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Sunbird
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 Posté - 13 avr. 2018 : 10:54:43
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Je ne vois pas pourquoi le CS ne serait pas autoriser à faire une résolution/information comme le ferait le syndic.
Il y a un moyen de le faire c'est d'exiger que le syndic face un copier/coller du rapport du conseil syndical dans la résolution adéquate.
Cela permet de graver ce rapport dans le PV, et peut être de faire que les copropriétaires le lisent...
Rien ne vous empêche de mettre en forme cette résolution par exemple en l'indexant.
RĂ©solution 4 : Rapport du conseil syndical (sans vote).
4.1 Gestion compte
4.2 Travaux
4.3 Difficulté avec le syndic
....
Il n'est pas anormal que le syndic puisse mettre des résolutions d'information, tout comme le CS peut le faire.
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GĂ©dehem
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 82
 Posté - 13 avr. 2018 : 11:00:47
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Chère Viviane : je n'ai jamais prétendu que vous disiez n'importe quoi. Je n'en garderai bien ! 
Je dis simplement qu'un jugement ou un arrêt doit se lire très attentivement, et pas au travers de nos filtres, de l'idée que l'on peut avoir d'une question.
S'agissant de l'inscription de questions nouvelles demandées dans les règles, OUI, le syndic a obligation de les inscrire.
Mais, et ce 'mais' est important, cette obligation n'est pas par elle même sanctionnée sur le principe.
Il faut mettre en avant un motif de faute, un préjudice, motifs susceptibles d'engager la responsabilité du syndic. Ce qui est le cas dans les arrêts cités : la question avait une incidence sur le vote de travaux. D'où annulation de la décision (n°7).
Mais s'il n'y a pas motif il n'y a pas faute, ce que rappelle le juge dans ces affaires. Ce qui veut dire que l'obligation faite au syndic n'est pas si 'obligatoire' qu'on veut le faire croire, le refus d'inscription d'une question ne pouvant sur ce seul motif être sanctionné.
C'est pourquoi il faut être très prudent dans la lecture des jugements ou arrêts, lecture qui ne peut se faire au travers de nos propres filtres ou idées préalables.
Reste l'action en référé pour obliger le syndic à convoquer une AG, à ses frais, destinée à statuer sur la question occulté.
Qui doit en valoir le coup, au risque de se mettre les autres copropriétaires à dos ....
Sur le fond de la question, il ressort explicitement des textes que la personne qui convoque l'AG (syndic, pdt CS) est au final seul maître de l'ODJ.
Que la "concertation" avec le CS n'est pas "négociation". Elle n'a pour objet que d'avoir l'avis du CS sur le projet du syndic. Avis qu'il suit ou pas. Qu'il ne suit pas lorsqu'il sait qu'il n'en sera pas ennuyé, mis en cause.
Il peut même ajouter des points à l'ODJ après cette réunion 'pour avis', soumettre de nouvelles propositions,
L'absence de cette concertation, curieusement prévue dans les dispositions propres au CS et non au syndic (!!), n'a aucune conséquence : pas de vice pour l'AG qui suit.
LĂ aussi, le syndic qui sait avoir un boulevard devant lui (syndicat mouton, CS passif ou de bisounours), aura tendance Ă s'affranchir de ces contraintes.
Concernant l'intervention du CS : rien ne lui interdit, lors de l'AG, de donner un "avis" aux copropriétaires, y compris en distribuant un projet de résolution, ou résolutions amendées, sur chacune des questions soumises aux voix.
Le problème : bien des CS sont totalement absent des AG, comme si leur mission était suspendue durant les assemblées générales. Absent des opérations d'émargement, absent pour le contrôle des voix lors de la désignation du pdt de séance, absent pour relever l'absence de conformité de tel point, telle règle de majorité.
C'est très simple : lors des AG il n'y a pas de CS .... |
Édité par - Gédehem le 13 avr. 2018 11:29:50 |
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sonia75
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83
Posté - 13 avr. 2018 : 14:27:58
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@Sunbird : oui pour le CS, cela semble en effet un moyen de pouvoir faire insérer ses résolutions d'information. Il semble que pour un copro lambda ce soit plus compliqué... Donc pb d'égalité ici selon le bon vouloir du syndic...
