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nefer
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 Posté - 03 mai 2021 : 20:20:12
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citation: Initialement posté par Gédehem
Ainsi par exemple, c'est un grand classique, les façades des bâtiments sont de la compétence du syndicat principal pour ce qui concerne leur ravalement afin de préserver l'harmonie générale.
malheureusement je connais un certain nombre de RDC où le ravalement des façades est à la charge exclusive du bâtiment concerné...même s'il est sur rue...alors que cette façade valorise tous les lots situés à l'intérieur de la copropriété.... |
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Gédehem
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Posté - 04 mai 2021 : 00:12:03
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La clause a pour but de conserver une certaine harmonie à l'intérieur de la copropriété.
Mettons tel bâtiment/syndicat secondaire décide de se repeindre en vert, un second à coté en rouge cerise ..... 
D'où la compétence au syndicat principal pour décider sur ce point. Mais les frais de cet entretien reste à charge de chaque bâtiment selon la spécialisation des charges prévues.
Pauline relève bien la particularité du syndicat secondaire : il est créé par la volonté des propriétaires de lots dans ce bâtiment, volonté majoritaire exprimée lors d'une AG spéciale à ce bâtiment.
Syndicat secondaire qui s'inscrit nécessairement dans le cadre d'un syndicat principal.
Procédure totalement différente de la création d'un syndicat de copropriétaires lambda, dont l'existence est automatique :
"Le syndicat est créé sans formalité. Il naît dès l'instant où la propriété d'un immeuble ou d'un groupe d'immeubles est répartie entre au moins 2 personnes par lots."
Pas d'AG, pas d'expression majoritaire de la volonté des membres.
D'où la dissolution différente pour le syndicat secondaire, là aussi par la volonté majoritaire de ses membres, chacun conservant sa qualité de copropriétaires de l'ensemble immobilier.
Ajout : Vous n'indiquez toujours pas le nombre total de copropriétaires, bâtiment + maisons.
"le syndicat principal était sans doute utile. La voirie, les réseaux etc.) appartenait à la copro."
C'est la situation de quasi toutes les copropriétés, verticales ou horizontales : il y a forcément des réseaux d'eaux, eau usée et eau pluviale, sans parler des adductions d'eaux, de l'alimentation électrique, du gaz, du téléphone, d'antennes collectives, et autres éléments variables d'une copropriété à l'autre.
Ce n'est pas pour autant que toutes ont des syndicats secondaires pour le mondre petit bâtiment de 2 ou 6 lots.
Il n'a de justification, d'utilité, dans les grands ensembles, afin de personnaliser au plus près la gestion de nombreux bâtiments.
Mais même dans ces cas, il n'y a pas toujours de syndicats secondaires. J'ai en tête cette copropriété de 700 lots, comportant 5 bâtiments distincts (10 étages), dont les copropriétaires n'éprouvent aucun besoin de créer des syndicats secondaires, sans doute du fait d'un CS très actif auprès du syndic (pro), CS et syndic travaillant depuis des années dans le même sens. CS qui n'est pas composé de potiches complaisantes.
Dans votre syndicat qui semple tout petit, cela n'a aucune justification, aucune utilité.
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JPM
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Posté - 04 mai 2021 : 01:16:13
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Autrefois le propriétaire du rez de chaussée contribuait aux charges d'ascenseur parce que la présence d'un ascenseur prouvait le standing de l'immeuble , ce qui profitait à tout le monde. |
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pauline9135
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Posté - 04 mai 2021 : 17:35:50
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Bonjour,
Ci-après quelques détails :
Gedéhem : Pauline relève bien la particularité du syndicat secondaire : il est créé par la volonté des propriétaires de lots dans ce bâtiment, volonté majoritaire exprimée lors d'une AG spéciale à ce bâtiment. - Le principal et les deux secondaires ont été créés lors de la construction de l'ensemble par la promoteur.
Notre copro est composée de deux petits bâtiment de 3 lots chacun (6 au total) et de 20 maisons individuelles.
Les travaux changeant l’aspect extérieur doivent être votés par tout le monde, les frais sont à la charge du demandeur. S'il y a un ravalement de la façade sur un des deux bâtiments, seul le bâtiment concerné votera lors d’une AG paiera ces frais. Il n’y a pas d’ambiguité.
