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corbard
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 Posté - 24 juin 2022 : 17:37:06
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Bonjour,
Je découvre en annexe 5 2022 des travaux votés en 2015 pour 7000€ pour lesquels les appels ont été fait en 2015 mais rien jamais exécuté (sauf les honoraires sur travaux qui ont bien été prélevés). Il y en a d'autres qui datent de 2017..
J'ai bien l'intention de demander pourquoi rien n'a été fait concernant ces travaux mais ma question est plutôt la suivante: Que doivent devenir les fonds récoltés si pour une raison ou une autre les travaux ne sont jamais exécutés ? Le syndic doit il les reverser ? doit on voter ce remboursement (ou la mise sur le fond travaux par exemple) en AG ?
Cordialement,
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nefer
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 Posté - 24 juin 2022 : 19:05:43
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Bonjour
il faudrait faire voter en AG l'annulation des résolutions votées concernant ces travaux et donc faire procéder au remboursement des appels de fonds effectués
S'agit il de travaux sur parties communes?
avez vous questionné le CS pour savoir pourquoi ces travaux n'ont pas été effectués ? |
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Posté - 24 juin 2022 : 19:43:45
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financement de travaux et réalisation des travaux sont deux opérations distinctes.
En son temps il a été pris une résolution pour le financement, il faudra donc une autre résolution pour annuler et rembourser (ou non) ce financement. Mais encore faut-il qu'elle soit à l'ordre du jour. 
verser sur le fonds travaux se fera sur 2 résolutions : le remboursement et une autre pour une provision exceptionnelle du même montant en fonds travaux, mais attention à ce que ce soit la même clé de répartition qui a été utilisée pour les appels de fonds et qui le serait pour versement eu fonds travaux.
enfin, le syndic en cas de remboursement ne reversera pas les montants, il les inscrira au crédit des comptes copros et cela viendra en déduction des prochains appels de fonds, voir des annulations des débits de certains copros;;.. |
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Gédehem
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Posté - 24 juin 2022 : 20:40:49
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Abonder le fonds réserve travaux par un ou des versements supplémentaires peut se faire selon n'importe quelle modalité, selon des tantièmes, des montants, etc ...
C'est totalement indifférent.
Ne pas confondre ici la cotisation annuelle, dont le montant ne peut être inférieur à 5% du budget prévis, cotisation calculée sur les tantièmes généraux, avec des versements supplémentaires que décideraient les copropriétaires, selon des modalités qu'ils décideraient.
Versement supplémentaire ici du fait du remboursement de travaux non effectués, là sur l'affectation du solde des comptes individuels en fin d'exercice. |
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Gédehem
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4
Posté - 24 juin 2022 : 22:10:36
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Mes propos ne sont peut être pas clairs. : dans le cas exposé, la part remboursée en 2022 à chaque lot ne peut être que la part versée initialement en 2015.
Peu importe les tantièmes initiaux utilisés pour les appels en 2015 : il est question d'une somme uniquement.
500 payés en 2015, 500 remboursés en 2022, 500 reversés fonds travaux (sautons d'éventuels intérêts d'un placement sur 7 ans !!  )
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corbard
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Posté - 25 juin 2022 : 00:22:02
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Merci pour vos retours. En fait si nous votons l'annulation de la résolution de 2015, il me semble que, à défaut de décision sur la destination des fonds collectés, la procédure devrait être la même que pour la répartition du solde (de l'annexe 4) après l'exécution et le paiement de travaux sauf que dans notre cas le solde sera l'intégralité de la somme appelée (moins les honoraires sur travaux). Mais quelle est en fait la procédure normale pour des travaux exécutés, je ne suis pas certain de le savoir: le solde (de l'annexe 4) est il systématiquement répartis entre les copropriétaires après l'approbation des comptes? |
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Posté - 25 juin 2022 : 08:46:16
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pour l'annexe 4, si les comptes sont approuvés le solde (négatif ou positif) est inscrit au compte de chaque copro concernés.
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corbard
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Posté - 25 juin 2022 : 09:57:47
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Merci à tous, votre aide sur ce forum est précieuse. |
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Gédehem
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Posté - 25 juin 2022 : 12:17:53
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Comme il en est pour les charges de l'exercice courant, pour le solde du compte individuel de chaque propriétaire de lots ..
La particularité du système de la copropriété, totalement différent de celui des autres organisations type société/entreprise ou association, c'est que le groupement 'syndicat' gère une indivision, chacun des membres étant autonome.
D'où sans doute parfois la difficulté de compréhension.
Que ce soit pour la comptabilité ou pour les finances, tout est réalisé "au lot" dans une gestion cumulée.