@Gedehem : je suis d'accord avec votre lecture de la jurisprudence, un peu moins avec votre façon de tourner les choses :-)
- Cette obligation d'inscription est bien sanctionnée si on peut prouver un préjudice.
- L'OdJ doit bien être établi en concertation (qui inclut la notion de "s'accorder" selon le dico) et à défaut on peut engager la responsabilité du syndic.
http://www.larousse.fr/dictionnaire...certer/17896
Donc, non je ne dirai pas que le syndic qui ne respecte pas ces dispositions légales n'encourt aucun risque, loin de là et heureusement !
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Édité par - sonia75 le 13 avr. 2018 14:41:47 |
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Posté - 13 avr. 2018 : 15:15:45
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sonia75 : citation: Donc pb d'égalité ici selon le bon vouloir du syndic...
Vous tournez en boucle sur un problème d'égalité ? Vous inventez ici une égalité qui n'a aucun sens, et qui n'existe nulle part dans la loi et le fonctionnement d'une copropriété.
Le role du syndic n'est pas le mĂŞme que celui du CS.
Une concertation n'est pas une négociation. Il n'y a rien à négocier dans l'élaboration d'un PV.
Encore une fois, vous zappez que le role du CS est d'assistance et de controle. Il n'a pas la main sur l'OdJ, contrairement à ce que vous souhaitez. Le syndic rédige l'OdJ, pas le CS.
Le CS n'a aucun pouvoir de choisir les résolutions. Il n'émet que des avis; avis que le syndic n'a pas obligation de suivre
Pour vous syndic = CS = copro ! MĂŞme droits, mĂŞmes devoirs,..
sunbird : citation: Cela permet de graver ce rapport dans le PV, et peut être de faire que les copropriétaires le lisent...
Rien ne vous empêche de mettre en forme cette résolution par exemple en l'indexant.
RĂ©solution 4 : Rapport du conseil syndical (sans vote).
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4.2 Travaux
4.3 Difficulté avec le syndic
Cela ne sert à rien, la loi oblige déjaà que le rapport du CS figure à l(OdJ.
Rien n'empêche le président du CS de lire ce rapport en début d'AG; pas besoin d'une résolution sans vote.
Bien avant la loi sur l'obligation du rapport, j'ai, en tant que président de CS, toujours fait ce rapport oral en début de séance. Un rapport très complet. Le débat s'engageait sur ce rapport, et une fois celui-ci terminé, l'OdJ était déroulé beaucoup plus rapidement, la majorité des questions et des réponses étant données lors de cette lecture. Et l'AG votait unanimement sur la très grande majorité des questions.
Ce rapport Ă©tait joint au PV d'AG. |
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Sunbird
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85
Posté - 13 avr. 2018 : 15:27:30
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@Sonia75 concernant un copropriétaire il faut qu'il rédige une question/résolution.
Par exemple Ă©crire
Le syndic a fait une faute de gestion, car il doit faire voter par les copropriétaires ... ce n'est pas une question
Au contraire
L'assemblée générale décide d'embaucher un salarié dont la mission est .. au cout de .../an selon la convention .... Le syndic devra embauché se salarié à partir du X..... c'est une question qu'on pose à l'AG.
La confusion vient de l'arrêt qui a été cité plus haut, où sa motivation est plus que contestable, mais si on regarde avec attention la résolution posée elle était absurde. En effet le copropriétaire a assigné le syndic pour mettre une résolution qui faisait en fait parti de la mission de base de gestion de syndic qui est la gestion du personnel, et dans ce cas précis le syndic n'a fait que pourvoir au remplacement de l'ancien salarié du SDC.
Comme je vous ai indiqué un référé contre le syndic n'est pas si simple et il faut être très prudent dans son élaboration. |
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Sunbird
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86
Posté - 13 avr. 2018 : 15:36:00
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@Philippe388
Quand pourrez vous admettre qu'il n'existe pas que votre vision de la copropriété, avec une gestion à coup d'injonction, de référé, d'assignation du SDC ou du syndic?
Vous êtes sans aucun doute un bon président de CS, mais à mon avis très têtu.
