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nbeaulat
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 Posté - 22 avr. 2011 : 22:09:16
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Bonjour,
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Je suis le président du CS d’une copropriété d’une vingtaine de lots dans un immeuble ancien dans Paris.
Notre problème concerne un refus de notre syndic de déclarer des dégâts en façade à notre assureur, et un soupçon d'entente avec celui-ci.Â
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L’année qui a suivi notre ravalement il y a 5 ans, 3 dégâts des eaux successifs ont causé trois dommages sur la façade (cloques puis chute du revêtement).
Nous avons informé notre syndic de ces dégâts en lui demandant de les déclarer à l’assurance. D'abord par téléphone puis, en l'absence de réaction, par courrier RAR.Â
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Depuis, nous demandons sans cesse au syndic de faire un point sur ces dossiers, par courrier, par mail et en AG chaque année. Mais on nous répond systématiquement que c’est « en cours », sans donner davantage d’informations.
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Nous avons mené une enquête chez le syndic et n’avons trouvé trace d’aucun dossier complet : sur un des dégâts, une déclaration et quelques échanges avec l’assurance non aboutis ; sur les autres, aucune trace de déclaration.
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Nous avons alors demandé à notre assureur (par téléphone puis mail et courrier RAR) copie des pièces des 3 dossiers. Malgré des relances hebdomadaires, aucune réponse 2 mois après notre demande. Toujours la même réponse : le dossier a été transmis au commercial qui va traiter notre demande.
Bref, nous soupçonnons une collusion entre le syndic et le courrier, lequel nous présente chaque année une police en augmentation de 10 ou 20% par rapport à la suivante, en raison d’uns sinistralité importante, alors même que nous ne trouvons aucune trace de sinistres dans leurs dossiers, et surtout aucun remboursement de leur part sur aucun dossier depuis au moins 5 ans.Â
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A votre avis, plusieurs années après le début des événements, quelles actions peut engager le CS ou l’AG pour obtenir le traitement de ces dossiers ou dédommagement au syndic ? Une action en justice serait-elle adaptée ? Laquelle ?
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Merci par avance.
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 Posté - 23 avr. 2011 : 10:40:36
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nbeaulat : citation: L’année qui a suivi notre ravalement il y a 5 ans, 3 dégâts des eaux successifs ont causé trois dommages sur la façade (cloques puis chute du revêtement).
Quelles sont les causes de ces 3 dégats des eaux ??
Le syndic a dans sa mission la sauvegarde de l'immeuble. la façade est dégrédé il est dans l'obligation de déclarer à l'assurance ce sinistre et de réparer cette façade.
Si le syndic ne fait rien malgré des relances et misi en demeure en RAR du CS, il met en cause en contrat de syndic.
Le président du CS doit déposer plainte au tribunal pour ce manquement grave à son mandat de syndic, avec un dossier en béton naturellement.
Ce défaut de déclaration à l'assurancemet votre SDC en difficulté, c'est une faute grave. !!
quelques questions : pourquoi ce syndic n'a pas été viré depuis ces 5 ans si il est si laxiste ??? Pourquoi votre CS si mécontent n'a pas proposé d'uatres contrats concurrents ?? Cette situation de refus du syndic et de l'assurance du SDC a t'elle été expliqué aux AG ?? |
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lonchamps
Nouveau Membre
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 Posté - 23 avr. 2011 : 14:56:55
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si un ravalement a eu lieu il ya 5 ans vous devez bénéficier d'une dommage ouvrage. Dans ce cas le syndic doit faire une déclaration auprés de l'assureur. Si le syndic ne bouge pas ce qui est étonnant un copropriétaire concerné par une infiltration peut déclencher la dommage ouvrage, ce qui est accepté souvent par l'assureur.
