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 Posté - 19 mars 2016 : 14:05:59
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Si ce WC et ce couloir sont bien des parties communes à jouissance exclusive depuis 1999, il n'existe plus d'acheteur potentiel pour ce WC, en dehors de ce copro. qui à cette jouissance.
Ces copros sont les maitres du jeux pas le SDC, Et pas les autres copros.
Le SDC ne peut pas vendre ces parties communes à jouissance exclusive.
Pas d'acheteur possible, mais le vendeur n'existe pas dans ce cas !    
Comment acheter quelque chose d'invendable !! c'est vraiment un débat stérile.
Combien vaut la Joconde ? la Tour Eiffel ? Et ce WC dont millux désire en tirer 4000 € ?
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Franck1966
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Posté - 19 mars 2016 : 15:12:28
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Gédehem "Enfin, c'est la cerise sur le gâteau, les frais engagés pour la création de ces nouveaux lots (modif EDD/RDC) sont à charge du syndicat, de tous les copropriétaires."
Sauf si les acquereurs sont capbles d'acheter tous la même année et demandent la modification de l'EDD et du RDC à leurs frais. S'ils sont 5 à acheter, les 1500€ seront divisés par le nombre d'acquéreurs
Le tout est de bien préparer ces ventes avec une AG extraordinaire (aux frais des acquéreurs), c'est mieux car vous ne parlerez que de ces ventes. (ce qui s'est déroulé chez nous pour une vente de parties communes à une société).
La somme de ces ventes est redistribuée aux copropriétaires (sauf chaque vendeur pour son lot) (chez nous cette somme avait été réparties sur chaque compte de copropriétaire) |
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JPM
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43
Posté - 19 mars 2016 : 15:18:09
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Je n'ai pas sauté l'éventualité d'un droit exclusif de jouissance concédé antérieurement.
Le bénéficiaire futur acquéreur est toujours le propriétaire d'une chambre individuelle ou d'un logement jouxtant la partie commune concernée.
Dans la plupart des cas un droit exclusif de jouissance lui a été concédé mais sans prix et sans acte notarié. On est dans une situation de pur fait.
Si un prix a été payé ? On le déduit bien sur du prix. On le déduit si bien que parfois il ne reste rien car la jouissance exclusive c'est 95 % du prix dans un tel cas.
Le cas est banal, il y en a des collections avec parfois des contentieux assez vifs pour les notaires en particuliers.
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Posté - 19 mars 2016 : 15:33:08
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franck1966 : La somme de ces ventes est redistribuée aux copropriétaires (sauf chaque vendeur pour son lot)
??? Quels vendeurs ?
nous parlons de partie communes du syndicat; toues les copros sont en indivision. Le produit de la vente d'une partie commune est distribué à TOUS les copropriétaires le jour de l'AG qui a décidé de cette vente.
Entre la décision de la vente, des délais ( notaire, ..) et le paiement il va s'écouler quelques mois ou des mutations peuvent avoir lieu. les nouveaux copros ne toucheront rien, ce sont les copros qui ont vendu leur lot après cette décision d'AG qui toucheront leur quote-part.
Les débiteurs reçevront aussi leur quote-part. |
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JPM
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45
Posté - 19 mars 2016 : 15:51:47
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J'ai effectivement signalé que les prix est réparti entre les personnes ayant qualité de copropriétaire à la date de l'assemblée et en fonction du tableau de répartition en vigueur à cette même date.
Le copropriétaire en place acquéreur touche sa part du prix qu'il verse.
Voir l'article 16-1 de la loi.
A la lettre du texte c'est le syndic en personne qui est tenu de percevoir le prix et de le distribuer.
Cette distribution doit être directe. 
Il est préférable de stipuler que le chèque sera établi à l'ordre du syndicat pour être remis sur le compte séparé du syndicat.
Mais le notaire peut refuser cette procédure.
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Posté - 19 mars 2016 : 16:45:48
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Attendons le texte de la résolution de 1999; miloux y travaille. |
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Gédehem
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47
Posté - 19 mars 2016 : 17:43:50
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Pardon d'y revenir, mais .. :
"Le bénéficiaire (du droit de jouissance. ndlr) futur acquéreur ....."
De quel "futur acquéreur" parlons nous ????
PERSONNE n'est demandeur, personne n'est "futur acquéreur" ...
C'est le syndicat qui veut vendre ces 3 m² à des copropriétaires, qui seraient déjà bénéficiaire d'un droit de jouissance, mais qui ne demandent rien du tout, qui ne se portent pas acquéreur !
