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rejane
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 Posté - 17 sept. 2014 : 16:53:49
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Salut à tous,
Voilà contexte de mon immeuble
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Géographie de l'immeuble:
-12 logements sur 3 étages (1,2 et 3èmè.)
-rez-de-chaussée utilisé par 17 lots parking et l'entrée de l'immeuble (avec 3 lots cave)
-surface par étage: 312 m2
-surface entrée: 52 m2 (au rez-de-chaussée)
-surface parkings: 340 m2 (au rez-de-chaussée)
-murs façades logements: 76 m de long
-murs façades parkings : 37 m de long pour 2 cotés (les 2 autres cotés ont les murs enterrés; construction sur terrain en pente)
Répartition tantièmes pour le bâti :
-logements: 669/1000 (223 par étage)
-caves: 3/1000 (3x1)
-parking: 68/1000 (17x4)
Ma réflexion:
Je constate que les tantièmes des parkings me semblent très réduits par rapport à ceux des logements.
Ma réflexion fait suite à la toiture du 2ème immeuble, formant notre copra qui est à refaire (ce dernier n'a pas de parking et les logements sont répartis sur 4 niveaux (R+3) et 12 à 14 caves sont en sous sol.)
Si un jour la toiture de notre immeuble venait à céder et qu'il faut la remplacer, ces frais seraient répartis :
*prenons en exemple :
- un F4 de 73 m2 et 98/1000 de bâti
- un parking de 4/1000 pour une surface moyenne de 20 m2;
*avec une estimation de 25000e pour la réfection de ce toit;
Pour celle du logement F4 = 2450e ( SOIT 33.56e par M2);
Pour celle d'un parking = 100e (SOIT 5 au M2);
CONCLUSION: Ce F4 et ce parking sont couverts par ce même toit. Mais les frais à régler par le propriétaire de ce F4 seront 24,5 fois plus élevés que le propriétaire d'un parking.
J'ai besoin de vos conseils pour savoir si je suis en droit d'envisager une demande en révision du cahier des charges de la copropriété - et si cela est justifié - pour solliciter une répartition plus juste de ces tantièmes.
D'avance, je vous en remercie
PS: je suis membre du conseil syndical pour l'ensemble de cette copropriété - 24 lots principaux et 42 lots (caves et parkings)-
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| membre C.S. dans immeubles Marseille et Paris |
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jmr91200
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 Posté - 17 sept. 2014 : 17:06:46
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Bonjour,
Pour information, on ne parle pas de cahier des charges pour les tantièmes mais plutôt d'un tableau de répartition qui est normalement inclus dans votre règlement de copropriété. Ne comptez pas par m2 en copropriété, une seule unité est valable : le nombre de tantièmes. C'est le seul moyen de répartir équitablement les charges de chacun.
Je serai d'avis de consulter votre RDC et de lire attentivement ce qui est défini comme charges générales et charges spéciales du bâtiment 1 ou 2. |
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andre78fr
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 2
Posté - 17 sept. 2014 : 17:11:52
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Les tantièmes sont le résultat du calcul et du travail d'un géomètre-expert sur différentes considérations dont l'usage et on ne peut pas comparer un appartement où l'on vit d'un bout de béton pour garer une voiture, vos ratios semblent tout à fait classiques et normaux...
La vraie question c'est plutôt de financer les travaux du toit du second immeuble sur les tantièmes généraux (parkings compris) plutôt que sur les tantièmes spéciaux du bâtiment... |
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rejane
Nouveau Membre
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3
Posté - 17 sept. 2014 : 17:39:36
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Bonsoir,
merci pour vos réponses;
1 -OK pour la confusion entre CdCharge et règlement de copro
J'ai consulté RDC et les chiffres énoncés émanent de ce dernier. Si je parle que des tantièmes "bâti" c'est que le toit entre dans ces charges. Chaque bâtiment a ses propres charges pour le bâti précisément.
2- Vous dites -Andre78fr - "ce bout de béton" pour garer une voiture, mais il a un toit! Si au dessus de ces parkings il y avait que le toit couvrant cet immeuble, ils seraient (les copropriétaires des ces emplacements de parkings) bien obligés de financer les frais inhérents à la réfection éventuelle de ce toit.
Par ailleurs, prochainement, les murs seront ravalés et là aussi ces emplacements de parkings ne participeront qu'à hauteur de leur tantièmes pour les murs entourant cet emplacement de parkings.
Dans cette copro, il y a également 2 groupes de garages -1 lot de 3 et un autre de 4 - ceux-ci concourent au frais du bâti à hauteur d'1/3 des tantièmes du 1er lot et 1/4 des tantièmes du 2 ème lot (toit et murs). Donc ceux-ci participent bien équitablement des frais de rénovation des murs et toitures
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| membre C.S. dans immeubles Marseille et Paris |
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andre78fr
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4
Posté - 17 sept. 2014 : 18:04:51
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Disons que si le toit s'écroule c'est plus facile de garer sa voiture dans la rue que d'y installer sa famille...
Les tantièmes généraux servent à payer l'administration et l'entretien d'un immeuble, c'est tout à fait normal qu'un appartement participe davantage qu'une cave, un garage ou un parking... c'est ce qu'on appelle la consistance (une notion différente de l'utilité ou de la superficie) et un lot d'habitation a toujours des tantièmes plus importants. Ce ratio de 1 à 25 me semble dans la moyenne de ce que j'ai l'habitude de voir... Ce qui me semble bizarre c'est davantage votre groupe de 3 garages qui participe à hauteur d'un tiers (d'un lot ???)... |
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rejane
Nouveau Membre
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Posté - 17 sept. 2014 : 20:13:31
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Je n'ai mentionner que le problème lié aux charges "BATI" et non des charges générales qui toutes les autres services (entretien, espaces verts, poubelles, portail ou autres clotures)
En ce qui concerne les 2 autres lots - l'un constitué de 3 garages et l'autre de 4 garages (ces lots situés sur le terrain de la copropriété), chaque garage participe au 1/3 ou 1/4 - du lot concerné - des frais d'entretien de chaque bloc (toiture et murs de chacun d'eux) |
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| membre C.S. dans immeubles Marseille et Paris |
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Sunbird
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Posté - 18 sept. 2014 : 10:02:25
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Que dire de plus qu'Andre78fr.
Je ne sais pas... avez vous une salle de bains sur les parkings.
Plus sérieusement, votre RDC a été fait par des professionnels qui connaissent les pratiques, et ce type de chiffre semble cohérent. |
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rejane
Nouveau Membre
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Posté - 18 sept. 2014 : 10:35:47
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OK, mon raisonnement ne tient pas debout!
Néanmoins je voulais rappeler que le problème ne concernait que les charges "BATI" et non les charges générales |
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| membre C.S. dans immeubles Marseille et Paris |
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Sunbird
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Posté - 18 sept. 2014 : 10:45:11
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En fait la répartition dans votre RDC semble cohérente dans le sens où les annexes de type parking ou cave sont toujours sur des tantièmes n'ayant pas de rapport avec leur superficie. A surface équivalente dans des immeubles on peut voir que le ratio tantième appartement/cave dépasse 50.
Il faudrait présenter votre RDC à un géomètre expert pour aller plus loin, et il est impossible dans le cadre d'un forum de répondre. |
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rejane
Nouveau Membre
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Posté - 18 sept. 2014 : 15:59:37
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merci pour votre aide |
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| membre C.S. dans immeubles Marseille et Paris |
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charges parking couvert 