La plupart des copros et moi sommes conscients de l'absurdité d'une telle gestion séparée après quelques décennies de gestion commune. Et tout cela à cause d’un mal luné et procédurier qui essaie de diviser tout le monde. Nous aurons plus de charges (honoraires, affranchissement) et sans doute deux état-daté à payer si quelqu’un vend sont bien.
Pour l’instant, nous proposerons les trois contrats et moi un contrat de syndic bénévole pour mon secondaire. Peut-être les lois sur les copropriétés changeront dans les années à venir rendant plus facile une fusion.
Merci à tous.
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JPM
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Posté - 04 mai 2021 : 18:00:32
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Et alors pourquoi ne regroupez vous pas tout cela ?
A moins que vous ne preniez un même syndic pour les trois restant séparés ?
Cela a peut être été évoqué mais en fin de course on est plus sage.
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pauline9135
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Posté - 04 mai 2021 : 18:33:51
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On a essayé de regrouper, mais ceci nécessite un vote à l'unanimité de tous les copros ce qui est impossible à obtenir. Nous aurons le même syndic avec trois contrats, trois honoraires, trois comptas et tous les frais supplémentaires. Nous recevrons p. ex. chacun deux convocations par 2 LRAR, appels de fonds pour chaque syndicat sous pli séparé, etc. etc. |
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JPM
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27
Posté - 04 mai 2021 : 18:52:54
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Maintenant avec le vote par correspondance on peut espérer des votes à l'unanimité beaucoup plus faciles.
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nefer
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Posté - 04 mai 2021 : 19:02:14
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citation: Initialement posté par pauline9135
Et tout cela à cause d’un mal luné et procédurier qui essaie de diviser tout le monde.
Vous ne pouvez pas écrire cela.
Ce copropriétaire n'a fait que lire le RDC et demander son application.
auparavant vous étiez "hors des clous"...et vous aviez largement le temps d'anticiper la venue d'un nouveau copropriétaire... |
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pauline9135
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Posté - 04 mai 2021 : 19:17:51
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Hélas, avec le vote par correspondance et la visio, il y a encore moins de participants qu'avant. Habituellement (hors Covid), 70 % participait, maintenant à peine la moitié...
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pauline9135
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Posté - 04 mai 2021 : 19:22:48
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Réponse à Nefer : Il ne s'agit pas d'un nouveau copro, il est là depuis la construction (ce qui n'est pas mon cas) et n'a jamais mis en cause cette gestion commune. |
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pauline9135
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Posté - 30 nov. 2021 : 18:51:40
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Bonsoir,
Je me permets de revenir sur mon post du 2 mai 21 « Conseil syndical du syndicat principal et Syndic bénévole d’un syndicat secondaire »
Entretemps, nos AGs ont eu lieu, nous gérons en trois syndicats depuis juillet. Perso, je gère le syndic bénévole d’un syndicat secondaire et un syndic pro le Principal et un Secondaire. Nous avons un CS pour chacun des syndicats.
Un copropriétaire mécontent nous écrit que les membres du CS du Principal sont nommés par délégation et non votés et considère le CS du Principal comme « illégitime »
Vous trouverez ci-dessous l’extrait de notre règlement.
CONSEILS SYNDICAUX
1 - Conseil Syndical Principal
Article xx - En vue d'assurer une liaison permanente entre la collectivité des copropriétaires et le syndic du syndicat principal, d'assister ce dernier et de contrôler sa gestion, il est institué un Conseil Syndical.
Organisation
« Le Conseil Syndical du Syndicat Principal est composé de quatre membres qui sont délégués dans les conditions suivantes :
deux membres par l'Assemblée Générale du Syndicat Secondaire n° 1,
deux membres par l'Assemblée Générale du Syndicat Secondaire n° 2.
Il -Conseils Syndicaux Secondaires
Article xx -Un Conseil Syndical Secondaire pourra, à tout, époque, être institué par une décision de l'Assemblée Générale des Copropriétaires d'un Syndicat Secondaire, aux conditions de majorité prévues à l'article xx ci-dessus.
Notre syndic et l’association bien connue de tous ne comprennent pas la formulation que les membres du Principal sont délégués aux secondaires. Et je ne vois pas comment un candidat au CS peut être nommé et non voté. L’institution d’un CS précède toujours d’un vote des candidats où est-ce que je me trempe ?
