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Gédehem
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 Posté - 11 sept. 2021 : 18:14:51
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A l'évidence, le motif que vous invoquez ("On a une procédure d'un copro contre le SDC suite à un vice de forme du syndic sur AGO") est totalement étranger à l'obligation faite au syndic de répartir les charges selon la grille prévu au RDC modifié !
Revenons au sujet : vous posez une question sur la répartition des charges, sur l'erreur du syndic qui ne tiendrait pas compte de la modif décidée en 2020, avec votre demande :
"Merci à tous de vos conseils pour savoir quelle marche à suivre pour demander cette rectification au syndic et si cela est possible ?"
Il a été répondu quasi unanimement, de façon claire :
Ce n'est pas "possible", c'est impératif, et ce depuis au moins le 1er jour de votre exercice 2021. (voire éventuellement régul 4°T 2020).
EN AVANT !
Et n'inventez pas des raisons sans queue ni tête pour discuter cette obligation faite au syndic d'appliquer les dispositions du RDC modifié, application sans aucun rapport avec tout autre évènement. |
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JPM
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 42
Posté - 11 sept. 2021 : 18:19:20
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Le texte de l'avocat a l'inconvénient de mal renseigner des personnes comme vous ! C'est le président de l'assemblée générale qui est le maître du procès verbal qu'il peut parfaitement diffuser et notifier aux copropriétaires sans le concours de personne.
Il est vrai qu'il ne peut éviter la demande des signatures par le secrétaire et les scrutateurs. Ces derniers ne scrutent jamais beaucoup. Il peut y avoir une opposition du syndic secrétaire sur un point particulier mais c'est la signature du président qui l'emporte réserve faite de ce qui peut se passer après la réunion.
Telle que, la phrase de l'avocat n'est pas exacte à 100 %.
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sonia75
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 Posté - 11 sept. 2021 : 18:42:00
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@Gedehem malheureusement si cela a bien un rapport même si je préfère ne pas épiloguer sur le sujet ici pour dès questions de confidentialité. Je vous prie de m'en excuser et vous remercie de votre compréhension.
@JPM je pense qu'un avocat est tout de même au fait de la loi et selon le contrat type de syndic, c'est bien lui qui est responsable des AG. Donc cela me paraît logique qu'il soit responsable en cas d'irrégularités sur le décompte des votes auquel il doit veiller en tant que professionnel qui doit appliquer la loi et dans le cadre de son devoir de conseil. Je trouve cette jurisprudence qui illustre le principe posé par l'avocat :
https://leparticulier.lefigaro.fr/j...one-des-voix
Autre info d'avocat sur ce sujet (https://www.legavox.fr/blog/maitre-...rs-21267.htm)
citation: Le syndic a pour mission d'accomplir toutes les formalités relatives à la convocation et à la tenue des assemblées générales, ainsi que de la notification des décisions prises.
Il est également secrétaire de séance, il peut alors conseiller le président de l'assemblée.
A l'occasion de ces assemblées générales, il peut attirer l'attention du syndicat sur l'irrégularité de la prise de décisions. Par exemple sur la majorité de votes nécessaires à l'adoption de résolution.
"Tenu d'un devoir de conseil et d'information, le syndic professionnel engage sa responsabilité lorsqu'il n'alerte pas l'assemblée générale sur l'irrégularité d'une décision allant à l'encontre des prescriptions du règlement de copropriété dont il a, précisément, pour mission de faire assurer le respect. "
(CA Paris, pôle 4, 2e ch., 11 janv. 2012 : JurisData n° 2012-000668)
Lors des assemblées générales, il doit également apporter des éclaircissements utiles aux copropriétaires pour prendre des décisions, car il est le mieux informé. (CA Paris, 4 avr. 1991 : Administrer 1992, n° 231, p. 37)
En conclusion, si le syndic ne respecte pas son devoir de conseil et d'information, sa responsabilité sera engagée par le syndicat; sauf en l'absence de lien de causalité, causes exonératoires ou limitatives de responsabilité.
Du coup si qqn pouvait me renseigner sur ma question concernant engager l'assurance du syndic en cas de condamnation du SDC pour ses erreurs ? Merci beaucoup ! |
Édité par - sonia75 le 11 sept. 2021 19:01:34 |
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sonia75
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44
Posté - 11 sept. 2021 : 19:06:01
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@ aux modérateurs pouvez vous svp supprimer ce post doublon ? merci beaucoup |
Édité par - sonia75 le 11 sept. 2021 19:39:28 |
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nefer
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45
Posté - 11 sept. 2021 : 20:10:42
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sonia75: vous êtes ancrées dans vos certitudes
merci de revenir nous faire part de la décision judiciaire quand celle ci sera définitive.. |
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sonia75
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46
Posté - 11 sept. 2021 : 21:57:19
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@Nefer, je vous ai cité deux sources d'avocats, ce ne sont donc pas mes "certitudes" mais celles de professionnels du droit tous concordants...
