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agnon
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 Posté - 17 févr. 2015 : 18:27:02
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Bonsoir,
Demain avons la réunion de copropriété annuelle et à l'ordre du jour il sera question d'accepter les travaux illégaux d'un copropriétaire qui a transformé dans la cour de l'immeuble un atelier en loft. Il a fait ces transformations il y a 4 ou 5 ans alors que je n'étais pas encore propriétaire de mon lot actuel. Il a donc omis de demander l'autorisation aux copropriétaires de l'époque et pas demandé permis de construire en sachant qu'il a rajouté des chambres en hauteur. J'en ai parlé au syndic de copropriété qui m'a rétorqué qu'à ma place je ne refuserais pas les travaux et le changement par conséquent de destination de ce local. Il m'a dit que mon lot à la base était une pièce mansardée transformée en logement donc changement de destination pas fait sur le règlement de copropriété. Intimidation, bluff ...La transformation de cette chambre mansardée s'est faite il y a plus de 30 ans alors que je l'ai acheté il y a seulement 2 ans. Le notaire ne m'a rien dit à ce sujet lors de la vente. Est ce qu'une pièce mansardée devenue une habitation est réellement un changement de destination. Si il s'avère que c'en était un contre qui dois me retourner ?
Merci de vos commentaires et bons conseils. A vous lire, Agnon un peu énervée et bonne soirée 
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 Posté - 17 févr. 2015 : 18:43:38
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Sur le plan de l’urbanisme, c'était une pièce mansardée d'un immeuble d'habitation, et cela reste de l'habitation, donc aucune autorisation n'était à faire.
Pour votre copro, il a créé des m2 il devait demander une DP ou un permis selon les contions, mais 3 ans plus tard, le risque pénal a disparu.
Le sydnic est malvenu a vous faire une remarque, que ne l'avait-il faite lors de la vente du lot?
Il n' a rien indiqué, donc il n'a rien reprocher....
Au titre du réglement de copropriété il peut certes dans votre cas en etre différemment mais bon, cela fait combien de temps que vos modifications auraient été faites?
J'espère que quelqu'un a pensé a faire ajouter des tantièmes a cette construction sauvage ou cas ou elle est validée par la copropriétaires. |
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JB22
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Posté - 17 févr. 2015 : 19:32:24
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" c'était une pièce mansardée d'un immeuble d'habitation, et cela reste de l'habitation, donc aucune autorisation n'était à faire."
sauf si les travaux touchaient les parties communes, raccordement eau, sanitaires, mais de toute faon il y a prescription après plus de trente ans.
Pour la transformation d' un atelier en loft, il y a changement de destination, de plus si les travaux touchaient les parties communes ou l' aspect extérieur (Portes fenêtres) une autorisation était nécessaire.
L'irrégularité est reconnue puisqu'il est demandé une régularisation.
Le syndicat n' a aucune obligation d' accepter les modifications, mais il doit demander une modification du R.C. et des tantièmes (et éventuellement une indemnité pour le retard ), au frais du copropriétaire. |
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Posté - 17 févr. 2015 : 19:56:03
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agnon : le syndic essaye de cacher sa faute de gestion en n'ayant pas mise en demeure ce copropriétaire pour qu'il stoppe ces travaux illégaux car il DEVAIT demander l'autorisation de l'AG.
La prescription pour des travaux affectant les parties communes est de 10 années.
Une pièce mansardée que vous avez acheté est bien un lot de copropriété, ET il fallait aussi il y a 30 ans demander l'autorisation de l'AG pour les travaux affectant les parties communes. Il y a 30 ans, il y a donc prescription pour votre cas " perso", ce qu'il faudra dire à ce syndic " maitre-chanteur ".
Maintenant l'AG PEUT refuser d'adopter cette transformation, et il n'y a pas d'abus de majorité !!! Ce copropriétaire " hors la loi " va se trouver dans une situation très difficile, et le syndic aussi. Ce copropriétaire devra donc " normalement " remettre en état initial les parties communes affectées par ses travaux.
Des copropriétaires subissent ils des nuisances, des préjudices certains ?