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sonia75
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Posté - 13 avr. 2018 : 20:27:27
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Merci sunbird :-)
Du coup on entend plus Viviane :-) |
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Posté - 13 avr. 2018 : 20:32:00
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sunbird : citation: Quand pourrez vous admettre qu'il n'existe pas que votre vision de la copropriété, avec une gestion à coup d'injonction, de référé, d'assignation du SDC ou du syndic?
Vous vous trompez. c'est sonia75 qui ne parle que d'assignation de son syndic en cherchant tous les pretextes possibles.
Dans ces derniers fils il n'y a strictement rien qui justifie une quelconque assignation.
Sonia75 parle d'un principe d'égalité dans la rédaction d'un CS !! ce 'nest pas un principe qui existe dans la loi de la copro. Si elle y croit si fort, qu'elle assigne le syndic,..... |
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sonia75
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89
Posté - 14 avr. 2018 : 08:24:05
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Bon, toujours pas de nouvelles de viviane sur ce sujet de résolution (d'information) vs. Question :-)
Il faudrait d ailleurs que je regarde si le texte de loi mentionne ce terme de " résolution " car les juges ne retiennent que le terme de "question".
La rédaction de l odj suit normalement des règles qui devraient s appliquer a tous, syndic compris. Je ne vois pas pourquoi le syndic pourrait s en affranchir, ça n a pas de sens... |
Édité par - sonia75 le 14 avr. 2018 08:24:51 |
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Posté - 14 avr. 2018 : 13:07:09
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sonia75 : citation: La rédaction de l odj suit normalement des règles qui devraient s appliquer a tous, syndic compris. Je ne vois pas pourquoi le syndic pourrait s en affranchir, ça n a pas de sens...
Mais le syndic n'est pas tout le monde ! c'est le rédacteur de l'OdJ ( ou le presidetn du CS dans certain cas)
Le syndic RESPECTE les règles, mais pas celles que vous inventez comme cette règle d'égalité, qui n'a aucun sens, et aucune base juridique, sauf pour embêter pour rien votre syndic.
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Posté - 14 avr. 2018 : 13:16:00
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sonia75 : citation: Il faudrait d ailleurs que je regarde si le texte de loi mentionne ce terme de " résolution " car les juges ne retiennent que le terme de "question".
Vous n'avez pas lu le texte de loi !!!! et vous écrivez que le syndic ne la respecte pas. OH, pas très sérieux comme aveu.
Ou avez vous vu que les juges ne retiennent que le terme de question ??
Vous n'avez pas compris que l'OdJ est une suite de questions. Et ce qui est important, c'est un projet qui aboutit à des résolutions.
Pour vous aider, et si vous lisez ce memo d'un avocat spécialisé copropriété, vous avez toutes les réponse sà vos questions, pour prendre enfin la bonne résolution de ne plus parlez du grand principe d'égalité dans la rédaction d'un OdJ.
D'ailleurs ce mémo reprend toutes les réponses des Uninautes qui ne vous ont pas satisfaites.
Depuis le 1er septembre 2004, la règle est très différente (article 10 du décret de 1967) :
« A tout moment, un ou plusieurs copropriétaires, ou le conseil syndical, peuvent notifier au syndic la ou les questions dont ils demandent qu’elles soient inscrites à l’ordre du jour d’une assemblée générale.
Le syndic porte ces questions à l’ordre du jour de la convocation de la prochaine assemblée générale. Toutefois, si la ou les questions notifiées ne peuvent être inscrites à cette assemblée compte tenu de la date de réception de la demande par le syndic, elles le sont à l’assemblée suivante. »
Autrement dit, il n’y a plus à attendre d’avoir été convoqué à l’Assemblée Générale pour formuler sa demande d’inscription de résolution à l’ordre du jour.
Bien au contraire !
En effet, le texte précité indique bien que si les questions ne peuvent être inscrites à l’Assemblée Générale en raison de leur date de réception, elles seront inscrites à l’Assemblée Générale suivante.
En pratique, cela signifie que si le syndic a déjà convoqué les copropriétaires à l’Assemblée Générale, il est trop tard. Il peut également en être de même si les convocations sont mises sous pli et prêtes à être envoyées.
