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 Posté - 17 nov. 2013 : 15:55:16
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ce qu'il faut faire :
* soit respecter l'échéancier actuel
* soit faire une nouvelle AG
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sparte
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 22
Posté - 17 nov. 2013 : 16:01:14
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citation: Initialement posté par Stéphane
Pardonnez-moi, mais c'est que.., c'est à mon tour de ne pas comprendre ..le sens de votre question.
Ben....je n'ai pas compris ce que vous vouliez dire et où vous vouliez en venir.
Un peu de fatigue peut-être |
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Stéphane
Contributeur vétéran
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23
 Posté - 17 nov. 2013 : 16:05:27
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" Si j'en crois SPARTE qui semble utiliser des "appels rétoactifs", le syndic pourrait demander aux copropriétaires le 31/11, l'échéance normalement prévue + les 2 échéances "antérieures" !!!!!!! "
Cela demandera un travail de communication/gestion du syndic et une concentration supplémentaire de son contrôleur... (votre pourcentage sur les nb de cas à devenir litigieux?)
Il ne me semble pas qu'une d'AG soit un travail à fuir : elle peut aider tout l monde à se garder de litiges potentiels. (... concevant que la balance AG/"règlement à posteriori" puisse pencher suivant les risques)
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Édité par - Stéphane le 17 nov. 2013 16:12:10 |
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Posté - 17 nov. 2013 : 16:35:46
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dan69 : comme l'a indoqué gedehem, il ne faut pas parler d'apel de fonds par le syndic car cela n'existe plus ou pas en copropriété. Sans aucune valuer juridique.
Dès lors que l'AG a décidé des dates de paiement sur 6 trimestre, les copropriétaires ont obligation de régler leur quote-part. Le défaut d'inforamtion - "appels de fonds " du syndic ne change rien au réglemement des copropriétaires, ils doivent régler 1/6 de laur quote-part.
IL ne peut donc pas s'agir non plus d'appels rétroactifs !!
La situation actuel est que le syndic a été très mauvais sur son informations sans aucun base et justification juririque, ET que TOUS les copors sont en situation d'impayés !
Le syndic et le CS n'ont aucun pouvoir de décider que les copros sont en droit de ne aps payer leur quote-part conformément à la décision de l'AG !!
SEULE une autre AG pourrait modifier ces dates de paiements !!! Seule mainière juridique recevable. ET pourquoi ne pas convoquer cette AG ??? la faute revient au syndic, il DOIT donc prendre en charge tous els frais de cette AG.
Bien informer les copros ??? et qui va le faire, ? le syndic a déjà tout faux, et cela ne chagera pas le coté juridique et la situation d'imppayés de tous les copros.
dan69 " le syndic prudent à retarder les appels de fonds" !! pas prudents, et très mauvais juriste, il doit payer cette nouvelle AG; sinon les soucis ne font que continuer; syndic incompétent.
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sparte
Contributeur senior
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Posté - 17 nov. 2013 : 16:43:39
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citation: Initialement posté par Stéphane
" Si j'en crois SPARTE qui semble utiliser des "appels rétoactifs", le syndic pourrait demander aux copropriétaires le 31/11, l'échéance normalement prévue + les 2 échéances "antérieures" !!!!!!! "
Cela demandera un travail de communication/gestion du syndic et une concentration supplémentaire de son contrôleur... (votre pourcentage sur les nb de cas à devenir litigieux?)
Il ne me semble pas qu'une d'AG soit un travail à fuir : elle peut aider tout l monde à se garder de litiges potentiels. (... concevant que la balance AG/"règlement à posteriori" puisse pencher suivant les risques)
Stéphane,
Tout le monde l'a dit, moi y compris et Rambouillet vient de le répéter:
Soit on respecte les dates d'exigibilité, à savoir que les dates qui apparaîtront sur les avis seront 09 10 11 etc..
soit on convoque une AG, et on modifie .
DAN69 Plus vous tarderez à prendre une décision, plus cela sera compliqué.
DAN69, il faut prendre les choses dans le bon sens...
Que cela pour 100 lots ou 50 ou 20, c'est pareil.
Pour le syndic, c'est juste un courrier à pondre en concertation avec le CS.
Pour la comptable, l'assistante, tout sera plus simple!
Les comptes auront été débités à la bonne date et sur les bons copropriétaires.
