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 Posté - 08 avr. 2014 : 15:53:39
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viviane : "J'aime par ailleurs beaucoup ce genre de phrases qui laisse penser que vous avez sous le coude une foultitude de jurisprudences sur les impayés, que néanmoins vous ne produisez pas, malgré ma demande"
Bla bla répétitif !!!très fatiguant.
La réponse est simple, si vous n'apportez pas la preuve de ce que vous demandez, le juge vous déboutera.
Vous parlez d'une décision inique sur un dossier que vous n'avez même pas en main !! c'est encore un jugement personnel et nous n'avons rien à répondre à cela !  
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Viviane
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Posté - 08 avr. 2014 : 23:00:05
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NOUS ? Vous avez encore abusé du Bourbon Philippe...
Bon, trève de plaisanterie, moi ce qui m'intéresse c'est pas de savoir qu'il faut prouver la créance, ce que j'ai quand même deviné toute seule, c'est COMMENT la prouver.
Ma préoccupation principale étant, peut-on faire l'économie de la présentation des appels de charges dans un dossier d'impayés? Par exemple quand l'ancien syndic les a pas donnés, ou comme dans notre cas, quand y figurent des répartitions totalement fantaisistes (alors que les comptes n'étaient pas approuvés..) des sommes non justifiées, et des appels ne correspondant pas au budget voté......Donc j'ai lu. Et j'ai toujours pas de réponse claire.
La première jurisprudence dit:
citation: Attendu que pour condamner la SCI à payer une somme au titre de l'arriéré de charges, l'arrêt retient que le syndicat de copropriétaires produit les procès-verbaux des assemblées générales approuvant les comptes de la période considérée, et que s'agissant de son compte individuel, la SCI n'apporte aucun élément pertinent susceptible de contredire la réalité et la sincérité du dernier décompte produit par le syndicat ;
Qu'en statuant ainsi, par voie de simple affirmation et sans procéder à une analyse même sommaire des éléments de preuve sur lesquels elle s'est fondée alors que la SCI contestait son compte individuel de charges, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;
Or
- on ne sait pas si le syndicat a ou pas produit tous les PV d'AG, le copro lui reprochant de n'avoir versé que ceux d'approbation des comptes, le syndicat disant que les provisions ont été votées et non contestées sans affirmer que ces PV étaient au dossier.
- le syndicat a également donné le compte indiduel du copro, sans qu'on sache s'il s'agit ou pas des appels de charges. Mais vu qu'il y avait 77 pièces, on peut supposer qu'ils y étaient
- Le copro contestait sa consommation d'eau,et certaines écritures de son compte, et le syndicat n'a semble-t-il pas cherché à argumenter sur l'exactitude du compte individuel, se contentant de dire que le copro n'avait pas de preuves qu'il était faux.
Donc
- rien de probant sur fait qu'il soit indispensable ou pas de produire les appels de charges
- certitude qu'il faut produire les PV de décisions des provisions
- et peut être séparer dans la demande le non paiement des charges individuelles plus facilement contestables type "eau" des provisions ?
La deuxième jurisprudence dit
citation: Attendu qu'ayant relevé que le syndicat des copropriétaires de la résidence Les Palmiers, qui sollicitait le paiement d'arriérés de charges au titre des exercices 2002 à 2009, ne versait pas au débat les assemblées générales des années 2008 et 2009, ne justifiait pas du procès-verbal de l'assemblée générale approuvant les comptes de l'exercice précédent et adoptant le budget prévisionnel ni ne produisait la totalité des décomptes de charges pour l'ensemble des années réclamées, la cour d'appel, abstraction faite d'un motif surabondant et sans dénaturation, a pu en déduire que le caractère certain et liquide de la créance du syndicat n'était pas établi et rejeter la demande en paiement de ce dernier ;
Là , déjà on sait pas ce que c'est les "décomptes de charges"? Et ils ont tellement rien donné que c'est difficile de savoir ce qu'aurait dit la cour si ils avaient TOUT donné sauf les appels de charges....
