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Quasars
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 Posté - 20 sept. 2024 : 16:48:09
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Objet : Mise en congé pour vente non respectée
Situation actuelle : La maison est actuellement occupée par un couple recomposé (famille nombreuse), avec une participation de la CAF au paiement des loyers. Ces paiements sont directement versés à l'agence en charge de la gestion locative, qui est toujours active à ce jour. Cependant, cela fait plusieurs mois que les locataires ne paient plus leur part de loyer, et ils sont désormais sous le régime d'une commission de surendettement. Celle-ci a décidé l'effacement de la dette, ce qui signifie que nous ne serons pas remboursés et ne pourrons pas engager de poursuites contre eux.
Le bail arrive à échéance d'ici la fin de l'année, et une mise en congé pour vente a été remise aux locataires par un commissaire de justice, dans le respect du délai légal de 6 mois. Afin de garantir leur départ à la fin du bail, un huissier a été mandaté pour procéder à un état des lieux le lendemain de la date de fin de bail. Suite à cette démarche, les locataires nous ont informés par e-mail qu'ils ne seraient pas en mesure de libérer le logement, n'ayant pas trouvé de logement de remplacement. Ils précisent également avoir ouvert un dossier auprès du service social d'hébergement (SCH).
Nos questionnements :
Commission de surendettement : Nous ne pouvons pas contester la décision de l'effacement des dettes, ni obtenir une prise en charge des impayés de loyer par la préfecture.
La CAF :
Qui est responsable d'informer la CAF de la mise en congé pour vente (vraisemblablement l'agence de location) et dans quel délai ?
Que se passe-t-il si la CAF continue de verser les aides après la fin du bail, alors que les locataires n'ont pas quitté le logement, et quelles en sont les conséquences ?
Relogement des locataires : Les organismes sociaux n'interviennent généralement pour le relogement que dans le cadre d'une procédure d'expulsion, ce qui n'est pas notre cas.
Non-départ des locataires : Si les locataires ne quittent pas le logement, nous devrons engager une procédure devant le tribunal judiciaire.
Conséquences de l'e-mail envoyé par les locataires ?
Avez-vous des remarques ou des suggestions à nous faire concernant cette situation ?
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Quasars
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France
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1
 Posté - 20 sept. 2024 : 16:55:50
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Désolé, la tête dans le guidon me fait oublier la formule de politesse et les remerciements.
Bonjour et merci pour l'aide que vous pourrez apporter à ce sujet.
Cordialement |
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yapasdequoi
Contributeur actif
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 2
Posté - 20 sept. 2024 : 17:26:48
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Bonjour,
C'est à vous de prévenir la CAF des impayés. Les aides seront suspendues.
Et aussi pour la mise en vente et donc la résiliation du bail à l'échéance.
Vous pouvez aussi confier cette tâche à l'agence, mais vous ne saurez jamais si c'est correctement fait.
Si les locataires se maintiennent dans les lieux, vous devrez engager une procédure d'expulsion.
https://www.service-public.fr/parti...roits/F31272
Vous n'aviez apparemment ni pris de garant ni souscrit de GLI ?
Vous devriez prendre un avocat pour la suite.
Une expulsion peut demander jusqu'à 2 ans avant de récupérer le logement. |
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Quasars
Nouveau Membre
France
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3
Posté - 20 sept. 2024 : 22:03:24
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Bonjour yapasdequoi,
En effet, nous jouons un peu aux apprentis sorciers. Cette maison, que nous avons héritée, était auparavant gérée de manière sans partage par l’ancien propriétaire, aujourd’hui décédé. Pour nous alléger de cette responsabilité, nous avons confié la gestion à une agence en qui nous avions placé notre confiance, pensant qu’elle était compétente. Résultat : au lieu de résoudre le problème, nous nous retrouvons avec deux fois plus de complications.
La réponse est malheureusement oui concernant la question de la sécurité et GLI.
“ C'est à vous de prévenir la CAF des impayés. Les aides seront suspendues “
Question à poser à l’agence car nous ne l’avons pas fait. La CAF verse toujours sa part selon les revenus des locataires.
