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JB22
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21
 Posté - 11 juin 2014 : 09:34:10
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RĂ©ponse Ă Louis92:
Vous avez raison si l' on applique la méthode que j' ai décrite il n'y a pas besoin d' utiliser un compte d' attente pour les charges de la loge.
Pour cela il faut calculer la quote part de charges de la loge et l' affecter en charges communes, avant de procéder à la répartition.
En reprenant les chiffres de mon exemple on aurait:
671xxx / Clé Ch.Générales....... Travaux bâtiment C.......2.500
671xxx / Clé Ch.Spécif.Bât. C....Travaux Bâtiment C.......7.500 |
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JPM
Modérateur
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 22
Posté - 11 juin 2014 : 12:01:27
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Sauf erreur de ma part on ne s'est pas interrogé sur les indications figurant dans le règlement de copropriété à ce sujet.
Du moment que des tantièmes de charges ont été prévus pour la loge, il y a certainement une clause insérée dans le RC.
Ceci dit la situation est courante  |
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JB22
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23
Posté - 11 juin 2014 : 14:01:20
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"[i]Ceci dit la situation est courante"
Tellement courante que la plupart des syndics professionnels ne la comprenne pas, et, ou, ne veulent pas l'appliquer. Le syndic de mon ancienne copropriété affirmait en A.G. que notre règlement de copropriété était mal fait.
Les charges spécifiques loge n' apparaissent que dans les copropriétés ayant plusieurs bâtiments et une loge dans un des bâtiments. |
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andre78fr
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24
 Posté - 11 juin 2014 : 16:16:27
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La situation est sans doute assez courante mais elle interpelle un peu quand même avec cette loge qui fonctionne comme un "faux" lot et qui introduit deux niveaux de répartition...
Le calcul "manuel" de la quote-part et l'utilisation de la clé générale dans l'exemple montre les limites et les difficultés de la gestion. D'un point de vue technique, elle pose la question de la structure des fichiers (notamment tantièmes) et elle rejoint d'autres problématiques similaires (le robinet dans la cour avec une consommation "commune" par rapport à des compteurs privatifs par exemple...).
De la même manière on peut poser la question "sur quelle clé (tantièmes spéciaux ou de copropriété donc) sont votés les travaux de ce bâtiment ???"...
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JB22
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25
Posté - 11 juin 2014 : 21:12:44
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"De la même manière on peut poser la question "sur quelle clé (tantièmes spéciaux ou de copropriété donc) sont votés les travaux de ce bâtiment ???"..."
Article 16 de la loi:
"Le syndicat peut acquérir lui-même, à titre onéreux ou gratuit des parties privatives sans que celles-ci perdent pour autant leur caractère privatif. Il peut les aliéner dans les conditions prévues à l' alinéa précédent. Il ne dispose pas de voix, en assemblée générale au titre des parties privatives acquises par lui."
Certes il est question de "parties privatives" mais le principe est que le syndicat ne dispose pas de voix.
Que l'on prenne les tantièmes de copropriété des copropriétaires d'un bâtiment ou les tantièmes spécifiques de ces mêmes copropriétaires, le rapport est le même.
Les tantièmes ne sont pas des valeurs absolues mais des rapports à un ensemble.
Bâtiment C............Tantièmes Généraux......Tantièmes spécifiques
Copropriétaire A................100..............................167
Copropriétaire B................300..............................500
Copropriétaire C................200..............................333
Totaux.............................600............................1.000 |
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andre78fr
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26
Posté - 11 juin 2014 : 22:01:47
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Dans le cas présent, voulez-vous dire que vous ne faite voter que les copropriétaires du bâtiment alors même que tous les copropriétaires vont devoir participer financièrement aux travaux ?...
Je ne vois pas pourquoi les 48 tantièmes qui participent aux dépenses ne participeraient pas au vote mais comme il s'agit de 60 copropriétaires avec des tantièmes divers ça demande quelques calculs non ? |
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JB22
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27
Posté - 11 juin 2014 : 23:30:16
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"ça demande quelques calculs non "
Il n' y a pas de calcul à faire, les tantièmes spécifiques sont dans le R.C.
Ce que j' ai montré c'est que le rapport entre charges générales et charges spécifiques est le même, aux arrondis prêts:100/600 = 167/1000; 300/600 = 500/1000..... |
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Posté - 12 juin 2014 : 06:34:58
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du fait de cette partie commune à tous dans un seul bâtiment, les votes par bâtiment, pour des travaux d'entretien, pour ce bâtiment précis, ne peuvent se faire (en théorie). Tout le monde doit voter... à mon avis.
dans le cas précis de notre ami alice, comme elle nous parle de travaux d'amélioration, ce ne peut pas être un vote par bâtiment !!! |
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alice78
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29
Posté - 28 juin 2014 : 17:20:09
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Bonjour,
Je reviens sur les derniers échanges pour confirmer les propos d'André78fr,
Une assemblée restreinte, les seuls copropriétaires d'un bâtiment par exemple, ne peut pas prendre de décisions intéressant des travaux sur partie commune, loge par exemple - CA Paris 26-01-2000 - 1997/08174.