Contrairement aux autres organisations, le syndicat démarre l'exercice annuel à 0 et le fini à 0. Le "solde des comptes du syndicat" n'est en fait que le cumul du solde des comptes individuels.
Tout appartient aux propriétaires de lots, le syndicat n'a rien du tout en propre, pas un sou !
Ce qui n'est pas le cas d'une société, d'une association. |
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andre78fr
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9
Posté - 25 juin 2022 : 14:41:20
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Dans toutes les comptabilités en partie double les soldes de gestion sont remis à zéro en début d'exercice ; entreprise, association, etc.
Le syndicat a des choses comme les autres entités mais le système comptable a fait le choix de ne pas en tenir compte ; matériel, tondeuses, équipements, ordinateurs, stock de sel, de fioul, etc... la question n'est pas de savoir "qui" mais plutôt "comment". |
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Gédehem
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10
Posté - 25 juin 2022 : 15:53:00
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La tondeuse ???
Et qui donc l'a acheté, l'a payé ???
Avec quel fonds qui lui serait propre le syndicat aurait pu acheter de sa propre initiative quoi que ce soit ???
Le syndicat agit en tout au nom des propriétaires indivis, qui décident de tout, ici d'acheter une tondeuse, qui en avancent les fonds pour ce faire, avec restitution d'un trop payé éventuel.
Dans une société ou une association, la cotisation (les fonds) versée est perdue pour l'adhérent, pour l'associé, qui n'a la propriété de rien du tout.
La voiture, le camion, le bureau, l'ordi, le stylo à bille sont dans le patrimoine du groupement.
Dans un syndicat, les propriétaires de lots sont propriétaires de tout, du sol au plafond. Syndicat qui n'a pas de patrimoine propre. Il n'a qu'un 'patrimoine d'affectation', selon ce qu'en décident les propriétaires indivis.
Les fonds avancés sont "fonds d'affectation au syndicat", que le syndicat par son syndic va utiliser selon la volonté des propriétaires pour répondre à leurs besoins collectifs, les fonds restant étant restitués aux copropriétaires. Le syndicat n'a rien !
La contrepartie "tondeuse" ou "stylo à bille" des fonds avancés est la propriété partagée de ces propriétaires, éléments affectés au syndicat pour répondre aux besoins communs.
Tondeuse ou stylo à bille affectés au syndicat, lequel n'en a pas la propriété.
Il en a l'usage pour répondre à l'objet de la collectivité, à la préservation et l'entretien de toutes les choses communes dont les propriétaires de lots ont la propriété indivise.
Le "pôvre" syndicat, il a rien du tout .....n'en déplaise au "système comptable" , sans importance ici ...
Qui est (n'est que) le cumul de la compta des X lots des personnes se partageant la propriété de l'immeuble. Tout est initialisé et finalisé "par lot", par propriétaire de lot, rien au groupement "syndicat" (*). Pas de classe 2 et 3.
A la différence des autres organisations (rien par adhérents, par associés... )
(*) y compris la réserve permanente travaux, affectée au lot, dont le syndicat n'a pas la liberté d'utilisation. Ce sont les propriétaires indivis qui en décident, comme pour tout. |
Édité par - Gédehem le 25 juin 2022 16:50:10 |
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JB22
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Posté - 25 juin 2022 : 20:02:15
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A ' attention de GEDEHEM
Loi du 10 juillet 1965
Article 16
Téous actes d'acquisition ou d'aliénation des parties communes ou de constitution de droits réels immobiliers au profit ou à la charge de ces dernières, à la condition qu'ils aient été décidés conformément aux dispositions des articles 6, 25 et 26, sont valablement passés par le syndicat lui-même et de son chef.
Le syndicat peut acquérir lui-même, à titre onéreux ou gratuit, des parties privatives sans que celles-ci perdent pour autant leur caractère privatif. Il peut les aliéner dans les conditions prévues à l'alinéa précédent. Il ne dispose pas de voix, en assemblée générale, au titre des parties privatives acquises par lui."
Le cas le plus fréquent et l' acquisition d' lot "appartement" pour en faire une loge..
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Gédehem
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12
Posté - 26 juin 2022 : 00:10:01
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Tondeuse ou appartement pour loger le gardien, même combat : destinés à répondre à l'intérêt collectif des propriétaires de lots, qui en décident l'achat, qui le financent.
Le syndicat des copropriétaires est le groupement fonctionnel de l'indivision des propriétaires de lots. Un moyen d'organiser un patrimoine indivisible.
Par lui même il n'a rien, ne produit rien, ne vend rien, n'a aucun ressource propre lui permettant de financer quoi que ce soit. (*)
Il n'a pas pouvoir de décision en propre : la décision (acte et financement) est prise par les propriétaires de lots, comme le précise L.16.
