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 Posté - 17 avr. 2018 : 09:15:12
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Wolfram
Outre que tout le monde sait que le non respect de la stipulation des six mois n'engendre pas grand chose, que voulez-vous pointer (dans la discussion s'entend) en apportant cet article? |
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Posté - 17 avr. 2018 : 15:13:04
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wolfram : quel est le rapport avec le sujet ? l'article 14.1 concerne le vote du budget. |
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Posté - 17 avr. 2018 : 15:21:37
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sonia75 : citation: Le syndic n'est pas au-dessus des lois donc si la loi dit "question" c'est "question" pour tout le monde. Point barre.
C'est assez consternant comme réponse et argument.
Vous découvrez sur ce fil la loi et votre CS imposerait sa propre loi sur l'égalité au syndic; qui dans votre cas, a bien respecté celle-ci. IL n'a pas à suivre les avis du CS, mais il doit porter obligatoirement à l'OdJ les demandes/questions valablement notifiées au syndic.
Le CS n'a pas notifié en RAR ses demandes de questions à porter au projet d'OdJ. Il ne peut donc RIEN contesté, et encore moins une notion d"égalité, qui n'existe nulle part dans la loi.
sonia75 : pour rappel de la loi : Par ailleurs, il faut s’assurer que la demande d’inscription d'une question à l’ordre du jour concerne bien une résolution. A méditer au sein de votre CS.
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Édité par - philippe388 le 17 avr. 2018 15:35:27 |
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sonia75
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104
 Posté - 17 avr. 2018 : 15:31:08
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@philippe388, je ne sais pas si vous faites exprès de répondre à côté du sujet ou de continuer d'inventer ce qui n'est pas, je suppose que oui, donc je vais vous laisser radoter seul... Merci à tous ceux m'ayant renseigné :-) |
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Posté - 17 avr. 2018 : 15:40:40
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sonia75 : pour votre info sur le terme résolution dont vous contestez l'existence. En droit : une résolution est une décision prise par une assemblée et qui n'a pas valeur de loi.
Et pour le terme question, que vous opposez à résolution,, je vous laisse nous donner la réponse   |
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Sunbird
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106
Posté - 17 avr. 2018 : 17:10:16
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Il faut tout de mĂŞme admettre que les remarques de Sonia75 ne sont pas absurdes.
Pour des raisons légales et propres à l'organisation d'une copropriété, c'est un cas assez unique où le mandataire fait ce qu'il veut.
Ce type de relation biaisée par la loi est sans aucun doute à l'origine des dérives et du manque d'intérêt des copropriétaires. |
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GĂ©dehem
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107
Posté - 17 avr. 2018 : 20:50:48
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Lorsque tout le monde rame dans le même sens, que les rapports entre membres du CS, et entre CS et syndic sont bons, 'professionnels et courtois', il n'y a pas de problème.
Lorsque le syndic "sent ou voit" que les copropriétaires se moquent des affaires, sont 'passifs/suivistes', que le Cs est à l'unisson, ou avec 1 qui bosse et 6 qui regardent, il a un boulevard devant lui pour faire un peu ce qu'il veut, plus ou moins.
Si l'on prend les textes dont nous parlons dans le présent sujet, au sens strict, le syndic (le gestionnaire) peut/pourrait faire ce qu'il veut.
Très heureusement, il ne le fait généralement pas.
Avec toutefois toutes la palette des nuances : ici une question a été "oubliée". Là , des questions 'surprises' sont ajoutées à l'ODJ par le syndic alors que la réunion de concertation s'était arrêtée sur un ODJ précis.
Sautons les documents publicitaires qui n'ont pas leur place dans une convocation d'AG, et autres travers signalés ici et là .
Dont l'absence de communication anticipée du 'contrat du syndic' afin que le syndicat, par son CS, puisse en discuter.
Car force est de constater que ce contrat (les rémunérations prévues) est quasi toujours imposé, qu'il n'est pas l'objet d'une négociation, même à la marge.
Les syndics ne veulent pas voir la fameuse "mise en concurrence" systématique. Sauf qu'il ne font rien pour l'éviter en ne prenant pas les mesures propres à l'éviter.
Comme la communication anticipée du contrat et sa négociation sur les quelques points souhaités par les syndicats. |
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sonia75
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Posté - 18 avr. 2018 : 11:43:56
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citation: Initialement posté par Gédehem
Sautons les documents publicitaires qui n'ont pas leur place dans une convocation d'AG, et autres travers signalés ici et là .