D'où mon interrogation pratique, comment calculer la part "loge" de chaque copropriétaire ?
Dans mon RC
loge = 48/1000 du bât. x
syndicat = 10 000/10 000
Comment calculer la part de chaque copropriétaire pour que les 10000 de tous correspondent aux 48 de la loge.
Plus concrètement, comment calculer ma part des 48/1000 si j'ai 160/10000 ?
Merci d'avance pour vos calculs :-)
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30
Posté - 28 juin 2014 : 17:29:49
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si cela concerne les travaux du bat A (pas seulement ceux de la loge), par exemple un ravalement (100000 €) :
vous paierez :
- part de la loge : 100000 *48/1000 = 4800 €
- votre quote part dans la loge : 4800*160/10000 = 76,80 €
et si vous avez un lot dans le dit bat A qui représente 110/1000 du bat A, vous paierez :
(100000*110/1000) + (100000*48*160/(1000*10000)) = 11000 € + 76,80 € |
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alice78
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Posté - 28 juin 2014 : 18:00:33
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Merci Rambouillet pour la confirmation de mes calculs.
Il faut faire une règle de trois pour avoir les tantièmes de chacun correspondant à sa part loge
pour moi : 160*48/10000 soit 0.768/1000
Mon problème n'était pas de savoir combien payer, mais quel était ma "part de vote" pour les travaux loge.
L'AG (et oui, les copropriétaires de ma copro sont des crétins finis !) a refusé de faire voter les copropriétaires pour la part loge, donc je vais refuser de payer ma part des travaux "loge" pour lesquels je n'ai pas pu m'exprimer.
De ce fait le PV d'AG est faux puisqu'il indique un vote sur 1000 tantièmes alors que seulement 952 ont pris part au vote.
CQFD |
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GĂ©dehem
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32
Posté - 28 juin 2014 : 18:40:58
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Mis à part le coté comptable, il me semble qu'il y a un flou sur cette loge !
Comme est-elle classée dans le RDC ?
S'agit-il d'un lot privatif, défini comme tel, dument enregistré au fichier immobilier, propriété de qui, quelle personne ????
Sur le principe, serait-elle privative au syndicat donc en indivision entre tous, comment les travaux/charges qui la concernent peuvent-ils être supportés par les seuls propriétaires du bâtiment dans lequel elle est implantée ???
Si ce n'est pas un lot privatif mais indistinctement une partie commune, il ne peut y avoir de tantièmes à quelque titre que ce soit !
Une partie commune n'a pas de tantièmes sur elle-même ! 
Il y a là un point soulevé plus haut par André (je crois), qui m'échappe aussi ..... |
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alice78
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33
Posté - 29 juin 2014 : 09:40:55
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Gedehem,
Aux termes du RC
Cette loge est une partie commune générale à tous les copropriétaires. Elle n'a pas de numéro de lot et n'est pas enregistrée au fichier immobilier.
Cependant, comme le RC prévoit des charges communes spéciales à chacun des 3 bâtiments elle est affectée de 48 tantièmes (48/1000) dans le bât où elle est située.
En revanche comme déjà expliqué, elle n'a pas de tantièmes dans la totalité des tantièmes de chaque copropriétaire composant la totalité du syndicat. |
Édité par - alice78 le 29 juin 2014 09:43:20 |
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GĂ©dehem
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Posté - 29 juin 2014 : 16:24:56
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"Cette loge est une partie commune générale à tous les copropriétaires. Elle n'a pas de numéro de lot et n'est pas enregistrée au fichier immobilier."
De ce fait elle ne peut, et en aucun cas, être affectée de tantièmes, c'est à dire d'une fraction des parties communes, que cette fraction soit générale, spéciale ou autre !
C'est une impossibilité de fond !
(quel est l'imbécile incompétent qui a rédigé cette clause ?? Quel est le degré de professionnalisme d'un syndic qui appliquerait cette clause ??? Que fait le CS, personne pour relever la bévue ?? )
En interne ce bâtiment compte 952/952°°, toutes les dépenses qui concernent spécifiquement ce bâtiment doivent donc être réparties selon ces tantièmes, qui sont le cumul des tantièmes des lots privatifs de ce bâtiment.
Il ne peut pas en exister d'autres.
