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 Sujet  |
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chardon2bs
Contributeur débutant
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78 message(s)
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 Posté - 08 juil. 2014 : 11:41:19
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Bonjour,
Ayant obtenu au TGI l'annulation d'assemblées, et donc des comptes votés pendant ces AG, je m'interroge sur la suite.
Les comptes doivent-ils être revotés ?
J'ai contesté certaines dépenses, mais le TGI ayant annulé l'AG dans son ensemble, ne s'est pas penché sur la petite" cuisine" des comptes.
Donc, un ancien syndic a facturé des honoraires pour devis de ravalement, étude du dossier, sans avoir demandé de vote sur ce point. Les honoraires ont été rentrés en compta, et donc mis en répartition.
Le nouveau syndic m'a expliqué qu'il faudrait faire un procès à l'ancien syndic pour récupérer ces sommes, et que celà ne valait pas la peine, les honoraires d'avocat allant "manger" les montants éventuellement récupérables. Bref, on ne peut rien faire...
Qu'en pensez-vous ?
Merci d'avance, cordialement.
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mfld
Contributeur actif
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485 message(s)
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1
Posté - 08 juil. 2014 : 12:35:44
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Votre nouveau syndic a raison de vous mettre en garde contre le coût des actions judiciaires... mais il ne faut pas oublier qu'il aura tendance à "laisser couler", car 1) il attaquerait un confrère et 2) cela lui demandera plus de travail et les honoraires correspondant, même raisonnables, passeront mal auprès des copropriétaires.
Donc oui, attention au coût, mais une consultation d'un avocat indépendant par le CS pour chiffrer les actions nécessaires ne coûtera pas grand chose de plus surtout si vous sortez du TGI, et vous donnera des critères de décision objectifs.
Pour les comptes, oui, il vaut mieux les soumettre à l'AG une fois redressés et apurés, pour sécuriser l'ensemble. Bref, du travail pour votre nouveau syndic et votre CS pour remettre tout cela d'aplomb.
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| Syndic coopératif d'un "machin" de 217 lots principaux qui ne sert à rien |
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 2
Posté - 08 juil. 2014 : 17:24:46
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chardon2bs : le plus important dans la non approbaiton des comptes du syndicat, c'est que le syndic ne peut apurer ceux-ci, et sortir les comptes individuels.
Le syndic ne pourra donc pas rembourser les trop perçus, appeler des fonds en cas de soldes négatifs, ET aussi récupérer les impayés.
Attnetion, le CS peut demander conseil auprès de professionnels et ce sopnt des frais de fonctionnement cournat MAIS il ne peut pas engager des fonds au nom du SDC.
C'est au seul syndic d'engager des poursuites contre le syndic sortant APRES l'accord de l'AG.
Si ce CS, comme le conseil mfld, demande une étude pour lancer des actions en justice il sortira de son role. UN CS ne pouvant pas engager d'action en justice au nom du SDC. Ces dépenses seront peut-être contestables !
mfld : Un avocat indépendant ???? il n'existe que l'avocat du syndicat, et pas du CS.
chardon2bs : si les sommes que vous jugez trop perçus par l'ancien syndic sur un dosseir travaux ne sont que de quelqes centaines d'euros, oubliez ce genre de proçès. L'AG ne votera certainement pas cela. |
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JPM
Modérateur
8599 message(s)
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3
Posté - 08 juil. 2014 : 18:11:37
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Chardon 2bs, vous semblez tout perdu devant le résultat de la procédure que vous avez engagée.
Vous dîtes avoir obtenu l'annulation de plusieurs assemblées 
Avec un peu de chance vous avez aussi obtenu l'annulation de la désignation du syndic, au cours de l'une de ces assemblées. Et beau coup d'autres décisions ont aussi été annulées ?
Votre avocat n'aura pas manqué de vous expliquer ce qui résulte pour la copropriété et pour vous même de ce brillant résultat.
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mfld
Contributeur actif
France
485 message(s)
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4
Posté - 08 juil. 2014 : 18:28:51
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Ah là là , je vois que vous ne changez pas au fil des mois, philippe388... j'aurais donc écrit que le CS peut engager le syndicat ? Il va falloir changer de lunettes...
Vous voulez donc pinailler sur la lettre ? Ils sont légions à se perdre dans cette lettre en oubliant l'essentiel, mais si tel est votre désir, j'ai justement quelques minutes à perdre ce soir avant de replonger dans ma gestion syndicale...
