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 Posté - 18 nov. 2013 : 07:16:31
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citation: et par exemple reporter aux mois de mars et avril 2014 les échéances prévues pour septembre et octobre 2013.
alors, on le redit encore une fois :
NON, NON et NON, le syndic DOIT appliquer l'échéancier prévu par l'AG ; il ne peut changer les dates de sa propre initiative ! d'autant que come la dit l'un de mes collègues que faire en cas de vente ?
il semble que vous n'écoutiez que les solutions qui vous arrangent et non les solutions légales... 
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Gédehem
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Posté - 18 nov. 2013 : 08:27:40
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C'est un grand classique : certains posent une question uniquement (ou presque) pour être confortés dans la réponse qu'ils y ont déja donné.
Mais quand nos réponses ne les confortent pas dans leur position, ils contestent en avançant des arguments folklo ou illicites...
Certes, une AG peut (et doit) être convoquée si la volonté génrale est de modifier les dates échéances.
"Si le syndic demande le paiement immédiat de ces sommes appelées rétroactivement, il va y avoir une levée de bouclier de la part des copros.
Et ils seront très malvenus : ce sont eux qui ont décidé du calendrier des échéances, qu'ils devaient respecter, la réalisation des travaux aurait-elle été suspendue, retardée.
C'est par méconnaissance, en particulier du CS, que cette situation existe. Et sans doute du syndic qui aurait du faire de l'information et lancer les "avis" préalables aux dates d'exigibilité prévues. |
Édité par - Gédehem le 18 nov. 2013 08:35:15 |
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Stéphane
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Posté - 18 nov. 2013 : 08:40:28
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citation: 2/ respect de l'échéancier actuel avec l'envoi d'avis aux dates figurant au PV d'AG.. celà conduit à établir au moins pour les mois de septembre et octobre des avis "rétroactifs".
Oui, comme xredit : respect de l'échéancier de l'AG.
( mais avec des avis "en retard" (passke "rétroactif"... c'est ce terme (sparte ) qui m'avait un peu dérouté .)
citation: Si le syndic demande le paiement immédiat de ces sommes appelées rétroactivement, il va y avoir une levée de bouclier de la part des copros.
Ben le syndic n'a plus qu'a faire préchauffer la machine à rappels.
citation: La solution proposée par Viviane semble envisageable; à savoir accorder des "facilités de paiement" [...]
Il conviendra que le syndic s'excuse de n'avoir pas publié les avis à temps (sans même se justifier, pourquoi pas?).
En effet, une communication par l'excuse, et non qqch de trop compliqué, pourra atténuer les effets boucliers.
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Édité par - Stéphane le 18 nov. 2013 08:42:39 |
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dan69
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 Posté - 18 nov. 2013 : 08:49:38
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Rassurez-vous Rambouillet, je ne suis absolument pas sourd à vos propos mais il me semble que vous êtes le seul à considérer qu'il n'y a pas d'autre solution que l'AG. |
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Stéphane
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45
Posté - 18 nov. 2013 : 08:54:13
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... Non, Rambouillet n'est pas le seul :)
... J'ai fait des réponses, mais n'ai toujours pas réellement saisi ce que vous vouliez faire... :
si c'est pour "modifier les échéances votées" , OUI, il faut une AG |
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dan69
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46
Posté - 18 nov. 2013 : 09:21:32
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Ce qui a été acté en AG ce sont les dates d'éxigibilité des participations aux travaux et donc je considère que si le Syndic a omis d'émettre les avis correspondants, je n'ai pas à procéder au versement des sommes dues même si je reconnais être redevable de ma participation aux travaux.
Ainsi donc que peut-on attendre du Syndic qui se doit de recouvrir les échéances des mois de septembre et octobre?
Pensez-vous que les copropriétaires vont admettre de payer pour le 30/11, l'échéance prévue plus celles de septembre et d'octobre?
Ce que je cherche c'est des éléments éclairés pour définir ma position quand le Syndic nous fera connaître sa stratégie pour recouvrer les créances en retard. |
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Stéphane
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47
Posté - 18 nov. 2013 : 09:26:56
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Je pense que vous avez tord ici exactement :
"je considère que [...] je n'ai pas à procéder au versement des sommes dues [...]"
... (je compte mon temps pour d'éventuelles explication).... , et vous dit :
- "A plus tard !"