Je le répète, il faut expliquer aux copropriétaires que considérant les circonstances, le report de règlement est admis, juste une forme de tolérance (voir jusqu'à quand en fonction de l'évolution de votre dossier) mais que la date d'exigibilité ne change pas. et qu'au bout du compte ils vont devoir payer et peut-être plus vite qu'ils ne le pensent.
Donc, qu'ils provisionnent.
Je ne connais pas votre dossier.
Votre syndic lui le maîtrise, il sera quand même capable d'expliquer une situation aux copropriétaires...
Tant que cette AG n'a pas été annulée par le tribunal, les décisions prises s'appliquent.
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Posté - 17 nov. 2013 : 16:48:07
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"Il se pourrait que la contestation soit annulée et que les travaux envisagés puissent être réalisés sans que ne soit modifiée la date prévue pour la fin des travaux"
sparte : voilà ce que dit dan69 ! cette contestation n'est même pas certaine.  |
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dan69
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Posté - 17 nov. 2013 : 16:48:16
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OK Rambouillet mais peut-on considérer que les appels qui étaient prévus le 30/09 et le 31/10 peuvent être lancés dans quelques jours? Ce qui ferait en plus que fin novemebre il y aurait le cumul de 3 "mensualités"!!! |
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Posté - 17 nov. 2013 : 16:56:35
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les avis à payer auraient du être envoyés aux dates indiquées. Le syndic doit regrouper les 3 !!!!! normalement si le comptable a bien travaillé, les comptes copros sont déjà débiteurs des 2 premiers appels.... |
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Stéphane
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Posté - 17 nov. 2013 : 17:00:22
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citation: Initialement posté par dan69
OK Rambouillet mais peut-on considérer que les appels qui étaient prévus le 30/09 et le 31/10 peuvent être lancés dans quelques jours? Ce qui ferait en plus que fin novemebre il y aurait le cumul de 3 "mensualités"!!!
Je vois je vois... trois mois déjà dehors au planning du seul point "travaux" de l'AG dernière...
Avez-vous des hypothèques ? |
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Stéphane
Contributeur vétéran
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Posté - 17 nov. 2013 : 17:20:06
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citation: Initialement posté par spartecitation: Initialement posté par Stéphane
Pardonnez-moi, mais c'est que.., c'est à mon tour de ne pas comprendre ..le sens de votre question.
Ben....je n'ai pas compris ce que vous vouliez dire et où vous vouliez en venir. Un peu de fatigue peut-être
C'est qu'avec toute cette histoire, de travaux suspendus (planifiés 2 mois trop tôt?), et de comptes qui ne se remplissent pas comme il a été voté...
Si on ajoute à cela que cette histoire ne tiendrait qu'à une contestation à devenir probablement nulle...quoi d'autre déjà ?
[boulequifaitcoucou].... Je vous laisse ! :) |
Édité par - Stéphane le 17 nov. 2013 17:24:49 |
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Viviane
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Posté - 17 nov. 2013 : 17:26:39
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En fait, il n'y a pas vraiment de litige "grave" possible. Comme ça a été dit par Gédehem
- lorsque l'AG a voté ces appels, chacun aurait du noter dans ses tablettes: à telle date je dois verser tant pour ces travaux. Bref, ne pas avoir reçu les appels n'était pas un motif valable pour ne pas payer.
- le syndic n'avait pas à attendre la fin de la procédure pour exiger les fonds.
Le seul qui pourrait avoir un problème, c'est donc le syndic qui aurait du exiger les paiements, et envoyer les appels avant la date d'exigibilité (article 35-2 du décret de 67(1)). Mais personne ne pourra dire "j'ai reçu trop tard l'appel donc je paye pas, ou je vends ce sera à l'acheteur de payer puisque l'appel me parvient en retard..
La solution proposée par Sparte:
- des appels rétroactifs aux dates votées par l'AG
- une certaine tolérance pour les retards
est donc à la fois économique (pas d'AG exceptionnelle) , "sure" juridiquement pour le syndicat, et ne devrait pas engendrer trop de coup de fils si le syndic explique bien ce qu'il fait et pourquoi.
Du genre:
La décision n°X de l'assemblée générale du XXX déterminait que les provisions pour travaux de...... étaient exigibles les 3/09, 31/10, 30/11.
Cette décision ayant été contestée par Mr , les appels n'ont pas été lancés.
Il semble que la procédure XXXXXX soit sur le point d'être abandonnée.