Un CS peut demander conseil à toute personne de son choix. Ne vous en déplaise, cette personne peut être un avocat, et cela s'appelle une simple consultation. Cet avocat n'est pas forcément celui de la copropriété, enfin... devrais-je dire... celui du syndic.
Vous voudriez donc interdire à un CS de faire des études ? Mais c'est son rôle, justement, bien au contraire, s'il veut formuler des avis et des propositions à l'AG qui tiennent la route, et tant que ses frais de fonctionnement ne dépassent pas le seuil du raisonnable. Il peut éventuellement faire voter une ligne spécifique dans le budget s'il pressent que la note pourrait mal passer.
Ces digressions que vous avez provoqué étant écrites, maintenant, revenons sur le cas de chardon2bs : vous ne répondez pas à sa question, qui est d'avoir un avis sur la "non motivation" du syndic actuel à poursuivre son prédécesseur pour récupérer ses facturations indues.
Quelle est donc la valeur ajoutée de votre contribution ? Son syndicat n'a pas attendu votre rappel de la non opposabilité de comptes non approuvés pour continuer à vivre (et c'est heureux). Avec votre intransigeance, vous êtes un danger public pour le fonctionnement harmonieux de nos syndicats.
Nous avions déjà au milieu des années 2000 de sacrés pointures sur ce forum, qui se sont fort heureusement lassés après avoir lassé les autres. Vous êtes vous donc donné comme mission de reprendre ce flambeau peu glorieux ?
Allez, je vous laisse à votre jeu, je n'ai que déjà accordé trop de temps à votre pollution, et la nétiquette (et des affaires plus sérieuses) m'impose d'en rester là pour ne pas continuer à l'alimenter.
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| Syndic coopératif d'un "machin" de 217 lots principaux qui ne sert à rien |
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Édité par - mfld le 08 juil. 2014 18:34:34 |
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Posté - 08 juil. 2014 : 19:16:53
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mfld : "Avec votre intransigeance, vous êtes un danger public pour le fonctionnement harmonieux de nos syndicats."
Vous avez beaucoup de mal à débattre cordialement, et surtout à proposer des réponses juridiques valables.
Rappeler qu'il faut respecter la loi pour que le fonctionnement du syndicat soit " harmonieux" déclenche chez vous un drole de comportement. 
Un CS qui demande conseil à un avocat "indépendant "?? ce sont des frais inutile. Le syndic va faire de même avec l'avocat du syndicat, et le CS odit participer à ce genre de concertation.
mfld : Pourquoi rejettez l'avocat du syndicat ? parce qu'il travaille avec le syndic et qu'il ne va pas défendre correctement le SDC. C'est ignorer le travail des avocats.
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 Posté - 08 juil. 2014 : 19:39:27
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citation: mfld : Un avocat indépendant ???? il n'existe que l'avocat du syndicat, et pas du CS. +1 avec mlfd, le conseil sydnical dasn sa tache peut fort bien se faire aider par totu professionnel qui lui donnera les conseils ou l'expertise ou l'aide qu'il souhaite, et pour ce but, un avocat est un expert totu désigné.
Il y a a mon avis un risque ESSENTEIEL a ce que le conseil syndical consulte l'avocat du synidcatr, en fait du sydnic, c'est que celui-ci se doit d'etre loyal et ne peut donc etre juge et partie quand on peut envisager des responsabilité du syndicat et/ ou du syndic.
Au mieux il dira qu"'il a un conflit d'intéret, au pire il ne dira rien.
Il est donc de l’intérêt du conseil syndical en certaines circonstances de choisir un avocat différent.
Le conseil syndical assiste le syndic, mais il le contrôle également.
Il est clairement impossible a l'avocat du syndic d'apporter aucune aide au conseil syndical dans cette tache de CONTROLE en ses aspect juridique, peut-on imaginer un expert qui 'contrôle son client' pour le compte d'autrui?
Voila donc une seconde raison qui peut imposer au conseil syndical de chercher conseil auprès d'un autre avocat.
citation: Un CS qui demande conseil à un avocat "indépendant "?? ce sont des frais inutile ceci n'est pas une négation de principe, et il n'y a pas d'article de la loi de 196( ou des décrites qui définisse une dépense inutle, ou qui impose l'avocat du syndic.
Légalement tout peut donc se faire.