D’avance merci pour vos éclaircissements précieux.
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nefer
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 Posté - 30 nov. 2021 : 20:06:27
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"Le Conseil Syndical du Syndicat Principal est composé de quatre membres qui sont délégués dans les conditions suivantes :
deux membres par l'Assemblée Générale du Syndicat Secondaire n° 1,
deux membres par l'Assemblée Générale du Syndicat Secondaire n° 2"
donc l'AG du SDC secondaire 1 doit élire 2 membres pour le représenter au CS du SDC principal
et
donc l'AG du SDC secondaire 2 doit élire 2 membres pour le représenter au CS du SDC principal
le CS du SDC principal est ainsi composé |
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JPM
Modérateur
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Posté - 30 nov. 2021 : 21:03:32
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Le texte :citation: « Le Conseil Syndical du Syndicat Principal est composé de quatre membres qui sont délégués dans les conditions suivantes :
deux membres par l'Assemblée Générale du Syndicat Secondaire n° 1,
deux membres par l'Assemblée Générale du Syndicat Secondaire n° 2.
est illicite parce que le CS du syndicat principal doit être élu au cours d'une assemblée du syndicat principal et non au cours des assemblées secondaires.
Pour autant il peut être composé de deux copropriétaires de l'un et l'autre bâtiment.
Dans les faits cela doit pas changer gros chose chez vous et votre copropriétaire n'est peut être pas fréquentable. Dîtes lui aimablement qu'il a bien raison et que vous changerez lors de la prochaine assemblée.
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Gédehem
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Posté - 30 nov. 2021 : 21:36:26
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Un bémol au post de JPM.
Les membres du CS principal sont élus par l'AG du principal "en l'absence de stipulation particulière du règlement de copropriété du syndicat principal."(D.art.24)
Le RDC de Pauline prévoit un dispositif particulier, qui s'impose donc. A réformer sans doute, ce qui suppose modification de cette clause RDC.
Autre point, qu'il est nécessaire de corriger en utilisant les bonnes appellations.
"...je gère le syndic bénévole d’un syndicat secondaire et un syndic pro le Principal et un Secondaire."
On ne gère pas "un syndic bénévole". Cela ne veut rien dire.
On EST syndic (de copropriété), point. Syndic qui gère le syndicat.
Quant à parler de "bénévole" = pas rémunéré, tout le monde s'en moque ......, tout syndic pouvant (devant) être rémunéré.
Il faut parler de "syndic non professionnel", ou encore "syndic-copropriétaire" (rémunéré ou non).
Pour le syndicat et pour les tiers, vous êtes "Mme Pauline, syndic". 
PS : en votre qualité de syndic (mais comme copropriétaire aussi), il serait bon que vous ayez les textes sous le coude pour vous y référer de temps à autre (le CS aussi), ce qui aurait permis de découvrir les articles du décret de 67 traitant du CS (section III, articles 22 à 27) |
Édité par - Gédehem le 30 nov. 2021 21:40:48 |
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pauline9135
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Posté - 01 déc. 2021 : 17:22:59
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Merci à Nefer, JPM et Gédehem pour vos contributions.
Il y a une dizaine d’années, nous étions en administration judiciaire. L’administrateur a convoqué trois assemblées pour respecter notre règlement. Pour rappel, nous faisions une gestion commune depuis la construction de l’ensemble :
1. Syndicat Principal : 6 candidatures au CS en séance, tous étaient élus nominativement
2. Syndicat secondaire 1 : 3 candidatures au CS en séance, tous élus nominativement
3. Syndicat secondaire 2 : 4 candidats au CS en séance, tous élus nominativement
L’administrateur n’a pas tenu compte d’une délégation de quatre membres des secondaires vers le principal.
D’autre part, depuis les nouvelles ordonnances pour les petites copropriétés, le budget de chaque syndicat est en-dessous de 15 KE dans les trois années à venir, et un conseil syndical n’est plus obligatoire. Par contre, je n’ai pas la certitude que ceci peut s’appliquer chez nous puisque cette organisation est bien particulière.
D’avance merci et une excellente soirée.
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CS syndicat principal / syndic bénévole syndicat s 
