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Totor13
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 Posté - 21 nov. 2013 : 14:51:05
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Bonjour,
Lors d'un ravalement, l'AG peut-elle obliger TOUS les copropriétaires à faire peindre par un même professionnel (en même temps que le ravalement) les volets des fenêtres (parties privatives) alors que depuis des décennies beaucoup de copropriétaires peignent leurs volets eux-mêmes à la couleurs décidée par l'AG bien sûr.
Par quel article de loi ou autre peut-on s'opposer à cette éventuelle décision ?... ou, en d'autres termes : Par quelle loi l'AG peut obliger les copropriétaires à faire peindre leurs volets même si beaucoup acceptent de le faire eux-mêmes.
Par avance, merci de vos réponses.
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Posté - 21 nov. 2013 : 15:29:19
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même s'il est préférable lors d'un ravalement de refaire les travaux de peinture des volets pour d'une part avoir une peinture homogène fraiche et d'autre part avoir un tarif éventuellement intéressant, une AG NE PEUT PAS l'imposer à partir du moment où ce sont des parties privatives. Ceci est à vérifier sur le RdC.
Attention sur le RdC, s'il y a un chapitre ravalement, il est possible que le rédacteur du RdC ait inscrit cette peinture des volets en même temps (ce qui serait bien).
Donc bien relire en détail le RdC et revenez nous voir.... |
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Totor13
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Posté - 21 nov. 2013 : 16:32:15
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Rebonjour,
Je viens de me taper les 50 pages du RdC : rien, rien, rien au sujet d'un éventuel ravalement. Certes on mentionne que les fenêtres sont des parties privatives... mais rien d'autre.
Moi, je raisonne de la façon suivante. Bien évidemment, tous les copropriétaires seront prévenus par le PV de l'AG que les volets devront être peints à la couleur décidée avant que le peintre désigné n'intervienne. Le jour où les peintres arrivent devant une fenêtre qui n'est pas peinte, ils la peignent d'office et la facture sera ajouté comme "Dépenses particulières" aux charges du propriétaire de l'appartement.
Au syndic de poursuivre le propriétaire récalcitrant éventuel.
Mais en aucune façon IMPOSER quoi que ce soit sur les parties privatives aux propriétaires qui l'ont toujours fait depuis des décennies...
Juste une précision : la note qui nous est proposée (pour quatre volets en fer de 1,20 sur 0,60 m (=2 fenêtres) + une ramabarde de 1 m sur 1,20 m = 1.600 €. Personnellement, je peux faire le même travail (et sûrement mieux car je vais sabler les volets... et car c'est à moi) pour seulement 250 € + MA main-d'oeuvre.
...Mais comment faire si une majorité, même légère, décide de les faires faire par le peintre du ravalement ? Puis-je m'y opposer ? En vertu de quel article de loi ?
D'autant plus que j'aurai le syndic contre moi... car celui-ci est bien content que la décision d'ensemble passe car il touche ses honoraires...
Cordialement |
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Posté - 21 nov. 2013 : 17:12:47
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totor13 :" Le jour où les peintres arrivent devant une fenêtre qui n'est pas peinte, ils la peignent d'office et la facture sera ajouté comme "Dépenses particulières" aux charges du propriétaire de l'appartement.
Au syndic de poursuivre le propriétaire récalcitrant éventuel. "
Rien de articulier dans votre RDC, si le peintre peint d'office vos volets privatifs, le syndic n'aura aucun pouvoir de vous demander de payer la facture !!!
Le SDC ne s'occupe que des parties privatives, l'AG ne peut donc pas imposer de payer la peinture des volets qui sont privatifs.
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Sunbird
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 Posté - 21 nov. 2013 : 17:19:03
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Regarder si dans le RDC il n'y a pas une clause harmonie, et que celle-ci permet dans ce cas de repeindre tous les volets dans le cadre de travaux en AG même si partie privative.
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mfld
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Posté - 21 nov. 2013 : 17:27:49
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Totor13
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Posté - 21 nov. 2013 : 17:48:38
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Re,
Philippe388 : tout à fait d'accord avec vous. Cependant si, sous diverses subterfuges, le syndic s'autorise à faire voter (???) la peinture générale par des peintres... quels sont nos droits pour nous y opposer de façon ferme et même... plus, si nécessaire ?