“ Et aussi pour la mise en vente et donc la résiliation du bail à l'échéance “
La mise en congé pour vente met un terme au bail en cours selon moi ??? Certes, les locateurs auront quitté le logement.
“ Si les locataires se maintiennent dans les lieux, vous devrez engager une procédure d'expulsion “
Nous savions qu'il serait nécessaire d'engager une procédure en justice, mais vous nous apprenez qu'il s'agit ici d'une véritable "expulsion". La procédure d'expulsion relève de la responsabilité du commissaire de justice, et il nous appartient ensuite de mandater un avocat pour plaider notre cause devant le juge. Selon vous, quelle est la meilleure solution ? De gérer la procédure en deux étapes comme nous le proposons, ou bien de confier l'ensemble du processus à un avocat dès le départ ?
Dans mon message initial, je voulais savoir si l’e-mail des locataires “ Les locataires nous ont informés par e-mail qu'ils ne seraient pas en mesure de libérer le logement, n'ayant pas trouvé de logement de remplacement “ ne constitue pas une preuve suffisante et qu’il est donc recommandé de maintenir la procédure relatif à un état des lieux ?
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nefer
Modérateur
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4
Posté - 21 sept. 2024 : 11:11:41
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bonjour
vous avez donc fait délivrer un congé pour vente par un commissaire de justice
il faut ensuite adresser un courrier en RAR au locataires pour les informer que vous procéderez à un état des lieux de sortie le......à ...heures (dernier jour du bail)
il serait preferrable de missionner un commissaire de justice pour venir faire ce constat
si les locataires sont toujours présents, il pourra constater l'impossibilité de faire cet état des lieux et de plus pourra constater le maintien dans les leu
il faudra ensuite engager la procédure en validation du congé et demande d'eexpulsion |
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nefer
Modérateur
14628 message(s)
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5
Posté - 21 sept. 2024 : 11:12:53
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question subsidiaire: qui a sélectionné le dossier de ces locataires à l'origine du bail? |
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6
Posté - 21 sept. 2024 : 16:03:59
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citation: Qui est responsable d'informer la CAF de la mise en congé pour vente Personne, et la caf n' a pas a etre informée.
citation: Que se passe-t-il si la CAF continue de verser les aides après la fin du bail, alors que les locataires n'ont pas quitté le logement, et quelles en sont les conséquences ? Ce sont des parties d'indemnité d'occupation, rien à faire de spécial, sauf vérifier que votre agence ne leur délivre surtout aucune quittance et n'utilise jamais le mot loyer
citation: Si les locataires ne quittent pas le logement, nous devrons engager une procédure devant le tribunal judiciaire.
Oui, en référé, avocat non obligatoire, mais dans votre cas cela me semble nécessaire. Il faut aller vite, dans mon cas je prépare l'assignation avant la fin du bail et demande a l'huissier d'assigner le lendemain de la date limite de manière a gagner du temps, le but est d'obtenir du juge l'expulsion des locataires, que l'huissier fasse le lus rapidement possibles les diverses étapes (quatre mois mini, qu'il faut absolument clore avant le premier octobre afin d'éviter la période d'hiver) et demander le paiement du loyer par le préfet lorsque la première tentative d’expulsion de l'huissier avec la police échoue. |
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Posté - 21 sept. 2024 : 16:09:09
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citation: La réponse est malheureusement oui concernant la question de la sécurité et GLI Si il y a une GLi c'ets tout a fait différent, mais pour qu'elle soit activée il faut absolument avoir suivi les procédure dans les règles avec des délais exigés par l'assureur, si c'est le cas, c'est la GLI qui prend la suite des paiements puis gère et paye la procédure d'expulsion, auquel cas les délais ne sont plus votre porblème mais ceux de la GLI, si c'est raté, c’est à vous de tout faire.