Donc si vous voulez voir une question mise à l’ordre du jour, il est vivement conseillé d’agir au plus vite.
Par ailleurs, des formalités sont à respecter.
Formalités
Tout d’abord, à peine de nullité, cette demande doit être formulée au syndic par courrier recommandé avec avis de réception ou par télécopie avec récépissé. Inutile de préciser que sauf en cas d’extrême urgence, le recommandé est préférable, par sécurité.
Par ailleurs, il faut s’assurer que la demande d’inscription à l’ordre du jour concerne bien une résolution. Il faut ainsi qu’il s’agisse d’une demande précise qui soit sujet à débat entre copropriétaires.
Autrement dit, des observations personnelles ou des demandes vagues n’étant pas des résolutions, elles ne sont pas recevables.
En outre le texte de la résolution doit être rédigé de façon claire ; le syndic n’a pas à faire un travail de réécriture. En outre, il ne faut pas oublier d’annexer tous les documents utiles le cas échéant (par exemple dans le cas d’une demande de travaux, il faut préciser exactement l’implantation et la consistance des travaux envisagés).
À noter que dans ce cas, les éventuels frais supplémentaires de convocation à raison de l’ordre du jour complémentaire sont une charge commune et non à la charge de celui qui demande l’ajout.
Si l’ensemble des formalités est respecté, la question doit être portée à l’ordre du jour.
Sanction du défaut d’ajout de la résolution à l’ordre du jour
Si le syndic n’ajoute pas la question à l’ordre du jour, il engage sa responsabilité.
Toutefois, cela n’a pas pour effet automatiquement de vicier l’Assemblée Générale, qui n’est donc pas nécessairement nulle.
En la matière, la règle est simple : si les décisions prises en Assemblée Générale n’ont pas de rapport avec la résolution qui aurait dû être mise à l’ordre du jour, l’Assemblée Générale reste valable.
En revanche, si la question non portée à l’ordre du jour était liée aux résolutions votées, et qu’elle était de nature à éventuellement modifier le vote des copropriétaires sur les questions qui ont été portées à l’ordre du jour, l’Assemblée Générale encourt l’annulation.
sonia75 : vous voyez que questions et résolutions sont 2 choses différentes ET sont dans la loi de la copropriété.
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sonia75
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Posté - 16 avr. 2018 : 09:38:06
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@Philippe388, merci de ce mémo récapitulatif mais vous avez mélangé texte de loi et texte d'un avocat, le second n'ayant pas de valeur légale (simple interprétation). Du coup effectivement l'extrait de la loi dont j'avais bien connaissance (mais je me demandais s'il y avait ailleurs mention du terme "résolution") ne fait référence qu'à la "question". C'est l'avocat qui parle de "résolution" PAS la loi. Raison pr laquelle les juges semblent ne retenir que ce terme et l'interpréter de façon stricte (voir posts précédents du fil pr les références). Dés lors, je ne vois pas pourquoi le syndic ne devrait pas respecter la loi et n'inscrire que des questions sujet à débat également et non de la pub sur ses services...
Le syndic n'est pas au dessus de la loi que je sache. Et il n'y a rien dans la loi qui autorise le syndic à notifier autre chose que des questions sauf à ce que vous m'indiquiez un passage précis issu de la loi donc. |
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Posté - 16 avr. 2018 : 09:51:35
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sonia75 : vous ne désirez pas faire d'effort de comprendre les textes , vous n'apportez RIEN de juridique que votre grand principe " d"EGALITE" entre le syndic, le CSD et les copros.
Restez dans vo scertitudes, et assignez votre syndic qui a bafoué ce principe d'égalité et revenez sur ce fil avec le jugement. Cela cloturera ce fil définitivement.
