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Gédehem
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21
 Posté - 28 juin 2022 : 10:25:13
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30 secondes : droit de surélévation = droit accessoire aux parties communes indivises, L.art.3.
La fiscalité appliquée suivra le même chemin que pour les produits des placements : individualisation entre indivis.
Difficile de modifier une idée reçue .....  |
Édité par - Gédehem le 28 juin 2022 10:29:05 |
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Gédehem
Pilier de forums
15985 message(s)
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 22
Posté - 28 juin 2022 : 14:47:17
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Je viens en remettre une couche  , parce qu'il me semble que cette difficulté de compréhension (le syndicat n'a rien) est à la base de bien des difficultés.
Pour faire simple :
dans un immeuble dont la propriété est partagée en lot, il y a des parties communes attachées à des parties privatives, parties communes partagées entre tous (indivises) dont l'utilité est commune à toutes les parties privatives, selon des tantièmes.
Ces parties communes indivises forment un tout, confié à un groupement "syndicat" dont l'objet est de les conserver et entretenir.
La réalisation de cet objet n'induit pas la propriété de ces parties communes, ni celle des fonds apportés par les propriétaires pour cela.
Le propriétaire d'un lot reste toujours en permanence propriétaire de la totalité de son lot, de sa partie privative comme de la part de parties communes qui lui est attachée.
Tout est rapporté "au lot" en permanence, à chaque propriétaire de lot pour tout.
Le syndicat n'est jamais propriétaire de quoi que ce soit, n'a aucun fonds ou revenu qui lui soit propre.
Tout est dans la main des propriétaires de lots, en indivision (en co-propriété) sur ces parties communes, propriétaires qui affectent à leur organisation (au syndicat) les fonds et moyens matériels ou humains pour répondre aux besoins collectifs, à l'intérêt général.
Certains avancent que le syndicat serait de fait "propriétaire des parties communes".
Impossibilité juridique : les parties communes sont attachées à l'usage des parties privatives, indissociablement même en indivision. D'où l'indivision forcée 'copropriété' sur ces parties communes, chacun des propriétaires conservant pour leur part la propriété de ces parties communes.
Le fait qu'elle soient confiées au syndicat pour qu'il les gère (conservation et .. etc) n'entraine pas transfert de propriété.
Tout reste dans la main des propriétaires de lots ... "du sol au plafond".
D'où la difficulté pour certains, pour beaucoup, " c'est pas mes oignons, c'est l'affaire du syndicat !!
Et mieux : " Du syndic ! "
Le syndicat peut acquérir, peut surélever : l'indivision des propriétaires peut acquérir, surélever, au moyen de leur organisation commune, le résultat tombant aussitôt dans le pot commun dont chaque propriétaire de lot détient une part de propriété indivise .
Y compris un lot privatif, traité alors comme tout ce qui est en indivision, comme "partie commune". |
Édité par - Gédehem le 28 juin 2022 15:11:24 |
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andre78fr
Pilier de forums
France
3183 message(s)
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23
 Posté - 28 juin 2022 : 19:23:43
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Mais peut-on dire que le fonds travaux attaché au lot et non remboursé au copropriétaire au moment de la vente appartient à ce dernier ?
(vous avez le temps que vous voulez, visiblement vous en avez beaucoup !!!) |
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Gédehem
Pilier de forums
15985 message(s)
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24
Posté - 28 juin 2022 : 21:19:43
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Après la vaisselle .... :
Il appartient "au lot", donc à son propriétaire, même s'il ne peut partir avec lors de la vente. (*)
Comme la porte de son apparte, ou les fenêtres : ce fonds fait partie du patrimoine du propriétaire du lot.
Lot qu'il peut vendre, avec tous ses éléments : porte d'entrée, fenêtres, cuvette des WC, ..... et réserve travaux. (* bis)
Plus la porte est belle et plus le fonds est beau,
plus mieux bien il vendra son lot .... 
(*) très généralement, celui qui vend son appartement ne part pas avec la porte d'entrée ou la baignoire sur son dos ....
Il faut se faire une raison sur ce 'pauvre' syndicat : il n'a rien du tout, ni propriété de quoi que ce soit, ni fonds.
Il a juste l'usage de fonds et de moyens qui lui sont affectés par les propriétaires pour remplir sa mission au profit de l'indivision ..
Comme le syndic, bien qu'il ne soit généralement pas pauvre, qui, avec le compte séparé, ne fait que manipuler les fonds sans les détenir.
