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pauline9135
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 Posté - 02 mai 2021 : 13:12:23
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Conseil syndical du syndicat principal et Syndic bénévole d’un syndicat secondaire
Bonsoir,
Nous sommes une petite copropriété constituée de trois syndicats (1 principal et deux secondaires), une gestion commune (un contrat, une compta) a toujours été pratiquée par les syndics pro successifs. Les charges communes générales et spéciales sont bien identifiées par le RdC et tout le monde trouvait son compte.
Un copro a menacé le syndicat d’une assignation pour non application du RdC et nous nous voyons obligés de gérer en trois syndicats avec toutes les conséquences qui en découlent pour être « tranquille » (trois contrats, trois honoraires, trois comptas, trois comptes bancaires etc). A savoir qu’à l’origine toute la voirie appartenait à la copro ce qui justifiait un syndicat principal. La voirie a été cédée à la commune il y a de très nombreuses années. Il reste quelques parties communes (antenne collective, clôtures).
Nous aurons trois AG prochainement. Le contrat de notre syndic pro actuel se termine. Il nous proposera trois nouveaux contrats.
Je suis au CS et proposera au vote pour mon syndicat secondaire (6 lots) un contrat de syndic bénévole ce qui nous nous permettra de ne pas faire augmenter nos charges inutilement.
Si je suis élue syndic bénévole, je pense que je ne peux plus être membre du CS du Principal. Les trois AG auront lieu successivement le même jour par VPC et visio. Je pense faire mettre à l’ordre du jour du syndicat principal ma candidature au CS et démissionner en cas de vote favorable de mon projet de contrat de syndic bénévole du secondaire. Je souhaite suivre de près » la transition ».
Je vous copie ci-dessous ce que notre RdC prévoit pour le CS :
« Le Conseil Syndical du Syndicat Principal est composé de quatre membres qui sont délégués dans les conditions suivantes :
deux membres par l'Assemblée Générale du Syndicat Secondaire n° 1,
deux membres par l'Assemblée Générale du Syndicat Secondaire n° 2.
Ces derniers seront choisis parmi les copropriétaires, leurs conjoints ou leurs représentants légaux. Si une Société est propriétaire de plusieurs lots dont elle attribue la jouissance à ses associés, ceux-ci, leurs conjoints et leurs représentants légaux pourront être membres du Conseil Syndical.
La Syndic, son conjoint et ses préposés, même s'ils sont copropriétaires, ne peuvent être membres du Conseil Syndical Principal, ou de l'un des deux Conseils Syndicaux Secondaires. ·
Conseils Syndicaux Secondaires
Un Conseil Syndical Secondaire pourra, à tout, époque, être institué par une décision de l'Assemblée Générale des Copropriétaires d'un Syndicat Secondaire, aux conditions de majorité prévues à l'article xx ci-dessus.
L'Assemblée Générale, statuant aux mêmes conditions, fixera les règles d'organisation et de fonctionnement du Conseil Syndical Secondaire.
Le Conseil Syndical Secondaire sera chargé d'assister le syndic du Syndicat Secondaire et de contrôler sa gestion, dans les mêmes·conditions que celles fixées pour le Conseil Syndical Principal.
Le syndic, son conjoint et ses préposés, même s'ils sont copropriétaires, ne peuvent être membres du Conseil Syndical Secondaire. Il en est de même pour le Syndic Principal et pour celui des autres syndicats secondaires «
Est-ce que les ordonnances votées en faveur des petites copropriétés priment sur notre RdC ?
Si j’ai bien compris, aucun des trois syndicats n’est obligé de constituer un CS. Chaque syndicat a un budget de moins de 15.000 € dans les trois ans à venir.
J’espère que mes explications sont claires et vous remercie d’avance de vos commentaires et conseils.
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Gédehem
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Posté - 02 mai 2021 : 15:04:38
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Si l'on comprend bien (??) votre organisation, votre copropriété est divisée en 2 syndicats secondaires pour 2 bâtiments, le syndicat principal gérant les choses et éléments communs à ces 2 syndicats secondaires.
nous nous voyons obligés de gérer en trois syndicats avec toutes les conséquences qui en découlent pour être « tranquille »
Surprenant ! Votre organisation devrait être ainsi depuis la création des 2 syndicats secondaires (depuis l'origine ?), avec chacun son RDC, son syndic, son CS, et son AG pour décider des affaires de chacun des syndicats..
