|
|
|
Ce sujet est en lecture seule, AUCUN ENVOI autorisé |
|
| Auteur |
 Sujet  |
|
|
|
trendy31
Contributeur actif
454 message(s)
Statut:
|
|
 Posté - 28 avr. 2011 : 12:11:45
|
Bonjour,
Après une longue période d'insatisfaction vis-à -vis de notre syndic, le CS de ma résidence dont je fais partie s'est enfin décidé à bouger pour trouver un remplaçant. Nous avons contacté plusieurs cabinets de gestion qui nous paraissent sérieux pour examiner et comparer leurs propositions. Stupeur : lors d'une des visites, l'un d'entre eux nous a informé que notre syndic actuel avait mis son cabinet en vente et allait sans doute nous présenter bientôt le repreneur... qui n'est autre qu'un des autres candidats potentiels !
L'affaire se complique encore, car le contrat du syndic actuel est venu à échéance le mois dernier (le syndicat avait demandé un contrat de moins d'un an pour se recaler sur l'exercice comptable et corriger les dérives qui avaient fini par s'installer au fil du temps). Le CS a bien essayé de faire organiser une AG avant la fin de ce contrat, mais le syndic, sans doute plus occupé à organiser le transfert de son activité, a fait traîner toutes nos demandes de documents (bilan des dépenses et des comptes copropriétaires, devis pour certains travaux) pour la préparation de cette AG.
Je me pose donc un certain nombre de questions :
- notre syndic actuel (enfin, qui ne l'est plus) peut-il continuer à remplir les tâches qui lui incombent ?
- peut-il légalement convoquer la prochaine AG au cours de laquelle il présentera vraisemblablement le repreneur ?
- même s'il n'a pas la loi de son côté pour le faire, est-il préférable de le laisser convoquer cette AG et d'attendre ensuite 2 mois pour éviter toute contestation (avec tous les blocages que peut entraîner ce délai pour celui qui sera le nouveau syndic) ? ou vaut-il mieux passer tout de suite par la case administrateur judiciaire avec les frais que cela incombe ?
Merci d'avance pour votre réponse.
|
 |
|
 |
 |
 |
Trendy31
Conseiller syndical dans la tourmente... |
|
 |
 |
 |
 |
|
|
|
|
1
Posté - 28 avr. 2011 : 12:38:24
|
|
tendy31 : citation: L'affaire se complique encore, car le contrat du syndic actuel est venu à échéance le mois dernier
AIE!AIE!AIE !!!!
Vous n'avez plus de syndic depuis un mois, il n'a plus aucun droit de gérer votre syndicat, il ne peut plus faire aucun acte comptable, payer des factures, ......
Il ne peut pas non plus convoquer une AG.
Pourquoi le CS n'a pas réagi avant la date de fin de mandat que TOUT le monde connait. C'est une grosse erreur !!!
Maintenant, une seule solution : le président du CS doit demander au tribunal la nomination d'un administrateur judiciaire avec mission de convoquer une AG pour élir un nouveau syndic !!!
Votre CS pourra alors proposer au mandataire de joindre à l'ODJ des contrats de syndic.
Ce syndic a mis le syndicat dans une situation difficile, qui devra payer des frais supplémentaires d'administrateur judiciaire, une copro. sans gestionnaire avec des factures factures sui ne seront pas payées, des coupures d'eau et d'électricité, ......
trendy31 : citation: Après une longue période d'insatisfaction vis-à -vis de notre syndic, le CS de ma résidence dont je fais partie s'est enfin décidé à bouger pour trouver un remplaçant
Vous vous êtes décidé à bouger !!!! , mais beaucoup trop tard, sans consulter la loi et tous les problèmes en cas de vacance du poste de syndic, sans exiger du syndic qu'il convoque une AG dans les délais. Ce syndic aurait même pu la convoquer la veille de la fin de son mandat, il y a un mois.
Surtout ne pas laisser ce syndic continuer à gérer, à emmettre des chèques, et à convoquer une AG. Direction tribunal en extrême urgence !! pas d'autres solutions de remplacement qui ne pourraient que vous conduire devant le même tribunal dans plusieurs mois, augmentant les charges et en perdant du temps pour rien. 
|
|
|
|
trendy31
Contributeur actif
454 message(s)
Statut:
|
|
 2
Posté - 28 avr. 2011 : 12:49:08
|
Merci Philippe de votre réponse rapide !
Juste une petite remarque à propos de votre remarque sur l'absence de réaction du CS : tout le monde comme vous dites a vu le contrat de syndic... et personne n'a rien dit !!!
Sinon quelques questions complémentaires :
- est-il possible de limiter la mission de l'administrateur judiciaire à la convocation d'une AG pour élire un nouveau syndic ?
