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 Posté - 18 mars 2016 : 12:55:03
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miloux : "Pas anodin pour le copro ni pour la copro qui devait récupérer cette somme. Est ce que je me trompe ?"
OUI. relisez bien les réponses. 
La copropriété,le SDC ne récupère PAS le produit de la vente d'une partie commune. Il est partagé entre tous les copropriétaires aux tantièmes.
Et la copropriété a déjà adopté en 1999 ( à vérifier avec cette résolution) que ces m2 de parties communes ont été affectés à des lots en jouissance exclusive. Cela ne peut PLUS être modifié sauf à l'Unanimité, c'est à dire jamais car les copros de ces lots voteront contre.
Et de plus cette jouissance exclusive concerne des parties communes, qui reste communes; tous les copros sont en indivision dur ces parties communes. Ce ne sont pas des parties privatives, ces 3 m2 ne rentrent donc pas dans le prix de ce lot !  |
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Louis92
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Posté - 18 mars 2016 : 13:29:44
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miloux citation: Quand je disais "Le copro qui achète 4000 € un m2 voit sa valeur immédiatement doublée dès lors qu’il en devient propriétaire. Ce n’est anodin ni pour lui, ni pour la copro..", je voulais dire que le propriétaire d'un appartement de 27 m2 qui revend au final un appartement de 30 M2 fait bien un gain de 3 M2 X 10000 € du m2 sur Paris. Même si c'est un m2 de toilettes, cela se revendra au prix fort au calcul de la surface. Pas anodin pour le copro ni pour la copro qui devait récupérer cette somme. Est ce que je me trompe ? miloux, j'ai indiqué que je connaissais ce genre d'immeuble, vous ne vous trompez pas.
Cdlt. Louis92. |
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Gédehem
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Posté - 18 mars 2016 : 14:38:12
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Très accessoirement, Miloux se trompe dans sa démonstration pour justifier un prix de vente à 4000 € le m² ....
Il s'agirait ici de la vente d'un espace "wc-couloir" de 3 m², qui, même érigé en lot, relève du "cellier", du "placard".
De plus, il ne peut être vendu à personne d'autre que le bénéficiaire du droit de jouissance.
On n'est donc pas ici dans un "marché" ouvert, marché de surfaces habitables.
Ces 3 m² n'ont aucune valeur en propre. Si le propriétaire bénéficiant du droit d'usage ne veut pas, à raison, acheter, ces 3 m² valent 0 €.
Personne ne peut en faire quoi que ce soit.
En les laissant à ces propriétaires personne ne perd rien, puisqu'ils ont déjà été "perdus" en 1999 et qu'ils n'ont aucune valeur..
NB : le marché de l'immobilier est par nature fluctuant, fonction de l'offre et de la demande dans le lieu considéré (ses équipements, moyens de transports, commerces, etc ...), mais aussi de la conjoncture. Supputer sur la valeur d'un bien dans le temps, ce 'temps' étant pour beaucoup incertain, n'a pas trop de sens. |
Édité par - Gédehem le 18 mars 2016 14:46:01 |
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Louis92
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Posté - 18 mars 2016 : 14:56:02
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miloux, il n'y a pas moyen d'obliger le copropriétaire de dépenser les 4.000 € même si la surface lui fait faire en réalité cette plus-value.
Sil reste d'autres surfaces de ce genre et si 2 voisins sont candidats à leur achat, là , il y a marché ouvert et le prix peut monter haut. Le syndicat doit alors se montrer vigilant pour éviter de recréer la situation singulière où vous vous trouvez.
Cdlt. Louis92. |
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Posté - 18 mars 2016 : 16:39:58
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louis92 : quand la valuer de ce WC ets de 0 €, ou ets la plus value ?
Ce WC est devenur à jouissance exclise : aucun avaleur acar attché au lot? Il faut acheter ce lot pour avoir ces WC !!  |
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Posté - 18 mars 2016 : 16:43:10
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Je suis dans la joaillerie, et cela me rappelle des clients arrivant avec des bijoux de famille en toc, dont ils pensaient qu'ils étaient en or et diamants !!
Estimation 2 € car ses bijoux étaient en zamac et les pierres en verre !! alors qu'ils pensaient en tirer des milliers d'euros !!
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Louis92
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Posté - 18 mars 2016 : 17:23:02
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philippe388, la valeur de ce WC est de 0 € car personne ne peut l'acheter tout seul mais il ajoute sa surface à l'appartement et celui qui achètera l'appartement comparera le prix de son m2 au prix du m2 des autres appartements qu'il a prospecté et acceptera le prix au m2 ou pas. L'appartement vaudra alors le prix du m2 accepté x sa surface avec les WC.