Si l'AG adopte à postériori ces travaux, elle devra aussi voter que tous les frais induits par cette adoption, comme modification du RDC, géomètre pour les calculs des tantièmes supplémentaires, ... seront à sa charge et non à celle du SDC.
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agnon
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Posté - 17 févr. 2015 : 23:21:12
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Merci pour vos réponses. Elles sont rassurantes.
La situation est plus compliquée en fait.
1/ L'immeuble de 5 logements + 1 atelier était la propriété d'un agent de bien qui aujourd'hui reste propriétaire d'1 lot puisqu'il a vendu les autres. Cet homme s'est occupé de la copropriété bénévolement durant au moins 30 ans. C'est là qu'on comprend tout. C'est ce même homme qui a modifié mon lot il y a plus de 30 ans en habitation et l'a vendu en 1982 à la dame qui me la revendu il y a 2 ans. C'est lui aussi qui a vendu l'atelier il y a quelques 5 ou 6 années et a laissé faire les modifications sans réunir les copropriétaires pour approbation. Aujourd'hui et depuis 1 an nous avons 1 syndic professionnel. Vu que le propriétaire du loft n'arrive pas à vendre son lot qui apparait dans le règlement de la copropriété comme local à destination commerciale je me suis fait dire par le nouveau syndic que je devrais donc approuvé les travaux car ma situation n'est pas mieux que celle de ce copropriétaire fautif. Chantage odieux. Et tout ça avec l'approbation du propriétaire véreux qui a vendu ces 2 lots dans le passé. Il est dans la mouise totale puisqu'il n'a pas assuré sa charge de syndic bénévole correctement durant plus de 30 ans. J'ai essayé de joindre mon notaire qui n'a pas répondu encore à mon coup de fil. Un notaire n'est il pas supposé remarquer ce genre d'erreur lors de la vente d'un bien et là je parle du mien? Il a quand même conclu la vente d'un appartement alors que dans le règlement de copropriété il était inscrit pièce mansardée. Est ce une erreur de sa part ? Quand je pense au montant de ses frais d'honoraires Je suis très dégoutée de la tournure des évènements. J'espère que je vais arriver à me sortir de ce bourbier. Une chose est certaine j'ai bien l'intention de me défendre et surtout contre ce propriétaire véreux qui a vendu ces 2 lots. J'espère que vous me suivez. J'ai dit tout à l'heure que j'étais énervée et c'est toujours le cas. Et pour répondre à Philippe oui nous subissons des nuisances. Le dernier locataire utilisait notre petite cour collective comme jardin d'aisance pour son chien. Il a brisé la porte en verre de notre immeuble qui donne accès à la cour et au loft sans la réparer. Vu qu'il a rajouté des chambres en hauteur il y a du vis à vis avec les occupants de l'immeuble etc... Dommage car c'est un bien joli immeuble du 19 ème siècle qui a résisté aux bombardements du Havre en 44 ou 45.je vous souhaite une bonne nuit. Agnon |
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nefer
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Posté - 18 févr. 2015 : 02:17:51
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1) votre notaire qui a rédigé l'acte de vente ne fait que reprendre le descriptif du lot indiqué dans le réglement de copropriété: il ne va pas sur place pour en vérifier la consistance
a la lecture de l'acte, vous pouviez faire remarquer que cela ne correspondait pas au descriptif
vous pouviez aussi le faire lors de la signature du compromis
2) le notaire envoie un questionnaire au syndic (état daté) avant la vente
si le syndic du moment était le marchand de biens, il ne pouvait pas ignorer la situation
avez vous demandé une copie de l'état daté à votre notaire pour vérifier ce qui était indiqué par le syndic ? |
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agnon
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Posté - 18 févr. 2015 : 07:53:17
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Bonjour Nefer,
1/Oui effectivement une indication en italique à un endroit apparait dans l'acte de vente parlant de "pièce mansardée" mais dès le départ sur l'acte de vente il est bien stipulé APPARTEMENT. 2 choses donc différente. Si nous payons aussi gracieusement un notaire c'est aussi pour qu'il nous protège et nous conseille et nous représente.
2/ je ne pense pas avoir une copie de l'état daté mais je vais me renseigner
Je pars au boulot alors je vous souhaite une bonne journée
agnon |
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JB22
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Posté - 18 févr. 2015 : 08:10:06
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Vous devez garder à l' esprit que toute action à votre égard est prescrite alors que celle concernant le loft ne l' est pas.