Merci bp Gedehem, enfin quelqu'un (outre Sunbird) qui répond à mes observations portant sur le contenu à inscrire à l'OJ :-) Et en particulier sur les "résolutions d'information/publicité déguisée" que le syndic nous impose dans l'OJ. Nous sommes donc d'accord que ces dernières n'ont pas leur place dans un OJ et que donc le syndic n'est pas dans la légalité en les inscrivant.
La loi ne prévoit absolument PAS que le syndic puisse s'affranchir de ce principe de questions et puisse incrire tout ce qui lui passe par la tête (ce qui serait parfaitement incohérent !).
Pour aller plus loin, comme je le disais le contenu d'un OJ est "réglementé" par la loi c'est à dire qu'il doit normalement au sens strict se limiter à des "questions" appelant un débat et un vote selon ce qui a été discuté avant par rapport à la jurisprudence. Comme tout copro, le syndic doit aussi se conformer à la loi et respecter le principe des questions.
Donc sur un plan purement légal les "résolutions d'information" pures sans vote n'ont pas non plus leur place (le syndic pouvant faire un courrier à part ou une annexe à la limite). Ces "résolutions" parfois longues prennent beaucoup de place et font perdre du temps dans un OJ parfois chargé en vraies questions >> cette habitude du syndic est donc bien préjudiciable, outre les coûts postaux générés en rallongeant l'OJ pour rien...
PS : Concernant le contrat, je ne partage pas votre avis sur le fait que les honoraires sont non discutables/négociables... :-) |
Édité par - sonia75 le 18 avr. 2018 11:53:20 |
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Posté - 18 avr. 2018 : 12:32:56
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citation: Donc sur un plan purement légal les "résolutions d'information" pures sans vote n'ont pas non plus leur place (le syndic pouvant faire un courrier à part ou une annexe à la limite). Ces "résolutions" parfois longues prennent beaucoup de place et font perdre du temps dans un OJ parfois chargé en vraies questions >> cette habitude du syndic est donc bien préjudiciable, outre les coûts postaux générés en rallongeant l'OJ pour rien... Il s'agit d'un ordre du jour et je ne vois pas pourquoi un point à l'ordre du jour ne contenant pas de résolution ne pourrait pas être inclus au motif qu'il grève les couts postaux (Pardon?) et que ces résolutions (ce sont des points sans votes) prennent 'beaucoup de palce'.
Il s'agit d'une AG.
La présentation du rapport du conseil syndical, point normalement obligatoire ou au minimum admis ne génère pas de résolution et ne fait perdre aucun temps ni aucun 'cout postal'.
Votre définition d'un poin t à l'ordre du jour comme étant forcément une résolution tourne un peu la loi. EN revanche, les points additifs demandés par les copropriétaire,s oui, doivent être des propositions de résolutions soumis au vote. |
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sonia75
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Posté - 18 avr. 2018 : 12:41:05
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citation: Initialement posté par ribouldingue
[Votre définition d'un poin t à l'ordre du jour comme étant forcément une résolution tourne un peu la loi.
RECTIFICATION : ce n'est pas MA définition d'un point à l'OJ c'est la définition légale : ce doit être une QUESTION, comme confirmée à plusieurs reprises par la jurisprudence donc.
Le motif est donc : pas légal outre le fait que cela peut être préjudiciable donc si le syndic se met à ajouter tout ce qui lui passe par la tête...
Après qu'il y ait des tolérances, des choses "admises" selon votre expression, c'est autre chose :-) |
Édité par - sonia75 le 18 avr. 2018 12:46:05 |
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Posté - 18 avr. 2018 : 12:58:46
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citation: Donc sur un plan purement légal les "résolutions d'information" pures sans vote n'ont pas non plus leur place (le syndic pouvant faire un courrier à part ou une annexe à la limite). Ces "résolutions" parfois longues prennent beaucoup de place et font perdre du temps dans un OJ parfois chargé en vraies questions >> cette habitude du syndic est donc bien préjudiciable, outre les coûts postaux générés en rallongeant l'OJ pour rien...
Si le syndic a la responsabilité de l'ordre du jour, rien empêche un président de séance de reléguer en fin de séance ces notes d'infos et si tout le monde part à ce moment là , les infos ne servent plu à grand chose  |
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Sunbird
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Posté - 18 avr. 2018 : 14:31:10
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citation: Initialement posté par rambouilletSi le syndic a la responsabilité de l'ordre du jour, rien empêche un président de séance de reléguer en fin de séance ces notes d'infos et si tout le monde part à ce moment là , les infos ne servent plu à grand chose
Tout comme le président peut traiter ce point "notes d'infos" juste avant la résolution nommant le syndic.