- une telle AG peut-elle aussi inclure des résolutions sur la validation des comptes et l'adoption d'un budget comme un AG annuelle classique ou vaut-il mieux se limiter à l'élection d'un nouveau syndic et faire convoquer une nouvelle AG par celui-ci après sa désignation pour traiter les autres points ?
- avez-vous une petite idée des frais engendrés par la mise en place de l'administrateur judiciaire ?
- le syndicat peut-il se retourner contre le syndic défaillant pour qu'il prenne en charge ces frais au titre de la responsabilité professionnelle ?
|
|
|
|
|
|
Trendy31
Conseiller syndical dans la tourmente... |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
3
Posté - 28 avr. 2011 : 15:37:46
|
trendy31 :
1. la mission de l'administrateur peut se limiter à convoquer une AG pour élir un autre syndic. Cela est nécessaire et suffisant, et le cout en sera moindre, et surtout beaucoup de temps gagné.
2. Le nouveau syndic reprenddra les comptes de la copro et sa gestion avec l'aide du sCS, si celui-ci est assez au courant des comptes et de la situation de votre syndicat. ET il pourra convoquer une AG annuelle normale avec approbation des comptes, budget, travaux, .....
3. pour les frais, c'est l'administrateur qui vous donnera le montant de sa facture, il n'y a pas de tarif ou de forfaits !!! . M
Mais cela ne sert à rien d'y penser maintenant, car vous êtes obligé de passer par cette case tribunal.
" personne du CS n'a rien dit", mais maintenant vous vous préoccupez des frais et des rpoblèmes !!!
4. le syndicat pourra bien évidemment se retourner contre l'ancien syndic. Vous allez également devoir payer des honoraires d'avocats !!!
Mais c'est une faute grave de ne pas convoquer une AG annuelle, et de laisser passer la date de la fin de son mandat.
Le CS n'a pas été bon sur ce coup la, mais le syndic a engagé sa responsabilité en ne respectant pas la loi et son mandat. Il doit être poursuivi pour cela.
Tous les actes de gestion faits par le syndic après la fin de son mandat sont illégaux. Le président du CS doit donc demander au tribunal très rapidement la nomination de cet administrateur judiciaire pour limiter les dégats.
Combien de copropriétaires dans votre SDC ??
Un conseil : plongez vous dans les textes de loi sur la copropriété, et cherchez un syndic pour le proposer au mandataire.
|
|
|
|
trendy31
Contributeur actif
454 message(s)
Statut:
|
|
4
Posté - 28 avr. 2011 : 15:51:41
|
|
citation: Mais c'est une faute grave de ne pas convoquer une AG annuelle, et de laisser passer la date de la fin de son mandat.
Le CS n'a pas été bon sur ce coup la, mais le syndic a engagé sa responsabilité en ne respectant pas la loi et son mandat. Il doit être poursuivi pour cela.
Ce dernier point est-il réalisable si le syndic défaillant disparaît (la vente de son cabinet pourrait bien déboucher sur une disparition de la société) ?
citation: Combien de copropriétaires dans votre SDC ??
Nous sommes 91 copropriétaires dont environ 1/3 de résidents.
citation: Un conseil : plongez vous dans les textes de loi sur la copropriété, et cherchez un syndic pour le proposer au mandataire.
Comme je l'ai indiqué, nous avons commencé cette recherche, et c'est ainsi que nous avons appris la vente programmée du cabinet du syndic actuel et la reprise possible de son portefeuille par un des cabinets concurrents contactés.
C'est d'ailleurs un des ces concurrents qui nous a suggéré la possibilité de laisser convoquer une AG par le syndic défaillant pour nous présenter son repreneur (en proposant éventuellement le contrat d'un concurrent), et économiser ainsi les frais liés à l'intervention de l'administrateur. Que faut-il penser de ce conseil ? |
|
|
|
|
|
Trendy31
Conseiller syndical dans la tourmente... |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
Gédehem
Pilier de forums
15985 message(s)
Statut:
|
|
5
Posté - 28 avr. 2011 : 16:43:44
|
"Que faut-il penser de ce conseil ?"
Sur un plan pratique on pourrait en penser du bien ....., en particulier s'il s'agissait d'un petit syndicat de 10 ou 15 membres : pas de vague !
Sur un plan formel, donc juridique, on ne peut en penser que du mal, et rayer des postulants un tel syndic : où est sa frontière dans la violation des textes ??
Vous avez déja noté la faillite collective de votre CS, à coté de la plaque dans cette affaire de durée de mandat du syndic. Il est à craindre qu'il en soit de même sur d'autres points (*), ce qui explique sans doute la situation dans laquelle se trouve votre syndicat : dépourvu de syndic depuis 1 mois.
Pour un syndicat de 91 membres, la seule solution envisageable est celle prévue D.art.47 : désignation sur requête d'un administrateur provisoire.