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Édité par - Viviane le 09 avr. 2014 07:44:08 |
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Viviane
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Posté - 08 avr. 2014 : 23:47:15
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Et je crois que j'ai trouvé, c'est sacrément récent
Cour de cassation
chambre civile 3
Audience publique du mardi 4 février 2014
N° de pourvoi: 12-29859
Non publié au bulletin Rejet
http://www.legifrance.gouv.fr/affic...20&fastPos=1
citation: Attendu qu'ayant à bon droit retenu que le syndicat des copropriétaires ayant versé aux débats les procès-verbaux des assemblées générales des années 1999 à 2003 ainsi qu'un relevé de compte de la SCI en date du 17 juin 2008, couvrant la période du 1er janvier 1999 au 9 novembre 2005, de telle sorte que cette société était en mesure de connaître sa position dans les comptes de la copropriété pour ladite période, les appels de charges réclamés étaient dès lors sans pertinence, la cour d'appel a pu, sans violer le principe de la contradiction et abstraction faite d'un motif surabondant, en déduire que la demande de communication des appels de fonds pour les années 1999 à 2003 devait être rejetée ; |
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Édité par - Viviane le 09 avr. 2014 06:48:04 |
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Viviane
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Posté - 09 avr. 2014 : 06:21:02
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Au passage et pour info (j'ai zappé d'en garder un des liens) y'avait deux cass intéressantes:
- L'ag approuvant les provisions avait été contestée et annulée. Mais les comptes de l'exercice étaient approuvés. La cour de cass a quand même considéré que l'approbation des comptes ne valait pas ratification des appels de provision, qu'il n'y avait donc pas d'approbation des provisions et qu'elles n'étaient donc pas exigibles... Donc... si AG annulée, faire revoter les provisions annulées même si depuis longtemps réglées..
- Le syndic a fait effectuer des travaux d'urgence. Les comptes de ces travaux ont ensuite été approuvés par l'AG. La cour de cass a considéré que l'approbation des comptes ne valait pas ratification des appels, et que donc les provisions appelées en urgence mais jamais votées (pas de convoc d'une AG rapide pour les voter et semble-t-il pas de ratification de ces appels séparée de l'approbation des comptes) n'étaient pas exigibles
Arrêt n° 24 du 17 janvier 2007
http://www.courdecassation.fr/juris..._n_9805.html |
Édité par - Viviane le 09 avr. 2014 07:33:16 |
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Posté - 09 avr. 2014 : 08:27:50
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ce qui est surprenant dans les extraits que vous citez c'est qu'il semblerait que parfois les juges semblent confondre "approbation des comptes " et "vote d'un budget et de ses provisions", ce qui est totalement différent dans les affaires d'impayés... mais bon,...
j'attire l'attention sur le point des approbations de compte et ce justement afin d'éviter tous litiges :
* lorsqu'on approuve les comptes, et surtout lorsque le solde est négatif, il est bon de préciser dans la résolutions d'approbation, que le solde est immédiatement exigible... 
c'est une petite remarque à laquelle on ne pense pas toujours. Certes on pourrait dire : l'approbation des comptes vaut exigibilité immédiate, mais c'est mieux en l'écrivant ... |
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Viviane
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Posté - 09 avr. 2014 : 08:43:17
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Merci pour le conseil.
citation: qu'il semblerait que parfois les juges semblent confondre "approbation des comptes " et "vote d'un budget et de ses provisions"
Je vois pas où? C'est pas moi qui ai mal résumé? (Ou mal lu...) |
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Gédehem
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Posté - 09 avr. 2014 : 09:27:13
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Il ne me semble pas y avoir confusion pour le juge entre provisions (charges, travaux) et approbation des comptes.
Un point interessant, déja soulevé par ailleurs : l'approbation global des comptes n'emporte pas approbation de travaux engagés par le syndic sans vote d'AG.
C'est un principe depuis l'introduction de L.art.14-1 et 14-2 : les dépenses envisagées doivent être rendues "liquide" (chiffrage) et "exigible" (modalités de paiement).
Approuver postérieurement "des comptes" : la dépense n'a pas été décidée et donc approuvée, aucune somme n'a été rendue liquide et exigible, l'acte lui-même (les travaux, un contrat) n'est pas approuvé.
Concernant les travaux "urgents", chacun sait qu'une AG soit être convoquée sans délai.
C'est ce que rappel la Cour de Cassation.
