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trendy31
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 Posté - 05 déc. 2013 : 16:34:50
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Bonjour,
Dans le cadre du contrôle des comptes de l'exercice qui vient de se terminer, nous sommes confrontés à un problème qui me laisse perplexe.
Un dégât des eaux a été constaté à la fin de l'année dans un des appartements de notre copropriété. La fuite provenait d'une canalisation d'eau collective en gaine technique. La recherche de fuite incombe donc à notre copropriété, ce que je ne conteste pas.
Le hasard (??) a voulu que le locataire du logement en question donne congé juste après la découverte de l'origine de la fuite. Lorsqu'il a transmis un constat amiable à son assureur, constat qui est ensuite parvenu à notre syndic, l'assureur a indiqué qu'il ne prendrait pas en charge la réparation des dommages car le locataire avait déjà donné congé. Or, le locataire n'était pas encore officiellement parti et en particulier n'avait encore établi l'état des lieux.
Je trouve cette situation illogique. Qu'en est-il exactement ?
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Trendy31
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Posté - 05 déc. 2013 : 16:52:25
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trendy31 : la cause de la fuite vient d'une gaine partie commune, les dégats, car les assurances ne remboursent que les dégats, seront pris en charge par l'assurance du SDC, en ce qui concerne les parties communes.
Le locataire a fiat un dégats des eaux. parfair également. Il déménage, c'est son droit.
Le SDC ne connait que les copropriétaires et gère les parties communes.
Le fait que le locatore ai donné son congé, et que l'état des lieux n'a pas été fait ne concerne en rien le SDC.
Le syndic doit donc informer le copropriétaire bailleur.
Ou est donc le problème ? Le SDC étant le responsable des tous les dégats, il s'agit maintenant de regler ce problème entre assureurs - celui du SDC et celui du copro bailleur.
Pourquoi mettre 2 points d'intérrogation sur le déménagement du locataire qui n'a rien à voir avec la cause de la fuite ???  |
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Posté - 05 déc. 2013 : 17:10:50
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dans ce cas, c'est la propriétaire qui doit prendre le relais, en effet, le syndicat ne connait que le propriétaire.
PS : si le locataire a transmis et fait une déclaration à son assurance avant son départ, c'est à celle ci de prendre en charge. Elle ne peut se défiler sous prétexte qu'il a libéré le logement. |
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trendy31
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Posté - 05 déc. 2013 : 17:30:17
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Pour Philippe :
Le problème vient du fait que le propriétaire de l'appartement concerné vient (assez tardivement) se plaindre de la lenteur dans le règlement du dossier entre notre syndic et l'agence qui gère son bien, en arguant que le retard l'a empêché de faire les réparations à son logement et donc de le relouer pendant plusieurs mois. Il en vient même à demander un dédommagement au titre des mois de loyers perdus.
Pour Rambouillet :
La recherche de fuite a eu lieu fin novembre 2012. Le locataire a donné son congé le 19 décembre et comme par hasard, envoyé le constat amiable à son assureur le lendemain.
A la mi-janvier, l'assureur a écrit à l'agence qui gérait la location que le locataire ayant donné congé, la remise en état du logement n'incombait pas à leur compagnie mais devait être prise en charge par l'assurance de la copropriété. Le locataire a en fait quitté les lieux le 18 mars comme en atteste l'état des lieux fourni par le propriétaire. Je trouve donc curieux que l'assureur refuse de le couvrir alors même que l'appartement était encore occupé.
En revanche, nous savons qu'entre le moment où notre syndic a validé un devis pour la réparation de la fuite et le moment où le plombier mandaté est intervenu, il s'est écoulé 2 mois, signe que le locataire n'a rien fait pour que le problème soit traité rapidement, ce qui implique que les dommages au logement ont dû s'aggraver.
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Trendy31
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Posté - 05 déc. 2013 : 17:42:33
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trendy31 :" En revanche, nous savons qu'entre le moment où notre syndic a validé un devis pour la réparation de la fuite et le moment où le plombier mandaté est intervenu, il s'est écoulé 2 mois, signe que le locataire n'a rien fait pour que le problème soit traité rapidement, ce qui implique que les dommages au logement ont dû "s'aggraver.