Il n'est pas propriétaire de la chose acquise. Il peut acquérir au nom de l'indivision, pour le compte des propriétaires indivis.
S'agissant d'un lot privatif, il n'est pas "copropriétaire", il ne dispose pas de voix en AG pas plus qu'il ne supporte personnellement de charges.
La chose acquise (tondeuse, appartement, ...) tombe aussitôt dans le patrimoine de chacun des propriétaires de lots. Qui en deviennent propriétaire indivis, chacun pour sa part de choses communes. Qui en supportent la charge ...
La chose acquise est traitée indistinctement comme "choses et parties communes"
De droit, il y a là une absence totale d'autonomie de la personne "syndicat". Il n'existe pas de classe 2 (immobilisation) dans la comptabilité. Tout repose sur la notion d'indivision et non sur un patrimoine propre au syndicat.
Le syndicat n'est qu'une sorte d'intermédiaire facilitateur et organisateur de l'indivision.
Syndicat disposant de fonds affectés (qu'avancent les propriétaires de lots), de choses ou éléments affectés (tondeuse, appartement, ordinateur), le tout étant destiné à répondre à l'intérêt collectif des propriétaires indivis.
On parle ici de "patrimoine d'affectation". Mais le syndicat n'a rien en propre.
Tout ce qui est acquis par les propriétaires indivis l'est par le biais du syndicat, leur organisation collective. On ne va pas y aller à 82 ou 158 !
L'acquisition d'un lot privatif destiné à la loge du concierge n'a pas pour but de faire un placement, un investissement propre au syndicat. Acquisition uniquement destinée à l'intérêt collectif des propriétaires de lots ..., à l'objet du syndicat qui est la préservation et l'entretien des choses communes aux indivis.
Pour répondre à un besoin collectif, que les propriétaires de lot vont décider et financer ..., comme la tondeuse, les balais et les serpillères ! 
Lorsque cette partie privative "acquise par le syndicat" est vendue, le fruit de la vente est redistribué aux propriétaires de lots. Le syndicat n'a rien, pas 1 centime..
Même chose si les propriétaires décident de la louer : le fruit tombe dans leur poche ....
Lorsque des parties communes sont cédées, ce sont les propriétaires de lots qui cèdent la part correspondante de leur propriété indivise avec les autres. Pas le syndicat, qui n'est propriétaire de rien, qui n'en est que l'expression, le moyen d'action de l'indivision avec des fonds et des choses qui lui sont affectés..
Ici aussi, le fruit de la vente de parties communes est redistribué aux propriétaires.
"Hors des propriétaires indivis, point de salut ..."
(*) différence notable avec les sociétés ou associations.
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Édité par - Gédehem le 26 juin 2022 01:09:28 |
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andre78fr
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Posté - 26 juin 2022 : 15:54:25
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Gédehem
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Posté - 26 juin 2022 : 18:17:26
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Toujours intéressant de voir ce qu'il se passe ailleurs.
A Japon par exemple !
Ou plus proche en Italie, où le syndic non pro est interdit lorsque le syndicat est composé de plus de 8 membres. Syndic pro obligatoire.
Sauf que tout ceci est 'ailleurs', et que par chez nous ce sont nos propres dispositions qui s'appliquent. En particulier sur le droit de propriété, né de la Révolution ...
Et ici pour le syndicat, qui a sa spécificité juridique, le groupement des propriétaires de lots n'étant ni une association ni une société, le droit de propriété sur le lot (sur les parties privatives mais surtout sur les parties communes indivises) étant différent.
Particularité intéressante au regard de notre droit de propriété, dans la mesure où une fraction du dit lot est, certes la propriété de son propriétaires, mais en indivision avec d'autres propriétaires de lots.
Quant aux systèmes comptables ..... |
Édité par - Gédehem le 26 juin 2022 18:20:47 |
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andre78fr
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Posté - 27 juin 2022 : 08:08:59
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Soyons sérieux, vous pensez vraiment qu'il y a des différences fondamentales entre le droit de propriété en France et en Belgique ?
Le syndicat des copropriétaires à la française est une convention, une construction législative avec ses qualités et ses défauts, il s'appuie sur un aspect comptable également réglementaire qui peut être lui aussi réformé, la dernière grande transformation a 20 ans avec l'approche budgétaire, le plan comptable actuel date de 2005... Le législateur a fait des choix et des erreurs ; certaines contributeurs en font aujourd'hui de grands discours et des grandes théories, ça serait bien de corriger les problèmes plutôt que de disserter dessus à mon avis. |
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Gédehem
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Posté - 27 juin 2022 : 14:38:11
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Il ne s'agit pas de disserter, mais de bien avoir en tête les éléments de base pour bien saisir le système, ce qui évite de tomber dans une impasse.