Cdlt. Louis92. |
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Posté - 18 mars 2016 : 19:04:31
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Louis92 : si le PV d'AG de 1999 confirme que ces parties communes, WC et couloir, sont à jouissance exclusive, alors ils sont définitivement attachés au lot, et le SDC ne peut pas réclamer 1 seuls euros !
Ce WC reste une partie commun, ce n'est pas une partie privative !
Cette hisotire de spéculation ne tioent pas la route une seule seconde dezvant le TGI !!
Jalousie des voisins qui ne connaissent rien à la copro, et qui espèrent récupérer 4000/m2 sur du vent !! |
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Gédehem
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Posté - 18 mars 2016 : 21:03:17
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la valeur de ce WC est de 0 € car personne ne peut l'acheter
La valeur d'une chose dépend d'un marché sur cette chose, et au moins 1 acheteur potentiel.
S'il est unique, et pas intéressé, l'acheteur est en position de force pour fixer son prix.
Pour ces 3 m², non seulement il n'y a aucun marché, mais personne n'est intéressé. D'où ces 3 m² sans aucune valeur marchande.
Une supposée valorisation des lots n'a pas sa place ici.
Non seulement elle ne regarde pas les voisins, mais elle n'a aucun impact sur la valeur des 3m², qui n'en ont aucune puisque hors d'un marché et sans aucun acheteur.
Pour info, j'ai un vieux clou en fer forgé milieu XIX° à vendre : mise à prix 300 €.
Qui en veut ?
Je crois bien que je vais gardez mon clou ...... qui ne vaut pas un clou ! |
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Franck1966
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Posté - 18 mars 2016 : 21:56:52
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Hypothèse: je possède le lot X de 20m², j'ai la jouissance du lot Y de 3m² que je rachète (à 4000€ le m²). Je modifie (en payant) le RDC pour en faire un seul lot Z qui fera 23m².
Et là Philippe, vous nous dites qu'il n'y a pas de gain ??? |
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Posté - 19 mars 2016 : 08:47:07
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franck1966 : j'ai la jouissance du lot Y de 3m² que je rachète (à 4000€ le m²)
Totalement absurde! un tel comportement c'est la case HP !!
Je suis interressé par le clou en fer forgé de gedehem, que personne ne veut; je vais le payer 15 000 e pour être sur de l'avoir pour moi tout seul.
Sauf que c'est moi qui possède ce clou.
Louis92 et franck1966 : juste un rappel de la loi Carrez : La loi Carrez concerne toutes les ventes de logements en copropriété d'une surface au moins égale à 8 m2, c'est-à -dire les appartements, les locaux commerciaux ou professionnels, les chambres de service de plus de 8 m2 et certaines maisons ou pavillons en copropriété horizontale.
La loi Carrez concerne la superficie des planchers des locaux clos et couverts après déduction des cloisons, des murs, des marches et cage d'escalier, des gaines, des embrasures de portes et fenêtres.
Cette superficie privative représente votre lot de copropriété tel qu'il est défini au dernier réglement de copropriété publi aux hypothèques.
Sont exclus de la loi Carrez, les surfaces d'une hauteur inférieure à 1,80m, les loggias, les balcons, les terrasses ainsi que les annexes, caves, garages et jardins. Également, ne sont pas concernés par la loi Carrez, les logements vendus sur plan ainsi que les maisons individuelles.
Le prix de vente d'un logement est fixé sur quelle surface ? 
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Franck1966
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Posté - 19 mars 2016 : 09:08:51
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Philippe, "Le prix de vente d'un logement est fixé sur quelle surface " : celle mesurée par la société (Loi Carrez) et qui tiendra compte de l'entrée rajoutée ...
Chez vous, vous faites faire une étude de surface, la société qui mesure va enlever le couloir d'entrée de 2m² ????? cela m'étonnerait que vous soyez d'accord ..........