Donc suite au chantage exercé à votre égard vous ne devez pas ratifier les travaux et inciter les autres copropriétaires à faire de même. Vous constatez alors un changement d' attitude des intéressés. |
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Posté - 18 févr. 2015 : 08:58:19
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citation: c'était une pièce mansardée d'un immeuble d'habitation, et cela reste de l'habitation, donc aucune autorisation n'était à faire."
sauf si les travaux touchaient les parties communes, raccordement eau, sanitaires, Non JB22.
Prière de relire mon intervention qui commence par la phrase 'Du point de vue de l'urbanisme'
Du point de vue de l'urbanisme, peu importe l'eau, le sanitaire et le reste...
L'urbanisme s'intéresse a un changement de destination (qui n'existe donc pas isi) et aux modifications des facades (il semble ne pas y en avoir eu ici non plsu sur les combles, alors qu'il y en a sur le logement en cause a l'AG)
citation: L'irrégularité est reconnue puisqu'il est demandé une régularisation. Ah bon...
Ou est-il écrit qu'il va etre déposée une DP à l'urbanisme????? |
Édité par - ribouldingue le 18 févr. 2015 09:00:43 |
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nefer
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Posté - 18 févr. 2015 : 09:23:07
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attention: il faut bien dissocier les 2 dossiers:
- celui qui concerne la copropriété (demandes d'autorisation à soumettre à l'AG)
- celui qui concerne l'urbanisme |
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JB22
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Posté - 18 févr. 2015 : 09:32:29
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De ribouldingue
"Prière de relire mon intervention qui commence par la phrase 'Du point de vue de l'urbanisme'"
Les obligations du copropriétaire vis à vis de l' urbanisme ne concernent pas le syndicat.
"aux modifications des facades (il semble ne pas y en avoir eu ici non plsu sur les combles, alors qu'il y en a sur le logement en cause a l'AG"
Il nous est dit:
"Vu qu'il a rajouté des chambres en hauteur il y a du vis à vis avec les occupants de l'immeuble "
Il y a donc bien des modifications de l' aspect extérieur de l' immeuble, et cela regarde le syndicat.
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Posté - 18 févr. 2015 : 09:57:43
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citation: Les obligations du copropriétaire vis à vis de l' urbanisme ne concernent pas le syndicat. Je suis heureux de l'apprendre.
Permettez moi de douter quand même, car si une infraction aux règles de l'urbanisme est constatée, ce sera bien le syndicat qui sera mis en cause, pas le boulanger d'à côté ni le copropriétaire en question.
C'est bien au syndicat d'accorder ou pas au copropriétaire en question l'autorisation de construire, et par la de demander et déposer la demande d'autorisation d'urbanisme, personne d'autre ne peut le faire.
Quand on parle de DESTINATION c'est bien d’urbanisme dont on parle.
QUand on parle d'utilisation du lot par rapport a sa description au rdC on parle d'usage ou d’utilisation, mais plus de destinations, ce sont deux problèmes disjoints.
Par exemple, la destination peut etre inchangée (comble devient logement, pas de changement de destination puisque totu cela est de l'HABITATION) mais l'usage modifié (comble devient appartement, l'usage est modfié, l'AG doit autoriser ) |
Édité par - ribouldingue le 18 févr. 2015 10:07:23 |
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JB22
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Posté - 18 févr. 2015 : 10:22:49
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"permettez moi de douter quand même, car si une infraction aux règles de l'urbanisme est constatée, ce sera bien le syndicat qui sera mis en case"
Triste sort pour le syndicat qui n' a pas obligation de demander une autorisation à l' urbanisme, obligation qui appartient à celui qui veut construire, et qui devrait payer la faute d' un tiers.
Cependant le syndicat a tout intérêt a s' assurer que le copropriétaire rempli ses obligations, tout comme il doit s' assurer que les travaux sont exécutés dans les règles de l' art et couvert par des assurances. |
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Posté - 18 févr. 2015 : 11:06:37
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Le propriétaire de la parcelle étant le syndicat, c'est bien le syndicat qui est détenteur d'un permis et redevable, et je conforme pour avoir deja été dans ce cas que le défaut d'autorisation va vers le syndicat. |
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JB22
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Posté - 18 févr. 2015 : 12:27:50
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Le syndicat n'est propriétaire de rien, les parties communes appartiennent en indivision aux copropriétaires.
