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 Posté - 22 nov. 2013 : 12:29:16
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viviane : pas besoin d'une autre résolution pour débattre sur le ravalement des parties communes ET des parties privatives.
Le projet de résolution concerne le ravalement dans son intégralité. TOUTES les questions sur les devis concurrents, les matières, l'échafaudage, les dates d'appels de fonds, ..... ET le problème des volets, rambardes, des balcons privatifs si ils le sont, .... seront discutées lors de l'AG.
Un projet de réssolution n'est qu'un projet, qui sera modifié, et en toute léglaité, sans contestation possible. le texte est TOUJOURS modifiable,; il ne s'agit pas ici d'un OdJ complémentaire.
L'AG décidera sur le sort des volets, ET le syndic dira la loi, ou pas !
Le CS doit s'impliquer totalement dans un tel projet ET il peut se renseigner et prendre conseil sur cette histoire de volets privatifs auprès de spécialistes - avocats, associations, .... ce sont des frais de focntionnement du CS, charges générales du SDC.
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mfld
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France
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 Posté - 22 nov. 2013 : 14:05:46
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Pas d'accord avec vous, Philippe : vous pouvez amender un projet de résolution tant que vous ne dénaturez pas la question initiale. Hors ici, c'est deux questions de natures différentes dont il s'agit : une obligeant sur les parties communes (la façade), et l'autre sous forme d'une proposition portant sur les parties privatives.
En plus de cet aspect juridique, la pratique consistant à prévenir le flou en assemblée en préparant la décision le plus en amont possible est salutaire. Donc, oui, s'il est encore temps, une demande d'inscription à l'ODJ avec un devis plus compétitif que celui évoqué est pertinente. Le syndic ne pourra pas s'opposer à cette inscription, et la discussion ne pourra être évitée au motif d'un lapidaire "c'est la loi".
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| Syndic coopératif d'un "machin" de 217 lots principaux qui ne sert à rien |
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Posté - 22 nov. 2013 : 16:00:37
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mfld : " Le syndic ne pourra pas s'opposer Ă cette inscription,"
A condition qu'elle soit régulièrement notifier en RAR, bien avant l'envoi de l'Odj. ET quel en serait le texte ? : obligation des copropriétaires à payer au SDC la peinture des volets ?
Mais apparement c'est déjà dans le projet de résolution du syndic.
Pour compléter ce fil, vu sur le site de l'ANCC, Association National de la Copropriété et des Copropriétaires et qui confirme mon point de vue et celui de Rambouillet :
Le ravalement des façades de l’immeuble
Le ravalement des façades de l’immeuble fait également partie des dépenses de conservation puisqu’il permet de maintenir l’étanchéité et la propreté des murs.
Tous les copropriétaires doivent participer à la dépense.
Toutefois, des litiges ont concerné la participation des locaux commerciaux situés au rez-de-chaussée de l’immeuble.
En effet, prétextant avoir déjà à leur charge l’entretien des devantures de leur magasin, les propriétaires de ces locaux estiment ne pas avoir à contribuer au coût du ravalement, lequel, selon eux, ne concerne que les étages supérieurs.
Or, la jurisprudence qui a déjà eu à plusieurs reprises à statuer sur cet argumentaire, a toujours rappelé avec force que tous les lots sans exception sont tenus de participer aux dépenses de ravalement de l’immeuble.
Par ailleurs, et parce que certaines parties privatives contribuent à l’harmonie des façades du bâtiment, il est tentant, pour l’assemblée générale, de vouloir intégrer ces dernières dans l’opération de ravalement.
Ainsi en est-il des fenĂŞtres, volets, persiennes ou garde-corps.
Or, pour qu’il en soit ainsi, il faudrait obtenir l’accord unanime de tous les copropriétaires, à moins que le règlement de copropriété comporte une clause permettant à l’assemblée de prendre une telle décision.
La validité d’une telle clause a été jugée licite par la jurisprudence.