Le copropriétai bailleur suit donc ce doosier, mais rejetter une faute quelconque sur le locataire qui a donné son congé n'est pas du tout justifié !!
Vous critiquez aussi le copropriétaire bailleur ? on est plus ici dans la gestion de fuite, mais dans du réglement de compte perso, il me semble ?
Mais 2 mois pour raprer la cause de la fuite ne vous cause pas problème. Le copro. bailleur est dans son droit de raler car il a subit un préjudice.
SI les dégats se sont aggravés chez ce bailleur c'est bien la fuate du SDC qui n'a pas réparé la cause de la fuite. Les assurances vont prendre en charge ces dégats.
POurquoi 2 mois pour un OS ? que faisait le CS pendant ces 2 mois ?? 
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trendy31
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Posté - 05 déc. 2013 : 17:50:02
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Le CS était parti chercher des fraises, c'est bien connu... mais malin comme vous l'êtes Philippe, vous devez avoir sûrement une idée pour savoir comment faire ouvrir la porte d'un locataire pour que le plombier mandaté par le syndic puisse faire son travail 
Et à titre personnel, je ne connais pas le propriétaire en question, mais je ne vois pas pourquoi le syndicat ou son assurance devrait prendre en charge une perte de loyer alors que les réparations commandées n'ont pas pu être réalisées...
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Édité par - trendy31 le 05 déc. 2013 17:50:26 |
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Posté - 05 déc. 2013 : 18:02:27
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trendy31 : vous partez donc dans un contentieux au tribunal. Le juge dira donc si le copropriétaire a subi un préjudice ou non !
Un locataire qui refuse d'ouvrir sa porte quand l'eau coule chez lui est assez rare. 2 mois pour régler le problème d'accès au lot ce ce copropriétaire me semble TRES long.
La fuite provient d'une canalisation commune dans une gaine technique ! Cette gaine est elle située dans cet appartement ? 
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trendy31
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Posté - 05 déc. 2013 : 18:11:06
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La gaine est dans l'appartement. Je pense que la fuite ne devait pas être importante, les dégâts étant plutôt du genre moisissure et tâches sur les murs.
Le propriétaire a pris contact avec moi pour un tout autre sujet et m'a déballé l'affaire en grande largeur, avec toutes les dates et tous les justificatifs à la clé. Il me semble tout à fait de bonne foi, ce qui n'empêche pas qu'il y a bien eu un délai de 2 mois entre l'acceptation du devis de réparation de fuite par notre syndic et la réparation effective par le plombier.
Ce point rejoint les dires de notre gestionnaire qui, lorsque nous avions fait un contrôle des comptes à mi-exercice (au cours duquel nous avions refusé au premier abord la facture de recherche de fuite), avait signalé que le locataire en question n'avait rien fait pour faciliter l'intervention du plombier. Je ne vois donc pas en quoi le syndicat est responsable de cet état de fait. Je signale par ailleurs que l'agence en charge de la gestion de l'appartement se situe dans l'immeuble même, et était donc particulièrement bien placée pour suivre le dossier.
Vous trouvez toujours que j'ai tort, mon cher Philippe ?
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Trendy31
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Posté - 05 déc. 2013 : 18:43:44
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trendy31 :" La gaine est dans l'appartement."
Voilà l'information essentielle pour comprendre votre post !! |
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trendy31
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Posté - 05 déc. 2013 : 18:56:33
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Enfin, Philippe !! Ne me dites pas que vous n'aviez pas compris !!!!
D'ailleurs, si la gaine en question se trouvait hors de l'appartement, l'assureur du locataire n'aurait pas eu besoin d'autre argument pour ne rien prendre en charge (et je l'aurais approuvé !!).
Ceci dit, vous ne m'avez pas apporté de lumière quant au fait qu'un assureur puisse se défiler pour un de ses clients sous prétexte que celui-ci a donné congé de son logement...