Personnellement, je ferai modifier le RDC pour faire un seul lot, mais après avoir acheté, car même s'il y a la jouissance exclusive, cela ne vous appartient pas ! |
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nefer
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 Posté - 19 mars 2016 : 09:45:18
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ne pas oublier que dans les copropriétés, il est très utile de conserver un WC commun pour éviter de devoir louer des sanitaires chimiques lors des travaux d'une certaine durée |
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Franck1966
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Posté - 19 mars 2016 : 09:49:01
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Dans les vieux immeubles, là où il y avait des chambres de bonnes, il y a en général un toilette sur leur étage. C'est le cas chez moi, caves et chambres de bonne au sous sol, toilette seul dans un coin. tellement bien caché que plus personne n'en a la clé depuis plus de 20 ans ... mais on sait où il est |
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JPM
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Posté - 19 mars 2016 : 11:19:03
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Beaucoup de temps perdu !
Primo : il existe un registre des procès verbaux des assemblées. Il faut le consulter.
On a eu la mauvaise idée de permettre sa dématérialisation. OK mais il fallait imposer le maintien du registre papier. Il déjà des pataquès avec cette réforme mal faite. Dans les immeubles qui ont eu soin de leurs archives on a sans problème un PV de 1933 mais on cherche partout le PV de 2009
Par ailleurs, il est impératif de régulariser la situation évoquée car les contentieux abondent depuis cinq ans.
La solution est claire et nette :
On doit faire un lot avec le wc comme partie privative, vendre le lot nouveau au propriétaire actuel du logement (pas forcément celui qui a bénéficié de l'opération à l'origine), et à l'instant même fusionner l'ancien et le nouveau lot pour n'en conserver qu'un seul.
Le prix ? Théoriquement le propriétaire bénéficiaire se trouve avec un ou deux m², voire plus, en sus en surface Carrez, donc au prix du marché. Mais il est exact que pour cela il a réalisé des travaux dont le coût doit être déduit. Il n 'y a pas de préjudice pour le syndicat qui a cédé une surface dépourvue de valeur mais qui a vocation a partager avec l'acquéreur la plus value de son bien.
Litige possible avec le vendeur du lot qui a encaissé la plus value sans rien dire à son acquéreur. Il peut être condamné à l'indemniser si les preuves peuvent être réunies. C'est fréquent.
Le notaire peut trinquer aussi si les plans anciens montrent bien l'existence du w-c commun. Les états descriptifs internes anciens évoquent souvent le de droit d'usage des w-c communs dévolu aux propriétaires des lots n° 22, 23 ......
A noter que le prix de vente doit être réparti entre les personnes ayant la qualité de copropriétaire à la date de l'assemblée et en fonction du tableau des tantièmes immédiatement antérieur à la décision de vendre.
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miloux
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Posté - 19 mars 2016 : 11:29:31
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Merci pour ce débat intéressant. Je comprends bien ce que dit Philippe 388, mais dans les faits, lorsqu'une agence immobilière viendra estimer le bien, les 3 m2 seront comptabilisés au prix du marché. L'agence n'ira même pas regarder l'acte original.
Et le notaire, s'assurera t-il que ces surfaces restent propriété de la copro ?
Par contre, en vendant ces M2, l'idée était de régulariser bien sûr et que l'argent de cette vente profite à tous en retournant dans la caisse commune mais Philippe388 dit : "La copropriété,le SDC ne récupère PAS le produit de la vente d'une partie commune. Il est partagé entre tous les copropriétaires aux tantièmes". Comment cela peut-l se faire concrètement ? |
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Posté - 19 mars 2016 : 11:39:18
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miloux : Comment cela peut-l se faire concrètement ?
TOUS es copropriétaires à la date de l'assemblée qui a donné son accord pour vendre des parties communes, recevront leur quote-part du produit net de la vente.
Ces fonds n'appartiennent pas au SDC, mais aux copros qui sont tous en indivision sur ces parties communes.
Le SDC ne pourrait pas adopter une résolution affectant ce produit de la vente à des travaux, un ravalement prévu par exemple.
Sujet déjà traité sur UI. Un autre débat "chaud"
En tous cas, sans le texte de cette résolution qui accorderait la jouissance exclusive du couloir et des WC, impossible de parler de vente de ces parties communes.
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Gédehem
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Posté - 19 mars 2016 : 11:54:24
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JPM semble sauter un élément, qui n'est toutefois pas confirmé : la concession d'un droit de jouissance exclusif de ces 3 m² en 1999.
D'où la nécessité de retrouver ce PV d'AG de 1999, c'est incontournable.
Il saute aussi le fait qu'aucun des copropriétaires concernés n'est demandeur.
Si la concession du droit est confirmée, il est évident que la création d'un lot de copropriété "wc-couloir" de 3 m², qui plus est avec affectation de tantièmes, va poser un drôle de problème :
- accord préalable du bénéficiaire du droit de jouissance qui y renonce.
