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luffy
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 Posté - 23 oct. 2010 : 09:05:15
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Bonjour,
J espere que vous pourrez me repondre, ma situation est assez simple en fait mais sur le net on trouve tout et surtout n importe quoi.
Donc il s agit de louer une partie de maison.
J ai achete via une sci une maison de ville avec 150 m2 de terrain + 1 garage independant.
La maison a 63 m2 carre habitable a l etage et 63 m2 au RDC non declare donc.
Mon projet est de faire un logement au RDC que je louerai et habiterai l etage en habitation principale, sachant que les 2 niveaux sont deja independants, aucune modifs a faire au niveau des acces portes/fenetres...
Avant l achat je suis alle a l urbanisme pour demander si il fallait faire une separation ou declaration quelqu on que. Donc on m a dit non, c est possible sans probleme c est meme a votre avantage puisque le bien est declare pour 63 m2 et au final je paierai une taxe fonciere pour 63m2 et non 126m2.
La seule condition etait que la hauteur fasse 1m90 au RDC et que la facade ne soit pas modifiee.
Pour le reste il me suffisait de mettre une boite aux lettres de plus pour le 2nd logement.
Pour info il y aura un compteur d electricite separe pour les 2 logements.
J ai vu des gens qui avaient des problemes au niveau des separations pour les places de parkings...
enfin bon.
Ma question est: Ai je le droit de louer le RDC dans cette configuration.
....j ai des doutes depuis quelque temps....
merci beaucoup
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BANZAI
Contributeur vétéran
1376 message(s)
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 Posté - 23 oct. 2010 : 09:56:46
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luffy
Nouveau Membre
4 message(s)
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 2
Posté - 23 oct. 2010 : 10:00:54
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J ai oubliai de dire que la hauteur du RDC est de 2m20...... |
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seborga
Contributeur actif
388 message(s)
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Posté - 23 oct. 2010 : 12:09:31
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Vous pouvez parfaitement faire votre projet sans avoir besoin de déposer une demande d'autorisation d'urbanisme puisque vous ne projetez aucune transformation de l'aspect extérieur de cette maison qui, je suppose, n'est pas en secteur sauvegardé.
Cela dit, vous restez néanmoins tenu de respecter le Code de l'Urbanisme et vous avez intérêt à respecter le Code des Impôts. OK, le risque de contrôle et de réprimande pour non respect du Code de l'Urbanisme est faible, très faible. Mais quand même, pour aboutir parfaitement votre projet, vous devez faire un minimum de régularisation.
Vous devez donc commencer par savoir exactement comment votre bien est défini réellement en consultant les documents officiels et en ne vous arrêtant pas à ce qui vous a été indiqué verbalement.
Le mieux est de consulter le dernier avis de taxe foncière qui a été émis. Si le vendeur ne vous en a pas communiqué une copie, vous pouvez aller au service du cadastre. Dommage, en ce moment, c'est la mauvaise saison, il y a la queue !
Rien ne prouve que le sous sol "non déclaré habitable" ne soit pas déjà connu comme "habitable" par le service du cadastre. S'il est déjà connu "habitable" par le service du cadastre, vous n'avez rien à faire. S'il ne l'est pas, vous devez, normalement le déclarer.
Puisque vous désirez séparer la maison en 2 unités d'habitation au lieu d'une seule, vous devez le déclarer dans tous les cas, ne serait-ce que pour que la taxe d'habitation vous incombant ne porte que sur la partie de la maison que vous occuperez. Et il y aura une autre taxe d'habitation pour la partie de la maison qui sera mise en location à un tiers.
Comme vous avez acheté cette maison via une SCI, toutes ces démarches sont à faire au nom de la SCI et par son gérant.
Après les démarches "foncières fiscales" vous devez prendre contact avec le service du courrier pour signaler la division de la maison en 2 unités d'habitations afin de pouvoir mettre 2 boîtes à lettres. Là aussi, il y a un Code à respecter.
Ensuite, vous vous penchez sur l'urbanisme. Le mieux serait que vous puissiez consulter en mairie le dossier de demande de permis de construire de la construction de la maison. Pour y arriver, il est préférable d'avoir la date de construction. Sans un minimum d'indication, les services de la mairie ne réussiront pas à trouver le dossier. Si vous n'y arrivez pas, ce n'est pas catastrophique surtout si vous avez déjà des indications claires sur l'avis de taxe foncière. Tant qu'à faire, demandez également à voir le dernier avis de taxe d'habitation.