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vazy
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Posté - 18 nov. 2013 : 09:57:07
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je considère que si le Syndic a omis d'émettre les avis correspondants, je n'ai pas à procéder au versement des sommes dues
Et pourtant dès le message #10 la réponse de Gedehem etait claire:
citation: Un échéancier a été voté par une AG,, déterminant des dates d'exigibilité.
Dan, vous avez voté ces dates vous devez les respecter
Et dans le même message:
citation: La suspension provisoire par le syndic de l'exécution des travaux n'est pas susceptible de remettre en cause cette obligation faites aux copropriétaires.
Les "avis" ne sont que des "pense-bêtes" (sans valeur)
citation: elle n'est pas génératrice de droit.
Tout etait déja dit ....Dan
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dan69
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49
Posté - 18 nov. 2013 : 10:58:13
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Je ne conteste nullement le fait qu'il faille honorer les décisions prises lors de l'AG et donc payer pour les travaux envisagés. Mais, en ce qui concerne les échéances de paiement, le Syndic nous a adressé un courrier dans lequel il est indiqué : " .....les appels de fonds.....sont suspendus .....".
Aurai-je dû quand même effectuer mes versements aux dates prévues? UBUESQUE! |
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Viviane
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Posté - 18 nov. 2013 : 11:29:29
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citation: Aurai-je dû quand même effectuer mes versements aux dates prévues? UBUESQUE!
Vous auriez du mettre l'argent de côté, c'est tout. Bref, l'argent était dû à la date d'échéance y'a rien à tortiller là dessus.
Quant à cette levée de bouclier sur le fait d'avoir une tolérance sur ceux qui payeraient en retard, je la trouve franchement exagérée. A un moment faut quand même réfléchir aux risques REELS qui sont quand même très faibles.
a) Le syndic ne peut pas MODIFIER les dates d'échéances, donc il laisse les dates d'origine sur les appels. Autrement dit, si y'a vente, on sait qui paye. Et le montant des éventuels impayés de chacun correspond aux décisions d'AG, donc si y'a procédure pour impayés, la compta est clean
b) Le syndic a pas non plus le droit d'accorder (via le courrier) des délais de paiement pour ces échéances en retard. Mais s'il le fait :
- qui va contester? un copro? Pourquoi il contesterait un délai de paiement?
- Devant quel tribunal?
- En attaquant qui? Le syndic ou le syndicat?
- combien de temps prendra la procédure?
- Quelle serait la condamnation? Qui serait condamné?
- Est-ce que ça changerait quelque chose au fait que le copro qui conteste DOIT l'argent?
edit: Bref, en faisant comme ça, le seul qui prend un risque c'est le SYNDIC, pas le syndicat. Vu que c'est lui qui a fait la bêtise, où est le problème?
Sinon, vous faites une AG Dan69. Ce qui équivaut de mon point de vue à jeter de l'argent par les fenêtres. Perso, plutôt que tenter d'obliger le syndic à financer une AG inutile, je discuterais avec lui d'une compensation pour son erreur..
Sans compter que faire une AG pour modifier des dates d'échéances à venir, OK, mais la faire pour modifier des dates d'échéances PASSEES, personnellement, ça me semble juridiquement beaucoup plus contestable que de fermer les yeux sur ceux qui payent en retard...
edit: Et si l'AG est contestée, la procédure sera contre le SYNDICAT, pas contre le syndic...
13h56: modifs en marron
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Édité par - Viviane le 18 nov. 2013 14:00:01 |
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dan69
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Posté - 18 nov. 2013 : 12:13:48
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Aussitôt fini ce post, je me précipite et étabis le chèque à l'attention de mon Syndic en m'excusant de ne pas m'être acquitté plus tôt de mon dû.
Comme je n'ai pas envie de faire le calcul de ce dû (aux tantièmes et en 6 échéances), je vais même lui verser le coût total des travaux. |
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Viviane
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Posté - 18 nov. 2013 : 12:27:59
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Dan69, soyez pas de mauvaise foi... j'ose espérer qu'avant de voter des travaux vous êtes quand même capable de calculer combien va vous coûter chaque échéance? Et que quand on vous dit que c'est "suspendu", vous comprenez bien qu'il va falloir payer de toute façon?
Et nous on y est pour rien si votre syndic s'est planté et que légalement vous deviez cet argent aux dates décidées par l'AG, alors pas la peine de vous énerver contre nous...