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Posté - 16 avr. 2018 : 11:01:01
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citation: La rédaction de l odj suit normalement des règles qui devraient s appliquer a tous, syndic compris. Je ne vois pas pourquoi le syndic pourrait s en affranchir, ça n a pas de sens... Que sont ces 'régles' donc? |
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sonia75
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Posté - 16 avr. 2018 : 13:47:17
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@Philippe388 : j'ai bien lu la loi qui ne parle que de "question" donc. C'est vous qui parlez d'égalité moi je parle de légalité... Il n'y a qu'une seule loi pour tout le monde copros et syndic inclus. Mais je vous laisse dans vos certitudes également, pas de soucis :-) Oh et bien sur sur le fait que vous avez déjà lu à pls reprises que le pb avec notre syndic avait été résolu après rappel de la loi mais que vous continuez de l'ignorer, pas de soucis non plus :-)
@Ribouldingue, je vous laisse relire le fil avec les différents extraits de jurisprudence spécifiant la nature des questions à inscrire à l'OJ. |
Édité par - sonia75 le 16 avr. 2018 13:58:10 |
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Posté - 16 avr. 2018 : 17:01:06
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Donc ce ne sont pas des régles. |
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Posté - 16 avr. 2018 : 17:11:18
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sonia75 : citation: C'est vous qui parlez d'égalité moi je parle de légalité..
OH !!!! quelle mauvaise foi. vous avez bien Ă©crit ceci sur ce fil le 13 avr. 2018 : 14:27:58
Donc pb d'égalité ici selon le bon vouloir du syndic...
Donnez donc ce texte sur l'égalité entre syndic, CS et copro en ce qui concerne la rédaction de l'OdJ.
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Édité par - philippe388 le 16 avr. 2018 17:12:40 |
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GĂ©dehem
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98
Posté - 16 avr. 2018 : 20:14:02
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Dit sans méchanceté : on a ici le cas classique d'une question posée dans le but d'avoir des réponses qui confortent l'idée que le demandeur se fait de l'affaire.
Lorsque les réponses ne le confortent pas, rien ne va plus....
C'est qu'il y a d'un coté l'habillage, qui donne l'impression que ...(le CS ceci, le syndic cela ..;).., et de l'autre la réalité des textes et ce qu'en dit le juge lors de litiges : c'est celui qui convoque l'AG qui est maître de l'ODJ.
La réunion de concertation n'est là que pour "avis" du CS, l'absence de cette réunion étant sans effet sur la validité de l'AG et ses décisions.
Tout copropriétaire (et le CS) peut demander l'inscription de question à l'ODJ. Si le syndic n'y procède pas, ce défaut n'a, sur le principe, aucun effet sur la validité de l'AG et de ses décisions.
Sur ce dernier point, cela n'empêche pas que soient parfois prononcées des nullités de décisions, le défaut d'inscription d'une question viciant une décision. Ou porte préjudice.
Qui sont les fameuses exceptions qui confirment la règle .. |
Édité par - Gédehem le 16 avr. 2018 20:14:47 |
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sonia75
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99
Posté - 16 avr. 2018 : 21:11:23
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@Philippe388, c'est vous qui m'accusez de mauvaise foi ?!!! Vous ne manquez pas "d'humour"... Bref, bien évidemment tout le monde aura compris que je parle ici d'égalité devant la loi comme je ne cesse de le répéter et que vous ne cessez de l'occulter, donc bien de légalité qui s'applique à tous, syndic compris. Le syndic n'est pas au-dessus des lois donc si la loi dit "question" c'est "question" pour tout le monde. Point barre.
@Gedehem, je vise ici la nature des questions inscrites Ă l'AG, pas la concertation entre CS et syndic qui est
un autre sujet (connexe certes). Le fait que le syndic devrait se conformer Ă la loi Ă©galement qui est d'inscrire des "questions"
nécessitant un vote, etc. comme on l'a vu tout au long de ce fil et non pas par exemple publier des infos publicitaires sur son cabinet sur 1 page entière de l'ordre du jour...
Je comprends néanmoins Gedehem votre point sur le fait qu'effectivement le syndic étant le rédacteur, il est difficile
de lui faire respecter la loi et qu'au final les recours sont maigres. Mais ça ne veut pas dire que :
1/c'est légal
2/ou que les recours sont nuls si on peut prouver le préjudice et il y en a bien... |
Édité par - sonia75 le 16 avr. 2018 21:15:49 |
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wolfram
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100
Posté - 17 avr. 2018 : 07:41:49
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Bonjour
L'art. 14-1 de la loi fixant le statut dispose :
Pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent.
Cordialement
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Communication du contrat de syndic ? 