Il faut le marteler : depuis le 1.01.2002 (les pratiques ont la vie dure !!) le syndic ne peut contracter et engager des fonds sans préalablement avoir obtenu "délégation de pouvoir" pour ce faire, pour un acte précis, pour une somme précise, avec les modalités de provisionnement.
S'il s'agit d'une 'Urgence", c'est la procédure "urgence" qui doit être mise en œuvre : convocation d'une AG selon cette procédure, sans délai (2 jours), le devis de la réparation (qui a été effectuée !) étant présenté en séance pour ratification.
Hors de ces procéduresb , le syndic est réputé agir personnellement et non "es-qualité".
Sans doute faut-il encore 15 ou 20 ans avant que cela entre dans le crâne .....
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JPM
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Posté - 09 avr. 2014 : 10:42:42
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Ce n'est pas la peine de chercher de la jurisprudence sur un dossier que l'on ne connait pas.
Si la créance du syndicat porte exclusivement sur des provisions il faut présenter les PV des décisions justificant les provisions. Adoption du budget prévisionnel et détermination des appels. Adoption des décisions de travaux et détermination des appels.
Il faut présenter les avis d'appel de fonds. Ceux ci doivent comporter la désignation de l'appel et les éléments de son calcul. Il est hautement souhaitable que tout avis ou appel comporte un cadre rappelant l'historique du compte individuel depuis le précédent appel ou depuis le début de l'exercice ce qui est mieux encore.
Il ne faut pas forcer le magistrat à aller à la pêche dans les pièces fournies. Il ne faut pas le noyer non plus  Il faut faire bref et clair comme dans la loi ALUR.
Les échanges antérieurs évoquent à juste titre le sort de la créance après l'approbation des comptes et l'apparition de l'insuffisance ou de l'excédant.
Après approbation les provisions n'existent plus. Les dépenses sont devenues des charges. Juridiquement il est certainement possible, et même nécessaire à mon avis de s'en tenir au recouvrement des charges, et non plus des provisions, si l'on commence une procédure après l'approbation.
Mais il est quand même prudent de produire les appels de provisions et la justification de leur restitution dans le relevé définitif du débiteur.
En ce qui concerne les responsabilités. Il est bien évident qu'un syndic doit savoir comment on constitue un dossier de recouvrement. Il le fait en râlant parce qu'il lit les abus de l'ARC proclamant que c'est facile en dix minutes et cela ne mérite aucune rémunération.
Mais il est bien certain qu'un avocat ne doit pas engager une procédure de recouvrement sans disposer des toutes les pièces nécessaires. Autrefois le débouté " en l'état " permettait de reprendre la procédure. C'est fini maintenant. Le débouté peut faire perdre au syndicat le paiement d'une créance mal recouvrée mais bien réelle.
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Viviane
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Posté - 09 avr. 2014 : 11:25:48
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Ce n'est pas la peine de chercher de la jurisprudence sur un dossier que l'on ne connait pas.
Tout comme c'est pas utile de répondre à un sujet qu'on a pas lu... Ce qui m'intéresse, c'est NOTRE dossier. où ON N'A PAS INTERET A PRESENTER LES APPELS.
Et ça peut intéresser d'autres dans notre cas.
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Viviane
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Posté - 09 avr. 2014 : 11:37:51
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citation: Après approbation les provisions n'existent plus. Les dépenses sont devenues des charges. Juridiquement il est certainement possible, et même nécessaire à mon avis de s'en tenir au recouvrement des charges, et non plus des provisions, si l'on commence une procédure après l'approbation.
Quant à ça, j'en doute...
Qui peut le plus peut le moins, et sur plusieurs des cass citées, commencées au vu des dates, bien après l'approbation des comptes, il est justement reproché de ne pas avoir présenté les PV justifiant des appels de provisions |
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Gédehem
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Posté - 09 avr. 2014 : 14:15:56
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"Quant à ça, j'en doute.....
il est justement reproché de ne pas avoir présenté les PV justifiant des appels de provisions....."
Vos fameux doutes ....
Il n'y en a aucun ici, et il ne faut pas tout mélanger : sommes liquide et exigible et provisionement. !
Du moment que telle somme a été dument rendue liquide et exigible par une AG (ce que controle le juge) et qu'elle est ensuite approuvée dans sa dépense par l'AG (ce qu'il controle aussi), il (et le syndicat aussi) se moque des provisions.