Toujours en mairie, vous demandez à consulter le plan et le règlement d'urbanisme de la zone où est implantée la maison. Là , vous relevez essentiellement les contraintes liées au stationnement et aux surfaces maximales autorisées. Normalement, vous n'avez pas le droit de déclarer que le rez-de-chaussée est "habitation", si la surface maximale autorisée est déjà consommée par l'étage.
Cela se compte en surface hors oeuvre nette, c'est à dire que cette surface comprend les épaisseurs des murs. Mais, si le rez-de-chaussée est déjà reconnu habitable au service du cadastre, vous bénéficiez du droit acquis pour le dépassement de surface autorisée.
Comme votre objectif est de vous mettre en règle sans pour autant courir au devant des ennuis, je pense que vous avez compris pourquoi vous devez d'abord connaître la situation foncière fiscale actuelle.
Pour honorer l'éventuelle obligation de stationnement, vous avez la surface de jardin qui peut être déclarée comme stationnement extérieur et sur l'unité foncière.
Particularité : si la maison est dans un lotissement, il faut également respecter le cahier des charges du lotissement et son règlement. Il y a souvent l'interdiction d'avoir des maison avec plus de 1 seule unité d'habitation.
En dernier lieu, pour être un bailleur serein et en règle, il faut impérativement, pour les locations "nues" que chaque logement ait son propre compteur électrique et son propre compteur de gaz si l'installation des équipements fonctionnant au gaz est "individuelle".
Cette obligation n'existe pas pour les locations "meublées".
Sachant que la maison est en SCI, vous avez intérêt à définir un état de division (un outil d'aide à la gestion, pas un état de division en copropriété) et un "règlement d'immeuble". Ce document fixera les quote-parts des dépenses communes entre les 2 logements car il y en a quasiment toujours.
Vous devez aussi prendre contact avec les services du ramassage des ordures ménagères et, le mieux, serait d'obtenir que les poubelles soient individuelles et pas communes au 2 habitations.
Vous devez aussi respecter le code de la construction et les lois relatives à la location. Pa exemple, le wc ne peut pas donner directement sur une pièce où on est susceptible de prendre ou de préparer des repas. Pour créer le nouveau compteur d'électricité, s'il n'y en a pas déjà 2, vous devrez, au préalable, faire contrôler l'installation électrique par CONSUEL.
Dernier point important, contrôlez les niveaux des évacuations des eaux usées car il faudra bien évacuer les eaux du wc, des éviers, lavabos et autres douches ou baignoires... lave-linge et/ou lave vaisselle. Bon, au cas où, cela se soigne avec des pompes de relevage... mais elle tombent en panne, c'est galère.
Quand vous en serez à la rédaction du bail, pensez à bien définir la chose louée, ne négligez surtout pas d'indiquer ce qu'il en est du jardin. On l'oublie souvent et c'est souvent source de conflits.
Maintenant, il ne vous reste plus qu'Ã retrousser vos manches ! |
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Posté - 23 oct. 2010 : 12:20:25
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Comme je vous ai répondu en mp,
1/ Vous aurez peut-etre du mal a obtenir de ERDF la pose d'un nouveau compteur électrique sans autorisation de la mairie, pour ma part j'ai eété embeté, et j'ai du batailler pour obtenir cette autorisation.
Vu dans votre cas que l'extension n'a pas été déclaré, la mairie pourrait refuser le document demandé par ERDF
2/ Il est peut-etre possible, (voir PLU de la commune) de faire un PC de régularisation pour les 63 m2 de SHON additionels, si ils sont effectivement additionels.
3/ Faites vous communiquer par les impots fonciers (et pas le cadastre) la fiche, je crois que c'est la 6825 (il y a un céléèbre fil de BOUZIGUES sur ce forum concernant les taxes foncières), de calcul de la taxe foncière de votre logement, PUIS déclarez les 63 m2 du RdC par une H2. Vous allez alors payer une FT et l TEOM, et l'occupant, soit vous ou votre locataire selon que vous y habitez ou louez, paiera la TH
4/ Pour l'installatiojn électrique du RdC il faudra éffectivement un consuel, il faut donc que cette installation soir conforme au dernier niveau des normes de sécurité exigées, ce qui n'est pas loin du dernier niveau de la norme NF-15 100. Cela peut nécessiter la réfection entière de l'installation.