Mais si la GLIa été proposée par l'agence, c'était à l'agence de faire le travail de mise en action de la GLI à la fois pour les paiements et pour l'expulsion à venir, si elle n'a rien fait, prenez la main sur l'expulsion, mais débutez aussi en différé une assignation envers l'agence car elle est défaillante, relisez le contrat de gérance. |
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Posté - 21 sept. 2024 : 16:11:12
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citation: Le bail arrive à échéance d'ici la fin de l'année, et une mise en congé pour vente a été remise aux locataires par un commissaire de justice, dans le respect du délai légal de 6 mois. C'est une très mauvaise diée que d'avoir délivré un congé pour vente alors qu'un congé pour motif réel et sérieux était totu indiqué, vous perdez beaucoup de l'argumentation possible, et vous allez faire agir votre avocat sur deux sujets au lieu d'un |
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Mira
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9
Posté - 21 sept. 2024 : 20:41:01
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citation: Initialement posté par Quasars
Bonjour yapasdequoi,
En effet, nous jouons un peu aux apprentis sorciers. Cette maison, que nous avons héritée, était auparavant gérée de manière sans partage par l’ancien propriétaire, aujourd’hui décédé. Pour nous alléger de cette responsabilité, nous avons confié la gestion à une agence en qui nous avions placé notre confiance, pensant qu’elle était compétente. Résultat : au lieu de résoudre le problème, nous nous retrouvons avec deux fois plus de complications.
La réponse est malheureusement oui concernant la question de la sécurité et GLI.
“ C'est à vous de prévenir la CAF des impayés. Les aides seront suspendues “
Question à poser à l’agence car nous ne l’avons pas fait. La CAF verse toujours sa part selon les revenus des locataires.
“ Et aussi pour la mise en vente et donc la résiliation du bail à l'échéance “
La mise en congé pour vente met un terme au bail en cours selon moi ??? Certes, les locateurs auront quitté le logement.
“ Si les locataires se maintiennent dans les lieux, vous devrez engager une procédure d'expulsion “
Nous savions qu'il serait nécessaire d'engager une procédure en justice, mais vous nous apprenez qu'il s'agit ici d'une véritable "expulsion". La procédure d'expulsion relève de la responsabilité du commissaire de justice, et il nous appartient ensuite de mandater un avocat pour plaider notre cause devant le juge. Selon vous, quelle est la meilleure solution ? De gérer la procédure en deux étapes comme nous le proposons, ou bien de confier l'ensemble du processus à un avocat dès le départ ?
Dans mon message initial, je voulais savoir si l’e-mail des locataires “ Les locataires nous ont informés par e-mail qu'ils ne seraient pas en mesure de libérer le logement, n'ayant pas trouvé de logement de remplacement “ ne constitue pas une preuve suffisante et qu’il est donc recommandé de maintenir la procédure relatif à un état des lieux ?
Bonjour,
En effet, la mise en congé pour vente met fin au bail, mais si les locataires refusent de partir, vous devrez engager une procédure d’expulsion. Concernant l’e-mail, cela peut servir d’élément de preuve, mais cela ne remplace pas une procédure officielle. En confiant l’ensemble de la procédure à un avocat dès le début, cela peut accélérer et sécuriser le processus. Quant à la CAF, il vaut mieux les prévenir rapidement des impayés pour éviter tout retard dans la suspension des aides.
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Édité par - nefer le 02 oct. 2024 10:56:06 |
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Quasars
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Posté - 29 sept. 2024 : 16:01:23
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Bonjour à tous et un merci pour vos précisions.
Voici quelques réponses et un retour des actions de cette semaine :
Nefer : " il faudra ensuite engager la procédure en validation du congé et demande d'expulsion " «
De quoi s’agit-il et à qui s’adresser ?