Sans confusion possible, même si le syndic de l'un est aussi le syndic des autres. Il y a bien 3 entités distinctes, avec chacune ses organes et modalités de gestion.
Le copropriétaire cité n'a fait qu'un "rappel au règlement", si cette organisation était bien prévu par les RDC (principal/secondaires), que le syndic et surtout le CS auraient du engager depuis longtemps.
Pour autant, sur ce que vous indiquez, ces 2 syndicats secondaires (2 petits bâtiments ?) ne compteraient que peu de membres (6 dans l'un, combien dans l'autre ?). De ce fait, l'organisation en 2 syndicats secondaires n'aurait pas de justification.
Elle est prévue essentiellement dans les grands ensembles, comptant plusieurs bâtiments, afin de rapprocher la gestion d'un plus petit nombre. Par exemple dans une copropriété de 3 bâtiments comptant chacun 30 logements/copropriétaires.
Car il ne faut pas confondre ici l'organisation en syndicats secondaires par bâtiment dans les grands ensembles, avec la "spécialisation des parties communes" ici par bâtiment, d'où la spécialisation des charges par bâtiment..
A vous lire, vous seriez plus dans ce second cas, très classique, l'organisation en 2 syndicats secondaires par bâtiment, chacun ne comptant que 6 ou 10 lots/copropriétaires, relevant de la maxime "comment faire très compliqué alors que c'est tout simple !!!"
Dans ce cadre de "Comment faire très compliqué ....", les voiries et sans doute réseaux divers ayant été repris par la commune, le syndicat 'principal' n'a vraiment pas grande utilité, réduite à la clôture et une antenne .....
Sur ce que vous exposez, si l'on résume votre affaire, votre ensemble immobilier comprend 2 bâtiment, chacun étant divisé en 6 (ou 8) lots, soit 12 ou 16 copropriétaires.
Question : qu'attendez vous pour vous gérer vous même, dans la forme syndicat coopératif, en supprimant ces 2 syndicats syndicats secondaires totalement inutiles ?
Dissolution des syndicats secondaires, l'ex syndicat principal reprenant alors l'ensemble de la gestion, laquelle restera spécialisée 'par bâtiments'.
D'où 1 AG du syndicat, avec 1 CS et 1 syndic, ce dernier étant désigné par le CS dans un syndicat coopératif. |
Édité par - Gédehem le 02 mai 2021 15:10:11 |
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pauline9135
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 2
Posté - 02 mai 2021 : 18:23:26
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Merci Gédehem,
Notre copro se compose de plusieurs maisons individuelles (secondaire 1) et de deux petits bâtiments de 6 lots (secondaire 2) au total.
Une étude que nous avons fait faire par un avocat nous précise que nous avons la possibilité d’une :
- Scission de la copropriété (division cadastrale, géomètre expert, etc.) + création d’une ASL
- Ou fusion des trois syndicats en un seul syndicat principal
La fusion des trois syndicats nécessite un vote à l’unanimité de tous les copropriétaires (selon l’avocat) ce qui serait impossible d’obtenir, alors que l’association bien connue de tous m’avais signalé la majorité de l’article 25 (comme pour la création d’un syndicat secondaire). L’avocat déconseille évidemment une gestion commune. Le risque d’une annulation d’AG existe.
Nos syndics pro successifs n’ont jamais appliqué une gestion en trois syndicats depuis plusieurs décennies ( !!!!) et ils ont même affirmé que cela n’est pas nécessaire vue notre taille, organisation et budget.
Bref, nous allons gérer en trois syndicats en espérant qu’il y aura suffisamment de participants.
D’avance merci.
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nefer
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Posté - 02 mai 2021 : 18:27:09
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citation: Initialement posté par pauline9135
Bref, nous allons gérer en trois syndicats en espérant qu’il y aura suffisamment de participants.
D’avance merci.
c'est ce qui aurait du être fait....en application du RDC |
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pauline9135
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4
Posté - 02 mai 2021 : 18:54:08
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Je ne suis pas contre la gestion en trois syndicats..... mais je souhaite savoir si une fusion des différents syndicats nécessite un vote à l'unanimité. Je n'ai rien trouvé à ce sujet dans les lois de la copropriété.
D'autre part, ma question initiale portait sur le Conseil syndical et ma candidature au CS du principal.
Merci. |
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JPM
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Posté - 02 mai 2021 : 19:59:10
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La fusion en un seul syndicat avec des parties communes spéciales s'impose de toute évidence.
Opération simplissime à moins qu'il n'y ait un os.