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Trendy31
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Posté - 05 déc. 2013 : 19:13:34
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trendy31 :" D'ailleurs, si la gaine en question se trouvait hors de l'appartement, l'assureur du locataire n'aurait pas eu besoin d'autre argument pour ne rien prendre en charge "
Pas du tout.
Un assureur ne rembourse que les dégats des eaux. Que la canalisation soit sur la palier ou passe dans les lots de copropriétaires ne change RIEN du tout sur la prise en charge des dégats causés dans des parties privatives !
L'information que la gaine passe par les lots est importante pour la compréhension de votre post et pas pour la prise en charge des dégats chez ce locataire.
La réparation est à la charge du SDC, comme la recherche de fuite.
Votre contrat d'assurance prévoit il le remboursement des dégats dans les parties privatives ? une autre info. essentielle.
Ce problème de prise en charges concernent les assureurs? Cela se règle entre assureurs. par conséquent l'assurance du bailleur et l'assurance du SDC vont régler ce dossier.
Au syndic de suivre régulièrement ce dossier.
le syndic avait il mis en demeure en RAR le copro. bailleur de contacter le locataire afin qu'il laisse entrer ce plombier ??
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trendy31
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Posté - 05 déc. 2013 : 19:30:06
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Philippe,
Oui, notre contrat d'assurance inclût le remboursement des dégâts en parties privatives, le problème s'est déjà posé, et l'assurance du syndicat s'est bien mise en contact avec le copropriétaire, ou plutôt l'agence mandataire, notamment pour l'organisation d'une expertise.
Je ne pense pas que notre syndic ait mis en demeure le copropriétaire de contacter le locataire afin que celui-ci laisse entrer ce plombier, les échanges dont le copropriétaire m'a fait copie sont entre le syndic et l'agence mandataire. Je n'ai par contre pas de copie des courriers reçus par cette agence, qui peut donc avoir été mise en demeure... et n'avoir rien fait. Ceci paraît d'autant plus plausible que le locataire ayant donné congé, c'est cette agence qui était chargée de relouer. Elle avait donc les moyens d'accéder au logement.
Sinon, çà n'explique toujours pas pourquoi l'assureur du locataire a indiqué ne pas avoir à régler parce que le locataire avait donné congé, tout en reconnaissant dans le même courrier "ne pas avoir (reçu) beaucoup de détails sur le sinistre" de la part de leur client...
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Trendy31
Conseiller syndical dans la tourmente... |
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Posté - 05 déc. 2013 : 19:45:13
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trendy31 : mais le fait que cet assureur du loactaire refuse de rembourser les dégats privatifs ne regarde pas le SDC ! mais le locataire, puis le bailleur dont l'assureur pourrait se retourner contre celle du locataire.
Cette assurance n'assurait plus le locataire, elle a donc zappé ce dossier, en l'attente d'être relancée, peut-être, par l'assurance du SDC.
Maintenant ou est donc le rpoblème puisque l'assurance du SDC couvre les dégats privatifs. l'assureur du locataire a eu raison d'attendre et ne rien faire.
Tout cela se règle entre assureurs, et syndic et CS n'ont pas grend chose à faire que de pouuser un peu la machine, sans d'ailleurs se mêler de qui remboursera quoi. Il y a des conventions entre assureurs pour cela.
Je remarque que le syndic n'a pas été très actif, comme l'agence ne charge de la gestion de ce bailleur.
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sparte
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Posté - 05 déc. 2013 : 20:46:51
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Il y a une convention qui régit les sinistres et qui s'appelle CIDRE.
Même si elle peut paraître absurde, elle doit néanmoins s'appliquer.
Ce locataire ayant donné congé, son assurance va logiquement botter en touche (et aggraver la sinistralité de l'immeuble d'où des augmentations) et il incombera à l'assurance de la copropriété de prendre le relais.C'est ainsi.