Réponse de Ribouldingue concernant ma question sur l’engagement d’une procédure judiciaire :
“ Oui, en référé, avocat non obligatoire, mais dans votre cas cela me semble nécessaire. Il faut aller vite, dans mon cas je prépare l'assignation avant la fin du bail et demande a l'huissier d'assigner le lendemain de la date limite de manière a gagner du temps, le but est d'obtenir du juge l'expulsion des locataires, que l'huissier fasse le plus rapidement possibles les diverses étapes (quatre mois mini, qu'il faut absolument clore avant le premier octobre afin d'éviter la période d'hiver) et demander le paiement du loyer par le préfet lorsque la première tentative d’expulsion de l'huissier avec la police échoue. ”
Contact cette semaine avec le commissaire de justice :
J’ai rencontré l’huissier en début de semaine dernière concernant l’état des lieux prévu après la fin du bail (30 sept 24). Il estime qu’il est inutile de le réaliser, car le mail des locataires, indiquant qu’ils n’ont pas trouvé de logement, suffit à acter leur refus de quitter les lieux. De plus, il juge qu’un déplacement sur place n’est pas nécessaire, car soit ils n’ouvriront pas la porte, soit ils confirmeront qu’ils restent. Il estime donc que cela ne vaut pas la peine de dépenser pour cette formalité.
Par ailleurs, l’huissier ne nous incite pas à prendre un avocat, car il considère qu’il s’agit d’un "cas d’école" ne nécessitant pas son intervention. Cependant, l’agence de location recommande vivement de faire appel à un avocat, notamment parce que les locataires sont suivis par la commission de surendettement. Nous avons donc décidé de suivre ce conseil et avons un rendez-vous téléphonique avec un avocat sous 24 heures, soit juste avant la fin du bail.
Dans ce contexte, quelles sont vos recommandations pour engager immédiatement la procédure afin d’éviter tout retard ? Bien que la trêve hivernale soit inévitable, j’aimerais savoir comment nous pourrions accélérer le processus ensuite afin de ne pas perdre un an supplémentaire. J’ai ressenti que l’huissier n’était pas particulièrement pressé de faire avancer le dossier. Pouvez-vous nous indiquer les étapes pour progresser rapidement et éventuellement raccourcir les délais ?
L’agence de location a bien confirmé ne pas avoir informé la CAF des événements en cours (ni remontée d’une quittance ni le terme loyer ou impayés).
Quelques évidences, mais...
• Pas de garant ni de GLI (Garantie Loyers Impayés) : Bien que la GLI ait été proposée dans le mandat, le gestionnaire ne l'a pas recommandé. Un excès de confiance de notre part et un manque de vigilance.
• Remarque de Ribouldingue : "C'était une très mauvaise idée de délivrer un congé pour vente alors qu'un congé pour motif réel et sérieux aurait été plus adapté. Vous perdez ainsi une bonne partie de votre argumentation et forcez votre avocat à intervenir sur deux fronts distincts au lieu d'un seul."
(Oh que oui, nous cherchons désormais à trouver des recommandations pour éviter ce genre d'erreurs à l'avenir … si ce n’est pas trop tard.)
Merci d’avance pour vos retours.
Cordialement |
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Posté - 29 sept. 2024 : 17:36:02
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L'huissier vous a donné un bon conseil, inutile de le payer pour faire constater une chose que les locataires prolongeant leur séjour ne pourraient pas contester, vos économisez 300 euros.
L'huissier a peut-etre sous-entendu que il aurait peu vous aider a mener la procédure, qui est assez simple, mais encore faut-il la conniatre. Par mon expérience, l'huissier est souvent plus rapide que l'avocat, en revanche, ca ne vous aurait pas dispensé d'aller aux audiences et de plaider ni de rédiger une assignation
La treve hivernale est un problème qui apparait à la fin de la procédure judiciaire lors de l'exécution. Le jour ou vous recevez la décision du juge et vous la faite appliquer vous (dans votre avocat votre avocat) transmet la décision a l'huissier pour signifier, faire un commandement à quitter les lieux puis procéder a une première tentative d'expulsion puis mandater la force publique
On est en octobre, vous passerez devant le juge en février sans doute voire plus, la décision sera obtenue an avril, transmise a l'huissier, et quatre mois de plus ou se retrouve fin aout. Si le préfet refuse le concours de la force publique vous le faites payer les loyers que doit le locataire à partir de son refus.
