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Luc Standon
Contributeur vétéran
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41
 Posté - 26 juin 2016 : 16:02:52
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citation: Initialement posté par JPM
Vous l'êtes pas dans le coup Luc Standon !!!
Appelez-moi papy Luc  
citation: Initialement posté par JPM
Pour revenir à votre affaire, il a toujours été jugé que le mandat du syndic ne pouvait être remis en cause lorsque le retard apporté à la mise en place du compte séparé ne lui est pas imputable.
Cette solution s'impose et il est mal venu d'engager une procédure de ce type.
Et comme il appartient à la partie adverse d'apporter la charge de la preuve, indéniablement celui qui fait une telle demande doit avoir la preuve qu'aucune demande n'a été formulée par le syndic auprès d'une banque dans le délai de 3 mois.... La bonne blague.
Quant au syndic, il pourra toujours éditer (si besoin) un ordre de service (avec une date rétrospective) affirmant que cela a bien été envoyé à la banque en temps utile, mais que la banque n'a répondu que quand elle a pu.
La boucle est bouclée : ce délai de 3 mois est parfaitement contournable avec une facilité enfantine tout aussi déconcertante. Reste plus qu'à l'expliquer à php388.
citation: Initialement posté par JPM
Je ne parle pas de la disposition de l'article 18 permettant de sanctionner le non respect du délai de trois mois.
Il me semblait pourtant que c'était de cela dont vous faisiez référence.
citation: Initialement posté par JPM
Je parle de l'extension récente de cette disposition aux infractions à l'obligation de verser les fonds dans le compte séparé ouvert au nom du syndicat, et sans les faire transiter par un compte ouvert au nom du syndic.
??? merci d'apporter des explications car il n'y a rien de récent dans la mesure ou d'une part la loi HOGUET a toujours été bien spécifique sur ce point, et d'autre part la L.65 et son D.67 + le décret et l'arrêté du 14 mars 2005 sur la tenue de la comptabilité du syndicat par le syndic aussi.
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anime_girl
Contributeur actif
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 42
 Posté - 26 juin 2016 : 16:53:09
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Avous lire le syndic F a tous les atouts pour passer à travers un référé. Tout le monde connaît ce syndic, pensez-vous que les explicationsde ce directeur général tiennent la route
Je pense que les copropriétaires sont des vaches à lait et les lois sont pour les syndics et que si elles ne leur conviennent pas ils s'assoient dessus |
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JPM
Modérateur
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43
Posté - 26 juin 2016 : 17:11:05
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L'article 18 de la loi du 10 juillet 1965 a été modifié :
Dans l'ancien texte de l'article 18 " La méconnaissance par le syndic de cette obligation emporte la nullité de plein droit de son mandat "
Dans le nouveau texte de l'article 18 La méconnaissance par le syndic de ces obligations emporte la nullité de plein droit de son mandat
Dans le texte ancien la sanction ne s'appliquait qu'à la tardiveté de l'ouverture du compte.
Désormais elle s'applique également à la gestion illicite du compte.
C'est une modification très importante.
Cette modification a précisément été apportée pour permettre aux juges de rejeter les arguties de certains syndics relatives aux modalités de gestion de la trésorerie syndicale. Elle ne doit passer que par le seul canal du compte bancaire séparé.
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Luc Standon
Contributeur vétéran
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44
Posté - 26 juin 2016 : 19:59:42
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citation: Initialement posté par anime_girl
A vous lire le syndic F a tous les atouts pour passer à travers un référé. Tout le monde connaît ce syndic, pensez-vous que les explications de ce directeur général tiennent la route
Après 4 verres de Chivas Royal 38 ans d'âge... Tout tient la route  sans problème...
C'est juste que la route bouge un peu plus que d'habitude.
En fait, le référé va avoir une utilité : celle d'exposer le syndic a prouver qu'il a bien ouvert un compte bancaire séparé pour le syndicat, et accessoirement d'en apporter la preuve (convention de compte, RIB au nom du syndicat, attestation de non fusion des comptes syndic/syndicats, n° ICS propre au n° de compte du syndicat et différent de celui du syndic, etc.).
Preuves qui jusqu'à présent ne vous avaient pas été fournies par le syndic, et qui vous a laissé supposer que le compte bancaire séparé du syndicat était alors inexistant (d'où la procédure initiée par vos soins, en conformité avec l'article 18 de la L.1965).
En ce sens vous pourrez exposer que si la preuve de l’existence du compte bancaire est à présent rapportée par le syndic dans le cadre de la procédure en référé, cette preuve est très tardive en dépit de vos nombreuses demandes amiables. Le silence du syndic, et ses non réponses, vous ont donc obligé et contraint d'engager ladite procédure en référé aux fins de connaître la véritable réalité de l'ouverture dudit compte séparé du syndicat.