Toutefois, lorsqu'on a un CS mouton, un SDC mouton, il y a peu de chance que le président sache ce qu'il doit faire... |
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sonia75
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Posté - 18 avr. 2018 : 15:02:50
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@rambouillet, sunbird : vous avez aussi des copros qui EXIGENT que l'on suive exactement l'ordre des questions de l'OJ et qu'on les lise dans leur intégralité... donc cela fait bien perdre du temps d'autant que le syndic place ses infos en début d'OJ..., ce qui fait que lorsqu'on arrive enfin aux vraies questions, les gens en ont marre et se barrent... |
Édité par - sonia75 le 18 avr. 2018 15:03:45 |
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Posté - 18 avr. 2018 : 15:28:18
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sonia75 : citation: Donc sur un plan purement légal les "résolutions d'information" pures sans vote n'ont pas non plus leur place (le syndic pouvant faire un courrier à part ou une annexe à la limite). Ces "résolutions" parfois longues prennent beaucoup de place et font perdre du temps dans un OJ parfois chargé en vraies questions >> cette habitude du syndic est donc bien préjudiciable, outre les coûts postaux générés en rallongeant l'OJ pour rien...
Mais comme il fut déjà dit précédemment, ces infos ne sont PAS des résoluions comme vous l'affirmez ici.
L'OdJ contient bien des questions contenant des résolutions, cela signifie "obligatoirement soumis aux votes" !!
Votre syndic dirige vos AG. Vous ĂŞtes au CS, vous pouvez vous opposer Ă cette ILLEGALITE.
SEUL le président de séance élu par l'AG dirige celle-ci. Il peut ET DOIT reléguer en fin de séance les infos. Le syndic n'a aucun droit de vous imposer cela.
Votre principal souci n'est pas de discuter sur les termes questions ou résolutions ou d'inventer un principe d'égalité dans un OdJ,.... mais de remttre enfin à sa place le syndic qui n'est que secrétaire de séance sauf décision contraire de l'AG.
Vous avez un président de séance bidon, des copros mous, et un CS à coté de la plaque (pas de notification en RAR de ses demandes de questions)
sonia75 : vous parlez de " résolutions" d'infos que votre syndic vous impose en début de séance ? mais que contiennent elles ?
Il est
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Franck1966
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Posté - 19 avr. 2018 : 20:51:17
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Sonia75 " @rambouillet, sunbird : vous avez aussi des copros qui EXIGENT que l'on suive exactement l'ordre des questions de l'OJ et qu'on les lise dans leur intégralité... donc cela fait bien perdre du temps d'autant que le syndic place ses infos en début d'OJ..., ce qui fait que lorsqu'on arrive enfin aux vraies questions, les gens en ont marre et se barrent..." : le pdt de séance peut mettre les questions dans l'ordre qu'il souhaite, le syndic n'a rien a dire ! par contre si le pdt de séance obéit aux copro présents , qu'il ne se représente pas (surtout s'il y avait des points importants à la fin de l'odj, et qu'il aurait pu glisser avant).
Perso je le fais assez souvent, surtout si une personne extérieure est présente à l'AG pour expliquer quelque chose ... |
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Viviane
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Posté - 21 avr. 2018 : 01:25:53
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citation: Sonia75 : Du coup on entend plus Viviane :-)
Ah, j’étais occupée à boire des coups…
citation: Sonia75 : @Viviane, je serai curieuse de connaître votre position sur le fait que notre syndic insére de larges résolutions d info (de presque 1 page !) sur ses services
Il le fait parce qu’il le peut, et qu’aucune loi ne le lui interdit puisque selon la loi c’est lui qui rédige les convocations, .
citation: Sonia75 : alors que légalement je comprends comme vous l avez souligné à travers la jurisprudence, que l ODJ ne doit comporter que des questions ?
Non, je n’ai pas dit ça. J’ai dit que si ce n’était pas une question nécesitant un VOTE le syndic n’était pas OBLIGE de le mettre à l’ODJ. Pas que c’était INTERDIT de le faire.