Mettons telle dépense de 25.000 € décidée par une AG à verser selon telle modalité, la part de X étant de 1500 €.
S'il n'a rien versé, le solde de son compte individuel après approbation des comptes (de ces 25.000) montre une créance de 1500.
A ce stade, les provisions passées étallées sur 6 mois n'ont plus d'objet.
La quote part de X étant de 1500, il est assigné pour cette somme, la preuve de la créance étant apportée par le PV d'AG rendant liquides et exigibles les 25.000, l'EDD pour la quoite part dont est redevable X pour son lot, du PV d'AG approuvant la dépense de 25.000.
Soit on assigne pour défaut de versement des provisions liquides et exigibles, soit on assigne pour le solde du compte individuel après approbation de la dépense effective.
Dans ce dernier cas, peu importe que le versement devait être fait en 1 ou 15 fois. S'il y a eu vesements partiels, le solde en tient compte.
C'est au syndicat (syndic) d'apporter la preuve formelle de la somme réclamée, l'avocat devant bien entendu vérifier qu'il a bien toutes les billes en main |
Édité par - Gédehem le 09 avr. 2014 14:33:43 |
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JPM
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Posté - 09 avr. 2014 : 15:34:56
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Gedehem a raison pour l'essentiel mais, pour les recouvrements on ne peut pas effacer les provisions pour plusieurs raisons :
La plus précise mais la moins importante est le calcul des intérêts légaux.
La plus importante est la demande d'allocation de dommages et intérêts pour le préjudice apporté à la gestion de l'immeuble. Il faut poruver les retards.
Enfin les magistrats ne connaissent pas forcément la finesse du mécanisme de conversion des dépenses en charges. Ils veulent suivre ligne par ligne le compte individuel du débiteur. Il faut donc produire toutes les pièces justificatives, même si on a le sentiment qu'elles ne sont pas indispensables.
Au demeurant le juge ne peut vérifier qu'on a bien restitué les provisions appelées au dbiteur que s'il dispose des appels mentionnant les montants débités.
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Gédehem
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Posté - 09 avr. 2014 : 15:41:29
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S'il y a eu versements partiels, il faut effectivement les montrer .
Pour l'interet "retard de paiement", il est à .... 0,04% annuel ....
Ca va couter bien plus cher d'en faire le calcul ..... |
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andre78fr
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 Posté - 09 avr. 2014 : 16:31:12
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Le taux d'intérêt pour le calcul change chaque année ; 0.04 c'est le taux 2013 mais les années précédentes il était à :
2012 : 0.71 %
2011 : 0.38 %
2010 : 0.65 %
2009 : 3.79 %
...
Mais il faut bel et bien reconstituer l'historique de la constitution de la dette, sans oublier qu'un non-paiement de provisions après relance rend l'intégralité des provisions annuelles exigibles sans attendre les trimestres restants !
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Gédehem
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Posté - 09 avr. 2014 : 17:27:14
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Créance 2012 : 5000 €
intéret de retard 2012 : 35,50 €
Facturation syndic : 90 €
Mais il faut bel et bien reconstituer l'historique de la constitution de la dette...
C'est l'établissement de cet état qui va permettre d'identifier les pièces nécessaires pour justifier la demande, d'abord auprès du débiteur, ensuite auprès du juge. |
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Viviane
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Posté - 09 avr. 2014 : 19:37:23
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Donc il faut bien dans tous les cas donner les PV décidant des provisions... ce que je disais depuis le début... ayant lu toutes les cass que j'ai données, et quelques autres..
Quant aux appels, si on les a, on les donne, évidemment.
Si on les a pas ou que, comme nous, on a pas intérêt à les produire parce que c'est du sale boulot et que ça ne ferait que compliquer le dossier, il semble d'après la cassation de février 2014, qu'on puisse s'en passer.
Sachant que, en toute logique
Le syndicat doit apporter la preuve:
- que telle provision est dûe (PV d'AG)
- que le solde de tel exercice est dû (PV d'AG)
- que le solde créditeur de tel exercice est porté au crédit du copro (récapitulatif de son compte + PV d'AG)
- que telle consommation individuelle est dûe (relevés des fournisseurs et/ou PV d'AG si répartition aux tantièmes..)