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pauline9135
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6
Posté - 02 mai 2021 : 20:08:23
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Oui, la fusion en un seul syndicat serait la bonne solution. Mais un vote à l'unanimité (précisé par l'avocat) serait IMPOSSIBLE à obtenir. L'association bien connue m'avait précisé la majorité de l'article 25... |
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pauline9135
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7
Posté - 02 mai 2021 : 20:10:42
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Et les parties communes spéciales (celles des deux petits bâtiments) sont détaillées dans notre RdC commun. |
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Gédehem
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Posté - 02 mai 2021 : 21:04:37
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La dissolution du syndicat secondaire pour revenir dans le giron du syndicat principal, qui sera alors la seule entité regroupant l'ensemble des copropriétaires, se décide dans les mêmes conditions que sa création prévue L.art.27.
Opération simplissime, comme le précise JPM, tout existant déjà , à commencer par le RDC, et ici la spécialisation des parties communes donc des charges "par bâtiment". |
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pauline9135
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9
Posté - 02 mai 2021 : 21:41:21
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ok, et ceci se vote à la majorité absolue (article 25 = 50+1) avec un deuxième vote si nécessaire. Je l'avais signalé au syndic à l'époque, mais tout le monde était d'accord pour consulter un avocat et tout le monde est convaincu que la réponse de l'avocat (vote à l'unanimité) est correcte. Pour l'instant, on propose les trois contrats comme prévu et on verra par la suite.
Je me permets de revenir sur ma question initiale concernant le CS :
"Je suis au CS et proposera au vote pour mon syndicat secondaire (6 lots) un contrat de syndic bénévole ce qui nous nous permettra de ne pas faire augmenter nos charges inutilement.
Si je suis élue syndic bénévole, je pense que je ne peux plus être membre du CS du Principal. Les trois AG auront lieu successivement le même jour par VPC et visio. Je pense faire mettre à l’ordre du jour du syndicat principal ma candidature au CS et démissionner en cas de vote favorable de mon projet de contrat de syndic bénévole du secondaire. Je souhaite suivre de près » la transition ».
Merci de vos commentaires vraiment utiles et encourageants.
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nefer
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 Posté - 02 mai 2021 : 22:16:45
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"Je pense faire mettre à l’ordre du jour du syndicat principal ma candidature au CS et démissionner en cas de vote favorable de mon projet de contrat de syndic bénévole du secondaire."
attention: si votre démission représente 1/3 des membres du CS, il n'y aura plus de CS valablement constitué! |
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Gédehem
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Posté - 03 mai 2021 : 10:15:35
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Avocat spécialisé droit de la famille ?
L'unanimité est requise pour dissoudre un syndicat qui n'a plus lieu d'être, tous les lots étant dans la main d'une même personne, où que les 2 ou 3 lots qui la composaient peuvent faire scission, avec création de 3 entités distinctes. Il n'y a plus alors de COpropriété, donc plus de syndicat.
Un syndicat secondaire s'inscrit nécessairement dans le cadre d'un syndicat initial, dit alors 'principal', de la destination de l'immeuble prévue au RDC.
Sa création n'entraine pas scission de la copropriété initiale. C'est une division interne qui ne déroge pas aux dispositions du RDC d'orgine, sorte de 'filiale' du syndicat principal. Son objet est la gestion du bâtiment concerné, d'où son organisation séparée et la spécialisation des charges.
Sa dissolution pour revenir dans le syndicat principal est prise par la majorité des copropriétaires du bâtiment concerné. La dissolution de ce syndicat secondaire ne met pas fin à la copropriété au sein de l'ensemble immobilier.
Pour être membre du CS du syndicat principal il faut répondre aux conditions prévues pour tout conseiller.
A priori, répondant à ces critères, aucune disposition n'interdit au syndic copropriétaire d'un syndicat secondaire d'être élu au CS du principal, n'étant pas 'syndic' de celui-ci. |
Édité par - Gédehem le 03 mai 2021 10:30:24 |
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pauline9135
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Posté - 03 mai 2021 : 10:21:53
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Bonjour Nefer,
Je comprends bien votre remarque ce qui me ramène à ma question posée dans mon premier post, à savoir :
"Est-ce que les ordonnances votées en faveur des petites copropriétés priment sur notre RdC ?
Si j’ai bien compris, aucun des trois syndicats n’est obligé de constituer un CS. Chaque syndicat a un budget de moins de 15.000 € dans les trois ans à venir."