Afin de pouvoir exécuter au plus vite les travaux, vous trouverez ci-joint les appels déjà échus et le prochain à échoir. Je vous remercie donc de régler
- avant le 30/11 celui exigible le 30/11
- dès que possible et au plus tard le ............... celui qui était exigible le 03/09
- dès que possible et au plus tard le ............... celui qui était exigible le 31/10
Pour information, la date d'exigibilité des appels est déterminée par la décision de l'assemblée générale (Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 article 14-2) et non par la date d'envoi ou de réception de l'appel envoyé par le syndic. Pour cette raison, sur vos appels figure la date d'exigibilité prévue par l'AG.
Si, du fait de la situation exceptionnelle,et en accord avec le CS, un délai est accordé à ceux qui le souhaitent, il faut noter que le fait de recevoir les appels en retard ne dispense pas de leur réglement, et qu'en cas de vente, ces sommes sont dues par les personnes propriétaires à la date d'exigibilité prévue par l'assemblée.
PS: 8 posts pendant que je rédigeais le mien, désolée si du coup y'a redite
modif 21h13 mise en gras +orange(1) article 35-2 du décret de 67 Pour les dépenses non comprises dans le budget prévisionnel, le syndic adresse à chaque copropriétaire, par lettre simple, préalablement à la date d'exigibilité déterminée par la décision d'assemblée générale, un avis indiquant le montant de la somme exigible et l'objet de la dépense. |
Édité par - Viviane le 17 nov. 2013 21:16:55 |
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Stéphane
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Posté - 17 nov. 2013 : 17:27:53
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Otez-moi d'un doute svp (pas de rapport au contexte) :
Les travaux ne peuvent commencer que quand tous les fonds sont réunis n'est-ce pas, ou les payements pourrait-il êtres échancés avec les travaux ?
(la réponse est-elle peut-être celle des "prêts collectifs" ??) |
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Viviane
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Posté - 17 nov. 2013 : 17:35:42
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citation: Les travaux ne peuvent commencer que quand tous les fonds sont réunis n'est-ce pas, ou les payements pourrait-il êtres échancés avec les travaux ?
Ben.. aucune loi n'oblige à attendre d'avoir réuni tous les fonds. (faut qu'ils soient votés, bien sur...) C'est donc un peu fonction de ce qui se passe dans la copro.. En général, c'est plus prudent d'attendre.
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Édité par - Viviane le 17 nov. 2013 17:36:28 |
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Viviane
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Posté - 17 nov. 2013 : 17:41:09
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Dan69 Et comme dit Sparte, plus vous attendez, plus vous compliquez le problème... Les gens vont se retrouver avec 5 appels à régler en même temps... |
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Stéphane
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Posté - 17 nov. 2013 : 17:55:54
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Vivianne, si je ne me trompe pas, vous décrivez tout ce que je désirerai éviter : surcharge de travail par des explications qui ne sont en fait, que des complications. (je dis mon ressenti)
"Surcharge" à sous-peser, je suis d'accord, et qui dépend pour beaucoup de paramètres tels qu'il n'en a pas été décrit sur ce fil.
(sauf le fait qu'il serait probable que la contestation soit annulée.... à la prochaine AG ? :lol: )
Edit : ai eu aussi des soucis de fluidités entres les réponses et messages, désolé (posts non modifiés... désolé si je vous pollue votre sujet dan69 |
Édité par - Stéphane le 17 nov. 2013 18:07:04 |
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Viviane
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Posté - 17 nov. 2013 : 18:17:20
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Stéphane, je veux pas vous vexer mais je comprends absolument rien à ce que vous dites..
citation: Vivianne, si je ne me trompe pas, vous décrivez tout ce que je désirerai éviter : surcharge de travail par des explications qui ne sont en fait, que des complications.
C'est bien Dan69 qui a posé la question? C'est donc bien à Dan69 qu'on répond tous? Comment donc est-ce que vous auriez une surcharge de travail? Et quelle surcharge? Courrier du syndic trop long? Post trop long?
citation: "Surcharge" à sous-peser, je suis d'accord, et qui dépend pour beaucoup de paramètres tels qu'il n'en a pas été décrit sur ce fil.