Merci de l'attention que vous portez à ma (nos) demande, car nous sommes près d'une trentaine (au moins)... (mais les autres 100 présents ou représentés ?) à le faire nous-mêmes comme les 2 dernières fois... (ça fait longtemps, hélas !).
Cordialement |
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FBO
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Posté - 21 nov. 2013 : 17:59:04
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Tutut... !
Commentaires de l'article 9 de la loi de 1965 dans le Code de la copropriété Litec :
"D'autre part, il est nécessaire de coordonner les travaux concernant les parties privatives et communes à l'occasion du ravalement de la façade (CA Paris, 23e ch. A, 28 avril 1987)."
Il y a une exception à l'intervention sur les parties privatives, à l'occasion d'un ravalement de façades, en ce qui concerne les volets et autres garde-corps, par exemple.
L'AG est alors apte à décider de travaux sur ces parties privatives, dans le cadre de l'harmonie de l'ensemble. |
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Totor13
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Posté - 21 nov. 2013 : 18:26:24
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Re,
Ne confondons pas tout. Il n'est pas question pour nous (ceux qui voulons peindre nos volets par nos propres moyens) et ceux qui, éventuellement, voudraient peindre ou pas leurs volets.
Il n'est pas question pour nous de ne pas peindre les volets. Ce que nous voulons c'est de ne pas être obligés de passer par un peintre qui ne fera même pas la moitié de ce que nous ferions par nos propres moyens.
Les peintres brossent les volets pour enlever la rouille et peignent les volets sans même les déposer.
Moi, je dépose les volets, je les fais sabler, et je les repeints (toujours en respectant scrupuleusement la couleur décidée en AG) et je les remonte tout en profitant pour repeindre les supports en bois desdits volets... et tout cela pour le cinquième du prix exigé...
Nous sommes-nous bien compris ? |
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Viviane
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Posté - 21 nov. 2013 : 19:23:31
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Le plus probable, c'est que le syndic tentera de faire approuver par l'AG un devis comprenant la peinture de vos volets.
Devis qui peut tout à fait être modifié par l'AG.
Dès réception de la convoc, vous signifiez en RAR au syndic que vous le ferez vous-même, en respectant la couleur choisie,(vous détaillez ce que vous allez faire, sablage etc..) et que vous demanderez à l'AG de faire enlever du devis la peinture de vos volets.
Vous prépârez la résolution modifiée, avec les noms et signatures des 30 qui sont dans le même cas. Vous la mettez dans les boîtes aux lettres en disant que si l'AG veut vous vous imposer la mise en peinture par une société, vous contesterez la résolution devant le tribunal et demanderez le remboursement.
Vos voisins vont calculer: 30 fois 1600 + frais de procédure ça fait presque 60000 euros qu"ils prennent le risque d'être obligés de payer à votre place... A moins d'être un peu ... j'ai pas de nom, ils voteront ce que vous proposez. Mais des un peu..... y'en a pas mal malheureusement. Là c'est plus compliqué, mais vous le saurez qu'après l'AG.... |
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Viviane
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Posté - 21 nov. 2013 : 19:36:10
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PS: Dans notre immeuble, y'en a qui ont simplement enlevé leurs volets avant le passage des peintres quand ils ont vu le prix. Et ils l'ont fait ou fait faire eux même. Pas plus mal que l'entreprise.Je sais pas comment le syndic s'est débrouillé avec l'entreprise, mais ils ont pas payé et le syndicat non plus. Moi j'en ai pas, mais j'ai des encadrements en bois. Que j'ai nettoyé moi-même avant peinture.(et j'ai absolument rien économisé sur le devis de l'entreprise) Deux ou 3 ans plus tard, c'est les seuls dont la peinture partait pas en lambeaux.. Et 15 ans après elle tient encore à peu près, ce qui est pas le cas des autres fenêtres. |
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Posté - 21 nov. 2013 : 19:52:28
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citation: Bien évidemment, tous les copropriétaires seront prévenus par le PV de l'AG que les volets devront être peints à la couleur décidée avant que le peintre désigné n'intervienne. Le jour où les peintres arrivent devant une fenêtre qui n'est pas peinte, ils la peignent d'office et la facture sera ajouté comme "Dépenses particulières" aux charges du propriétaire de l'appartement.
Au syndic de poursuivre le propriétaire récalcitrant éventuel.
si rien n'est prévu au RdC, l'AG n'a aucun pouvoir sur les parties privatives.