Merci et bonne journée |
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Posté - 03 mai 2021 : 10:41:24
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qu'est ce que le syndicat principal gère ? (à part son syndic .....  ) |
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nefer
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Posté - 03 mai 2021 : 10:53:08
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citation: Initialement posté par rambouilletqu'est ce que le syndicat principal gère ? (à part son syndic ..... )
je suppose à minima le contrat d'assurance du syndicat... |
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Posté - 03 mai 2021 : 11:15:14
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dans ce cas, peut-être faire deux syndicats séparés..... |
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pauline9135
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Posté - 03 mai 2021 : 13:57:32
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Réponse à Rambouillet et Nefer : le principal gérera avec le syndic pro l'assemblée annuelle, contrat d'assurance, contrôle des comptes. Il y a quelques parties communes (antenne, clôtures) et peut-être quelques imprévus pouvant intervenir.
Par contre, je ne comprends pas la remarque de Rambouillet : dans ce cas, peut-être faire deux syndicats séparés.....
Réponse à Gédehem : Il s'agissait d'un cabinet d'avocat de droit immobilier.
Votre explication sur la fusion des secondaires est bien celle que notre association m'avait donné il y a quelque temps.
Merci |
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Posté - 03 mai 2021 : 14:45:05
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si le syndicat principal ne gérait que l'assurance ou le syndic, il aurait pu être envisagé de scinder la copropriété en 2 copropriétés donc 2 syndicats seulement qui vivraient chacun leur vie ; mais puisque vous avez clotûre et antenne commune aux deux ... ce n'est pas tropenvisageable.
Mais c'est dommage d'avoir 3 syndicats tout de même...
Dans la mesure où la création d'un syndicat secondaire se fait à la majorité de tous les tantièmes de ce syndicat, je pense que la "dissolution" doit se faire elle aussi à la majorité de tous les tantièmes de ce syndicat.
"Article 27
Lorsque l'immeuble comporte plusieurs bâtiments ou plusieurs entités homogènes susceptibles d'une gestion autonome, les copropriétaires dont les lots composent l'un ou plusieurs de ces bâtiments ou entités homogènes peuvent, réunis en assemblée spéciale, décider, à la majorité des voix de tous les copropriétaires, la constitution entre eux d'un syndicat, dit secondaire.
Ce syndicat a pour objet d'assurer la gestion, l'entretien et l'amélioration interne de ce ou ces bâtiments ou entités homogènes, sous réserve des droits résultant pour les autres copropriétaires des dispositions du règlement de copropriété. Cet objet peut être étendu avec l'accord de l'assemblée générale de l'ensemble des copropriétaires statuant à la majorité prévue à l'article 24.
Le syndicat secondaire est doté de la personnalité civile. Il fonctionne dans les conditions prévues par la présente loi. Il est représenté au conseil syndical du syndicat principal, s'il en existe un." |
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nefer
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Posté - 03 mai 2021 : 15:13:32
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citation: Initialement posté par pauline9135
Réponse à Rambouillet et Nefer : le principal gérera avec le syndic pro l'assemblée annuelle, contrat d'assurance, contrôle des comptes. Il y a quelques parties communes (antenne, clôtures) et peut-être quelques imprévus pouvant intervenir.
Merci
le syndicat principal ne peut gérer que ce qui est indiqué dans le RDC...et qui concerne l'ensemble des copropriétaires
donc à priori: l'assurance, le service antenne, les clôtures de la copropriété
chaque syndicat doit tenir sa comptabilité: le controle des comptes de chaque syndicat peut être effectué par le CS ou un copropriétaire membre de ce syndicat |
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Gédehem
Pilier de forums
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Posté - 03 mai 2021 : 18:03:17
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Le syndicat principal gère .... tout ce qui n'a pas été concédé aux syndicats secondaires.
Ces derniers n'ont compétence que sur ce qui est concédé.
Ainsi par exemple, c'est un grand classique, les façades des bâtiments sont de la compétence du syndicat principal pour ce qui concerne leur ravalement afin de préserver l'harmonie générale. Chacun supportant ses propres charges, bien entendu.
Il manque quelques données sur cette copropriété.
On comprend qu'il y a 2 syndicats secondaires :
- sur un bâtiment comprenant 6 lots/copropriétaires
- sur un ensemble de X maison (copropriété horizontale).
On ne sait combien de lots 'maison". Certainement pas 50. Peut être 6 ou 8, 12 au plus ?