PS, qui n'a rien à voir : je libère un peu de temps par moment, entre 2 "grattages de crâne" pour préparer un ravalement de façades, incluant en option une isolation par l'extérieur, en tout ou partie, n'arrivant pas à trouver le moyen d'obtenir des aides, faute d'attendre les 25% d'économie d'énergie ....
La copro ne consomme pas assez pour espérer avoir un tel gain , d'où vraisemblablement l'abandon de l'option "isolation" ....
Un vrai casse tête !!! |
Édité par - Gédehem le 28 juin 2022 21:44:59 |
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JB22
Pilier de forums
France
4457 message(s)
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25
Posté - 28 juin 2022 : 22:34:05
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De Gedehem
"Le syndicat n'est jamais propriétaire de quoi que ce soit, n'a aucun fonds ou revenu qui lui soit propre."
Dans le même esprit , une société anonyme ne possède rien,, ce sont les actionnaires qui sont propriétaires indivis. |
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andre78fr
Pilier de forums
France
3183 message(s)
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26
Posté - 28 juin 2022 : 23:39:29
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La discussion va devenir philosophique !!! La propriété est-elle l'apanage de la personne physique ?!? Vous avez à nouveau 4 heures !!! |
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Gédehem
Pilier de forums
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27
Posté - 29 juin 2022 : 11:29:00
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Dans une SA, les actionnaire sont 'propriétaires" de parts sociales, selon leur apport variable ou non, et certainement pas en indivision.
Rien à voir avec la copropriété et son syndicat. |
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JPM
Modérateur
8599 message(s)
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28
Posté - 28 juil. 2022 : 00:00:29
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Une alerte m'est parvenue au sujet de cette intéressante discussion.
En principe Gedehem a totalement raison.
Mais parmi les réformateurs actuels, pas tous véritables juristes, il y a des partisans du patrimoine du syndicat primo pour les lots achetés ou provenant d'une vente judiciaire sans acquéreur et aussi pour le fonds travaux.
Quand on aura fini de faire le tour des réformes récentes on se trouvera parfois devant des dispositions juridiquement aberrantes.
L'article 35 7° du décret permet de décider des avances en AG pour pallier un manque temporaire de trésorerie.
Mais l'article 45-1 du décret ne parle plus de l'emprunt du syndicat auprès des copropriétaires (!!!) donc il ne s'agit plus d'une avance !
Peut être d'une quête ???????
Des bazars comme cela il y en a un paquet. Il faut réduire de 30 % le volume actuel du " Code " de la copropriété en y insérant les dispositions figurant ailleurs et principalement dans le CCH.
A noter pour les résidences seniors qu'il y a présentement deux catégories :
Les résidences de la première génération comme les Hespérides : vraies copropriétés avec des services, purement civiles, dont les lots sont occupés par les propriétaires ou des locataires.
Les résidences de la seconde génération à régime commercial. Le propriétaire d'un lot n'y met jamais les pieds. Il a donné à bail sont lot à l'exploitant de la résidence, qui aura la charge de le sous louer. Il n'y a donc que des locataires.
Ces dernières sont régies par les articles 41-1 à 41-6 de la loi venant de la loi du 28 décembre 2015.
Les Hespérides sont régies par les mêmes articles, mais dans son texte initial !
Une différence notable : aux Hespérides les services et notamment la restauration sont assurés par le syndicat.
Cela est interdit aux résidences de le seconde génération.
Bon courage !
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Gédehem
Pilier de forums
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29
Posté - 28 juil. 2022 : 21:27:27
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"Mais parmi les réformateurs actuels, pas tous véritables juristes, il y a des partisans du patrimoine du syndicat primo pour les lots achetés ou provenant d'une vente judiciaire sans acquéreur et aussi pour le fonds travaux."
Pas tous véritablement juristes ....; Dans le style "argument de comptoir" ?
Par voie judiciaire ou non, l'acquisition d'un lot "par le syndicat" le fait entrer dans l'indivision des propriétaires de lots, lesquels ont assuré le fnanceent de l'oprération sur leurs deniers perso ...
Peu importe le nombre de verres pris au dit comptoir ...
Quant au fonds travaux (réserve permanente), il est très clair qu'elle est attachée à chacun des lots, selon la quote part versée par chaque propriétaire.
Bazar dans les textes ou pas, le "patrimoine du syndicat ", autre que celui affecté, est une fiction.
Ce qui ne change rien pour certains : la terre est plate, non ?
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Édité par - Gédehem le 28 juil. 2022 21:30:38 |
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Annexe 5: travaux jamais exécutés 