En ce sens l'art.18 de la L.65 va vous êtes favorable, dans la demande de vos conventions de preuve à l'encontre du syndic. Mais vous n'obtiendrez pas l'annulation du contrat du syndic de ce chef et simplement par ce biais là , en effet, la partie adverse va rétorqué... de manière impitoyable...
J'en ai fait la coûteuse expérience... Mais si vous êtes joueuse....
Et que vous faites la procédure en référé par vous même et à vos frais avancées, voici par avance quelques arguments types de l'avocat du syndic auquel vous serez exposer :
citation: SUR L'IRRECEVABILITÉ DE LA DEMANDE :
En premier lieu, Mme anime_girl sollicitent en référé, que le mandat du syndic FONd$-ChIAss€ qui a été renouvelé par l'AG du XX/XX/XXXX (résolution #XX) soit annulé, en l'absence prétendue d'ouverture d'un compte bancaire séparé du syndicat.
Or, le juge des référés n'a pas le pouvoir de prononcer la nullité d'un contrat de syndic qui a été approuvé par une résolution, au surplus, définitive, votée en assemblée générale. Le délai de 2 mois prévu selon les disposition de l'article 42 de la Loi du 10 juillet 1965 ayant expiré.
Il est de jurisprudence constante que le Juge des référés est incompétent pour apprécier la validité d'une décision d'assemblée (Cour d'appel de Paris, 15/05/1984 : D.1984, IR p.409)
Le Juge des référés ne peut d'ailleurs désigner un administrateur provisoire à la copropriété, au prétexte que l'assemblée générale désignant le syndic en fonction est nulle (Cour d'appel de Paris, 19/11/2003 : loyer et copr, comm. 95)
L'appréciation de la validité d'un mandat, approuvé par les copropriétaires, au terme d'une AG, qui est, encore une fois, définitive, excède les pouvoirs du Juge des référés.
De ce seul chef, Mme anime_girl sera déclaré irrecevable en ses demandes, et sera renvoyée à mieux se pourvoir au fond.
Dès lors, à vous d'argumenter pour dire au Juge des référés qu'il peut néanmoins éventuellement prononcer l'annulation du mandat, en vertu des nouvelles dispositions de l'article 18 modifié par la Loi DUFLOT/ALUR. Autant vous dire que c'est pas gagné.... Le Juge des référés n'outrepassera pas ses fonctions, ni les prérogatives de ses compétences, ni ne marchera sur les plates-bandes du Juge de fonds.
citation: SUR L'ABSENCE AUX DÉBAT DU SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES :
Curieusement, Mme anime_girl n'a assigné que le syndic, le cabinet FONd$-ChIAss€
Or, les demandes formulées par Mme anime_girl ne peuvent prospérer qu'en présence du syndicat des copropriétaires, et non seulement de son représentant légal assigné, à titre personnel.
Mme anime_girl devra donc être déclarée irrecevable pour défaut de droit et d'intérêt à agir à l'encontre du syndic FONd$-ChIAss€, conformément aux dispositions de l'article 122 du CPC.
LÃ c'est relativement simple, il suffira d'affirmer que les dispositions de l'article 18 de la L.1965 s'applique principalement au syndic et non au syndicat.
En ce sens, ce n'est pas de la faute du syndicat, si le syndic ne répond pas à ses obligations.
D'ailleurs, l'alinéa concerné par l'ouverture du compte séparé de l'article 18 précise : "La méconnaissance par le syndic de ces obligations emporte la nullité de plein droit de son mandat à l'expiration du délai de trois mois suivant sa désignation."
citation: SUR L'IRRECEVABILITÉ DE LA PROCÉDURE CHOISIE :
Au visa des articles 46 et 47 du Décret du 17 mars 1967, Mme anime_girl sollicite la désignation d'un administrateur provisoire, par voie d'assignation.
Mme anime_girl devra être déclarée radicalement irrecevable en cette demande.
Outre le fait qu'il convient de choisir entre l'article 46 et l'article 47, qui visent des procédures et des cas d'ouverture distincts, il n'en demeure pas moins que lesdites procédures ne peuvent être engagées qu'au moyen d'une procédure sur requête, et non au moyen d'une action en référé.
S'agissant d'une procédure sur requête, le ministère d'Avocat est obligatoire en vertu des dispositions de l'article 813 du CPC.
Dès lors, Mme anime_girl devra être déclarée irrecevable en sa demande, conformément aux dispositions des articles 46 et 47 du Décret du 17 mars 1967, et de l'article 813 du CPC.