Gérer une quinzaine de lots en 2 syndicats dans le cadre d'un syndicat principal, voila bien la formule la plus compliquée et la plus couteuse que l'on puisse inventer.
Alors même qu'existe la spécialisation des parties communes et donc des charges "par bâtiment" !!!!
3 syndics, X conseillers pour chaque syndicat ..... Bref, l'armée mexicaine, avec 15 généraux et 3 soldats ....
C'est, .....comment dire ........ 
A la différence de la copropriété en syndicat unique, la dissolution d'un syndicat secondaire n'entraine pas la disparition de la copropriété ni de ses membres.
Chacun conserve sa qualité "d'indivisaire" de l'ensemble immobilier.
D'où la procédure qui suit le dispositif prévu L.art.27, création ou dissolution.
Ce qui est notablement différent de la copropriété en syndicat unique, l'adhésion des acquéreurs étant obligatoire donc unanime (*), la dissolution du syndicat devant l'être aussi, marquant la fin de la copropriété.
Ce que n'entraine pas la dissolution du syndicat secondaire, chacun conservant sa qualité de copropriétaire dans l'ensemble immobilier.
(*) il n'y a pas de choix, pas de volonté pour adhérer, pas d'AG pour décider de cette adhésion. D'où unanimité pour dissoudre si les conditions sont remplies.
A la différence du syndicat secondaire, qui relève de la volonté des seuls membres d'un bâtiment donné, pour sa création comme sa dissolution.
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Édité par - Gédehem le 03 mai 2021 18:24:34 |
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pauline9135
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Posté - 03 mai 2021 : 19:24:51
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Bonsoir,
Réponse à Rambouillet (post 14h45) : A la construction de l’ensemble à la fin des années 80, le syndicat principal était sans doute utile. La voirie, les réseaux etc.) appartenait à la copro. Le tout a été cédé rapidement à la commune et le principal était vidé de son utilité. Restent l’antenne, les clôtures comme parties communes générales et bien entendu tous les jardins à jouissance exclusive des maisons individuelles.
Notre RdC est conçu pour un grand ensemble mais pas pour une petite copro.
En ce qui concerne la majorité de vote pour la création (ou suppression d’un syndicat secondaire), je suis PERDUE.
Je trouve sur le site du Ministère de l’Intérieur :
Peut-on créer un syndicat secondaire dans un groupe d'immeubles en copropriété ?
Vérifié le 01/06/2020 - Direction de l'information légale et administrative (Premier ministre)
Oui, lorsqu'une même copropriété comporte plusieurs bâtiments, les copropriétaires peuvent créer un ou plusieurs syndicats secondaires par un vote à la majorité absolue. L'intérêt de cette organisation réside dans l'autonomie de gestion de chaque bâtiment. Le syndicat secondaire est géré par un syndic de copropriété qui peut être le même que celui du syndicat principal. Le syndicat secondaire a un budget propre et peut saisir la justice.
Et l’article 27 :
Article 27
Modifié par Ordonnance n°2019-1101 du 30 octobre 2019 - art. 31
Lorsque l'immeuble comporte plusieurs bâtiments ou plusieurs entités homogènes susceptibles d'une gestion autonome, les copropriétaires dont les lots composent l'un ou plusieurs de ces bâtiments ou entités homogènes peuvent, réunis en assemblée spéciale, décider, à la majorité des voix de tous les copropriétaires, la constitution entre eux d'un syndicat, dit secondaire.
Ce syndicat a pour objet d'assurer la gestion, l'entretien et l'amélioration interne de ce ou ces bâtiments ou entités homogènes, sous réserve des droits résultant pour les autres copropriétaires des dispositions du règlement de copropriété. Cet objet peut être étendu avec l'accord de l'assemblée générale de l'ensemble des copropriétaires statuant à la majorité prévue à l'article 24.
Le syndicat secondaire est doté de la personnalité civile. Il fonctionne dans les conditions prévues par la présente loi. Il est représenté au conseil syndical du syndicat principal, s'il en existe un.
Réponse pour Nefer (15h13) : Bien entendu, chaque syndicat aura une compta séparée, un compte bancaire séparé, chaque syndicat contrôlera sa propre compta. Les décisions qui sont de de sa compétence du principal (ou secondaire) seront prises par le principal (ou secondaires) et le tout dans le cadre de trois AG…..
Réponse à Gédehem (post 18h03) : Je lirai en détail ce soir et répondrai par la suite. C’est bien une usine à gaz en perspective….
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