Que je sache, on ne peut contraindre personne à se porter acquéreur de quoi que ce soit. |
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Posté - 19 mars 2016 : 17:57:04
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gedehem :" Que je sache, on ne peut contraindre personne à se porter acquéreur de quoi que ce soit."
C'est justement le problème exposé par miloux : il a été décidé de vendre ces lots aux copropriétaires concernés à la moitié du prix du marché .....Les copropriétaires concernés ont tous acceptés bien entendu de régulariser leur situation et de voir cela notifié devant notaire..............Sauf un ! Qui refuse car trop cher pour lui. La décision de l’AG de l’époque, selon lui, lui donnant un droit de jouissance définitif des 2.5 m2 qu’il a « absorbés
Bref, comment éviter un procès ou du moins ne pas le perdre ?
».
On y ajoute ceci : Comment faire pour l’obliger à acheter ou restituer ces surfaces (problème d’équité avec les autres copropriétaires qui accepté l’achat)
On force même l'achat par équité !!!!
Depuis quelques semaines on parle sur ce forum d'obligation de conseil du syndic !!! ou sontils passé dans ce dossier depuis 1999.
Quant au notaire, ................. pour raison d'équité, il va établir les actes notariés sans rien vérifier.  |
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Franck1966
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49
Posté - 19 mars 2016 : 18:14:55
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Quand un copropriétaire achète une partie commune, l'argent de cette vente va au syndicat sauf au copropriétaire qui achète
Gédehem, s'il y a ce post c'est qu'il y a des acquéreurs, ce sont les mêmes que les bénéficiaires (de cette jouissance).
Si on vous dit d'acheter quelques m² (que vous utilisez déjà ) à 40% de leur valeur, vous n'achetez pas ?? moi j'amène même le stylo pour signer
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JPM
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Posté - 19 mars 2016 : 18:28:53
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Cette chansonnette là je la connais bien !
Je viens de participer au règlement d'une bien gratinée.
Le plus généralement ; des copropriétaires s'approprient un w-c, un débarras ou un cagibi qui est partie commune pour agrandir une chambre individuelle au 7eme ou un petit logement. Il s'agit fréquemment d'un marchand de biens.
Après deux ou trois affaires de ce genre un copropriétaire se réveille et le syndicat bien conseillé ne veut pas tant se débarrasser d'un cagibi déjà appréhendé que tenter de soutirer le plus possible des " fautifs " qui sont souvent des acquéreurs récents tout à fait innocents.
Le syndicat offre deux solutions : ou régulariser l'acquisition ou restituer les lieux . Et le syndicat est parfaitement dans son droit.
L'affaire se corse lorsqu'un acquéreur innocent et menacé d'éviction met en cause son vendeur ( a fortiori quand c'est un marchand de biens), l'agent immobilier, le notaire et tutti quanti.
Les artisans eux-mêmes doivent se méfier !
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Posté - 19 mars 2016 : 18:29:53
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franck1966 : "Quand un copropriétaire achète une partie commune, l'argent de cette vente va au syndicat sauf au copropriétaire qui achète"
NON, pas du tout !!! l'argent ne va pas au syndicat.
Et le copropriétaire qui achète touchera aussi sa quote-part, si il était copro le jiour de la décision de l'AG. TOUS les copros sont en indivision sur ces parties communes. le fait d'acheter une partie commune ne change rien au fait qu'il est indivi comme tous les autres. IL touche aussi !!!
Ou avez vous lu le contraire ?
franck1966 : Si on vous dit d'acheter quelques m² (que vous utilisez déjà ) à 40% de leur valeur, vous n'achetez pas ?? moi j'amène même le stylo pour signer
????? on ne peut pas vous forcer à acheter ( sauf chez les maffieux ! ) ET surtout vous n'avez pas saisi que les WC " appartiennent " déjà à ces copropriétaires? l'AG a voté la jouissance exclusive, qui est attachée à leut lot.
Qu'il achète ne changera pas la jouissance qu'ils ont eu gratuitement.
Vous avez la jouissance exclusive du WC, si vous vendez votre lot c'est avec cette jouissance !!
Comme c'est exclusif; personne ne se sert de ces WC, et personne d'autre ne peut l'acheter.
franck1966 :quand vous " possédez" quelque chose qui ne vous a rien couté, vous acceptez de le payer 4000 €, pour faire plaisir à tous les autres voisins. heureusement vous allez récupérez quelques dizaines d'euros, votre quote-part de la vente.
relisez bien le post initial : le SDC et les amis de Miloux forcent ces copros à acheter , leur jouissance privative!! un refuse, et c'est le vilain petit canard, sauf qu'il a raison de refuser.