" pour avoir deja été dans ce cas que le défaut d'autorisation va vers le syndicat"
C'est le fait du prince. |
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Sunbird
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Posté - 18 févr. 2015 : 13:37:12
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Deux questions se posent :
l'urbanisme et la copropriété.
Concernant l'urbanisme il faut que le propriétaire s'assure si le local commercial peut devenir un local d'habitation
Si les travaux qu'il a fait peuvent être régularisés.
Dans l'hypothèse où tout est bon pour l'urbanisme, ensuite résolution d'AG régularisant la situation, avec passage géomètre expert, modification du RC, tous les frais à la charge du propriétaire.
Dans la rédaction des modifications du RDC si l'atelier était un bâtiment indépendant faire que toutes les charges concernant ce bâtiment (entretien, travaux ...) soient uniquement à la charge du propriétaire du bâtiment.
Qu'un propriétaire demande à régulariser la situation n'est pas choquant, maintenant il faut que les choses soient faites correctement.
Si il a annexé du terrain pour agrandir, le SDC peut revendre une partie de se terrain après vote d'AG. |
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Posté - 18 févr. 2015 : 13:45:58
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citation: " pour avoir deja été dans ce cas que le défaut d'autorisation va vers le syndicat"
C'est le fait du prince. Vous pensez que pour une infraction concernant les parties communes (facade d'immeuble), le courrier doit être envoyé en 55 exemplaires au 55 copropriétaires? |
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agnon
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Posté - 18 févr. 2015 : 22:48:06
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Bonsoir,
La réunion a eu lieu. Résultat : L'assemblée générale, après avoir délibérée, autorise le changement de destination des lots 6 et 7 en usage d'habitation appartenant à Monsieur .., à la condition que le changement projeté soit confirme à la destination de l'immeuble, et qu'il ne porte pas atteinte aux droits des autres copropriétaires. L'assemblée des copropriétaires déclare avoir pu constater les travaux réalisés par Monsieur ... dans le cadre de ce changement d'affectation, et n'avoir aucun grief sur les travaux exécutés. Monsieur ...prendra en charge les frais de modifications du règlement de copropriété, ainsi que les frais inhérents à la publication auprès du bureau des hypothèques compétents. 2 sur 6 copropriétaires ont voté non mais la majorité l'a emporté. Je rappelle que ces travaux ont été faits il y a 5 ou 6 ans sans consultation des copropriétaires de l'époque et qu'il n'y a pas eu d'autorisation de travaux demandés auprès des services compétents. J'avais vérifier à la mairie du Havre qui n'avait retrouvé aucune trace de demande pour ces travaux. En gros ceux qui ont signé oui n'étaient pas là excepté le père du copropriétaire du local modifié. Ceux sont les propriétaires qui louent leurs lots et ne sont pas plus intéressés que ça.
Quant à mon lot je vais vérifier avec le notaire et consulter un avocat si nécessaire. Voici les destinations possibles qui sont l'habitation,résidence hôtelière,bureau, commerce, artisanat, industrie, fonction d'entrepôt, exploitation agricole ou forestière, constructions et installations nécessaires aux service publics ou intérêt collectif. Ou se situe donc ma pièce mansardée devenue appartement en 1982 et acheté par moi même il y a 2 ans ? Tout porte à croire qu'elle ne peut faire partie de la catégorie Habitation
Très bonne fin de soirée à tous Agnon |
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Posté - 19 févr. 2015 : 04:51:53
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Je crains , malgré les diverses tentatives d'explications, que ne soient toujours pas comprises ces questions de destinations ..........qui n'ont pas lieu d'être dans cette conversation. |
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| Signature de Jean-Michel Lugherini |
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Posté - 19 févr. 2015 : 06:50:55
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citation: L'assemblée générale, après avoir délibérée, autorise le changement de destination des lots 6 et 7 en usage d'habitation appartenant à Monsieur C'est un vrai charabia incompréhensible .
