'annulation d'un mandat de syndic, selon les dispositions de du point II.3 de l'art.18 de la L.1965 portant sur le compte séparé du syndicat...
Peu être que plus tard, les Juges des référés seront moins dupe des arguments des avocats des syndics. Mais d'ici là , la demande d'annulation d'un mandat de syndic pour défaut de compte séparé par voix de référés présente un trop gros aléas judiciaire auquel le demandeur s'expose directement à ses frais.
Dès lors, si effectivement, cette problématique peut être soulevée aux États généraux de la copropriété de cette semaine, et que les participants ont le temps de se pencher sur ces questions, tant mieux.
Mais dans l'attente, autant craindre le retour de bâton à vouloir engager cette procédure d'annulation de mandat syndic par simple voie de référé. Ceci étant le Référé a été utile pour enfin obtenir les maximum de document que le syndic refusait jusqu'alors de communiquer, c'est la crainte de voir son mandat exposé devant le Tribunal qui l'a enfin fait réagir.
Dommage qu'il faille simplement en passer par des procédures de Justice pour obtenir, de bon droit, les documents du syndicat, dont le syndic en est simplement le dépositaire.
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Édité par - Luc Standon le 29 juin 2016 07:28:25 |
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Posté - 29 juin 2016 : 09:17:16
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Luc Standon : Qui plus est si la demande d'annulation du mandat de syndic a dépassé les prescriptions de l'art.#42 de la L.65 et donc que ledit mandat est devenu, par essence, définitif puisque non contesté selon les dispositions légales de l'art.#42 de la même loi.
NON !! cet argument ne tient pas la route !! Le syndic a 3 mois pour ouvrir ce compte séparé. L'article 42 c'est un délai de 2 mois après la réception du pV pour contester une résolution.
ET ici il ne s'agit pas de contester l'élection du syndic, mais de faire CONSTATER que le compte séparé n'a pas été ouvert dans les 3 mois., ce qui entraine , de fait, la nullité du contrat.
Luc Standon, : Sur ces points l'avocat du syndic dira que cela relève d'un débat contradictoire devant le Juge de fond, et argumentera sur l'irrecevabilité de la demande en affirmant qu'en ce sens le Juge des référés est "incompétent" pour ordonner l'annulation d'un mandat de syndic.
?? avis personnel , rien de plus.
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Luc Standon
Contributeur vétéran
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64
Posté - 29 juin 2016 : 10:44:28
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JPM
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65
Posté - 29 juin 2016 : 11:06:52
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OK ! Passez nous l'ordonnance de janvier 2016.
En message perso éventuellement.
Anonymisée si besoin est.
Merci à l'avance
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Piovem
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Posté - 04 juil. 2016 : 00:28:33
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anime_girl
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Posté - 11 juil. 2016 : 01:27:37
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Bonjour,
A propos du compte séparé, il y a sur internet un projet de pétition.
Ce projet s'appelle '' 10 mesures urgentes pour contrer les abus en copropriété '' |
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Posté - 11 juil. 2016 : 08:17:05
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Pas besoin d'une pétition, mais un CS compétent, des copros qui ne soient pas des moutons et un bureau d'AG compétent, voilà la recette d'une bonne marche d'un syndicat. |
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Piovem
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Posté - 11 juil. 2016 : 12:28:54
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citation: Initialement posté par anime_girl
A propos du compte séparé, il y a sur internet un projet de pétition. Non, mais vous avez vu le contenu? C'est sûr que avec ça le soutien va être compté.
La seule chose qui vaille dans l'état actuel des choses c'est de faire passer les affaires courantes de copropriété devant le Tribunal d'instance, autrement personne ne peut contrôler quoi que ce soit et les syndics sont blindés pour ne jamais rendre des comptes et faire ce que bon leur semble.
La nouvelle génération ne jure que par internet, alors les rapports entre les gens qui cohabitent, ne risquent pas de s'améliorer. Le compréhension des aspects juridiques non plus.
Tout à fait d'accord avec Rambouillet que le travail d'équipe et le contrôle du syndic c'est l'essentiel. |
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BIBI
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 Posté - 11 juil. 2016 : 12:56:26
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Pour apporter le l'eau au moilin
Constat récent .. groupe B...N
Transfert de compte de la MPB (en 01/2016) au Crédit .Mutuel ... agence ds le 69 .. pour copro dans le 06 = ( J+9 pour les encaissements !!)
RIB
Titualire du compte SMGI XXXX - CI : LES H .....
SC ... SMGI ...
bibi |
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anime_girl
Contributeur actif
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71
Posté - 11 juil. 2016 : 15:35:30
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Je me bats depuis des années, je ne vois toujours pas de CS compétent, ni de copropriétaires exigeants. Je contrôle les comptes toutes les années , croyez-moi ce n'est pas triste. Je le signale à tous les copropriétaires par une note signée. Personne ne bouge.