Mais il se pourrait qu'il y ait autre chose ..... 
Cette loge est indistinctement une partie commune de l'ensemble immobilier, pas spécifiquement "spéciale" à ce bâtiment.
D'où, lorsqu'il y a des dépense spéciales à ce seul bâtiment, la nécessité de faire supporter par es autres (bâtiments/copropriétaires) la fraction qui leur revient.
Ce qui voudrait dire que les 48/1000° de cette loge (qui n'est pas "lot") seraient à répartir entre tous les copropriétaires du syndicat.
A supposer que l'affectation de tantièmes à une partie commune ne fasse pas éclater de rire le juge auquel le problème serait soumis.... |
Édité par - Gédehem le 29 juin 2014 16:36:48 |
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Posté - 29 juin 2014 : 16:34:35
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je ne sais pas bien, gedehem, cette tirade sur le crétinisme 
en effet, on rappelle que dans l'un des bâtiments se trouve une loge de concierge, qui sert à l'ensemble du syndicat. Donc partie commune du syndicat.
si le ravalement de seul ce bâtiment se fait et qu'ils existent des charges spéciales bâtiment (comme c'est le cas), pourquoi l'ensemble des copros ne prendrait pas leur part de cette charge, puisque la loge est dans ce bâtiment. Pour ma part cela ne semble pas une crétinerie.... mais au contraire normal |
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GĂ©dehem
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36
Posté - 29 juin 2014 : 16:38:40
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J'ai rectifié, ce qui ne change rien sur le fond : l'affectation de tantièmes à une partie commune.......
Donc partie commune du syndicat.""
OUI, et indistinctement indivisible.
Mais certainement pas "spéciale" au seul bâtiment.
Ce bâtiment ne peut compter que 952/952, cumul des tantièmes des lots privatifs qui le composent.
NB : les 1000, 10.000, 100.000 ou 92580, sont toujours le cumul des tantièmes affectés aux lots, sa résultante. |
Édité par - Gédehem le 29 juin 2014 16:45:20 |
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alice78
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37
Posté - 29 juin 2014 : 16:42:31
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Ben oui, Gédehem, c'est bien ça, et où est le problème pour vous ?
"Cette loge est indistinctement une partie commune de l'ensemble immobilier, pas spécifiquement "spéciale" à ce bâtiment.
D'où, lorsqu'il y a des dépense spéciales à ce seul bâtiment, la nécessité de faire supporter par es autres (bâtiments/copropriétaires) la fraction qui leur revient.
Ce qui voudrait dire que les 48/1000° de cette loge (qui n'est pas "lot") seraient à répartir entre tous les copropriétaires du syndicat.
A supposer que l'affectation de tantièmes à une partie commune ne fasse pas éclater de rire le juge auquel le problème serait soumis...."
Le problème c'est que justement tout le monde paie pour les travaux art. 14-2 de la "loge" alors que personne ne les vote, ce qui est quand même un comble !! |
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GĂ©dehem
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Posté - 29 juin 2014 : 16:48:54
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Le problème que vous soulevez est tout autre : la spécialsation des charges en présence d'une partie commune de l'ensemble immobilier.
Avec le fait qu'une parrie commune ne peut en aucun cas être affectée de tantièmes...
Les 48/1000 concernent ce seul bâtiment.
Comment "facturer" ensuite Ă l'ensemble du syndicat (aux 10.000/10.000) ces 40/1000 de "charges" ???
Mis à part le fait que les autres membres du syndic ont été exclus puisque ne participant pas au vote "spécial" réservé au seul bâtiment ? |
Édité par - Gédehem le 29 juin 2014 16:55:42 |
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alice78
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Posté - 29 juin 2014 : 17:08:37
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Si la partie commune générale "loge" ne peut avoir de tantièmes, comment peut-on calculer sa part dans les charges du bâtiment x où elle est ?
Les charges communes spéciales à ce bâtiment, eau parties communes, petites réparations parties communes et ravalement par exemple, ne seraient donc payées que par les copropriétaires du bât x ??? |
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Posté - 29 juin 2014 : 17:41:47
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citation: Comment "facturer" ensuite Ă l'ensemble du syndicat (aux 10.000/10.000) ces 40/1000 de "charges" ???
comme je l'ai expliqué auparavant : on décompose la valeur en € de ces 48/1000 en tantièmes de charges communes générales, pour chacun des copros.
citation: Mis à part le fait que les autres membres du syndic ont été exclus puisque ne participant pas au vote "spécial" réservé au seul bâtiment ?
Du fait que tout le monde est copro de la loge partie "commune" dans le batiment A, dans le cas de ce batiment les votes doivent se faire par tout le monde. |
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travaux art.14-2 et charges loge du gardien 