- mais il ne peut apporter la preuve d'un non-paiement
Les écritures débitrices comme créditrices pouvant très bien être récapitulées sur un document spécifique établi juste avant l'assignation, où les calculs sont clairs. Si le syndic dit dans son récap fourni au tribunal: j'ai reçu tel paiement, ou j'ai remboursé tel crédit, et je le déduis du solde final, et que le juge peut constater que cette somme est déduite sur le récapitulatif, le syndic ne peut pas ensuite dire: ben non vous avez pas payé telle somme.
Il appartient ensuite au copro
-d'apporter la preuve de ce qu'il a réglé si il prétend que le syndic a omis des règlements
- de contester le calcul du solde si le syndic a omis des remboursements
- de contester le calcul si il estime que certaines écritures débitrices sont erronées.
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Édité par - Viviane le 09 avr. 2014 21:37:11 |
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Gédehem
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Posté - 09 avr. 2014 : 22:01:33
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"Donc il faut bien dans tous les cas donner les PV décidant des provisions... "
Vous sautez les épisodes !
Les provisions sont la résultante de décisions :
- sur un acte déterminé (contrat, marché)
- sur le budget nécessaire à cet acte
- sur les modalités d'exigibilité du budget pour cet acte.
Ces sont ces données qui sont nécessaires pour justifier de la 'liquidité' de la somme, de son exigibilité, le tout fonction des grilles de répartition prévues au RDC.
Autrement dit, une provision n'est pas par elle même la justification d'une créance. La provision procède du vote d'un budget, des modalités d'exigibilité de ce budget (décidées par l'AG ou selon ce qu prévoit la loi.
Ainsi que cela a été souvent rappelé, il n'existe plus formellement depuis le 1.02.2002 "Appels de fonds", lesquels déternimaient avant 2002 l'exigibilité de LA provision dont il s'agissait.
Ne pas oublier L.art.19-2, lui aussi issu de la loi SRU de 2000, totalement dépendant de L.art.14-1, et comme lui en vigueur depuis le 1.01.2002.
Le vote du budget prévis entraine exigibilité des provisions selon ce qu'en décide l'AG, à défaut selon la loi. Un défaut de versement d'1 provision entraine automatiquement exigibilité du reliquat.
Tout cela ressort du PV d'AG adoptant le budget et éventuellement des modalités de versement qui seraient différentes de celles prévues art.14-1.
Le mécanisme est quasi identique pour les travaux hors budget (L.art.14-2), si ce n'est que le défaut de modalités de versement et donc d'exigibilité des provisions oblige le syndic à effectuer des "appels de fonds", lesquels, dans ce cas, rend la provision exigible. |
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Viviane
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Posté - 09 avr. 2014 : 22:50:37
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Effectivement, j'ai dit qu'il fallait " les PV décidant des provisions"... mais j'ai pas expliqué tout ce qui devait figurer au PV d'AG pour qu'il ait un intérêt à être produit. C'était pas vraiment mon propos ni mon souci mais la précision est utile.
citation: Autrement dit, une provision n'est pas par elle même la justification d'une créance.
Je n'ai jamais dit qu'elle l'était...La provision ne peut pas être la justification de la créance, elle EST une créance . La justification que la provision est due (donc d'une créance) étant le PV.
Quant à ça
citation: Ainsi que cela a été souvent rappelé, il n'existe plus formellement depuis le 1.02.2002 "Appels de fonds", lesquels déternimaient avant 2002 l'exigibilité de LA provision dont il s'agissait.
J'en suis d'accord, mais il semble à lire certaines cass que beaucoup de tribunaux l'aient oublié
citation: Le mécanisme est quasi identique pour les travaux hors budget (L.art.14-2),si ce n'est que le défaut de modalités de versement et donc d'exigibilité des provisions oblige le syndic à effectuer des "appels de fonds", lesquels, dans ce cas, rend la provision exigible.