????? Là , c'est encore plus nébuleux... Personnellement, je vois pas quelles infos importantes il manque sur le cas de Dan69?
citation: (sauf le fait qu'il serait probable que la contestation soit annulée.... à la prochaine AG
Celui qui a contesté la résolution d''AG ne va pas "l'annuler à la prochaine AG". Il va l'annuler tout court (ou pas). C'est pas L'AG qui va "annuler" une procédure en annulation faite par un copro...????
Edit: Stéphane, je viens de lire votre EDIT, donc je suppose qu'il y a eu malentendu
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Édité par - Viviane le 17 nov. 2013 18:20:59 |
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Posté - 17 nov. 2013 : 18:32:33
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citation: Les travaux ne peuvent commencer que quand tous les fonds sont réunis n'est-ce pas, ou les payements pourrait-il êtres échancés avec les travaux ?
le syndic doit attendre que la totalité des fonds soit rentrée pour donner l'ordre de service. Imaginer la situation : toutes les factures sont arrivés mais tous les fonds ne sont pas rentrés, qui paiera ? .... les autres copros .... |
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Viviane
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Posté - 17 nov. 2013 : 18:44:33
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C'est prudent, mais pas obligatoire.
Si c'est des travaux qui peuvent attendre, OK. Sinon:
Chez nous dernièrement, ayant un mauvais payeur, on a lancé des travaux avant d'avoir tous les fonds, parce qu"il fallait les faire vite.. En gros, attendre c'était prendre le risque d'augmenter la note finale..
Si on doit réparer une chaudière et qu'on est au début de l'hiver, idem, c'est une estimation à faire, en fonction de ce qu'on connait de l'immeuble, de combien il manquera quand il faudra payer le solde...
Nous on est que 21, donc l'estimation est facile à faire, on connait tout le monde. A 100 c'est plus dur. |
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Posté - 17 nov. 2013 : 19:55:16
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viviane :"est donc à la fois économique (pas d'AG exceptionnelle) , "sure" juridiquement pour le syndicat, et ne devrait pas engendrer trop de coup de fils si le syndic explique bien ce qu'il fait et pourquoi."
Absolument FAUX !! gedehem vous a bien expliqué pourquoi.
Il n'existe plus d'appels de fonds !! les copropriétaires ONT obligation de payer leur quote-part aux dates votées par l'AG !! le syndic PEUT envoyer un avis en respectant OBLIGATOIREMENT les dates prévuesd par l'aG; cet avis est juste une piqure de rappel !!
viviane : C'est prudent, mais pas obligatoire ... C'est donc un peu fonction de ce qui se passe dans la copro.
Encore FAUX !!! ce n'est pas par prudence, mais par obligation. Le syndic engage sa responsabilité; comment payer des facture sans la totalité ?? attention à ces dérives !
Le syndoc qui pioche dans les fonds communs de son compte, en cas de comptes individualisés, est hors la loi !! De plus un SDC ne peut fonctionner débiteur.
Dans ce dossier, il n'y a qu'un seul choix juridiquement incontestable; le syndic convoque une AG; Ã ses frais pour son " imprudence" pour modifier la date des appels de fonds.
De plus ,ces travaux n'ont rien d'urgent !! |
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dan69
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Posté - 18 nov. 2013 : 07:07:27
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A ce stade, je retiens d'abord que le Syndic a commis une erreur en suspendant les avis pour les échéances du 31/09 et du 30/10. Il eût été préférable, si la contestation avait été maintenue et les travaux annulés ou différés, de rembourser les sommes versées.
Reste à voir ce qui peut se passer.
1/ convocation d'une AG pour modifier l'échéancier.
cela semble peu probable car même si les frais sont supportés par le Syndic, le souci des copropriétaires est de pouvoir disposer de l'équipement pour la fin mai 2014 et donc, moins on perd de temps, mieux c'est!
2/ respect de l'échéancier actuel avec l'envoi d'avis aux dates figurant au PV d'AG.. celà conduit à établir au moins pour les mois de septembre et octobre des avis "rétroactifs".
Si le syndic demande le paiement immédiat de ces sommes appelées rétroactivement, il va y avoir une levée de bouclier de la part des copros.
La solution proposée par Viviane semble envisageable; à savoir accorder des "facilités de paiement" et par exemple reporter aux mois de mars et avril 2014 les échéances prévues pour septembre et octobre 2013. Cependant dans cette hypothèse, la provision pour les travaux ne sera pas effective lors de la signature de l'ordre de service mais, si j'ai bien compris, cela n'est pas "légalement" nécessaire, seulement "prudent". |
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