Est-ce la copie mot pour mot de la résolution votée?
En ce cas, votre syndic n'a pas fait son office de conseil juridique comme il se le doit, et j'ai bien peur que cette résolution ne vaille pas grand chose;
La destination est une notion d'urbanisme, et ce n'est pas l'Ag qui décide.
citation: Voici les destinations possibles qui sont l'habitation,résidence hôtelière,bureau, commerce, artisanat, industrie, fonction d'entrepôt, exploitation agricole ou forestière, constructions et installations nécessaires aux service publics ou intérêt collectif. Ou se situe donc ma pièce mansardée Il me semble qu'il manque les parking.
Votre pièce mansardée est de l'habitation, et a toujours été de habitation même avant que la mansarde soit transformée en appartement.
Il n'y a jamais eu de changement de destination.
Le changement de destination n'est absolument pas le problème qui se pose à l’assemblée générale.
Sur le plan urbanistique se posait pour vous le problème urbanistique suivant: AUCUN
Et pour le copropriétaire dont vous parlez: PERMIS de CONSTRUIRE
Sur le plan de la copropriété se posaient les problèmes suivants:
Pour vous: Acceptation de transformer une surface mansardée en habitation avec création de lot et de tantième, et cela a apparemment été fait puisque vous payez des tantièmes
Pour l'autre: Autorisation donnée par le syndicat à demander un permis de construire et exercer un droit de construction sur la parcelle possédée indivis par les copropriétaires, modification des tantièmes avec intervention d'un géomètre, modification du RdC et publication.
citation: Monsieur ...prendra en charge les frais de modifications du règlement de copropriété, ainsi que les frais inhérents à la publication auprès du bureau des hypothèques compétents. Le bureau des hypothèques n'existe plus, il s'agit du bureau de publicité foncière. Merci le sydnic!
Est-ce que les copropriétaires ont votés la modification des tantièmes de ce porpriétaire?
Sinon c'est de la rigolade... |
Édité par - ribouldingue le 19 févr. 2015 06:55:43 |
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agnon
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Posté - 19 févr. 2015 : 22:18:50
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Bonsoir,
Oui Riboulingue j'ai repris le texte du compte rendu de l'assemblée.
quote
L'assemblée générale, après avoir délibérée, autorise le changement de destination des lots 6 et 7 en usage d'habitation appartenant à Monsieur .., à la condition que le changement projeté soit confirme à la destination de l'immeuble, et qu'il ne porte pas atteinte aux droits des autres copropriétaires. L'assemblée des copropriétaires déclare avoir pu constater les travaux réalisés par Monsieur ... dans le cadre de ce changement d'affectation, et n'avoir aucun grief sur les travaux exécutés. Monsieur ...prendra en charge les frais de modifications du règlement de copropriété, ainsi que les frais inhérents à la publication auprès du bureau des hypothèques compétents.
Les tantièmes n'ont pas encore été évoqués car il n'y a pas eu de visite de géomètre pour le moment.
unquote
J'ai appelé une 2ème fois la mairie du Havre et il m'a été confirmé une fois de plus qu'il n'a jamais existé une demande de permis de construire. J'ai appelé aussi mon notaire qui paraissait excédé concernant l'irrégularité qui existerait dans le règlement concernant mon lot d'après le syndic de copropriété qui se mêle de ce qui ne le regarde pas.
Désolée Jean-Michel si j'ai insisté sur :Je crains , malgré les diverses tentatives d'explications, que ne soient toujours pas comprises ces questions de destinations ..........qui n'ont pas lieu d'être dans cette conversation.
Mais j'aimerai tellement avoir les bons arguments pour clouer le bec au syndic et être tranquille le jour ou je revendrais mon bien. Ses insinuations m'ont marquées et je n'avais pas besoin de çà .
Grâce à vos commentaires j'ai appris beaucoup de choses ces 2 derniers jours. Je suis propriétaire pour la première fois de ma vie. En tous les cas pas prête de racheter dans une copropriété.
Je vous en remerçie mais ne vous dit pas au revoir car j'aurais certainement d'autres questions un jour ou l'autre.
Bonne fin de soirée et à bientôt Agnon
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