Légalement, ce sont des dépenses qui doivent êre approuvées par le syndicat, et le sydnicat dira si ces dépenses sont 'inutiles'. Pas philippe388
citation: Le syndic va faire de même avec l'avocat du syndicat, C'est bien son role, il n'y a la aucune surprise. |
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Posté - 08 juil. 2014 : 20:03:47
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ribouldingue :" Il est clairement impossible a l'avocat du syndic d'apporter aucune aide au conseil syndical dans cette tache de CONTROLE en ses aspect juridique, peut-on imaginer un expert qui 'contrôle son client' pour le compte d'autrui? "
ou partez vous ???
On parle du nouveau syndic qui, selon décision de l'AG, devra assigner l'ANCIEN" syndic.
ET de prendre conseil sur la possibilité, les dépenses et l'intérêt du SDC concernant cette assignation.
IL est parfaitement possible à l'avocat introduit par le syndic de donner ce conseil !!
Rien à voir avec le controle du CS du syndic en place !
Cas perso : un avocat de notre syndic a récupéré en 3 mois des impayés de plus de 10 ans, que le liquidateur judiciaire d'une SCI copro. conservait. L'ancien syndic ( L..Y) n'avait jamais rien fait pendant ces 10 années, ainsi que le CS. Un très bon avocat l'a fait en 3 mois pour 1000 €  !!
IL est nécessaire de trouver un bon syndic spécialisé !! Je ne parle pas d'imposé un avocat; mais j'ai beaucoup de doute dans la capacité du CS de trouver un avocat spécialisé sérieux. Ce n'est pas si simple que cela.
Dépenses inutiles si les ommes que l'on désire recouvrer sont faibles ! chardon2bs va nous en donner le montant.
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JPM
Modérateur
8599 message(s)
Statut:
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8
Posté - 09 juil. 2014 : 15:19:55
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Je ne vois pas pourquoi vous considérez que l'avocat du syndicat est fatalement celui du syndic.
Cela peut être satisfaisant pour les recouvrements de charges courants car Il y a une bonne coordination des pratiques et les problèmes pointus sont assez rares dans ce domaine.
Pour des litiges d'une autre nature il est souvent préférable de prendre un avocat indépendant du syndic.
Il faut ajouter que dans bien des cas un avocat lié au syndic devrait refuser de prendre un dossier laissant paraître un risque de responsabilité imputable au syndic. La déontologie des avocats est très stricte à cet égard.
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Posté - 09 juil. 2014 : 16:40:31
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jPM : je n'ai pas écrit cela !!
Relisez le problème soulevé : il s'agit au nouveau syndic d'assigner l'ancient syndic afin de récupérer des honoraires que certains copros jugent ne pas devoir car non votés.
Pourquoi l'avocat spécialisé copro. du nouveau syndic serait à rejetter !! il n'y a aucun conflit d'intérêt dans ce dossier. |
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chardon2bs
Contributeur débutant
France
78 message(s)
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Posté - 09 juil. 2014 : 17:12:50
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Merci de vos réponses.
Pour répondre à JPM, oui j'ai obtenu l'annulation de plusieurs AG, et donc des comptes, pour les syndics, pas eu besoin de demander, ils démissionnaient tous seuls, sous la pression du copropriétaire alors majoritaire. Donc, effectivement, je connais les conséquences, administrateurs provisoires, mais croyez-moi, mieux vaut un mauvais et couteux administrateur qu'un syndic dévoué à un seul copropriétaire et non à l'immeuble... Et j'ai quasiment obtenu le résultat recherché, puisque le copropriétaire majoritaire ne l'est plus, ayant vendu la quasi-totalité de ses lots et renoncé à transformer l'immeuble en résidence hôtelière...
Néanmoins, il ne semble pas y avoir d'autre d'autre solution que de faire un procès, ce qui, vu les montants, 3600 €, ne serait pas "rentable", ou de laisser tomber, ce qui va bien entendu être la solution poussée par le nouveau syndic.
Quant à l'impossibilité d'apurer les comptes en cas d'annulation d'une AG, tant qu'elle n'est pas annulée, elle est valide, et rien n'empêche le syndic d'apurer lesdits comptes. Deux l'ont fait, pas le 3ème, mais celà profitait au copropriétaire majoritaire. Le nouveau vient de le faire également. Et je peux vous dire que l'annulation des AG, donc des comptes, ne semblent nullement les avoir traumatisés, puisqu'ils n'ont jamais envisagé de faire revoter ces comptes... Dont les comptes de l'exercice avec les honoraires pour les études de ravalement, ravalement qui était mis au vote dans cette AG, mais que le copropriétaire majoritaire a refusé, alors qu'il le demandait avant à cor et à cris ! |
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Comptes annulés, et après ? 