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Posté - 19 mars 2016 : 18:34:42
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JPM : Le syndicat offre deux solutions : ou régulariser l'acquisition ou restituer les lieux . Et le syndicat est parfaitement dans son droit.
Mais dans le cas que vous exposez, ces copros se sont appropriés ces parties communes sans aucun droit ! et quand les lots se sont revendus.... arrivent les soucis.
Dans le cas de miloux, l'AG aurait adopté la jouissance de ces parties communes; en l'attente du texte de cette résolution de 1999.
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Franck1966
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Posté - 19 mars 2016 : 18:57:00
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"NON, pas du tout !!! l'argent ne va pas au syndicat. " : j'ai eu ce cas !!! et l'argent a bien été redistribué sur le compte de chaque copro SAUF l'acquéreur, et il avait déjà la jouissance exclusive de cette partie commune car c'était une enclave entre deux lots commerciaux du rez-de-chaussée qu'il avait achetés |
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Posté - 19 mars 2016 : 19:32:29
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franck1966 : "et il avait déjà la jouissance exclusive"
Pour cela il faut que l'AG vote cette jouissance privative ou exclusive. L'EDD doit être aussi modifié. Cette jouissance sera attachée au lot.
Le fait que ce copro. soit le seul à jouir de cette partie commune, ne veut pas dire "jouissance exclusive"
Si l'AG n'a pas voté cette jouissance, celle-ci n'est pas attachée au oot ET c'est pourqoui il a décidé d'acheter cette partie commune.
Votre syndic a commis une grosse erreur en ne distribuant pas la quote-part de l'acheteur ( qu'il ai cette jouissance adopté ou non auparavant)
vous êtes 23 copros, cette partie commune que ce copro a acheté est en indivision. TOUS les 23 copros sont en indivision sur ce bout de couloir. Il sont "propriétaires" au niveau de leurs tantièmes. ils se partagent TOUS le produit de cette vente.
Si celui fut exclu, les tantièmes de charges ont donc été modifiés !!! c'est impossible sans un accord à l'Unanimité
franck1966 : donnez nous un texte de lois qui exclurait un copropriétaire, qui l'était le jour de l'AG qui a voté cette vente !
JPM a dit aussi : "Le copropriétaire en place acquéreur touche sa part du prix qu'il verse." c'est un syndic pro, spécialiste de la copro.
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Franck1966
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Posté - 19 mars 2016 : 20:39:11
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Philippe, c'est très simple, j'ai dit au responsable et surtout son avocat (très virulent) que s'il voulait que l'on vote pour son achat, il fallait qu'il renonce par écrit à sa part (près de 20% des tantièmes) !!! et ça a marché |
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Gédehem
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Posté - 19 mars 2016 : 22:06:21
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Le fruit de la vente de parties communes est répartis entre tous les copropriétaires, y compris l'acquéreur, chacun selon ses tantièmes.
Le syndicat peut effectivement engager une action destinée à la restitution des ces 3m² irrégulièrement aliénés.
Action qui visera chacun des copropriétaires concernés individuellement.
Combien l'opération : 5 ou 6000 € au moins ?
Lorsqu'on voit l'absence de réaction devant certaines illégalités, non contestées, on se doute que personne ne va s'engager dans ces avances de fonds dans le seul but de récupérer au final 3 clopinettes ...
Car si on comprend bien c'est de cela dont il s'agit : personne ne revendique ces 3 m² ou ces wc sur paliers, qui ont déjà été donnés en jouissance il y a 16 ans.
Il s'agirait uniquement d'une affaire de gros sous, beaucoup espérant par exemple changer de voiture avec les €€€€ qu'ils espèrent voir tomber dans leur poche.
Il est à craindre que ce ne soit qu'une illusion.
En particulier s'ils obtiennent la démolition des constructions : au final ils en seront de leur poche (le recours au juge n'est jamais gratuit, même lorsqu'on 'gagne') et n'auront rien obtenu de plus ....
Bien du plaisir !! |
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miloux
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 Posté - 22 mars 2016 : 06:47:23
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Tout d'abord il ne s'agit pas de gros sous et personne n'espère changer de voiture avec cela. Il s'agit encore de régulariser et il nous semblait juste que la copro récupère un peu de la valeur acquise par la proprio parce que vous avez beau dire ce que vous voulez, dans un appartement de 30 m2, les m2 ont tous la même valeur, toilette ou couloir y compris. En outre, que fera le notaire ? il y a de grandes chances qu'il incorpore ces m2 dans l'acte, ils ne sont pas tous scrupuleux.