- sur quelle fraction prendre des tantièmes y compris le sol, en particulier la propriété du sol étant déjà répartie entre tous.
Si le copropriétaire concerné ne renonce pas à son droit de jouissance, la création d'un lot privatif est impossible.
Pour vendre un lot il faut un acheteur.
Si les bénéficiaires du droit de jouissance ne sont pas acheteurs, il n'y a pas de vente, ces lots invendables n'ayant aucune valeur.
S'ils sont acheteurs, ce sont eux qui fixeront le prix qu'ils consentent à mettre. En cas de refus du syndicat, retour à la case départ : pas de vente, ces lots restant dans le giron du syndicat.
Enfin, c'est la cerise sur le gâteau, les frais engagés pour la création de ces nouveaux lots (modif EDD/RDC) sont à charge du syndicat, de tous les copropriétaires. Coût de l'opération de 1000 à 1500 € ...
Irrécupérables, si aucune vente n'est formalisée.
Autrement dit, le préalable obligé de toute l'opération est le renoncement des copropriétaires concernés, renoncement acté à un droit qui permet la création de lots privatifs sur ces espaces, renoncement lié à un accord d'achat, dont le montant, le prix, sera imposé par l'acheteur.
Tout ces points forment un tout indivisible.
A défaut c'est impossible.
En particulier si le syndicat persiste à vouloir obtenir 4000 € du m² pour des espaces invendables, sans aucune valeur marchande.
L'argument d'une éventuelle plus value du lot initial ne tient pas la route 10 secondes.
NB : on est ici dans le cas d'une vente décidée par le syndicat, aucun des propriétaires concernés n'étant demandeur.
Pas d'acheteur, de demande = pas de vente possible
On ne peut pas obliger ces copropriétaires à acheter.
Sur la question de la vente de parties communes : "Comment cela peut-il se faire concrètement ?"
Très facilement, surtout si on a une calculette : l'AG du syndicat vend à tel acheteur tel espace pour 10.000 €, lesquels sont répartis ensuite entre les copropriétaires, chacun selon ses tantièmes de parties communes.
Mettons que votre syndicat compte 10.000/10.000°°, vos tantièmes sont 250/10.000°°, reste à faire la règle de 3 :
10.000/10.000 x 250 = 250 € qui vont dans votre poche.
Moins frais et autres taxes bien entendu.
En rappelant que ces termes "vente de parties communes" sont impropres, une partie commune n'étant pas "vendable" en l'état.
Il y a nécessité de créer un lot privatif (lot de copropriété) par retrait de ces parties communes, seul un lot de copropriété pouvant faire l'objet d'une mutation, d'une transaction.
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Édité par - Gédehem le 19 mars 2016 12:25:44 |
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nefer
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Posté - 19 mars 2016 : 12:06:34
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GEDEHEM: vous parlez d'un prix imposé par l'acheteur : OK
mais si les copropriétaires ne sont pas d'accord, il n'y aura pas de vente et la situation restera telle qu'elle est...même avec un droit de jouissance
ayant participé à plusieurs assemblées de copropriété différentes présentant cette problématique, il s'avère , qu'à chaque fois le candidat acheteur négocie avec les copropriétaires pour arriver à un accord sur le prix pour ne avoir de litige lors de la vente ultérieure de son lot
généralement le prix se situe entre 1/3 et la 1/2 du prix du marché |
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Gédehem
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Posté - 19 mars 2016 : 12:16:36
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Nous sommes bien d'accord, s'agissant d'une transaction hors de tout marché.
Avec au final une constante incontournable : c'est l'éventuel acheteur qui fixe le prix qu'il consent à mettre. Certainement pas le vendeur.
D'autant que vous précisez bien le problème : "le candidat acheteur ..."
S'il n'y a pas de candidat acheteur, ou si l'acheteur éventuel ne veut pas mettre un €, le vendeur se retrouve le bec dans l'eau.
Pas de demande = pas de vente. Les 3 m² valent 0 €.
Prétendre vendre 4000 €/m² ces 3 m² dont personne ne s'est inquiété depuis 15 ou 16 ans, ces surfaces étant de plus déjà grevée d'un droit de jouissance inaliénable, et alors même qu'il n'y a aucune demande, aucun acheteur, relève du fantasme. |
Édité par - Gédehem le 19 mars 2016 12:23:40 |
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Vente de parties communes à certains propriétaires 