Reste ensuite un autre problème à régler : celui de la répartition du coût des travaux de ces parties privatives. En principe, que le règlement de copropriété prévoit ou non la possibilité d’intégrer des parties privatives dans les travaux de ravalement, chaque copropriétaire doit supporter le coût réel de ceux réalisés sur ses propres parties privatives.
Le syndic devra alors veiller à demander à l’entreprise d’établir un devis détaillé distinguant les interventions sur les parties communes et sur chaque partie privative.
Une exception existe toutefois pour les parties privatives considérées par le règlement de copropriété comme faisant partie du gros œuvre, telles que les balcons ou les loggias. Dans ce cas, la jurisprudence admet que les dépenses de ravalement y afférentes puissent être réparties entre tous les copropriétaires comme des charges communes, c’est-à -dire au prorata des tantièmes de chacun.
Mais pour qu’il soit ainsi, il faut que cette précision ait été apportée par le règlement de copropriété car il n’existe pas de règles en la matière, les balcons ou loggias pouvant recevoir la qualification de partie privative, partie commune ou partie privative pour la partie superficielle et partie commune pour la structure et la gros œuvre.
Totor13 : Ceal devrait vous aider à contrer cette irrégularité.
Rien n'est prévu dans le RDC, c'est l'Unanimité des copros qu'il faut atteindre, c'est à dire impossible. Sans cette Unanimité, le syndic ne pourra pas vous réclamer le paiement pour les volets.
Reste à trouver cete jurisprudence citée dans cet article de l'ANCC.
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Totor13
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Posté - 22 nov. 2013 : 16:36:15
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Un grand MERCI à vous philippe 388. C'est un document précieux pour moi (et les copropriétaires dans la même situation).
Cependant, j'ai beau chercher, je ne trouve pas cet article sur le site de l'ANCC.
Pouvez-vous m'aider Ă le trouver ?...
Après je leur demanderai directement par mail ou par courrier où je pourrais trouver la jurisprudence en question.
Encore une fois MERCI ! |
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Posté - 22 nov. 2013 : 16:49:51
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Totor13
Contributeur débutant
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Posté - 22 nov. 2013 : 17:33:22
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Philippe388,
MERCI, MERCI, MERCI.
En effet vu que mon RdC est muet au sujet du "Ravalement", personne ne peut associer les parties privatives au gros-oeuvre.
Même dans le cas d'un devis séparé, les parties privatives restent des parties privatives. A chacun de souscrire à cette proposition ou pas. L'essentiel étant que les volets soient peints de la couleur décidée en AG et avant le passage des "peintres de la société du ravalement"... ce qui va être mon cas.
J'en suis à mon 3e ravalement... et jamais personne n'avait contesté cet état de fait... mais depuis qu'on a un nouveau syndic... |
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Viviane
Pilier de forums
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Posté - 22 nov. 2013 : 19:41:48
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Je persiste et signe, pour la dernière fois.
Tout comme mfld, je pense que demander au syndic d'inscrire la résolution adéquate à l'ODJ, si c'est encore possible, sera forcément plus efficace (voire moins risqué) que de modifier en AG la résolution proposée par le syndic.
Et vu que Philippe388 semble parti dans une de ses guérillas habituelles à mon encontre, ce qui ne remet pas forcément en cause l'intérêt des textes qu'il vous communique (et que n'ai pas lus), mais le conduit en l'espèce à me contredire pour le simple plaisir de le faire, je m'arrêterai là .
Bonne chance Ă vous. |
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Édité par - Viviane le 22 nov. 2013 19:45:30 |
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Posté - 22 nov. 2013 : 20:26:52
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viviane :" Tout comme mfld, je pense que demander au syndic d'inscrire la résolution adéquate à l'ODJ, si c'est encore possible, sera forcément plus efficace (voire moins risqué) que de modifier en AG la résolution proposée par le syndic.