Si malgré cela, les volets sont peints, le syndic y sera de sa poche pour réclamer de l'argent aux récalcitrants. Et ils n'auront même pas à aller au tribunal, ce sera au syndic de prouver que la résolution était légale et il aura BEAUCOUP de mal !!!!
Je conseillerai de décomposer en deux la résolution :
* la résolution sur le ravalement
* les peintures privatives dans laquelle, ceux qui le souhaitent et en font la demande pourront, à titre privatif, profiter de la présence des ouvriers. Dans ce cas, le syndic a intérêt à réclamer l'argent des volets avant les travaux. 
citation: ...Mais comment faire si une majorité, même légère, décide de les faires faire par le peintre du ravalement ? Puis-je m'y opposer ?
c'est pourquoi je préconise 2 résolutions ainsi vous pourrez connaitre ceux qui veulent profiter des travaux. |
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Sunbird
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Posté - 21 nov. 2013 : 19:58:13
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Si la résolution est votée en l'état il sera très difficile de faire marche arrière, car vous allez devoir assigner le SDC pour demander l'annulation de cette résolution, et si il y a une clause d'harmonie dans le RDC vous serez débouté.
Il faut lors de l'AG demander que soit ajoutée dans la résolution que les copropriétaires souhaitant faire leur volet ils devront le signaler au syndic et que par conséquent ils ne paieront pas cette partie. Par contre je pense qu'il faut que les copropriétaires qui ne font rien et qui ont des volets en mauvais état soient obligés de faire les peintures dans le cadre de cette résolution.
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Posté - 21 nov. 2013 : 20:32:00
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citation: Si la résolution est votée en l'état il sera très difficile de faire marche arrière, car vous allez devoir assigner le SDC pour demander l'annulation de cette résolution,
si la résolution est illégale, il n'y a pas besoin d'assigner ; c'est au syndic de prouver que la résolution est légale.
Quant aux problèmes d'harmonie, elle ne joue pas dans ce sens... mais dans le sens où un copro ferait des travaux affectant les parties communes. |
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Totor13
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Posté - 22 nov. 2013 : 05:39:50
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Je suis tout à fait d'accord avec vous rambouillet, cependant le syndic peut raconter ce qu'il veut en comptant, comme d'habitude, sur l'ignorance des copropriétaires présents ou représentés à l'AG pour dire "que c'est légal".
N'oublions pas, comme je l'ai dit auparavant, qu'il a un gros intérêt à ce que toutes les peintures soient faites par une entreprise de peinture (honoraires sur 500 fenêtres environ et à 800 € la fenêtre...).
C'est donc à moi (nous) hélas, de prouver le contraire. Et, jusqu'à présent, je n'ai rien de très concret à opposer.
Comment prouver que la résolution est illégale ? |
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mfld
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Posté - 22 nov. 2013 : 09:08:47
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@FBO
Le passage du Litec que vous citez est dans la section qui énonce les limites à la liberté d'un copropriétaire de faire des travaux dans ses parties privatives. Il ne m'apparait pas comme pertinent dans le cas présent, d'autant plus qu'un peu plus loin (III A),il est rappelé que "l'assemblée n'a pas le pouvoir d'ordonner des travaux concernant les parties privatives".
@Totor13
Il semblerait que vous cherchiez un "argument qui tue" : il s'agirait de l'article L.9. Mais la loi est une chose, la pratique en est une autre. Rambouillet et Viviane vous ont déjà donné des éléments concrets pour réagir avec consistance.
La solution préconisée est de faire voter 2 résolutions différentes : une première concernant le commun, qui s'impose à tous, et la seconde, proposant aux copropriétaires de prendre en charge la peinture des volets privatifs, sur la base d'un devis concurrentiel (normalement plus intéressant que des travaux commandés à titre individuel). Le critère de cohérence cité s'applique dans cette articulation.
Ensuite, le syndic demande par courrier à chaque copropriétaire concerné s'il veut profiter de ces travaux privatifs, et en cas de réponse positive, demande la provision correspondante avant de commander les travaux.
Enfin, un dernier point : il ne s'agit pas, comme le rappelle justement Viviane, de se pointer seul à l'AG avec vos arguments, car vous ne pèserez pas lourd. Il s'agit de vous concerter en amont avec la trentaine de copropriétaires dans le même cas, formuler votre proposition par écrit au syndic et au CS, et de faire bloc à l'AG.