Supposant que vous demandez la nomination d'un administrateur provisoire pour convoquer une nouvelle AG, si le Juge des référés prononçait éventuellement l'annulation du mandat de syndic faute d'ouverture réelle du compte séparé.
Ce qui n'arrivera pas car le syndic apportera de tout manière une preuve de l’existence d'un compte pour le syndicat. Auquel cas, il faudra démontrer qu'il ne s'agit pas d'un véritable compte séparé, mais là on se dirige déjà vers un débat de fond. Donc le Juge des référé ne statuera pas sur la demande d'un Administrateur Provisoire, d'autant plus qu'il n'annulera pas le mandat de syndic.
citation: SUR LA CONTESTATION SÉRIEUSE :
À supposer que Mme anime_girl soit déclarée recevable en ses demandes, il n'en demeure pas moins que celles-ci se heurtent à une contestation sérieuse, conformément aux disposition de l'article 809 du CPC.
Mme anime_girl conteste en effet le fait qu'un compte bancaire séparé ait été ouvert par le syndic FONd$-ChIAss€.
Or ce compte bancaire a bien été ouvert auprès de l'établissement bancaire JM-LARD-GENT, comme en justifient les conditions particulières de la convention d'ouverture du compte, l'attestation de non fusion, versées au débats (pièces X, Y).
Le relevé d'identité bancaire du syndicat des copropriétaires est également communiqué (pièce Z).
Il est par ailleurs étonnant que Mme anime_girl sollicite la condamnation sous astreinte du cabinet FONd$-ChIAss€ à ouvrir un compte bancaire séparé, alors même qu'elle sollicite en même temps la nullité de son mandat (?), ce qui aboutirait, de facto, à laisser le syndicat sans aucun représentant juridique et contraindrait ce dernier à repasser devant la Cour pour désigner, à prix exorbitant, un administrateur provisoire en vue de l'élection d'un nouveau mandat du syndic FONd$-ChIAss€, qui par ailleurs a déjà approuvé par les copropriétaires !
Il est donc difficile d'apprécier la véritable utilité de la demande d'annulation du mandat de syndic du cabinet FONd$-ChIAss€ dans la mesure où cette annulation de mandat ne serait être dans l'intérêt du syndicat des copropriétaires.
Dès lors, Mme anime_girl sera débouté de l'ensemble de ses demandes.
Et là encore, c'est pour la pomme du demandeur.
Le référé ne pouvant donc servir qu'aux seules fins de l'obtention des documents prouvant éventuellement l’existante du compte séparé du syndicat ouvert par le syndic.
citation: Initialement posté par anime_girl
Je pense que les copropriétaires sont des vaches à lait et les lois sont pour les syndics et que si elles ne leur conviennent pas ils s'assoient dessus
On n'est proche de la réalité...
Le syndic sait qu'en cas de procédure le taux d'emm€rdement max sera pour vous. Il vous laisse donc vous débattre quitte à devoir en passer par des référés, des injonctions de faire, etc... C'est un peu comme se débattre dans des sables-mouvants.
Tant qu'il a la majorité incontestable en AG, il compte que vous fatiguez ou que vos action lasse les autres copropriétaires du syndicat, mais en attendant...
De la part d'une vache à une autre...
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45
Posté - 26 juin 2016 : 20:16:15
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Luc Standon : ??? merci d'apporter des explications car il n'y a rien de récent dans la mesure ou d'une part la loi HOGUET a toujours été bien spécifique sur ce point, et d'autre part la L.65 et son D.67 + le décret et l'arrêté du 14 mars 2005 sur la tenue de la comptabilité du syndicat par le syndic aussi.
L'article 18 a été modifié le 24 mars 2015; c'est assez récent il me semble
Un mise à jour de vos fiches s'impose.
Article 18
Modifié par ORDONNANCE n°2015-1324 du 22 octobre 2015 - art. 5
I.-Indépendamment des pouvoirs qui lui sont conférés par d'autres dispositions de la présente loi ou par une délibération spéciale de l'assemblée générale, le syndic est chargé, dans les conditions qui seront éventuellement définies par le décret prévu à l'article 47 ci-dessous :.....................
d'ouvrir, dans l'établissement bancaire qu'il choisit, un compte séparé au nom du syndicat, sur lequel sont versées sans délai toutes les sommes ou valeurs reçues au nom ou pour le compte du syndicat.
............
La méconnaissance par le syndic de ces obligations emporte la nullité de plein droit de son mandat à l'expiration du délai de trois mois suivant sa désignation.
Avant le 24 mars, et c'est le sujet de JPM, le texte était celui-ci : La méconnaissance par le syndic de cette obligation emporte la nullité de plein droit de son mandat à l'expiration du délai de trois mois suivant sa désignation.