Une piste : vous avez entrepris la recherche d'un syndic. L'un vous semble sérieux, sortir du lot (attention à ne pas vous faire "rouler dans la farine" encore une fois) : compte séparé, pas de facturation en sus de taches de gestion courante, etc ....
Il faut le retenir, et lui seul. Il faut négocier avec lui le dépot d'une requête par "son" avocat", qui sollicitera du juge la désignation de ce cabinet en qualité d'administrateur provisoire dont la mission sera :
- récupérer fonds et archives de l'ex-syndic (L.art.18-2)
- convoquer une AG qui désignera le syndic ..(lui, seul candidat).
Vous (le syndicat) éviterez ainsi de tomber sur n'importe qui comme adm.prov., vous limiterez les frais, et surtout vous ne perdrez pas de temps dans la gestion du syndicat.
Le problème c'est de tomber sur le bon numéro "candidat syndic".
(*) (C'est un constat, que vous semblez faire vous même, pas une critique ) |
Édité par - Gédehem le 28 avr. 2011 16:48:09 |
|
|
|
trendy31
Contributeur actif
454 message(s)
Statut:
|
|
6
Posté - 28 avr. 2011 : 16:57:35
|
Merci Gédehem de me remonter le moral !
citation: Vous avez déja noté la faillite collective de votre CS, à coté de la plaque dans cette affaire de durée de mandat du syndic. Il est à craindre qu'il en soit de même sur d'autres points (*), ce qui explique sans doute la situation dans laquelle se trouve votre syndicat : dépourvu de syndic depuis 1 mois.
Rassurez-vous, je ne prends pas votre remarque pour une critique. A notre décharge, nous (le CS) sommes toujours restés diplomates avec notre syndic... visiblement trop !! Mais c'est aussi une bonne occasion de remettre les pendules à l'heure une fois pour toutes.
citation: Une piste : vous avez entrepris la recherche d'un syndic. L'un vous semble sérieux (attention à ne pas vous faire "rouler dans la farine" encore une fois).Une piste : vous avez entrepris la recherche d'un syndic. L'un vous semble sérieux (attention à ne pas vous faire "rouler dans la farine" encore une fois).
D'accord avec vous,. Ce qui nous ennuie un peu, c'est que le candidat qui nous semblait le plus "correct" serait le repreneur des affaires de notre ex-syndic... mais ne nous a rien dit quand nous l'avons rencontré... A qui peut-on donc faire confiance dans la jungle de la copropriété ???
citation: Vous (le syndicat) éviterez ainsi de tomber sur n'importe qui comme adm.prov., vous limiterez les frais, et surtout vous ne perdrez pas de temps dans la gestion du syndicat.
J'ai vu qu'une procédure de saisine sur requête du Président du TGI ne nécessitait pas forcément de recourir à un avocat (source http://sos-net.eu.org/copropriete/4/4-4.htm). Quel est votre avis sur la question ?
|
|
|
|
|
|
Trendy31
Conseiller syndical dans la tourmente... |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
7
Posté - 28 avr. 2011 : 19:40:52
|
|
trendy31 : citation: C'est d'ailleurs un des ces concurrents qui nous a suggéré la possibilité de laisser convoquer une AG par le syndic défaillant pour nous présenter son repreneur (en proposant éventuellement le contrat d'un concurrent), et économiser ainsi les frais liés à l'intervention de l'administrateur. Que faut-il penser de ce conseil ?
Que du mal !!!
Oubliez le, et cherchez en un autre plus respectueux des lois. Celui-ci vous invitre à laisser convoquer une AG par un syndic mandataire qui n'a plus de mandat de gérer votre copro depuis un mois.
Ce n'est pas un conseil que ce syndic repreneur, qui ne voit qu'une copropriété à récupérer facilement sans concurrence, mais que votre syndicat n'attaque pas le cabinet de l'ancien syndic, donc lui-même repreneur !!!
Conseil d'un autre mauvais syndic !! a dégager avec force.
trendy31 : prenez un avocat pour que ce dossier soit bien préparé sans perdre de temps. Si vous payez de votre poche, le syndicat vous remboursera de tous ses frais.
Il ne s'agit pas de faire des économies riidicules, car vous vous êtes mis vous-mêmes dans cette situation, mais de redresser rapidement cette situation sans trop de dégats.
Le plus difficile est de touver un syndic sérieux !! et bien contrôlé par un CS. La diplomatie n'a rien à voir avec la vérifications des comptes et d'une gestion.!!! |
|
|
|
trendy31
Contributeur actif
454 message(s)
Statut:
|
|
8
Posté - 28 avr. 2011 : 20:06:19
|
|
|
| |
|
Sujet |
|
|
|
|
| Universimmo.com |
© 2000-2012 AEDev |
|
|
|
|