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| Syndic coopératif d'un "machin" de 217 lots principaux qui ne sert à rien |
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Sunbird
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Posté - 22 nov. 2013 : 09:53:44
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J'avais assigné il y a quelques années un syndicat pour exactement le même problème.
Concernant les volets, la défense du SDC reposait sur la clause d'harmonie du RDC qui prévoyait qu'en cas de certains travaux (ravalement...) l'AG pouvait intégrer certaines parties privatives (volets...) si nécessaire. Dès la première mise en état lorsque j'ai vu les conclusions du SDC et que mon avocat était incapable de démontrer l'inverse sauf de rentrer dans de longs discours, j'ai encouragé tous les copropriétaires qui ne souhaitaient pas faire peindre leur volet par cette entreprise à retirer leur volet (le RDC prévoyait que les volets n'étaient pas obligatoires). Appel du syndic, deal avec le syndic, arrêt des hostilités. Vote en AG d'une résolution spécifiant que les volets étaient une option, que les copropriétaires n'ayant pas de volet, des volets entretenus... ne paieront pas cette partie.
Je suis persuadé que si j'avais été jusqu'à la fin de la procédure, j'aurais été débouté. Lorsqu'un avocat prend un dossier et que dès la 1èere mise en l'état il vous dit il y a jurisprudence, et qu'il ne vous les procure jamais, cela sent mauvais.
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Posté - 22 nov. 2013 : 10:20:14
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le SDC paiera pour sa partie, c'est à dire les parties communes, ET les copropriétaires pour leurs volets privatifs.
La répartition ne peut être la même : totor13 à 4 volet pour son studio, et son voisin 12 volets pour son 3 pièces !!! pas de répartition possible aux tantièmes 
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Posté - 22 nov. 2013 : 11:26:15
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citation: sur la clause d'harmonie du RDC qui prévoyait qu'en cas de certains travaux (ravalement...) l'AG pouvait intégrer certaines parties privatives (volets...) si nécessaire.
c'est la raison pour laquelle je demandais à totor si quelque chose état écrit sur le RdC à propos de ravalement.
En effet, certains RdC ont une clause sur le ravalement qui prescrit qu'en ce cas volets, rambardes, balcons, etc.. seront faits en même temps.
S'il n'y a rien de précis dans le règlement, il n'est pas possible de s’appuyer sur le simple fait de l'harmonie pour IMPOSER. Harmonie ne signifie pas entretien des peintures des volets....
A moins que quelqu'un sorte une jurisprudence où rien n'est inscrit en tant que ravalement dans le RdC et aurait imposé de ce fait par le juge la peinture des volets (ce qui est la cas de totor, a t il répondu, il n'y aurait rien dans SON RdC) |
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Sunbird
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Posté - 22 nov. 2013 : 11:41:07
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citation: Initialement posté par rambouilletcitation: sur la clause d'harmonie du RDC qui prévoyait qu'en cas de certains travaux (ravalement...) l'AG pouvait intégrer certaines parties privatives (volets...) si nécessaire. c'est la raison pour laquelle je demandais à totor si quelque chose état écrit sur le RdC à propos de ravalement. En effet, certains RdC ont une clause sur le ravalement qui prescrit qu'en ce cas volets, rambardes, balcons, etc.. seront faits en même temps. S'il n'y a rien de précis dans le règlement, il n'est pas possible de s’appuyer sur le simple fait de l'harmonie pour IMPOSER. Harmonie ne signifie pas entretien des peintures des volets.... A moins que quelqu'un sorte une jurisprudence où rien n'est inscrit en tant que ravalement dans le RdC et aurait imposé de ce fait par le juge la peinture des volets (ce qui est la cas de totor, a t il répondu, il n'y aurait rien dans SON RdC)
Nous sommes d'accord. |
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Viviane
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Posté - 22 nov. 2013 : 12:06:56
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Et pour faire encore plus simple, si l'ODJ n'est pas encore parti, vous envoyez d'ores et déjà un projet de résolution sur la peinture des parties privatives au syndic. En RAR. Il est obligé de le mettre à l'ODJ et ça vous évitera de faire des modifs de résolution durant l'AG. Si vous avez des doutes sur la rédaction à retenir, postez le. |
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