Concernant la recherche de fuite dont vous avez parlée, une fois encore ne confondez pas le temps que va passer le plombier à chercher la fuite, ou la casse générée par la réparation de la fuite qui peut ne ne constituer que l'extension d'une action d'entretien d'une colonne par exemple (non pris en charge par l'assurance)avec une véritable recherche de fuite technique utilisant caméra, colorants, gaz traçants etc...qui elle sera pris en charge par l'assureur (et encore si la fuite est vraiment d'origine privative, il pourra y avoir cumul d'assurance copro/PNO, et si pas de PNO, une éventuelle prise en charge à hauteur de 50% de l'assureur de la copro).
En l'espèce, dans le cas présent, il incombera effectivement au SDC de payer s'agissant d'une colonne collective. |
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mespres
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Posté - 08 déc. 2013 : 10:46:51
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sparte pas d'accord !!!!
citation: Il y a une convention qui régit les sinistres et qui s'appelle CIDRE.
Même si elle peut paraître absurde, elle doit néanmoins s'appliquer
Elle est absurde. Plus exactement, les assurances se sont simplifiées la vie sur le dos des copropriétaires. Il est urgent que le système soit modifié.
notre immeuble s'est pris une agmentation de sinistralité parce qu'un résidant a fait tourné sa machine à laver sans remettre le bouchon de vidange !! Aucune sanction pour le résident, il faudrait un système bonus malus comme pour les assurances automobiles. |
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sparte
Contributeur senior
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15
Posté - 08 déc. 2013 : 11:46:12
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citation: Initialement posté par mespressparte pas d'accord !!!! citation: Il y a une convention qui régit les sinistres et qui s'appelle CIDRE.
Même si elle peut paraître absurde, elle doit néanmoins s'appliquer Elle est absurde. Plus exactement, les assurances se sont simplifiées la vie sur le dos des copropriétaires. Il est urgent que le système soit modifié. notre immeuble s'est pris une agmentation de sinistralité parce qu'un résidant a fait tourné sa machine à laver sans remettre le bouchon de vidange !! Aucune sanction pour le résident, il faudrait un système bonus malus comme pour les assurances automobiles.
Mespres, j'espère que vous avez bien senti dans ma réponse, si vous l'avez bien lue, que cette convention m'agaçait profondément .Elle déresponsabilise les locataires et les copropriétaires et pénalise les SDC par une augmentation des primes liée, ainsi que je l'ai également souligné, à la hausse d'une sinistralité à laquelle la copropriété est souvent étrangère.
Ce ne sont pas les syndics qui ont pondu ce truc.
Voyez avec vos assureurs et vos élus |
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mespres
Contributeur vétéran
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Posté - 08 déc. 2013 : 21:45:07
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nous sommes bien d'accord |
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bamara63
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 Posté - 11 déc. 2013 : 14:47:45
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Bonjour,
L'origine détermine la responsabilité du SDC.
Pour la prise en charge des dommages on ne s'occupe plus du responsable mais de l'assureur dommage qui garanti le dommage. Dans une copropriété plusieurs contrats peuvent garantir le même bien à savoir les agencements "embellissements". L'assureur de l'occupant, l'assureur du copropriétaire non occupant et l'assuruer du SDC (et oui bien souvent il couvre les parties privatives)
Il y a donc cumul d'assurance. Pour déroger à ce cumul les assureurs ont mis en place des conventions afin de simplifier le règlement des sinistres. (En france un sinistre toute les 40 secondes !!!)
La convention CIDRE 2002 prévoit qu'il appartient à l'assureur de l'occupant de prendre en charge les dommages, qu'il soit ou non propriétaire des embellissements. La convention est plafonnée à 1600 € HT au delà , une autre convention prend le relais.
La fameuse convention stipule :
3.1211 L'assureur de l'occupant doit prendre
en charge les dommages aux embellissements que ceux-ci aient été ou
non réalisés par ce dernier.