Et vu que Philippe388 semble parti dans une de ses guérillas habituelles à mon encontre, ce qui ne remet pas forcément en cause l'intérêt des textes qu'il vous communique (et que n'ai pas lus), mais le conduit en l'espèce à me contredire pour le simple plaisir de le faire, je m'arrêterai là . "
viviane : vous n'êtes pas le centre du monde comme vous le pensez,et ma réponse ne s'adressait pas du tout à vous MAIS à Totor13 !!
Vous critiquez d'ailleurs cette réponse en n'ayant même pas lu cette-ci, qui vous aurait mis dans la bonne voie de la compréhension de la copropriété, et du focntionnement d'une AG, avec ces " projets " de résolution.
L'AG est le lieu des débats ET des décisions, et l'AG a le droit de modifier le texte des projets de résolutions !!
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sparte
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Posté - 22 nov. 2013 : 21:48:42
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Bon, les choses sont à la fois simples et compliquées
Pour le syndic, il est infiniment plus simple de faire voter l'ensemble des travaux y compris les parties privatives, PP, (fenêtre, volets, etc...) et de répartir le tout aux tantièmes.
Solution de facilité certes mais contestable.
Les éléments avancés par Philippe et Viviane sont parfaitement exacts.Sauf cas rarissime, les copropriétaires ont juste l'obligation de repeindre leurs PP selon les règles fixées par l'AG.
Ils n'ont pas l'obligation de recourir aux services de l'entreprise dont le boulot est souvent bâclé (un simple brossage, un petit coup vite fait de papier de verre en passant, et le tour est joué).
Il faut vraiment ĂŞtre vigilant sur ce point.
La difficulté réside dans le fait de répertorier et de quantifier le coût pour chaque copropriétaire, les fenêtre, volets, garde-corps n'étant que très rarement identiques sur l'ensemble de la copropriété.
C'est un casse-tĂŞte monstrueux pour le syndic et le MO.
Le plus simple est d'envoyer un questionnaire à chaque copropriétaire en précisant (l'inscrire dans la résolution de l'AG) que ceux qui ne répondent pas sont réputés accepter les travaux par l'entreprise.
Il est impératif dès le départ, dès lors qu'un MO a été mandaté qu'il dissocie bien les PC des PP.
La quantification par appt ensuite relève parfois de l'ésotérisme.
Le syndic mérite bien ses honoraires
Pour ce qui est d'une ou 2 résolutions, franchement, comme aurait pu le dire le grammairien Dominique BOUHOURS, l'un et l'autre va ou vont. |
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Posté - 23 nov. 2013 : 09:09:47
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citation: Le plus simple est d'envoyer un questionnaire à chaque copropriétaire en précisant (l'inscrire dans la résolution de l'AG) que ceux qui ne répondent pas sont réputés accepter les travaux par l'entreprise.
désolé, sparte, juridiquement, un accord ne se présume pas par le silence... maintenant si cela marche sans risques, pourquoi s'en priver . Mais si un copro ne répond pas à ce courrier, il est tout à fait en droit de ne pas payer.
Mais on sait aussi que demander un courrier de réponse pour accepter, relève du défi "syndical". Les copros répondent rarement...  |
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Posté - 23 nov. 2013 : 10:22:27
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sparte : Le plus simple est d'envoyer un questionnaire à chaque copropriétaire en précisant (l'inscrire dans la résolution de l'AG) que ceux qui ne répondent pas sont réputés accepter les travaux par l'entreprise.
AIE !!! le plus simple pour vous, le syndic, mais totalelemt inacceptable juridiquement.
SEULE l'AG est décisionnaire ET imposer le paiement à cause une non- réponse à un questionnaire, vous êtes très mal barré sparte.
Tous ces copros ne devront rien payer, et vous n'aurez aucun moyen de récupérer ces sommes ! pas très sérieux.
sparte : écrire que de compter le nbre de volets pour chaque lot, et le nbre de mètre de garde-corps est un cass-tête et un travail très compliqué n'est pas admissible. Un vieus reflexe conditionné des syndics !