Je ne suis pas jeune et je pense qu'internet fait bouger les choses. Prenons comme exemple ce site qui nous permet d'être au courant de ce qui se passe en copropriété
Je vous envie de vivre dans une copropriété où tout se passe bien |
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Piovem
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Posté - 11 juil. 2016 : 16:55:03
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citation: Initialement posté par anime_girl --- Je vous envie de vivre dans une copropriété où tout se passe bien Chère amie, vous n'avez rien à envier de ma copro mafieuse: menaces physiques à chaque question posée, procès en diffamation de la part du syndic (qu'il perd), expropriation de la voirie avec la complicité du syndic conseiller municipal, corruption des conseillers syndicaux, etc, etc.
C'est pourquoi la seule pétition que je signerai est celle qui demande de passer les affaires courantes (compta, travaux, tenue des AGs, conseil syndical qui dysfonctionne, manques dans la gestion du syndic, etc) aux tribunaux de proximité, autrement il vous faut un avocat et en la matière ils sont incompétents, puis les délais favorisent les syndics.
Vous voyez qu'on peut s'entendre, mais sur un seul point, autrement on s'y perd.
Les histoires de banque et de compte unique semblent à jamais condamnées à des discussions sur le sexe des anges, purement théologique et inintéressant.
Bon courage à vous quand même.   |
Édité par - Piovem le 11 juil. 2016 16:57:16 |
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BIBI
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Posté - 14 juil. 2016 : 03:03:08
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Encore sur ce sujet préoccupant :
Un syndic a changé de banque début 2016 en cours de mandat (sans aucune concertation prealable)
- Sans avoir pu vérifier si le compte précédent (MPB)était séparé
-il s avére que le nouveau compte (CM ) n' est pas lui un vrai compte séparé .
Titulaire du cc - Syndic Xyz -SDC les citrons (!)
Les sanctions sont elles les mêmes .. ??
*Ayant remarqué que les textes évoquent l'ouverture d'un compte séparé dans le cadre des 3 mois (suite au vote en AG)
Ce qui a atiré l'attention :
C est que les encaissements sont à J+7 ..Et que le cc a été ouvert sur lyon (siège social du groupe B....n ) pour une copro dans les alpes maritimes
Sur un extrait partiel du grand livre -avec la banque :
I'intitulé note =CM séparé -pour le précédent (rien n'est précisé)..
Pour-Sans doute - mieux tromper la religion des résidents ..
Il s'agit en quelque sorte d'un détournement de fonds ..
Mais la faute est elle la même si le compte MPB n était déjà pas un vrai compte séparé ?
Sachant que le compte utilise depuis 2014 (était celui ouvert par le précédent syndic)
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JPM
Modérateur
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74
Posté - 14 juil. 2016 : 08:15:49
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Il faut faire simple.
Primo Date de désignation du syndic actuel et pour une durée de combien de temps ?
Cette désignation est-elle accompagnée d'une dispense d'ouverture d'un compte séparé ?
Le compte actuel n'est pas un compte séparé..
Il y a faute ou non en fonction des réponses aux deux questions qui précèdent
Peu importe le régime du précédent compte.
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BIBI
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75
Posté - 14 juil. 2016 : 16:23:31
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Syndic élu en mai 2014 :
Jamais la question du compte courant n'a été abordée .. n'a jamais fait l 'objet d une résolution ..
Jamais eu de dispense ..
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BIBI
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76
Posté - 14 juil. 2016 : 16:52:29
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PARDON :
Il y avait une résolution en MAI 2014 :
Ratification de l'ouverture du compte séparé au nom du syndicat
Résolution adoptee (
Depuis ; plus rien.
NB : Cette résolution avait-été transcrite sur l'ordre du jour établi par le syndic sortant. |
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nefer
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77
Posté - 14 juil. 2016 : 17:56:35
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BIBI : combien de lots dans cette résidence? |
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BIBI
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78
Posté - 14 juil. 2016 : 18:25:37
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nefer
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Posté - 14 juil. 2016 : 19:03:59
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donc compte bancaire séparé obligatoire...pas de dispense possible |
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BIBI
Contributeur vétéran
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Posté - 15 juil. 2016 : 11:47:55
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MERCI aux contributeurs -
j p.M :
- Pourriez vous ( S V P) me préciser quelles déductions - vous pouvez tirer : des réponses apportées en complément - à vos questions du 14.07 à 8H15
Sachant que le mandat du syndic a été reconduit pour 1 an ( dernière A G le 20 avril dernier) .
C'est un faux compte séparé- sans aucun doute - Ouvert à l'échelon national - par le P D G du groupe (C M sur LYON -siège social )
Quelle est la responsabilité du syndic qui gère cette résidence ? et celle Du comptable qui a ajouté ''Séparé'' sur le GRAND LIVRE ?
Ces faits peuvent être qualifiés de détournements ? puisque les fonds transitent sur le compte du syndic - et non pas en direct sur le compte de la copro ?
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comptes séparé? 