Arrêtez donc de réfléchir, voyez avec le syndic d'appeler l'argent avec les dates d'échéance prévues sur les appels + une tolérance (illégale mais peu risquée pour le syndicat...) pour les retards et basta.. |
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Édité par - Viviane le 18 nov. 2013 12:39:44 |
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dan69
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Posté - 18 nov. 2013 : 14:04:48
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Soyez rassuré(e) Viviane, je ne suis pas de "mauvaise foi" et que c'est en toute connaissance de cause que j'ai voté pour les travaux envisagés en étant parfaitement conscient des suites de vote.
Ce qui m'apparaît à travers de tout cela, c'est que , comme vous le dites, le syndic s'est planté_ (ne feriez-vous pas partie de la profession- et je regrette profondément la "légéreté" de certains de ces Syndics qui se sentent au dessus de "la mélée".
Si, comme je le pense, vous êtes de la profession, vous savez que ce n'est pas facile de "virer" un Syndic mais il ne faut pas abuser.
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Posté - 18 nov. 2013 : 14:17:59
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dan69 : Ce qui a été acté en AG ce sont les dates d'éxigibilité des participations aux travaux et donc je considère que si le Syndic a omis d'émettre les avis correspondants, je n'ai pas à procéder au versement des sommes dues même si je reconnais être redevable de ma participation aux travaux.
Malgré les nombreuses réponses juridiquemetn juste, vous n' avez pas compris que les avis ne sont pas une obligation légale !! Vous DEVIEZ payer aux dates votées par l'AG !! Tout autre interprétation n'est pas juridiquement accpetable, et conduire le SDC dans d' autres soucis !!
viviane : vos interprétations de gestion d'une copro. sont approximatives voire fausses. Il ne s'agit pas de contestation des décisions du syndic, qui a commis une grossière erreur pour un pro. !!! mais d'un problème pour les vendeurs et futurs acquéreurs, ce qu'à souligné également notre syndic sparte !!
La copropriété n'est pas que de contester les décisions d'une AG
viviane : Sinon, vous faites une AG Dan69. Ce qui équivaut de mon point de vue à jeter de l'argent par les fenêtres. Perso, plutôt que tenter d'obliger le syndic à financer une AG inutile, je discuterais avec lui d'une compensation pour son erreur..
Expliquez nous cette compensation d'erreur ? quelle esr donc cette invention.
ET la SEULE solution à ce problème , en oubliant la date des travaux déjà toatlement obsolète, EST DE CONVOQUER UNE AG, qui seule peut décider de modifier ces dates de paiement, annuler la décision précédente, ET qui remettra dans le bon chemein juridique le SDC, le syndic ET les copros. AUCUNE autre solution juridique INCONTESTABLE ne peut tenir la route,
viviane : Sans compter que faire une AG pour modifier des dates d'échéances à venir, OK, mais la faire pour modifier des dates d'échéances PASSEES, personnellement, ça me semble juridiquement beaucoup plus contestable que de fermer les yeux sur ceux qui payent en retard...
edit: Et si l'AG est contestée, la procédure sera contre le SYNDICAT, pas contre le syndic...
viviane : reine des procédures !! et celle-ci ne sera en aucun cas contestable , car seule une AG peut défaire ce que l'AG précédente à décidée !! Votre position "juridique" sur cette AG est FAUSSE ! 
ET ne parlons pas de la réponse " jeter l'argent par la fenêtre " qui n'est pas recevable! le syndic fautif devra prendre encharge cette AG ! "en " compensation" de sa grosse bétise !
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Viviane
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Posté - 18 nov. 2013 : 14:18:02
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Dan69, je suis pas syndic..
Bon, il s'est planté. Pas la peine de se lamenter indéfiniment, faut trouver la solution pour que vos travaux se fassent, c'est tout. Avec 100 copros ,(dont une partie qui auront pas prévu de payer, même s'ils auraient dû...) moi je commencerais pas le chantier avant d'avoir la quasi totalité (et même la totalité...) des fonds.. Dire aux copros que vous attendrez les fonds pour lancer le chantier va les speeder s'ils veulent que ce soit fait rapidement.