Si tout est décalé de quatre mois et qu'on se trouve au premier novembre 2025 vous pouvez toujours faire payer le préfet à compter de son refus, mais a partir de la fin de la treve, au premier avril de l'année suivante en 2026
citation: L’agence de location a bien confirmé ne pas avoir informé la CAF des événements en cours Est-ce vous ou elle qui recevez les allocations? En cas de paiement direct, le bénéficiaire s'engage à déclarer tout impayé constitué dans les deux mois, donc en ce cas l'agence est en faute
En revanche, je confirme que la caf n'a pas a etre informée de la résiliation du bail
LE soui avec la caf, c'est qu'il faut faire une comptabilité différente et séparée des dettes du locataire, les dettes au sens de la caf étant différentes de ce qui existe en terme locatif (vous engagez un commandement à payer aupres du locataire qui est refacturé au locataire, dans la comptabilité d ela caf cela ne doit pas apparaitre) |
Édité par - ribouldingue le 29 sept. 2024 17:39:27 |
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Mira
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Posté - 05 oct. 2024 : 08:35:50
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citation: Initialement posté par yapasdequoiBonjour, C'est à vous de prévenir la CAF des impayés. Les aides seront suspendues. Et aussi pour la mise en vente et donc la résiliation du bail à l'échéance. Vous pouvez aussi confier cette tâche à l'agence, mais vous ne saurez jamais si c'est correctement fait. Si les locataires se maintiennent dans les lieux, vous devrez engager une procédure d'expulsion. https://www.service-public.fr/parti...roits/F31272Vous n'aviez apparemment ni pris de garant ni souscrit de GLI ? Vous devriez prendre un avocat pour la suite. Une expulsion peut demander jusqu'à 2 ans avant de récupérer le logement.
Merci bien pour vos conseils éclairés. |
Édité par - Mira le 05 oct. 2024 08:38:42 |
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Quasars
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Posté - 18 oct. 2024 : 17:59:48
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Bonjour,
Tout d’abord un grand merci à « Riboudingue » pour ses réponses utiles et rapides.
PI : L’aide au logement est versée à l’agence immobilière chargée de la gestion du logement.
A l’heure actuelle, nous avons la confirmation que les locataires n’ont pas déménagé.
Désormais, le dossier est remis à l’avocat à qui nous avons remis tous les documents nécessaires à l’expulsion.
Je viens d’apprendre que les locataires n’ont pas confirmé avoir une assurance pour la partie qui les concerne dans cette location. Avons nous intérêt à ajouter ce manquement à la procédure d’expulsion ?
Cordialement. |
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Posté - 27 oct. 2024 : 10:27:46
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C’est un cout d'un peu moins d'une centaine d'euros pour faire faire a l'huissier un commandement à présenter l'assurance. Je ne crois pas ici que cet argent soit sainement dépensé pour accélérer quoi que ce soit, d'autant que les locataires sont apparemment secs.
Je prendrais plutot une assurance pour le logement à une centaine d'euros l'année, donc cout identique, refacturable au locataire, de manière à etre plus serein concernant les conditions de restitution du logement, dégat des eaux, par exemple, je viens d'avoir en trois ans deux locataires cafés sortants sans assurance me laissant des DDE dont l'un affectant trois logements -(il quitte un logement au second, mais il a arrosé le premier étage et le rez-de-chaussée, plus les parties communes) |
Édité par - ribouldingue le 27 oct. 2024 10:35:02 |
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Posté - 27 oct. 2024 : 10:28:58
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Pour être précis, si l'assurance vous coute 9 euros par mois vous êtes autorisés à répercuter au locataire 9 euros plus 10% donc 90 centimes en sus. Dans votre cas, certes, c'tes vous qui paierez |
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Posté - 27 oct. 2024 : 10:33:34
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Je n'ai personnellement en tant que bailleurs aucune opposition de principe à prendre des locataires aux revenus modestes et sponsorisés par la caf, il faut juste tenir compte du fait que leurs faibles revenus:
1/ne leur permettent pas d'entretenir correctement le logement
2/ Leur permet de faire pression à tout moment sur le méchant bailleur en n'appliquant pas les loi puisqu'ils ne risquent rien.