Je ne peux pas vous défendre la dessus, surtout que les honroaires sont bien adaptés pour ce genre de travail supplémentaire. 
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sparte
Contributeur senior
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Posté - 23 nov. 2013 : 10:43:51
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Rambouillet et Philippe, je ne peux qu'aller dans votre sens concernant "non réponse vaut accord", quand bien même l'AG en déciderait ainsi.
Mais quand vous aurez vécu, comme moi, quelques dizaines de ravalement avec toujours les mêmes problématiques, et au final des volets ou des fenêtres jamais peints (ou alors des années plus tard parfois), malgré rappels, LR AR etc...avec une AG qui n'autorise pas le syndic à engager de procédure, vous allez à la simplicité et vous vous dites que nécessité fait loi.
C'est un risque assumé.
Mais on relève le défi, comme le dit Rambouillet.
néanmoins, ce risque est très limité, le questionnaire étant envoyé très en amont du début des travaux ce qui laisse le temps de compiler et de relancer.
Philippe, on verra ce qu'il reste de nos honoraires après Alur, déjà qu'aujourd'hui ils sont le plus souvent réduits à leur plus simple expression.Et là , en toute sympathie, je ne rigole pas. |
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Posté - 23 nov. 2013 : 11:21:58
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citation: néanmoins, ce risque est très limité, le questionnaire étant envoyé très en amont du début des travaux ce qui laisse le temps de compiler et de relancer.
surtout si on demande de payer avant... |
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Posté - 23 nov. 2013 : 12:52:28
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sparte : le risque est minime, mais copropriétaire dans un des SDC que vous gérez je ne paierais la peinture de mes volets, après avoir reçu ce questionnaire qui n'est pas une décision d'AG.
Il est vrai que le ravalement est un gros chantier. Mais le syndic DOIT dire la loi, l'expliquer, et compter les volets !!! parelr de risque calculé pour un mandataire social n'est pas sérieux !
C'est un des problèmes des syndics que ce genre de pratique "courante" n'arrangera pas.
Reconquérir la confiance, ne peut pas passer par le non respect de la loi ET également des copropriétaires, que vous prenez ici pour des "imbéciles". Vous avez un " devoir" de conseil.
Pour ce problème d'honoraires sur travaux, vous ne pourrez qu'augmenter bos honoraires de gestion courante; c'est cela le contrat " tout compris" !!
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sparte
Contributeur senior
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Posté - 24 nov. 2013 : 11:58:09
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Philippe,
Il n'est pas question de prendre les copropriétaires pour des imbéciles.
Au contraire, nous "surinformons"les clients.
Il ne s'agit là que de gérer les exceptions car si le, comme vous le dites, le mandataire social n'est pas sérieux, il le doit au "jemenfoutisme' de certains copropriétaires qui hérissent aussi le poil des Cs qui s'investissent dans le dossier.
Svp ne reprenez pas cette habitude de partir sur vos "grands chevaux"!
On échange des points de vue et des expériences.
Et jusqu'à ce jour, je n'ai encore tué personne
Alors restons ensemble relax |
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Posté - 24 nov. 2013 : 17:47:16
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sparte : MOi nerveux !!! ou avez vous vu cela dans mes propos ?? On vous sent assez tendu lorsque l'on parle de respect de la loi, et des coprorpiétaires.
Qui vous empêche d'expliquer tout cela devant une AG? le manque de temps ? Peut-être que les copros sont en attente d'explications pertinantes sans être "roulé dans la farine"
ET je suis peut-être plus dépité par l'attitude de mes voisins copropriétaires, eur manque de responsabilité dans la gestion du bien commun et leut manque TOTAL de curiosité sur le focntionnement de leur SDC, que par les syndics et leurs vieilles habitudes.
sparte : je suis un cool !!!
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