Maintenant sans dommage ouvrage , l'infiltration par façade n'est pas assurée , en conéquence l'assureur n'a rien a voir et il s'agit d'entretien à la charge de la copropriété. |
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felix1930
Contributeur vétéran
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Posté - 23 avr. 2011 : 17:09:48
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¨Pour un simple ravalement de façades -type remise en peinture - il n'y a pas de dommages ouvrages
il y a :
-la garantie de parfait achèvement -durée 1 an
-éventuellement et dans certains cas, la garantie de bon fonctionnement
ce qui est important de connaître c'est la cause de ces dommages et voir ce qui est pris en compte par la multirisque de votre immeuble; le CS doit (devrait) obligatoirement avoir un exemplaire de ce contrat ( conditions -garanties -générales et spéciales)
citation: Bref, nous soupçonnons une collusion entre le syndic et le courrier, lequel nous présente chaque année une police en augmentation de 10 ou 20% par rapport à la suivante, en raison d’uns sinistralité importante, alors même que nous ne trouvons aucune trace de sinistres dans leurs dossiers, et surtout aucun remboursement de leur part sur aucun dossier depuis au moins 5 ans .
Il faut refuser de payer ce "surplus" sans preuves à l'appui ( la sinistrabilité c'est sur 3 ans qu'en cas de changement d'assureur elle est demandée)
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lonchamps
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Posté - 25 avr. 2011 : 17:05:52
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Le syndic de copropriété, est tenu en sa qualité de représentant du syndicat des copropriétaires, de souscrire l’assurance de dommages qui incombe à la copropriété, maître de l’ouvrage, dans la mesure où les travaux envisagés sont de nature à engager la responsabilité des constructeurs (réponse ministérielle n°21126 du 18 août 1980).
En effet, lorsque les travaux font appels aux techniques de travaux de bâtiment sont prévues, il informe les copropriétaires, du caractère obligatoire de cette assurance.
Le but de l’assurance est de prendre en charge les dommages répondant à la définition des désordres de nature décennale, notamment les désordres compromettant la solidité de l’immeuble ou le rendant impropre à sa destination (articles 1792 et 1792-2 du code civil).
Ces désordres peuvent résulter d’un vice de construction ou d’un défaut de conformité aux stipulations contractuelles.
Tout travaux de peinture destiné à assurer l’étanchéité de l’immeuble relèvent de la garantie décennale dès lors qu’ils constituent un ouvrage par l’application d’un système complexe d’étanchéité (Cour de Cassation 18 juin 2008).
Dès lors que les travaux sont soumis à la garantie décennale de l’entrepreneur, l’assurance dommage ouvrage doit obligatoirement être souscrite.
Le syndic doit souscrire uen assurance dommages ouvrage . |
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Louis92
Contributeur vétéran
France
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Posté - 25 avr. 2011 : 17:16:40
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Je confirme ce que felix1930 a écrit. lonchamps cite citation: Tout travaux de peinture destiné à assurer l’étanchéité de l’immeuble relèvent de la garantie décennale. Généralement, les travaux de peinture ne sont pas destinés à assurer l'étanchéité mais destinés à "faire joli" pour parler simplement. Dans ce cas, la garantie est biennale seulement et une DO n'est pas requise. Tout dépend du cahier des charges. Etanchéité signifie que si les murs sont imbibés d'eau suite à DDE, les murs ne sécheront que de l'intérieur.
Cdlt. Louis92. |
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lonchamps
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Posté - 25 avr. 2011 : 19:45:14
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vous oublier un mot
"ou le rendant impropre à sa destination (articles 1792 et 1792-2 du code civil)."
je peux préciser que la dommage ouvrage même si éventuellement elle n'est pas utile à l'immeuble le syndic engage sa responsabilité à ne pas la prendre.
Dans le cas en cours l'expert DO définirait les causes les remedes les responsabilité et ce gratuitement.
Pratique |
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ALH14U
Contributeur senior
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Posté - 25 avr. 2011 : 21:38:16
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Il faut commencer par le commencement :
Qualité du suivi du ravellement, réunion de travaux, métériaux utilisés pour le ravallement conformes au devis ?
Réception des travaux sans déclaration de problèmes ? date précise de debut de garantie ?
Avec de la chance, d'après la gestion que vous décrivez, la réception n'a sans doute pas été faite !