Et sinon, vous vous cassez vraiment la tête pour rien avec cette histoire d’ »égalité ». Votre problème, c’est que vous avez pas compris les armes à votre disposition, du coup vous en cherchez qui n’existent nulle part. Je vous résume
A) LA CONVOCATION
1) Le SYNDIC rédige la convocation. L’odj étant établi en concertation avec le CS (art 26 décret 1967)
2) Il est OBLIGE d’y mettre les QUESTIONS (donc appelant une réponse par un vote) qui lui sont régulièrement notifiées.(art 10 décret 1967)
3) Il ne lui est PAS INTERDIT d’y mettre autre chose que des « questions » ou d’y mettre des questions mal notifiées.
4) Il est OBLIGE (article 11 décret 1967) de joindre à la convocation « Le compte rendu de l'exécution de la mission du conseil syndical prévu au deuxième alinéa de l'article 22 du présent décret et le bilan établi par le conseil syndical en application du troisième alinéa de l'article 41-6 de la loi du 10 juillet 1965 ; ». Et c’est là que vous pourrez mettre, en gros, ce que vous voulez. Si vous craignez qu’il le joigne pas, vous n’avez pas d’autre choix que lui notifier en RAR
B) L’AG et le PV
1) Le syndic est secrétaire (art15 décret 1967) SAUF si l’AG en décide autrement . Donc pour pas avoir à discuter, vous lui notifiez (RAR) la question suivante : « l’assemblée désigne…….. comme secrétaire de la présente assemblée ». Et à l’AG vous mettez comme secrétaire quelqu’un d’autre que le syndic.
2) C’est le président d’AG qui dirige l’AG et pas le syndic.
3) L’AG est maitre du PV. Elle peut donc
3.1) « sucrer » tous les points sans vote que le syndic a inscrits à sa propre gloire afin qu’ils ne soient pas sur le PV. Vous mettez par exemple : point 12 : panégéryque rédigé par le syndic à sa propre gloire, pas de vote nécessaire ni d'utilité à le retranscrire dans le PV" (ou moins méchant, à vous de voir...) .
3.2) rajouter dans le PV tous les points sans vote qu’elle veut, dont par exemple le rapport du CS comme l’a suggéré Sunbird. C'est parfois une bonne idée que ce soit retranscrit dans le PV et pas juste joint aux convocations.
3.3) MODIFIER les résolutions concoctées par le syndic avant de les voter (cf jurisprudence à la fin, et il y en a d'autres) . A condition de ne pas les DENATURER.
Par exemple on ne transforme pas « l’AG décide de changer le portail » en « l’AG décide de refaire le toit ».
Mais on peut parfaitement remplacer :
"L’assemblée approuve les comptes de l’exercice, qui ont été vérifiés par le conseil syndical qui n’a pas soulevé de problème » par : « l’assemblée approuve les comptes de l’exercice à l’exception de la dépense de tant pour tel motif, qui est rejetée pour telle raison ».
Et là , si vous procédez comme ça, vous rétablirez la balance qui vous semble si déséquilibrée. Parce que le dernier mot, ce qui figure dans le PV, n’est ni pour le syndic ni pour le CS, il est pour l’AG, qui est là pour débattre et gérer ce bien commun à tous.
Quand votre syndic aura compris que VOUS aurez le dernier mot, il y a pas mal de choses qu’il n’essayera même plus de faire. Sinon, vous en changerez.
Cour de cassation
chambre civile 3
Audience publique du mercredi 15 avril 2015
N° de pourvoi: 14-13255
Publié au bulletin
citation: Attendu qu'ayant exactement retenu qu'aucune disposition n'imposait la stricte identité de rédaction du projet de résolution et du texte définitivement adopté, sauf à nier la liberté de discussion et de vote des copropriétaires lors de l'assemblée générale, constaté que le projet de résolution inscrit à l'ordre du jour joint à la convocation indiquait « L'assemblée générale décide de faire les travaux de reprise de façade côté rue Saint-Georges et côté rue Saint-Antoine selon devis Simonato d'un montant de 6 692,92 euros TTC », que la décision adoptée était la suivante « Seuls les travaux du côté rue Saint-Antoine seront réalisés. De nouveaux devis seront demandés : mise à jour pour Simonato, devis complets pour Barletta et Bruno. L'assemblée générale délègue mandat au conseil syndical pour le choix de l'entreprise qui devra être de qualité identique. La date d'exigibilité des travaux est fixée au 01.03.2010 », et retenu que la résolution querellée retenait le principe de travaux pour un coût maximum qui ne dépassait pas ce qui était annoncé dans le projet, à réaliser dans une moindre étendue et après une consultation plus large d'entreprises permettant de choisir le mieux-disant, la cour d'appel a pu en déduire que la demande d'annulation de la décision n° 13 portant sur les travaux de reprise de la façade devait être rejetée ;
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Édité par - Viviane le 21 avr. 2018 01:48:05 |
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Viviane
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Posté - 21 avr. 2018 : 02:03:13
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Pour exemple, dans les points sans vote, nous on rajoute systématiquement les coordonnées mail et téléphone du conseil syndical. On a un mail pour le CS qui est une liste de diffusion. Chaque mail est redistribué sur les boites persos de tous les membres du CS.
