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 Sujet  |
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copro44
Contributeur débutant
France
71 message(s)
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 Posté - 01 août 2016 : 14:48:49
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Bonjour
La réglementation de l’eau étant très complexe, je viens vers vous afin d’avoir une aide technique et règlementaire.
En 2013, un lotissement est sorti de terre jouxtant notre copropriété. En limite de copropriété, un bassin de rétention d’eaux pluviales (où bassin d’orage) a été construit avec une évacuation dans un fossé de notre résidence. Ce bassin est à ciel ouvert avec un filet d’eau coulant en continu ; d’où vient cette eau ? En période de fortes pluies, le bassin ne retient pas l’eau (écoulement également en continu) formant ainsi une aggravation du débit d’eau dans notre fossé.
Notre fossé en limite de copropriété sert uniquement à recevoir le ruissèlement des eaux pluviales des jardins privatifs par infiltration. Coté lotissement adjacent il a un talus avec un bornage qui se situe au bas extérieur de notre fossé. Le talus appartient au lotissement en question.
Notre fossé n’est pas aménagé pour recevoir une grosse quantité d’eau se trouve à l’état brut sans aucune pente d’écoulement et très peu de profondeur. Il sert uniquement à recevoir les eaux pluviales de quelques toits et éventuellement le ruissèlement naturel des EP des jardins privatifs. L’élimination des eaux recueillis dans ce fossé se fait par infiltration.
Conséquences :
- Le lotisseur a effectué l’évacuation de l’eau du bassin dans notre fossé sans aucune autorisation préalable.
- De l’eau s’écoulant en continue ne provient pas uniquement d’eau pluviale (même par temps de sécheresse l'eau coule).
- Le fossé n’ayant pas de structure d’évacuation, l’écoulement provoque une stagnation de l’eau sur une vingtaine de mètres avec une énorme aggravation de l’état du fossé. Cette eau pourrie provocatant des vases puantes ainsi que des mousses vertes qui attirent rongeurs et moustiques. Cet état nuit à l’hygiène des copropriétaires.
En cherchant la réglementation au niveau de la gestion des eaux pluviales, j’ai trouvé ces articles du code civil.
« Les articles 640, 641 et 681 du Code Civil relatifs aux eaux pluviales instituent des servitudes de droit privé destinées à régler les problèmes d’écoulement des eaux pluviales entre immeubles voisins. Les fonds inférieurs ("fonds servants") sont assujettis envers ceux qui sont plus élevés
("fonds dominants"), à recevoir les eaux qui en découlent naturellement sans que la main de
l’homme y ait contribué. Tout propriétaire a le droit d’user et de disposer des eaux pluviales qui
tombent sur son fonds. Si l’usage de ces eaux ou bien, la direction qui leur est donnée aggrave la servitude naturelle d'écoulement établie par l’article 640, une indemnité est due au propriétaire du fonds inférieur ».
Le syndic a été saisi de ce problème mais rien n’a été réellement traité en profondeur. Relancé, le syndic déclare que ces articles du code civil ne sont pas applicables à ce cas de figure en précisant que la règlementation a changé en matière d’évacuation des bassins de rétention d’eaux.
Maintenant sous la pression des copropriétaires, le syndic veut faire des travaux de curage et d’aménagement à la charge de la copropriété.
Cela me paraît être une solution irresponsable et facile de se débarrasser du problème afin d’éviter un conflit avec le lotissement adjacent…..
Nous copropriétaires que devons-nous faire.
Merci de votre aide.
Cordialement.
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Posté - 01 août 2016 : 17:55:20
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copro44 : problème de servitude toujours très compliqué. Votre syndic se sauve en proposant des travaux à vitre syndicat sans aucune étude préalable sur la nécessité de ces travaux.
On peut Ă©galement se poser la question du CS ? ou est il ? que fait il ?
Il a le droit de demander conseil Ă tous professionnels.
De l'eau qui s'écoule continuellement sans aucun arrêt en été pose question. S'agit il seulement d'eaux pluviales , au aussi d'eau usées.
1. conseil auprès d'un avocat spécialisé servitude et mitoyenneté. Une convention de servitude est OBLIGATOIRE.