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Luc Standon
Contributeur vétéran
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46
Posté - 26 juin 2016 : 20:19:41
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Luc Standon
Contributeur vétéran
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47
Posté - 26 juin 2016 : 20:34:10
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citation: Initialement posté par philippe388L'article 18 a été modifié le 24 mars 2015; c'est assez récent il me semble Un mise à jour de vos fiches s'impose.
Cette modification est connue depuis largement plus d'une année, dans la mesure où la promulgation du texte modificatif émanant de la loi ALUR date du 24 mars 2014, et publié au JOAN le lendemain.
La disposition concernant le compte séparé est entrée en vigueur un an après, soit le 26 mars 2015, s'appliquant aux mandats en cours et à compter de leur renouvellement.
On est à présent en fin juin 2016, autant vous dire que, pour moi, fin mars 2015, (soit 15 mois de l'entrée en vigueur et 27 mois depuis la date de parution au JOAN en mars 2014) c'est déjà acté depuis longue date.
Mes fiches sont donc à jour, plus que vous ne le présagez, mais merci de vous en inquiéter.
Et donc rien de nouveau à l'horizon en ce domaine.
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JPM
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48
Posté - 26 juin 2016 : 21:36:05
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Vos indications sur cette question importante sont inexactes.
Il est évident qu'à ce jour l'incidence de la modification du texte n'a pas été perçue par une large partie de la population intéressée 
La pratique du transit occasionnel des fonds syndicaux par un compte ouvert au nom du syndic (désigné comme compte pivot) demeure courante et acceptée par une grande partie de la doctrine.
Il faut d'ailleurs préciser que sur le plan technique rien n'a été fait pour trouver des solutions informatisées appropriées.
A ma connaissance il n'existe aucune décision de jurisprudence formelle comportant la condamnation du compte pivot pour la réception des prélèvements de provisions trimestrielles par exemple, par exemple.
Ceci étant, vous évoquez la possibilité d'engager une procédure contre le syndic pour gestion illégale de la trésorerie. Elle serait forcément longue et coûteuse à raison de la nécessité manifeste d'une expertise.
Or le nouveau texte, à la lettre, permet à un membre du conseil syndical ayant été commis pour vérifier le fonctionnement de la comptabilité d'utiliser les documents comptables établissant la dualité des mouvements bancaires, de demander au juge des référés de constater la résiliation de plein droit du mandant du syndic.
Pour éviter une mesure d'instruction, il lui suffit de soumettre les documents recueillis à un expert comptable qui attestera l'existence d'une illégalité. Elle apparait clairement sous le forme généralement de la coexistence de deux comptes bancaires. L'un est le vrai compte séparé, l'autre est le compte pivot.
Il peut y avoir d'autres mécanismes.
Un récent arrêt de la Cour de cassation, statuant sur des faits largement antérieurs à la modification du texte, a attiré l'attention sur celle ci. La Cour a jugé une nouvelle fois que la résiliation de plein droit du mandat du syndic ne pouvait trouver application que pour le défaut d'ouverture du compte séparé dans les trois mois de la désignation. Elle ne pouvait, pour cette époque, s'appliquer à l'utilisation d'un compte pivot.
Désormais la solution sera contraire et je peux vous assurer que la majorité des syndics l'ignore totalement.
Vous écrivez : citation: Je ne vois toujours pas en quoi le passage grammatical de la phrase au pluriel change le sens juridique des obligations du syndic en terme tenue des compte du syndicat.
Il ne s'agit pas du " sens juridique des obligations du syndic ". Il s'agit de la rapidité éventuelle et de la rigueur de la sanction pour utilisation d'une pratique courante.
Au final la modification du texte est satisfaisante mais les conditions dans lesquelles est intervenue sont sans nul doute contestables.
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Luc Standon
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49
Posté - 26 juin 2016 : 23:29:30
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citation: Initialement posté par JPM
Vos indications sur cette question importante sont inexactes. Autant que je déteste les batailles de bac à sable avec php388, autant que le débat avec vous, c'est que du bonheur, car on est de suite projeté à un autre niveau bien supérieur, sans aucune malice ni aucun coup bas.
citation: Initialement posté par JPMIl est évident qu'à ce jour l'incidence de la modification du texte n'a pas été perçue par une large partie de la population intéressée Je peux vous garantir, qu'à ce jour, une partie des Juges de référés (TGI de Paris) n'ont pas non plus perçu l'incidence de cette modification. Et aucun d'entre eux ne se risquerait à faire une annulation de mandat de syndic.
citation: Initialement posté par JPM
La pratique du transit occasionnel des fonds syndicaux par un compte ouvert au nom du syndic (désigné comme compte pivot) demeure courante et acceptée par une grande partie de la doctrine.