Disons qu'au minimum il faudra des disjonteurs différentiels 30 mA; le respect des diamètres et couleurs de fils, une ligne équipotentielle dans la salle de bain, un nombre de protections compatibles, et de prises également avec les exigences de la NF en question. |
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luffy
Nouveau Membre
4 message(s)
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5
Posté - 23 oct. 2010 : 13:17:35
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merci a vous 2
Mon souhait au final est de garder une maison unique, je ne louerai le RDC que pendant la duree du credit (montage financier sinon c etait pas possible), cela ne me derange pas de declarer plus de surface pour etre en regle. Ce qui est important pour moi c est qu a la fin de mon credit je puisse re-integrer la maison complete c est a dire une TF et une TH classique.
Ma crainte est d avoir a payer apres le credit (donc une fois que je ne le louerai plus) la TF de la partie qui etait louee. et des frais en suspour le logement inhabite, alors que finalement je le re occuperai apres.
Je ne desire pas separer la maison comme si je voulais par exemple refaire 2 logements et les vendre distinctement, je voudrais juste declarer que dans la maison une partie sera louee en fait,vous voyez.
Ensuite quand vous dites
"S'il ne l'est pas, vous devez, normalement le déclarer."
Le formulaire H2 suffit il pour declarer la surface supplementaire.
merci encore |
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6
Posté - 23 oct. 2010 : 14:24:13
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La déclaration actuelle de votre maison concerne les pièces du haut. Elle n'est pas fiscalement correcte car ne reflétant pas les élemntrs de donfort a votre disposition, peu importe qu'ils soient locatifs ou a usage privé.
Si vous payez pour 63 m2 alors qu'iul y en a 126, vous etes en dfraude.
Quand vous rejoindrez les deux logements, il y aura peut etre un T6 a la place de deux T3, il faudra refaire uen nouvelle H2 regroupant les 126 m2, et vos taxes vont rebaiser un peu, mais elels ne rebaisseront pas au niçveau de ce qu existe aujourd'hui en 63 m2. |
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luffy
Nouveau Membre
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Posté - 23 oct. 2010 : 14:39:33
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Oui c est ca, a l epoque ils appelaient cela des "caves". Pourtant il y 2 acces sud + 1 nord + 1 fenetre sud et 2 nords. Appelons ca des caves de luxe.
C est sur qu apres avoir declare la surface supplementaire il n est pas possible de ne plus la compter ou meme de les reconsiderer comme des caves.
Je paierai pour toute la surface entiere ce qui est juste normal en somme.
Je vais entreprendre la declaration des maintenant pour l installation du nouveau compteur, c est ce qui me fait le plus peur.
Ribouldingue dans ton cas tu as ete oblige de poser un PC pour la pose du nouveau compteur, comment as tu preocede avec la mairie. Je suis vraiment ignare dans ce domaine desole..... Y a t il un lien entre la declaration a la mairie et celle aux impots?
vos reponses m ont deja bien eclairees
thanks a lot |
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Posté - 23 oct. 2010 : 15:08:19
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Non.
J'ai déposé un PC pour la transformation d'un commerce en habitation, avec un changement important de la facade. J'ai adressé ma dmeande de PC au service de l'urbanisme.
Quand j'ai voulu faire poser un compteur, ERDF m'a demandé le consuel (que m'a fourni l'électricien, cela faisait partie de sa facturtation 100 euros pour la demande de consuel) ET une déclaration de la mairie indiquant qu'il y avait x logements déclarés dans l'immeuble, dont celui-ci.
Les impots n'ont rien a voir ou presque avec l'urbanisme. ils revoivent simplement les copies des demandes de PC ou de DP, ou peut-etre seulement d'ailleurs les numéros, et savent que des travaux ont été effectués, donc relancent normalement pour demander une H2 corrective ou pour compléter. |
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BANZAI
Contributeur vétéran
1376 message(s)
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Posté - 23 oct. 2010 : 15:53:05
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dans votre message vous dites:
"La seule condition etait que la hauteur fasse 1m90 au RDC"
ensuite vous dites que la hauteur est 2.20 m..... |
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Louer legalement une partie de sa maison. 