2. un test de cette eau semble nécessaire, voire obligatoire avant toute signature d'une convention de servitude
3. Un étude précise des travaux a effectuer est aussi
Vous subissez de graves préjudices avec cette eau stagnante. Le syndic a grandement engagé sa propre responsabilité sur ce dossier.
Si cette eau contient des eaux usées - ce qui est interdit - quid de la responsabilité de ce promoteur voisin.
Avec un syndic et un CS aux abonnés absents, vous êtes mal partis.
un beau RAR à votre syndic, le responsable de la gestion de votre bien commun, pour exiger qu'il prenne toutes les mesures pour régler au plus vite ce dossier. Il doit prendre conseil auprès d'un avocat.
Il doit aussi convoquer une AG pour adopter des fonds pour une expertise de l'eau, pour assigner au besoin le promoteur voisin.
Groupez vous à plusieurs pour prendre de votre coté un avocat, car si votre syndic continue à faire le mort, vous allez devoir assigner le syndicat pour qu'il prenne les mesures de sauvegarde.
Informez donc ce syndic de cette possibilité dans votre RAR que vous signerez tous.
Une copie à votre CS totalement nul !! membres à virer dès le prochaine AG.
PS : le CS n'est pas un juriste. parlez du code pénal n'est pas une réponse recevable. Il a obligation de prendre toutes les mesures de conservations de l'immeuble.
Imaginez un copropriétaire qui tombe gravement malade, infections, asthme, et toute autre maladie du aux piqures de moustique et pourritures dans cette poubelle à ciel ouvert.
ET dans un tel cas, le syndicat sera condamné et TOUS les copros paieronbt une note très salé.
Une belle bande d'irresponsables que vous avez Ă©lu !
les copros mécontents doivent donc se prendre en main. Le passage par le tribunal semble un passage obligé malheureusement. Mais il s'agit de santé publique avant tout? Et de faire payer ce syndic pour son irresponsabilité.
Un scénario " catastrophe ", pas si sur; attention dans ce genre de dossier, cela n'arrive pas qu'aux autres. C'est ici le sentiment de votre syndic et de votre CS, ce n'est pas grave, tout va bien, ......
On ne trouve pas ce genre de raisonnement qu'Ă la tĂŞte de l'Ă©tat  
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copro44
Contributeur débutant
France
71 message(s)
Statut:
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 2
 Posté - 03 août 2016 : 15:01:19
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Merci Philippe388 de cette réponse qui a retenu toute mon attention.
Je pense que le conseil syndical a fait son boulot. Dès le début de terrassement et la suspicion de la création d'un bassin de rétention de ce lotissement voisin, le syndic avait de suite été informé en lui demandant d'intervenir immédiatement et de savoir ce qui allait être fait au niveau de ces trx.
Le Président du CS a de suite compris qu'il y allait avoir une évacuation du coté de notre résidence. Éléments qu'il soupçonnait dans l’inquiétude car nous n'avions pas l'infrastructure pour un écoulement dans notre fossé. il est même intervenu de nombreuses fois par tous les moyens qu'il disposait auprès du syndic.
Vous savez bien que les syndics m'aiment pas les pots de pus, les pirouettes sont légions dans ce domaine pour arriver à faire payer les copros et évitant ainsi les lourds contentieux....
Vous m'avez orienté sur des pistes que je vais exploiter et mettre le syndic au bas du fossé en remontant vers la "source".
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Posté - 03 août 2016 : 17:06:42
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copro44 : Le Président du CS a de suite compris qu'il y allait avoir une évacuation du coté de notre résidence
Et depuis 2013 !!
Le CS a pour mission de vérifier aussi la gestion du syndic, et pas seulement les comptes du SDC.
Le CS n'a pris aucun conseil auprès de professionnels pour avancer dans ce dossier. Il ne suffit pas de constater les dégats, mais aussi agir et pousse rle syndic à prendre les mesures necessaires.
Le CS pouvait aussi proposer à l'OdJ de nommer une expert pour connaitre la qualité de l'eau, et de sa provenance.
copro44 : "Vous savez bien que les syndics m'aiment pas les pots de pus, les pirouettes sont légions dans ce domaine pour arriver à faire payer les copros et évitant ainsi les lourds contentieux...."
Avec de tels arguments on comprend pourquoi le syndic traine les pieds ! Les relations CS/syndic doivent être plus sérieuses dans ce genre de dossier compliqué.
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