La copropriété existe depuis des lustres, au moins depuis Babylone, mettons depuis 4000 ans. Avec des évolutions au fil du temps, à Rome en particulier Le plan comptable de 2005 qui s'est greffé dessus fait un peu jeune dans l'affaire ....
Le syndicat est fondé par la propriété collective et l'intérêt commun des copropriétaires : la conservation de l'immeuble et l'entretien des parties communes.
Le droit de propriété de chacun n'est pas modifié. Il est encadré par l'intérêt collectif. Du fait que la collectivité des propriétaires est identifiable (le syndicat), il est possible d'assurer l'exercice du droit collectif de propriété sur l'immeuble.
Ce n'est pas du baratin, c'est uniquement du "juridico-juridique", qui permet de bien saisir certains aspects.
Dont le fait que l'acquisition "par le syndicat" d'une partie commune ne lui en donne pas la propriété.
Il s'agit d'une acquisition collective par les propriétaires de lots, acquisition qu'ils réalisent au travers du syndicat, qu'ils financent en affectant au syndicat la somme correspondante. Acquisition pour leur intérêt collectif.
Le bien acquis tombe aussitôt dans l'indivision entre propriétaire, dans leur propriété, le syndicat en charge de l'opération remboursant aux propriétaires un éventuel trop perçu.
Rien n'appartient au syndicat, ni fonds, ni bien. Tout appartient aux propriétaires, chacun selon sa part dans l'indivision. Ce dont dispose le syndicat sont des moyens mis à sa disposition par le propriétaires.
Sur ce plan là il n'y a aucune entorse au droit de propriété de chacun.
La compta ? Le syndicat démarre l'exercice à 0, le termine à 0, tout étant ventilé en amont comme en aval entre les propriétaires.
A la différence des associations ou des sociétés, leurs membres étant étrangers à l'organisation. |
Édité par - Gédehem le 27 juin 2022 14:51:12 |
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andre78fr
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Posté - 27 juin 2022 : 16:31:20
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Vous devriez discuter de tout ça avec un inspecteur des impôts ;-) |
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Gédehem
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Posté - 27 juin 2022 : 18:01:41
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Un mur ?
Il faut rectifier mon propos plus haut : " .... l'acquisition "par le syndicat" d'une partie commune".....
Bien entendu il faut lire : l'acquisition "par le syndicat" d'un lot privatif" |
Édité par - Gédehem le 27 juin 2022 18:11:32 |
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Gédehem
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Posté - 28 juin 2022 : 09:34:49
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Concernant l'inspecteur des impôts, la discussion sur "tout cela" serait très simple, parce que cela n'a aucun secret pour lui.
Par exemple pour imposer à chacun des propriétaires de lots le produit des placements "du syndicat" (en fait des propriétaires collectivement), chacun selon ses droits dans la copropriété. Et ça, pour "imposer", il sait faire ...
Les fonds détenus par le syndicat ne lui appartiennent pas. Il ne font que transiter.
Individualisation de tout, jusqu'Ã l'interdiction de toute compensation entre membres du syndicat.
Et à la fin, tout se retrouve sur le compte de chacun, le syndicat lui-même étant à 0. Il ne peut en être autrement.
On peut aussi regarder du coté des copropriétés "en difficulté", en fait en cessation de paiement. Contrairement aux autres groupements (assoce, sociétés), on ne peut régler un passif par un actif : le syndicat n'en a pas. Vers qui se tourne t-on ? ici aussi sur l'unité de base, le propriétaire de lots.
Ou encore lorsque le syndicat est condamné par le juge, par exemple pour le licenciement abusif d'un employé. Ce n'est pas le groupement (assoce, sociétéà ) qui en supporte la charge sur son actif, sur son patrimoine, mais bien chacun des membres du syndicat selon sa part dans l'indivision.
Il ne faut pas se tromper : dans nos syndicats, ce sont les propriétaires de lots qui sont à la base de tout dans l'indivision, le syndicat n'étant qu'un moyen collectif d'action.
Ce qu'on ignore trop souvent. Ou qu'on ne veut pas voir .....
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Édité par - Gédehem le 28 juin 2022 09:44:03 |
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andre78fr
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Posté - 28 juin 2022 : 10:08:32
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Le syndicat des copropriétaires est titulaire du droit de surélévation ; impacts patrimoniaux et fiscaux de l'opération. Vous avez 4 heures. |
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Annexe 5: travaux jamais exécutés 