Si elle a été faite, voir la qualité professionnelles de votre syndic professionnel (auprès du bureau des professions immobilières de votre département et sur des sites comme societe.com), car effectivement il devrait déclarer les préjudices à l'assureur,
Il faut se méfier et faire une enquête complète sur les habitudes du personnel de votre agence et particulièrement du syndic professionnel titualire de la carte. Sont ils vraiment habilités pour gérer ce type de dossier auprès de l'assurance de l'Agence personne morale, voir éventuellement avec le PDG de l'Agence.
Qu'en pense réellement les autres membres du conseil syndical ?
Font ils queque chose, je vous conseille de les réunir spécifiquement à ce sujet, c'est votre rôle et vous serez alors soutenu et pourrez envisager des actions précises. Faites un compte rendu de réunion.
Je pense que dans de telles conditions vous ne votez ni quitus, ni les comptes, pour pouvoir engager une action en responsabilité vis à vis de votre gestionnaire d'immeubles.
Tenez nous informés.
Merci.
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felix1930
Contributeur vétéran
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Posté - 25 avr. 2011 : 22:44:01
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citation: Je pense que dans de telles conditions vous ne votez ni quitus, ni les comptes, pour pouvoir engager une action en responsabilité vis à vis de votre gestionnaire d'immeubles.
ne pas "voter" (approuver???) les comptes est une erreur et le syndic s'en moque complètement ce n'est pas lui qui aura des problèmes mais le syndicat
pour le quitus d'accord
pour la DO le syndic doit ou pas la proposer lors de l'AG qui décidera des travaux mais ce n'est pas lui qui décidera ce sont les copropriétaires
dans le cas nbeaulat, ce qui importe en 1er c'est de savoir d'où "viennent" les DDE cela n'a peut être rien à voir avec le ravalement ( ts les 3 dans la même zone....la même façade )
en général ,comme indiqué il s'agit de peinture dite décorative de classe D2 ou d'imperméabilité de classe D3 (problème d'importance de microfissures existants)
pour les peintures d'étanchéïté....caves,réservoir? |
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nbeaulat
Nouveau Membre
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Posté - 26 avr. 2011 : 00:06:24
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Bonjour, et merci pour vos réponses. Voici des éléments complémentaires.
Les dommages ne sont pas liés au ravalement mais à trois différents DDE d'origine privative ou commune. Il est à peu près certain que notre ravalement, qui a effectivement plus ressemblé à un coup de peinture qu'à la réfection d'une etanncheité, n'est pas en cause.
Nous souhaitons donc que ces dommages soient pris en compte par les assurances "habituelles", et pour cette raison nous avons souhaité que notre syndic les notifie à l'assurance de l'immeuble.
Concernant le CS, nous sommes tous sur la même longueur d'onde et essayons tous de forcer le syndic à traiter ce dossier. Mais leur technique est rodée : le patron du syndic s'excuse en AG du retard de traitement, dit que le dossier suit son cours, et c'est tout. Ensuite, c'est le black out jusqu'à l'AG suivante ; jamais le moindre élément nouveau malgré d'incessantes relances du CS.
En tant que CS, nous sommes très actifs et volontaires, mais que faire de plus ? Nous avons demandé au syndic de consulter les dossiers de notre immeuble, où nous n'avons rien trouvé. Puis nous avons interrogé l'assurance, qui ne répond pas à nos demandes d'acces aux dossiers. Que pouvons-nous donc faire de plus ???
C'est bien ça la question... |
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felix1930
Contributeur vétéran
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Posté - 26 avr. 2011 : 07:53:32
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et ben......voila, dommage que ces renseignements n'arrivent que maintenant; mais comme vous êtes UN petit nouveau vous êtes excusé
mais il ne faut jamais "s'emballer "
Pour ceux d'origine privatif les copropriétaires de ces logements ont ils fait une déclaration à leur assurance????
Les demandes de contrats ne sont pas l'exclusivité du syndic,vous pourriez peut être contacter une autre C° d'assurance et le faire savoir "indiretement" au syndic et à l'assurance actuelle c'est,parfois,efficace
voir dans votre contrat actuel ce qui est prévu en cas de DDE "façades" car dans certains contrats il est précisé que les DDE suivant le premier sinistre ne seront pris en compte que si les travaux pour "réparer" les causes du 1er ont été effectuéeee
faute de frappe : imperméabilité = classe I3 (et non D3) |
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