On en rajoute pas mal d'autre, le PV nous sert à la fois de bulletin d'infos (sur les points importants du RC, par exemple, sur des travaux importants en préparation mais pas votés qu'on estime qu'un acheteur doit connaitre) et d'aide mémoire (sur des décisions de précédentes AG pas encore exécutées ou encore en vigueur, par exemple).
Mais commencez par les coordonnées du CS.... vous serez au courant de bien plus de choses que ce que le syndic vous en dirait si les copros n'ont que le le syndic comme référence.... |
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Posté - 21 avr. 2018 : 09:15:09
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viviane : citation: L’AG est maitre du PV
??? NON. Cela ne veut rien dire.
L'AG peut modifier le texte des résolutions sans dénaturer la question.
Le seul responsable du PV c'est le président de séance.
Il annonce le texte, les votes, les noms des opposants et des abstentionnistes, et le résultat du vote pour chacune des résolution.
Le secrétaire de séance inscrit cela au PV.
Et rien ne dit dans la loi qui rédige ce PV. Le président de séance peut le faire.
viviane : sonia75 parle de l'OdJ. pas du PV.
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Viviane
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Posté - 21 avr. 2018 : 10:34:10
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citation: Le seul responsable du PV c'est le président de séance.
Et encore un slogan universimien sans aucun fondement juridique...
au point que vous êtes obligé de dire tout et son contraire dans le même post.... parce que si
"le seul responsable du PV c'est le président",
comment diable l'AG (qui n'est pas le président) pourrait elle
" modifier le texte des résolutions sans dénaturer la question"
citation: viviane : sonia75 parle de l'OdJ. pas du PV.
Relisez mieux... post 74 par exemple...
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Édité par - Viviane le 21 avr. 2018 10:34:43 |
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Viviane
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Posté - 21 avr. 2018 : 12:44:01
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citation: @rambouillet, sunbird : vous avez aussi des copros qui EXIGENT que l'on suive exactement l'ordre des questions de l'OJ et qu'on les lise dans leur intégralité... donc cela fait bien perdre du temps d'autant que le syndic place ses infos en début d'OJ..., ce qui fait que lorsqu'on arrive enfin aux vraies questions, les gens en ont marre et se barrent...
Et là , c'est parce que le président fait pas bien son boulot (il laisse, je suppose, le syndic diriger l'AG)
Donc le président doit leur expliquer qu'il n'y a aucune nécessité à lire en AG des points sans vote que les gens ont eu 3 semaines pour lire tranquillement chez eux. Et qu'ils peuvent relire tous seuls s'ils veulent puisqu'ils ont, bien entendu, pris soin d'amener leur convocation.
S'ils insistent, vous faites voter, à main levée, pour savoir qui veut qu'on les lise et qui veut qu'on passe à l'ordre du jour proprement dit.
Vous traiterez en fin d'AG ces machins sans vote imposés par le syndic, en décidant tout bêtement de supprimer leur contenu du PV si ça n'a pas d'intérêt, même informatif.
Même chose pour l'ordre des questions elles mêmes. Si quelqu'un pense qu'il est plus pertinent de les aborder dans un autre ordre, et que la majorité est d'accord, c'est ce qu'on fait.
On ne relit que les QUESTIONS, avant de voter, de façon à être sur que tout le monde sait sur quoi il vote et à pouvoir amender la rédaction si on le souhaite . Si vous projetez le PV qui est dans l'ordi du secrétaire sur un écran, même pas besoin de relire à voix haute. Tout le monde voit, et tout le monde voit aussi les modifications. Sans écran, il vaut mieux avoir préparé les modifications que vous proposez et les distribuer à l'AG. |
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Édité par - Viviane le 21 avr. 2018 12:45:06 |
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Sujet |
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Communication du contrat de syndic ? 