Pour le reste, j'ai pas trop compris ce que vous pensez de votre syndic:
- soit c'est un bon syndic qui a fait une erreur, ce qui arrive à tout le monde : vous passez l'éponge, et vous négociez un rabais ( raisonnable) sur quelque chose (nous une fois, pour une plutôt grosse connerie, , on a obtenu une remise de 2000€...soit la moitié des honoraires annuels . Selon les conséquences de la connerie, c'est plus rapide et ça coûte moins cher à tout le monde qu'un procès...)'.
Soit c'est un mauvais syndic de toute façon et vous sautez sur l'occasion pour convaincre tout le monde de le virer...
14h42: modifs en violet |
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Édité par - Viviane le 18 nov. 2013 14:47:03 |
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Posté - 18 nov. 2013 : 14:21:16
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viviane : "- soit c'est un bon syndic qui a fait une erreur, ce qui arrive à tout le monde : vous passez l'éponge, et vous négociez un rabais ( raisonnable) sur quelque chose'."
Convocation de l'AG Ã ses frais 
viviane : la copropriété c'est 90% de juridique, et non des petites arrangements entre amis 
Vos propositions ne règleront rien au problème JURIDIQUE de la copropriété de dan69 |
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Viviane
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Posté - 18 nov. 2013 : 14:51:42
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Dan69; dans votre cas, demander la moitié des honoraires annuels, ce serait vraiment abusif... Faut rester raisonnable.. |
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Gédehem
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Posté - 18 nov. 2013 : 14:59:40
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"Ce qui a été acté en AG ce sont les dates d'éxigibilité des participations aux travaux et donc je considère que si le Syndic a omis d'émettre les avis correspondants, je n'ai pas à procéder au versement des sommes dues ...."
Ce n'est pas la peine d'y passer 3 pages et X posts, ni à chaque fois d'y rzevenir pour contester !
La décision de rendre exigibles les provisions suivant tel échéancier précis est opposable à tout moment aux coprpriétaires, au motif que, comme toute décision d'AG, elle est est génératice de droit (ici d'une oblogation) qui s'impose à tous, sans discussion possible.
Qu'il n'y ai pas eu d'avis préalable, qui n'a par lui même aucun effet autre que d'informer, ou que les travaux aient été suspendus ou retardés pour x ou Y motif n'y change rien !
Aussi longtemps qu'une autre AG n'aura pas réformé l'échéancier fixant les dates d'exigibilité des provisions, ce sont ces dates d'exigibilité des provisions qui s'appliquent, sans contestation possible des copropriétaires.
Il faut rappeler que TOUTES les avances ou provisions décidées par une AG en fixant les dates échéances de versement doivent être spotannément réglées par les copropriétaires au plus tard le dernier jour fixé par l'AG.
Il faut comptendre les provisions pour charges et travaux comme une sorte d'impôt destiné à répondre aux besoins de dépenses de la collectivité dont il s'agit.
Comme pour l'impot, la date échéance que fixe l'AG s'impose à tous. Elle fixe la date de départ des indeminté et intérets que le syndicat est susceptible d'exiger pour retard ou défaut de paiement, éventuellement de l'action en recouvrement !
Ici, percepteur ou syndic, même combat ! |
Édité par - Gédehem le 18 nov. 2013 15:10:18 |
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Viviane
Pilier de forums
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Posté - 18 nov. 2013 : 15:09:10
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citation: Ce n'est pas la peine d'y passer 3 pages et X posts, ni à chaque fois d'y rzevenir pour contester !
Je crois que dan69 avait enfin compris , gédéhem...(post 53) c'est pas Dan69 qui y est "revenu" dernièrement.
Quant à faire une AG pour modifier des dates d'exigibilité PASSEES, ben perso je maintiens que c'est juridiquement bien plus risqué que fermer les yeux sur les retards mais bon.. à Dan69 de voir...
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Édité par - Viviane le 18 nov. 2013 15:11:46 |
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Posté - 18 nov. 2013 : 15:16:32
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viviane : Quant à faire une AG pour modifier des dates d'exigibilité PASSEES, ben perso je maintiens que c'est juridiquement bien plus risqué que fermer les yeux sur les retards mais bon.. à Dan69 de voir...
viviane : perso !!! mais sur quels textes vous appuyez vous pour contester TOUS les posts de ce fil ??
texte de loi, appel, cassation,.... il nous faut du concret, du lourd pour éviter toute" contestation " ! |
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