Il faut d'ailleurs préciser que sur le plan technique rien n'a été fait pour trouver des solutions informatisées appropriées. L'histoire avec le compte pivot et les transfères ne date pas d'hier, exemple en septembre 2009, l'abus #1987 :
- Abus n°1987 COMPTE SÉPARÉ ET COMPTE PIVOT : Un témoignage accablant sur CITYA
Et on peu même remonter encore plus loin, comme vous le savez déjà .
citation: Initialement posté par JPM
A ma connaissance il n'existe aucune décision de jurisprudence formelle comportant la condamnation du compte pivot pour la réception des prélèvements de provisions trimestrielles par exemple.
Car pour établir la preuve formelle et incontestable, il faut les écriture des deux comptes (celui du syndicat et celui du syndic).
S'il est encore possible à un copropriétaires d'obtenir le grand livre du SDC et une copie des relevé de banque du compte du SDC, il sera impossible pour le copropriétaire de fournir les comptes du syndic.
Et concrètement il y a peu de chance de voir le syndic balancer son grand livre et ses relevés bancaires sur le bureau du Juge des référés.
Néanmoins, il appartient au copropriétaire qui affirme l'utilisation d'un compte pivot par le syndic, de prouver ses dires : la charge de la preuve reste toujours à celui qui accuse (sous couvert du principe que nul n'est coupable tant que ce n'est pas démontré/prouvé). Et il appartiendra aussi au copropriétaire de démontrer son préjudice dans l'utilisation d'un compte pivot...
Peu de chance donc de voir un copropriétaire partir dans une croisade quasi impossible vue l'aléa judiciaire existant en ce domaine. Nous sommes donc OK sur ce point.
citation: Initialement posté par JPM
Ceci étant, vous évoquez la possibilité d'engager une procédure contre le syndic pour gestion illégale de la trésorerie. Elle serait forcément longue et coûteuse à raison de la nécessité manifeste d'une expertise.
La première phase consistant justement à faire vérifier les comptes généraux du syndicat par un auditeur comptable (exemple classique, l'ARC). Et de confronter le syndic sur la base de ce rapport (audit) comptable.
Deuxième phase, faire en sorte que l'on puisse éventuellement lancé la procédure, et pour se faire : il faut déjà que le copropriétaire qui souhaite initier une telle procédure soit lui-même opposant à l'approbation des comptes. (cf. 1° al. art.45-1 D.67) + Art. 43 L.65 : faut compiler les deux à la fois pour avoir une chance.
Et en plus, si les comptes du SDC ont été approuvé à la majorité des copropriétaires, il faut assigner dans le délai prévu par les dispositions de l'art.42 L.65 (2 mois après réception du PV en LRAR)
Troisième phase : la bataille d'arguments contradictoire au TGI....
Sans les comptes du syndic qui ne va certainement pas risquer de les fournir.
citation: Initialement posté par JPM
Or le nouveau texte, à la lettre, permet à un membre du conseil syndical ayant été commis pour vérifier le fonctionnement de la comptabilité d'utiliser les documents comptables établissant la dualité des mouvements bancaires, de demander au juge des référés de constater la résiliation de plein droit du mandant du syndic.
Là vous avancez trop vite sur les compétences du Juge des référés.
Vous oubliez que le référé est bon pour une demande incontestable. Or là , le syndic ne laissera pas gagner le plaignant aussi facilement sans principe du contradictoire. Le syndic demandera forcément à mieux vous pourvoir devant le Juge de fond du TGI.
La demande d'annulation sera bien évidement contestée par le syndic devant le juge des référés. Les évidences avancées étant contestables, et laissant même place à des suppositions de la part du demandeur à l'instance.
citation: Initialement posté par JPM
Pour éviter une mesure d'instruction, il lui suffit de soumettre les documents recueillis à un expert comptable qui attestera l'existence d'une illégalité. Elle apparait clairement sous le forme généralement de la coexistence de deux comptes bancaires. L'un est le vrai compte séparé, l'autre est le compte pivot.
Que d'extrapolations.... Les questions seront d'abord de savoir quelle est la valeur probante de l'audit comptable ? Qui l'a réalisé (un auditeur de l'ARC, un comptable, un expert comptable) ? Et à la demande de qui ?
Je vais me faire l'avocat du diable pour l'occasion, je préciserais que l'audit comptable réalisé n'apporte que des recommandations et des avis, mais n'a aucune valeur probante.
En ce sens, il appartiendra au demandeur de déclencher à ses frais avancés, un véritable audit comptable par le biais d'un référé expertise....