Voici un 3e avis d'avocat avec citation de jurisprudence (https://www.legavox.fr/blog/mariani...il-29931.htm)
citation: Un devoir de conseil juridique
Ce devoir inclut un « conseil de ne pas faire », en particulier dans le domaine du droit. Autrement dit, un syndic professionnel se doit d’attirer l’attention du syndicat des copropriétaires sur les irrégularités dont pourraient être entachées certaines décisions au regard des dispositions légales et de celles résultant du règlement de copropriété.
Ce devoir de mise en garde juridique résulte, selon la jurisprudence, de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 aux termes duquel le syndic est chargé d’assurer l’exécution des dispositions du règlement de copropriété et des délibérations de l’assemblée générale.
Parmi les nombreux jugements illustrant ce devoir de conseil, l’un des plus emblématiques et des plus « pédagogiques » est celui du TGI de Paris de 2018 :
« L’obligation de procéder à l’exécution des résolutions de l’assemblée générale ne dispense pas le syndic de son devoir de conseil, en ce sens qu’il lui appartient d’attirer l’attention des copropriétaires sur les irrégularités dont pourraient être entachées certaines décisions, d’apporter les éclaircissements nécessaires aux membres du syndicat, en sa qualité de professionnel de l’immobilier, sur les conditions de légalité de leurs délibérations, et d’attirer leur attention sur les chances de succès ou d’échec d’une action en justice » (TGI de Paris, 8e chambre 2e section, 22 mars 2018, n° 15/03640). |
Édité par - sonia75 le 11 sept. 2021 22:01:54 |
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JPM
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47
Posté - 11 sept. 2021 : 22:15:40
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Les deux citations relatives au devoir de conseil sont parfaitement exactes mais cela n'a rien à voir avec votre situation.
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Posté - 12 sept. 2021 : 08:23:35
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JPM
Modérateur
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49
Posté - 12 sept. 2021 : 09:04:02
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En principe c'est au syndic qu'il appartient de diffuser et notifier le procès verbal. C'est une obligation pour lui en vertu du texte cité.
Dès lors qu'elle est effectuée dans les conditions prévues par la loi, rien
n'interdit très exceptionnellement au président de le notifier.
Il est possible aussi de notifier par acte d'huissier. Cela permet d'effectuer une recherche de changement d'adresse si le destinataire ne peut pas être touché.
Mais la notification est :également valable si le destinataire n'a pas effectué d'avis de changement d'adresse.
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sonia75
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50
Posté - 12 sept. 2021 : 10:20:13
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@JPM, comme dit je ne peux pas donner le détail de la faute du syndic sur le décompte des votes, mais il ne s'agit pas d'une simple erreur d'addition ou d'oubli de votes mais bien d'une faute juridique dans l'application des régles de vote et autre dont il est responsable, d'autant qu'il doit alerter sur l'irrégularité potentielle (et ici c'est lui-même qui a induit cette irrégularité par son erreur). Notre syndic ne l'a d'ailleurs pas nié quand l'assignation est arrivée et que le CS lui a signifié cette faute.
Concernant la notification, elle est bien indiquée comme effectuée par le syndic dans son contrat et relevant de sa responsabilité.
Tout ceci m'amenant donc à ma précédente question sur : comment engager l'assurance du syndic pour couvrir les éventuels dommages financiers que pourraient nous occasionner non seulement cette faute juridique sur le PV mais aussi le pb de tantièmes ? (ds l'hypothèse où ns serions condamnés bien sur ou gênés pour recouvrir nos impayés de charges, etc.) ? Comment le lui formuler si cela s'avérait nécessaire, comment est-ce que ça marche ? Si possible sans passer par la case tribunal > à l'amiable.
Merci beaucoup et bon dimanche à tous !
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Édité par - sonia75 le 12 sept. 2021 10:21:10 |
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nefer
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Posté - 12 sept. 2021 : 10:58:03
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citation: Initialement posté par sonia75
d'une faute juridique dans l'application des régles de vote
donc il s'agit de l'application d'une règle de majorité |
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sonia75
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Posté - 12 sept. 2021 : 11:27:06
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@Nefer, pas exactement mais dans ce type, erreur juridique en tout état de cause. |
Édité par - sonia75 le 12 sept. 2021 11:33:04 |
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Posté - 12 sept. 2021 : 11:32:47
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Vous ne pouvez pas engager l'assurance du syndic, ce ne peut-être que lui qu'il le fasse ou non.
Il pourrait tout à fait payer "les erreurs" de sa poche sans en informer son assurance, comme chacun d'entre nous peut le faire en cas de sinistre survenant à son domicile. |
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sonia75
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Posté - 12 sept. 2021 : 11:34:15
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@Rambouillet, merci bp Rambouillet mais est ce que son assurance couvre bien ce type d'erreurs juridique/comptable à votre avis ?
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JPM
Modérateur
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55
Posté - 12 sept. 2021 : 11:37:03
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Le syndicat des copropriétaires n'est pas assigné dans cette affaire ???