Exceptions au principe de l'intervention de
. l'assureur de I'occupant (non propriétaire) :
Si au cours de I'instruction du dossier et
avant le règlement de I'indemnité,
I'assureur de l'occupant a connaissance
du congé donné (ou reçu) par ce dernier,
se dessaisit du dossier et
I'assureur du propriétaire prend en
charge les embellissements sans possibilité
d'action en remboursement (le
propriétaire devient le lésé).
Dans ton cas, le locataire ayant donné congés en cours de gestion il est dont "logique" que l'assureur du SDC prenne en charge les dommages puisque le lésé est devenu le copropriétaire non occupant qui rappelons le au passage paye la prime d'assurance immeuble dans se charges.
Je ne débattrais pas sur le fonds du débat qui tient à coeur certains membres du forum car ce n'est pas le sujet posé.
Cordialement
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Posté - 11 déc. 2013 : 15:51:40
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citation: Je ne débattrais pas sur le fonds du débat qui tient à coeur certains membres du forum car ce n'est pas le sujet posé.
sans débattre sur le fond, mais vos interventions sont de bon aloi, aussi je pose la question suivante indépendamment du cas présent :
dans un syndicat vertical, un appartement peut être assuré par trois assuré :
* le locataire
* le propriétaire non occupant ou bailleur
* le syndicat dont (et vous l'avez rappelé très justement) une partie est payée par le propriétaire non occupant ou bailleur, en tant que copro du syndicat.
n'y en a t il pas 2 de trop pour les dégats d'embellissement occasionnés dans l'appartement du locataire (ou bailleur) ? ou est ce nécessaire à d'avoir les 3 à partir d'une somme X de dégats (quel est ce montant X ?).
On pourrait se poser la même question de 2 seulement : copro occupant et syndicat.
Merci pour votre réponse. |
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bamara63
Contributeur actif
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19
Posté - 14 déc. 2013 : 18:16:41
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Bonjour rambouillet,
En fait le locataire a l'obligation de s'assurer au titre de sa responsabilité civile. Si un sinistre survient et n'engage pas sa RC il pourrait se demander pourquoi il lui appartient de saisir son assureur pour la prise en charge des dommages qui ne sont pas sa propriété ! Au regard de la convention si il refuse de déclarer l'assureur du SDC prendra en charge les dommages pour indemniser le CNO et ensuite présentera une action en remboursement contre l'assureur de l'occupant qui était conventionnellement désigné pour prendre en charge les dommages. Quelle est la logique dans ce règlement ? Aucun et dans ce cas l'assureur de l'immeuble est bénéficiaire !
Bien évidemment ce cas de figure arrive rarement car le locataire en place n'a souvent qu'un objectif faire remettre le plus rapidement possible son appartement en état pour vivre tranquillement.
Ceci étant seule l'assurance du CNO n'est pas obligatoire mais il devra s'assurer au préalable que le contrat qui couvre l'assureur du SDC garantisse bien sa RC et ses parties privatives.
Exemple: En raison d'une forte sinistralité l'assureur de l'immeuble propose un contrat avec une prime "raisonnable" mais en contrepartie la |
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bamara63
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Posté - 14 déc. 2013 : 18:26:00
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désolé faute de frappe... la franchise est de 4000 €.
Une fuite sur colonne montante survient engageant la RC du SDC et occasionne des dommages dans son logement. L'assureur de l'occupant n'intervient pas car les embellissements sinistrés sont non locatifs. Le bailleur se retrouve face à l'assureur du SDC en qualité d'assureur de dommages le montant de ceux ci sont estimés à 3800 € et il lui oppose donc la franchise. Il se retrouve donc sans indemnité sauf à devoir présenter un recours direct contre le SDC. Si il avait été assuré personnellement sont assureur l'indemnisait puis présentait son recours contre le SDC.
Voilà il existe quelques cas pratiques pour lesquels l'assureur du CNO peut être utiles mais ils sont en règle générale très limités.
L'appartement doit être couvert par deux contrats. Celui de l'occupant au titre de sa RC et pour les dommages à son mobilier et celui du SDC pour le compte du bailleur pour les murs et la RC du bailleur.
Espérant vous avoir éclairé. |
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