Et là .... Vue les coûts que cela engendrerait pour le copropriétaire concerné....
citation: Initialement posté par JPM
Désormais la solution sera contraire et je peux vous assurer que la majorité des syndics l'ignore totalement.
Ce sera surtout les Juges des référés qu'il faudra convaincre.
Pour le moment, ils ne sont pas enclin à prononcer des annulations de mandat de syndic sans en passer par une procédure au fond.
citation: Initialement posté par JPM
Au final la modification du texte est satisfaisante mais les conditions dans lesquelles est intervenue sont sans nul doute contestables.
Et donc effectivement retour à la case départ : Un Juge des référés ne prendra pas le risque d'annuler les mandats de syndics en se basant sur un texte satisfaisant mais avec des conditions contestables (CQFD).
Le jour où un Juge des référés prononcera l'annulation d'un mandat de syndic sur la base d'argumentations purement comptables ou de contestation de compte séparé du syndicat par son syndic, est donc pas pour demain.
D'ici là ... On a effectivement plus de chance de voir le zouave avoir les pieds dans l'eau jusqu'au cou... (chacun complétera au niveau de ses envies et de ses moyens).
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Édité par - Luc Standon le 26 juin 2016 23:45:50 |
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anime_girl
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Posté - 27 juin 2016 : 06:18:47
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Bonjour et merci à tous
Aujourd'hui les choses sont très claires et instructives. J'ai bien compris que les juges ne se mouillent pas. On se demande à quoi servent les députés qui pondent des lois qu'ils ne font pas respecter. FOND$-CHiAsse n'en a pas fini avec moi;
Anime |
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Posté - 27 juin 2016 : 06:43:40
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citation: S'il est encore possible à un copropriétaires d'obtenir le grand livre du SDC et une copie des relevé de banque du compte du SDC, il sera impossible pour le copropriétaire de fournir les comptes du syndic.
Petite astuce qui peut (je dis bien "peut") éclairer sur l'existence d'un compte pivot : vérifier les dates
* de "décaissement" du chèque sur le compte bancaire de chaque copro et non le compte copro du syndicat
* d'encaissement sur le compte bancaire du syndicat (et non sur le compte 512)
Si l'écart est supérieur à 2-3 jours, il y aura suspicion d'un compte pivot
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JPM
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Posté - 27 juin 2016 : 08:19:34
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Vous faîtes erreur en ce qui concerne la preuve :
J'ai devant moi le grand livre d'une copropriété sur lequel on trouve bien les deux comptes :
Le compte pivot d'une part
Le compte séparé d'autre part
Cela correspond d'ailleurs à une obligation comptable. Le syndic enregistre les mouvements de son compte pivot avec classement par syndicat comme auparavant l'ensemble des mouvements d'un compte unique.
Il suffit donc de présenter le grand livre au Juge avec un " mode d'emploi " s'il n'a pas la pratique de ce genre de lecture.
Il est possible que d'autres syndics procèdent autrement, en camouflant le mécanisme. Le mécanisme de Rambouillet peut être utilisé pour déceler l'existence d'un compte pivot. A noter que les délais de conservation au compte pivot peuvent être plus longs.
Je n'ai pas souhaité dans le détail des mesures techniques. J'ai voulu faire connaître l'existence d'un piège législatif.
Quant à la mise en œuvre du nouveau texte ? Vous prenez les magistrats pour des ignares. Nous nous retrouvons bien dans une procédure très rigoureuse où le magistrat ne peut que constater l'existence d'une irrégularité majeure les paiements de certains copropriétaires se déversés dans un compte bancaire ouvert au nom du syndic ; la loi est violée puisque ces paiements doivent être versés sans délai sur le compte séparé.
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JPM
Modérateur
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Posté - 27 juin 2016 : 09:29:26
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J'ai suggéré que cette question soit évoquée au cours des États généraux de la Copropriété qui auront lieu à Paris en fin de semaine sous la présidence de Patrice Lebatteux Avocat à la Cour.
Je suis informé à l'instant de l'insertion à l'ordre du jour de cette question (Blog de JP Désir).
Nous aurons donc peut être des indications complémentaires. |
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Luc Standon
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Posté - 27 juin 2016 : 10:22:37
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citation: Initialement posté par rambouillet
Petite astuce qui peut (je dis bien "peut") éclairer sur l'existence d'un compte pivot : vérifier les dates
* de "décaissement" du chèque sur le compte bancaire de chaque copro et non le compte copro du syndicat
Cela laisse supposer que plusieurs autres copropriétaires vous communiquent aussi leurs relevés détaillés mensuels individuels faisant apparaître les dates de valeur de décaissement du chèque ou du virement bancaire des comptes personnels de plusieurs copropriétaires au syndicat...
Houla...