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sonia75
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Posté - 12 sept. 2021 : 11:38:40
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@JPM oui justement c'est bien ça le problème, comme dit! Ensuite le SDC peut se retourner contre le syndic en cas de condamnation... |
Édité par - sonia75 le 12 sept. 2021 11:39:03 |
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JPM
Modérateur
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Posté - 12 sept. 2021 : 11:39:08
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On ne peut pas répondre puisqu'on ne sait toujours pas ce qu'aurait fait le syndic
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Gédehem
Pilier de forums
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Posté - 12 sept. 2021 : 11:43:28
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On est parti d'une erreur matérielle dans la répartition des dépenses, faciles à rectifier dans l'instant comme il a été exposé, pour en venir à des fautes du syndic dans la tenue de l'AG et des erreurs dans les majorités appliquées.
On se demande ce que peut bien chercher Sonia : les avis et conseils sur la rectification d'une erreur matérielle sont balayés sur des prétextes folklo, avec une interprétation très personnelle et erronée d'écrits picorés ici ou là , pour en rester sur sa position préalable, infondée, fausse.
Pourquoi alors venir demander avis et conseils ?
Le défaut de conseil du syndic peut être avancé sur des points précis, sous réserve d'avancer un préjudice certain.
Mais cela ne change rien au fait que c'est bien le président de l'assemblée qui "préside", qu'il soit élu ou désigné, et que c'est à lui qu'incombe la responsabilité de la "police" de la réunion, des votes, de l'exactitude du PV qu'il doit valider, qu'il l'ai établi lui-même ou que le secrétaire-syndic s'en soit chargé.
Il ne faut pas inverser les choses, ici mettre en cause le syndic simplement parce que le président de l'AG, les membres du bureau (scrutateurs) et plus généralement les membres du CS sont des ignares ou des moutons.
Il ne faut pas se tromper de cible, le syndic n'étant pas responsable de la passivité des copropriétaires.
Encore une fois, sur votre question initiale :
"Merci à tous de vos conseils pour savoir quelle marche à suivre pour demander cette rectification au syndic et si cela est possible ?"
ne fuyez pas : sortez vous de la tête vos fausses idées et faites engager sans tarder la rectification nécessaire imposée par le RDC modifié.
Ceci indépendamment de tout autre litige sans rapport avec la simple application du RDC. |
Édité par - Gédehem le 12 sept. 2021 11:44:49 |
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nefer
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Posté - 12 sept. 2021 : 11:53:29
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citation: Initialement posté par Gédehem
On est parti d'une erreur matérielle dans la répartition des dépenses, faciles à rectifier dans l'instant comme il a été exposé, pour en venir à des fautes du syndic dans la tenue de l'AG et des erreurs dans les majorités appliquées.
On se demande ce que peut bien chercher Sonia : les avis et conseils sur la rectification d'une erreur matérielle sont balayés sur des prétextes folklo, avec une interprétation très personnelle et erronée d'écrits picorés ici ou là , pour en rester sur sa position préalable, infondée, fausse.
Pourquoi alors venir demander avis et conseils ?
Le défaut de conseil du syndic peut être avancé sur des points précis, sous réserve d'avancer un préjudice certain.
Mais cela ne change rien au fait que c'est bien le président de l'assemblée qui "préside", qu'il soit élu ou désigné, et que c'est à lui qu'incombe la responsabilité de la "police" de la réunion, des votes, de l'exactitude du PV qu'il doit valider, qu'il l'ai établi lui-même ou que le secrétaire-syndic s'en soit chargé.
Il ne faut pas inverser les choses, ici mettre en cause le syndic simplement parce que le président de l'AG, les membres du bureau (scrutateurs) et plus généralement les membres du CS sont des ignares ou des moutons.
Il ne faut pas se tromper de cible, le syndic n'étant pas responsable de la passivité des copropriétaires.
Encore une fois, sur votre question initiale :
"Merci à tous de vos conseils pour savoir quelle marche à suivre pour demander cette rectification au syndic et si cela est possible ?"
ne fuyez pas : sortez vous de la tête vos fausses idées et faites engager sans tarder la rectification nécessaire imposée par le RDC modifié.
Ceci indépendamment de tout autre litige sans rapport avec la simple application du RDC.
tous les intervenants sont bien d'accord....mais sonia75 est arque boutée sur ses certitudes
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sonia75
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Posté - 12 sept. 2021 : 11:54:45
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@Gedehem, oui effectivement, la 1e question était de savoir la possibilité de rectification d'une erreur comptable, qui m'a été répondue par la positive et je remercie tous les forumeurs.
Il n'en reste pas moins que cette erreur comptable s'ajoutant à l'erreur juridique sur les votes du PV pourraient être préjudiciables au SDC à pls niveaux donc la suite logique est de savoir comment être dédommagé par le syndic s'il en était besoin.
Si le SDC n'est pas condamné et que l'erreur comptable n'a pas d'incidence, ce qui est à souhaiter, on en aura pas besoin bien sur mais mieux vaut se préparer à toute éventualité...
@Nefer, je me base sur la jurisprudence et les avis des professionnels du droit donc pas vraiment "mes" certitudes encore une fois mais comme vous voulez :-) |
Édité par - sonia75 le 12 sept. 2021 11:58:27 |
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