Pour la décision de l'AG, on va mettre le texte exact (dès que je l'aurai) , mais il semble qu'il s'agisse d'une demande par lettre du copropriétaire et que la décision de l'AG s'est contenté de dire que la demande de M. X est acceptée. Encore merci à tous |
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JPM
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Posté - 22 mars 2016 : 08:26:25
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Miloux : citation: En outre, que fera le notaire ? il y a de grandes chances qu'il incorpore ces m2 dans l'acte, ils ne sont pas tous scrupuleux
Merci de bien vouloir expliquer clairement ce que vous voulez dire.
Votre phrase ne veut pas dire grand chose sauf que les notaires ne sont pas tous scrupuleux, ce qui exige des précisions concrètes.
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Posté - 22 mars 2016 : 10:53:01
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miloux : "mais il semble qu'il s'agisse d'une demande par lettre du copropriétaire et que la décision de l'AG s'est contenté de dire que la demande de M. X est acceptée. Encore merci à tous"
? C'est le fonctionnement normal d'une copropriété
Un copro notifie au syndic de porter à l'OdJ sa demande - et qu'elle fut elle ? - Et l'AG adopte ou non cette demande. Elle a donc adopté et non rejeté cette demande.
D'ou l'importance de nous donnez ce texte. OU est passé le syndic ? il a tous les PV d'AG, et c'est à lui de régler juridiquement ce problème, et si cette jouissance a été adopté, d'informer les copros que la vent de ces parties communes n'est plus possible, et que l'EDD doit être modifié.
miloux : "il nous semblait juste que la copro récupère un peu de la valeur acquise par la proprio"
Cette proprio n'a rien "volé" puisqu'elle a fait une demande accordée par l'AG.
Ce qui est juste c'est de respecter la décision de l'AG qui s'impose à TOUS.
Vous ne comprenez toujours pas que la copropriété ne récupère rien . C'est bien une histoire de gros sous lancée par quelques copros. Le produit de la vente est obligatoirement distribué à tous les copros.
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Gédehem
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Posté - 22 mars 2016 : 12:28:53
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vous avez beau dire ce que vous voulez, dans un appartement de 30 m2, les m2 ont tous la même valeur, toilette ou couloir y compris.
Nous sommes bien d'accord, et personne ne conteste ce point.
Ce qui est occulté, que personne ne veut voir, c'est que ces quelques m² ont été abandonnés par le syndicat il y a 15 ans, n'étant à l'utilité de personne. Autrement dit, lors de la concession de ce droit de jouissance (à vérifier), ces m² n'avaient pour les autres copropriétaires aucune valeur, valeur marchande.
Le ou les bénéficiaires ont depuis englobés dans leurs parties privatives ces quelques m² ...; qui n'ont par eux mêmes pas plus de valeur marchande aujourd'hui qu'hier.
Et comme pour vendre il faut un candidat acheteur .....
Si ces copropriétaires acceptent de verser 4000 € le m², c'est leur affaire.
Le litige vient du fait que l'un refuse, mettant en avant son droit concédé il y a 15 ans. Le syndicat est donc coincé, sauf à croiser le fer en engageant une action devant un juge.
Juge qui ne va pas regarder les 3 m², qui sont hors de tout marché et sans acquéreur. Il ne pourra statuer que sur les constructions non autorisées par une AG, sans remettre en cause un éventuel droit de jouissance accordé il y a 15 ans.
Ce qui veut dire qu'en pratique ces 3 m² sont "perdus" pour le syndicat, qu'il ne peut rien en faire, et ce depuis 1999.
Reste la modification de l'EDD/RDC, afin de le mettre en conformité avec l'existant.
C'est là dessus que vous pouvez négocier avec ces copropriétaires, en étant raisonnable sur un prix acceptable par eux, qui vous éviterait d'engager une (couteuse) action devant un tribunal.
Eventuellement, la négociation ne porterait que sur la prise en charge par ces copropriétaires de la modif RDC, cette modif devant sans doute concerner essentiellement leurs lots.
Mais si la démarche d'une majorité de copropriétaires est de vendre ces espaces en espérant en tirer 4000 € du m² au moins, ils vont au devant d'une belle déconvenue ....
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Édité par - Gédehem le 22 mars 2016 17:20:22 |
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Vente de parties communes à certains propriétaires 