Vous faites erreur. Les appels de fonds ne déterminent plus la date d'exigibilité mais sont obligatoires pour TOUTES les provisions, y compris hors budget. Et si l'AG n'a pas voté de date d'exigibilité, le syndic ne peut pas appeller l'argent. Je vous ai déjà donné ces articles sur les appels de fonds, plusieurs fois. Article 35-2 du décret de 1967,(lien vers décret dans la signature) notamment
Donc les appels ne déterminent pas la date d'exigibilité, qui est dans TOUS les cas déterminée par la loi OU l'AG, y compris appels 14-2 loi 1965
citation: Article 14-2 En savoir plus sur cet article...
Ne sont pas comprises dans le budget prévisionnel les dépenses pour travaux dont la liste sera fixée par décret en Conseil d'Etat.
Les sommes afférentes à ces dépenses sont exigibles selon les modalités votées par l'assemblée générale.
Le seul problème étant, d'après les cass lues, que certains juges semblent l'avoir oublié jusqu'au 4 février 2014...
Mais bon, dans des cas très particuliers également, ou le syndicat semble avoir fait beaucoup d'erreurs dans la constitution du dossier ... |
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Édité par - Viviane le 09 avr. 2014 22:54:52 |
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Gédehem
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Posté - 09 avr. 2014 : 23:05:20
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Vous allez encore bondir .... 
Les appels de fonds sont obligatoires pour TOUTES les provisions, y compris hors budget.
Ceci après avoir affirmé que vous étiez d'accord avec le fait que depuis 2002 il n'y a plus "appels de fonds".......
"Je vous ai déjà donné ces articles sur les appels de fonds, plusieurs fois. Article 35-2 du décret de 1967, notamment."
 ....manifestement un problème de lecture, ou de lunettes :
pas trace d'appel de fonds dans cet article, mais bien d'un AVIS envoyé en lettre simple (ou distribué dans les bal), avis qui ne produit aucun effet d'aucune sorte.
Une absence de cet avis n'entraine pas modification dans l'exigibilité des fonds selon les modalités décidées par une AG, ou selon la loi.
Par ailleurs, sur l'arret de février 2014, votre interprétation est là aussi trompeuse s'agissant des "appels de fonds", toujours en raison d'une mauvaise lecture ou de mauvaises lunettes ....
Le litige porte sur les exercices 1999-2003.
D'où la cassation :
"ALORS QU'ENFIN, en toute hypothèse, la loi ne dispose que pour l'avenir et n'a point d'effet rétroactif ; qu'en l'espèce, la cour a énoncé qu'en application des articles 14-1 et 14-2 de la loi du 10 juillet 1965, l'exigibilité des provisions est le premier jour de chaque trimestre ou la date fixée par l'assemblée générale, et n'est pas liée aux appels de fonds ; qu'en faisant application des articles 14-1 et 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 aux appels de charges antérieurs au 1er janvier 2002, alors que ces dispositions ont été insérées dans la loi du 10 juillet 1965, par la loi n° 2000-1208 du 13 décembre 2000, entrée en vigueur le 1er janvier 2002, la cour d'appel a fait une application rétroactive de la loi, en violation de l'article 2 du code civil."
Avant 2002 il y avait "appels de fonds". Depuis le 1.01.2002 il n'y a plus formellempent "appels de fonds" déterminant l'exigibilité de la provision appelée.
La pratique existe encore, et c'est heureux pour l'intéret du syndicat, mais cette pratique n'est génératrice d'aucun effet opposable.
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Édité par - Gédehem le 09 avr. 2014 23:23:34 |
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JPM
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Posté - 09 avr. 2014 : 23:29:57
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Je pense qu'il faudrait régler une fois pour toutes le sort de la notion d'appel de fonds.
L'appel de fonds n'a aucune vertu juridique. Il n'a aucune incidence sur l'exigibilité et ne peut être effectué utilement qu'en vertu d'une décision de l'assemblée précisant son montant et la date d'exigibilité avec, le cas échéant la clé de répartition.
Le législateur SRU a cru que les copropriétaires allaient noter à leur agenda le montant de la provision à payer en début de chaque trimestre. Foutaise
L'avis est bel et bien un appel de fonds sans autre vertu que " je vous rappelle que vous devez payer tant à telle date ".
Il y a exception en cas d'urgence : l'appel de fonds doit alors expliquer pourquoi il est envoyé après information du CS et avant l'envoi d'une convocation pour une assemblée.
Donc pour moi aucune différence entre avis et appel de fonds.
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Jurisprudences impayés 