Soyons réalistes et pragmatiques et non pas seulement idéalistes et fantaisistes : Car cela m'étonnerais très fortement que le demandeur à l'instance puisse convaincre d'autres copropriétaires de lui passer son décompte mensuel.... La confiance a ses limites.
D'autant plus si ce copropriétaire seul demandeur, est minoritaire lors des votes de l'AG.
En réalité, les autres copropriétaires majoritaires (qui ne s'offusquent nullement des agissements de leur syndic, a contrario du demandeur à l'instance devant le Juge des référés) ne vont pas donner le bâton pour se faire battre ou faire battre le syndic en qui ils ont placé leur confiance, malgré les doutes possible de l'inexistence du compte séparé du syndicat (qui ne les dérange pas plus que cela).
Faites l'expérience dans votre copropriété, et vous verrez le nombre de copropriétaires prêts à vous communiquer leurs relevés bancaires personnels mensuels, alors même que certains sont déjà bloqué à l'idée de communiquer leurs simples appels de charges trimestriels (alors que paradoxalement on peu comptablement vérifier le montant de chaque appel de fonds de chacun correspondant à la quote-part respective des copropriétaires du syndicat).
Mais bon l'espoir fait vivre.
citation: Initialement posté par rambouillet* d'encaissement sur le compte bancaire du syndicat (et non sur le compte 512) Si l'écart est supérieur à 2-3 jours, il y aura suspicion d'un compte pivot
Encore une fois, je vais me faire l'avocat du diable.
Je connais d'ors et déjà la réponse de l'avocat de la partie adverse (syndic) devant le Juge des référés pour l'avoir expérimenté/pratiquée (L'expression étant anodine et sans arrières pensées hormonales). Bref...
L'avocat du syndic rétorquera qu'en l'espèce la demande d'annulation du mandat de syndic pour l'ouverture tardive et/ou le défaut d'un véritable compte séparé repose uniquement sur de simples suppositions, et des allégations sans fondement de la part du demandeur.
Basé sur le principe de la charge de la preuve, et de la présomption de faits.
En ce sens, encore une fois, il sera réclamé au Juges des référés de déclarer le demandeur irrecevable en ses demandes, et éventuellement à mieux se pourvoir au fond (CQFD).
Je suis impatient de lire l'ordonnance d'un Juge des référés proclamant l'annulation d'un mandat de syndic...
Pour le moment et à ce jour.... C'est zeitnote !... Et le Juges des référés ne multipliera pas les audiences en cas de débat trop contradictoire. Il préférera se déclarer incompétent et renverra alors les parties à mieux se pourvoir au fond. Mais entre temps, la procédure de référé aura alors permis d'obtenir certains document qui jusqu'à présent étaient inaccessible, dans la mesure ou le syndic refusait de les communiquer.
Craignant le risque de voir son mandat annulée, le syndic passera alors certains de documents réclamés seulement lors de l'audience en référé.
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Conformément à la Loi "informatique et libertés" du 6 janvier 1978 modifiée (cf. CNIL), je bénéficie et dispose d'un droit d'accès, de rectifications, de modifications et de suppression des données et des informations me concernant.
Ce droit s'appliquant aussi à l'ensemble de mes contributions, interventions et commentaires sur les forums d'UniversImmo.com dont la société AEDèv SAS ne peut se prévaloir automatiquement de l'exclusivité des droits d'édition.
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Luc Standon
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Posté - 27 juin 2016 : 10:41:15
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citation: Initialement posté par JPM
Il suffit donc de présenter le grand livre au Juge avec un " mode d'emploi " s'il n'a pas la pratique de ce genre de lecture.
Le Juge des référés ne s'embarrasse certainement pas de ce pseudo "mode d'emploi" s'il découle uniquement de votre seul interprétation.
D'autant plus qu'en matière de référés, l'action ne doit soulevé aucune contestation sérieuse (article #808 du CPC).
Si à présent, il vous faut joindre un mode d'emploi explicatif, c'est donc qu'il existe une possible contestation contradictoire, et le Juge des référés se déclarera donc incompétent.
Enfin il ne dira pas qu'il est incompétent, il déboutera le demandeur de ses demandes, et l'informera à mieux se pourvoir... au fond. Le Juge des référés ne fera pas sauter le mandat de syndic au risque de mettre le syndicat à défaut, sur demande d'un seul copropriétaires. Surtout si le syndic s'oppose en amenant des éléments de preuve contradictoire pouvant éventuellement soulevé de sérieuses contestations. (CQFD)
citation: Initialement posté par JPM
Il est possible que d'autres syndics procèdent autrement, en camouflant le mécanisme. Le mécanisme de Rambouillet peut être utilisé pour déceler l'existence d'un compte pivot. A noter que les délais de conservation au compte pivot peuvent être plus longs.