3/ Leur permet d'obtenir gratuitement un avocat dans toute action judiciaire, lequel s'emploie immédiatement à faire des reports d'audience, à ralentir la procédure de sorte que souvent quand vous obtenez enfin le délibéré du juge, vous ne vous souvenez plus du nom des locataires
Il est donc non pas essentiel mais impératif pour de tels profits d'exiger un garant, au pire de prendre la garantie VISALE de manière à ce que en cas de problème d'autres que eux puissent payer. |
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Quasars
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Posté - 18 nov. 2024 : 22:42:45
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Bonsoir à tous.
Merci encore à Ribouldingue de sa contribution.
Je ressens une inquiétude persistante lorsque je consulte la liste de points de l'assignation que l'avocat m'a transmise, qui contient un peu plus d'une dizaine de demandes. Ma question est : si l'une de ces demandes n'est pas appuyée par un document justificatif ou une vérification quelconque, cela pourrait-il entraîner un report des débats à une audience ultérieure ?
Par exemple, si le nombre d'occupants déclaré par les locataires diffère de celui mentionné dans un dossier officiel de la commission de surendettement, ou si les locataires peuvent prouver lors de l'audience qu'ils possèdent une attestation d'assurance qui avait été demandée en vain, est-ce que cela suffirait à retarder l'audience ? En d'autres termes, je m'inquiète que le moindre détail puisse être utilisé pour repousser la procédure. Cette affaire dure depuis trop longtemps et le moindre retard risque de repousser la sortie des locataires jusqu’en 2026.
Cordialement. |
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Posté - 20 nov. 2024 : 16:02:14
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Ce qui peut faire reporter une audience, c'ets le non respect du contradictoire, un des intervenants veut présenter des documents qu'il n'a pas prélablement soumis à la partie adverse. Ca ne fonctionne que pour le particulier sans avocat, l'avocat lui connait le slois et ne peut pas se voir présenter une séance de rattrapage.
L'autre motif très usuel est qu'une des deux parties énonce qu'elle n'a pas eu le temps matériel de répondre aux conclusions adverse et qu'elle demande un report. Au civil, a peu près 80% des causes sont reportées, mais la ce sont ce coup-ci les avocats qui usent et abusent de cet artifice qui pourrit la justice française |
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Posté - 20 nov. 2024 : 16:09:13
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Si on parle d'audience pour le surendettement, la seule raison qui peut faire échouer la mise en surendettement du locataire, et du coup en général l'annulation des dettes qu'il vous doit, c'ets la bonne foi. Si votre avocat démontre que votre locataire n’est pas de bonne foi, alors oui, le surendettement peut etre refusé.
En ce qui concerne l'assurance, on parle de quoi, d'audience pour obtenir l'expulsion au motif d'un défaut d'assurance? Normalement, la loi indique que sans présentation d'attestation valide dans le délai de un mois suivant le commandement de présenter l'assurance, le bail est résilié, avec toutes les conséquences qui vont avec dont l'expulsion. Aucun impact sur un report d'audience Si l’attestation d’assurance est postérieure au délai de 1 mis et indique un début de nouvelle assurance après la limite, de droit vous devez obtenir la résiliation ,je ne vois pas à quel titre le juge aurait une latitude sur ce oint, alors qu'il a un pouvoir de reporter les effets d'une résiliation pour non paiement (pas de l'annuler, mais juste d'en reporter les effets, cad que le jugement vous donne droit d'expulser dans des conditions précises, mais reportées, souvent de un an ou deux an) |
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Posté - 20 nov. 2024 : 18:49:37
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Le juge peut constater l’acquisition de la clause résolutoire mais en suspendre les effets, donc s’il verse l’attestation d’assurance à la procédure avant que le juge ne statue vous ne pourriez rien y faire…
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| Signature de Copropriétaire33 |
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Trancher un litige n’est que le deuxième objectif de la Justice. Empêcher le procès, c’est le premier !
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