Je n'ai pas souhaité dans le détail des mesures techniques. J'ai voulu faire connaître l'existence d'un piège législatif.
Et c'est justement en ce sens que le Comité Français d’Organisation et de Normalisation Bancaire (CFONB) a auditionné l’ARC pour faire un point sur la situation, en janvier 2015 (par exemple) :
- http://arc-copro.fr/documentation/c...cfonb-comite
Et 1 an plus tard (début 2016), l'ARC saisissait encore le CFONB avec de nouveau éléments (fondés puisque rapportés devant la Cour par les syndics eux-mêmes - TGI de Paris) :
- http://arc-copro.fr/documentation/d...ransparentes
citation: Initialement posté par JPM
Quant à la mise en œuvre du nouveau texte ? Vous prenez les magistrats pour des ignares.
Non, mais à ce jour, un Juge des référés n'ira toujours pas faire annuler un mandat de syndic sur le seul fondement des (supposées) irrégularités bancaires du compte du syndicat sans un débat de fond -> Juge de fond / TGI (CQFD).
Les suppositions doivent être prouvés, sinon elles resteront comme étant de simples allégations sans fondement, quand bien mêmes elles ne seraient pas dénuées de bon sens.
citation: Initialement posté par JPM
Nous nous retrouvons bien dans une procédure très rigoureuse où le magistrat ne peut que constater l'existence d'une irrégularité majeure les paiements de certains copropriétaires se déversés dans un compte bancaire ouvert au nom du syndic ; la loi est violée puisque ces paiements doivent être versés sans délai sur le compte séparé.
Très bien on peut continuer longtemps. Il y a la théorie et la pratique.
J'attends donc de lire un Juge des référés enfin prononcer l'annulation du mandat de syndic conformément aux seules dispositions de l'alinéa II.3 de l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965.
Et pour ça je vous paie une bouteille de KRUG.
citation: Initialement posté par JPM
J'ai suggéré que cette question soit évoquée au cours des États généraux de la Copropriété qui auront lieu à Paris en fin de semaine sous la présidence de Patrice Lebatteux Avocat à la Cour.
Je suis informé à l'instant de l'insertion à l'ordre du jour de cette question (Blog de JP Désir).
Nous aurons donc peut être des indications complémentaires.
Merci il était temps, en effet, car pour le moment en dépit des dispositions légales de l'alinéa II.3 de l'art.18 de la L.65, la procédure d'annulation du mandat de syndic pour défaut d'ouverture de compte séparé du syndicat dans le délai de 3 mois ou utilisation de compte pivot pour faire transiter les fonds du syndicat, devant le Juge des référés est à l'image de la situation suivante :
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JPM
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Posté - 27 juin 2016 : 11:01:21
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Les liens vers l'ARC ne présentent pas grand intérêt.
La Banque de France a fait savoir après la loi ALUR que personne n'avait pris contact avec Elle pour envisager les problèmes posés par la création d'un grand nombre de comptes séparés pour des copropriétés. Elle a annoncé un délai pour la mise en place de ces comptes et aussi pour celle des nouvelles procédures SEPA et autres.
Par ailleurs l'ARC s'obstine à vouloir trouver dans la convention de compte la preuve de l'existence d'un compte séparé alors qu'elle ne résulte que du type de l'immatriculation qui ne doit comporter que le nom du syndicat : SDC 22 rue des Fleurs avec les coordonnées du syndic sur les lignes suivantes.
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Luc Standon
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Posté - 28 juin 2016 : 14:09:17
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Posté - 28 juin 2016 : 14:13:59
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Luc, quant à ma suggestion de regarder les dates de "décaissement" et d'"encaissement", je ne parlais pas de fournir les relevés bancaires des uns et des autres à des tiers, mais une simple petite enquête verbale pour se conforter sur l'existence ou non d'un compte pivot, c'est tout cela ne va pas plus loin :
* dis moi copain, quand ton chèque des charges a-t-il été retiré par mr Syndic, c'est tout pas plus que cela, je ne pense pas que l'on rentre dans l'intimité profonde de chacun avec une telle question .... |
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JPM
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Posté - 28 juin 2016 : 16:55:38
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Pouvez vous présenter un document juridique ou judiciaire prouvant que postérieurement au 1er janvier 2009 un juge des référés a rejeté manifestement à tort une demande de résiliation de plein droit du mandat ?
Et mieux encore plusieurs documents puisque vous utilisez le pluriel ?
Je fais une réserve pour le cas où il y a eu tardiveté d'ouverture pour un motif étranger à la volonté du syndic.
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Luc Standon
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Posté - 28 juin 2016 : 22:37:37
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