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BIBI
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 Posté - 03 mars 2018 : 04:57:02
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Un syndic a été révoqué en cours de mandat (il lui restait 18 mois ...
Ma question concerne les honoraires qu'il s'est octroyé après cette décision d'assemblée ( 7500 tantièmes / 10 000 ) - Pour info :
** sa révocation fait suite aux conséquences de travaux non réalisés suite dégâts des eaux et remboursement partiel par l'assurance -
** Appels de fonds intitulés 'travaux urgents' (sans décision d'AG - or le C S s'est aperçu que ce syndic a utilisé les fonds pour couvrir des frais d'avocat (sans convention d'honoraires ) qu'il a imposé en dépit de l'avis négatif des conseillers - suivi et confirmé par décision d'AG ) . )
** non placement des fonds (Tvx/ Loi ALUR )
** Refus de présenter mensuellement les extraits bancaires )
Le syndic pouvait contester la légitimité des motifs invoqués et ne pas être d'accord sur sa révocation - réclamer par voie de justices ses honoraires (dont le syndicat était redevable - et en avait conscience ) mais ne s'attendait pas à ce qui suit ;
Au cours de l'assemblée qui l'a révoqué fin novembre 2017 (il lui restait 18 mois d'exercice) un copropriétaire a été désigné : syndic provisoire -chargé de convoquer AGE avec candidature de syndics etc.. ) - dans la foulée l'AGE a eu lieu - désignation nouveau syndic (25 jours après )
En dépit d'une M E D par avocat de restitution des fonds et pièces ; le syndic révoqué vient seulement de s'exécuter et il est constaté qu'il s'est payé 12 000 € pour les 18 mois ( prévus initialement dans son contrat - certes - il aurait même pu réclamer des DI ...)
Quant à se faire justice lui même, c'est abusif .
Outre la révocation votée par l'assemblée
la révocation est indirecte à partir du jour ou un nouveau syndic est désigné ( article 18 V al.3 - de la L de 07/65 ) disposition introduite dans la Loi de 65 - par la Loi ALUR (24/03/2014) : la nomination d'un nouveau syndic vaut révocation de l'ancien.
*** Ma question concerne exclusivement la qualification des actions de ce syndic : relevant du civil ? du pénal ?
** Est-ce du détournement de fonds ?
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 Posté - 03 mars 2018 : 07:07:58
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votre syndic avait encore 18 mois à faire à ce que j'ai compris.
Il a donc été révoqué par décision d'une AG avant son terme par une résolution : révocation du syndic actuel mise à l'OdJ, bien sur.
Donc le syndic pense qu'il a été révoqué abusivement et il se paie son contrat jusqu'à son terme. C'est donc au syndicat d'aller saisir le juge (TGI) pour se faire rembourser l'argent... ce n'est pas du détournement de fonds.
Mais vous nous confirmez que la révocation de ce syndic était formellement dans la convocation ????
L'article 18 ne s'applique pas dans votre cas pour la révocation, puisqu'il s'applique dans le cas où l'AG a à son OdJ : "désignation du syndic" vers la fin du mandat de syndic en cours (ce qui n'est pas votre cas). |
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Posté - 03 mars 2018 : 08:07:24
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citation: Ma question concerne exclusivement la qualification des actions de ce syndic : relevant du civil ? du pénal ?
** Est-ce du détournement de fonds ? C'est du civil. On ne peut pas reprocher a une personne ayant mandat de gérer sur le compte a priori avec une rémunération de prendre sa rémunération contractuelle.
Je ne vois pas de détournement de fond mais une contestation sur le montant des honoraires.
Comme Rambouillet, pur moi vous devez faire une demande devant un Tribunal
Vous lui reprochez un certain nombre de choses, j'espère qu'avant la révocation, bien prévue a l'AG, il y a eu une ou plusieurs mises en demeures sur chaque sujet de reproche (sauf les palcement sur compte rémunéré, qui découlent de la loi et la préentation mensuelle au conseil syndical des relevés de compte, idem). |
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Posté - 03 mars 2018 : 08:52:34
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BIB : que dit l'OdJ ? renouvellement du syndic ou révocation du syndic ?
Si vous avez révoqué ce syndic sans rien à l'OdJ, ceci est contestable.
Qui a demandé cette révocation ? Sur les faites que vous citez, difficile au SDC de gagner si ce syndic assigne le SDC.
En ce qui concerne un syndic provisoire, cela n'existe pas en copropriété.
Pour élire un syndic non-pro, bénécole, il y a obligation de proposer cela à l'OdJ avec un contrat joint. Si ce 'nest pas lec as, cetted écision est contestable, et sera annulée par le TGI. L'AG convoquée par ce syndic non-rpo est aussi contestable et sera annulée par le juge. |
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nefer
Modérateur
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 Posté - 03 mars 2018 : 09:23:40
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pourriez vous reproduire ici le texte mis au vote de l'AG concernant la révocation? |
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BIBI
Contributeur vétéran
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Posté - 03 mars 2018 : 09:24:45
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- Dire qu'on ne peut lui "reprocher" ce qu'il s'est autorisé à faire après sa révocation me sidère :
La révocation mettant fin immédiatement à son mandat - Il ne peut plus se permettre d'émettre des chèques , ni faire d'opérations sur le compte de la copropriété - à quel titre aurait-il pu le faire ? - puisqu'il n'a plus qualité pour émettre des chèques (même si il "estime" que des honoraires lui sont dus,comme si son mandat avait été mené à son terme ) - Or, il a émis son chèque après la désignation du syndic pro -
Pendant le mandat du syndic provisoire , le révoqué ne pouvait plus expédier les affaires courantes, même en attente de nomination d'un autre syndic pro.
Il devait passer par la case "Tribunal" et solliciter la condamnation du syndicat , avec dommages et intérêts..à condition qu'il prouve que la révocation est abusive et les causes illégitimes.
Ce syndic a déjà été épinglé pour compte non séparé ( dans cette résidence , un copropriétaire a fait de même, mais son avocat s'est trompé de cible : en lançant une assignation contre le syndicat et en y ajoutant d'autres griefs ..de ce fait : RDV dans x temps... ) - c'est pour cette affaire que le syndic révoqué avait imposé "son" avocat ...
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Posté - 03 mars 2018 : 09:53:22
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BIBI
On se moque du fait qu'il ait été épinglé, même condamné, mais on s'intéresserait à ce que vous répondiez aux questions, pas juste répondre ce qu'il vous passe par la tête. Merci d'avance. |
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BIBI
Contributeur vétéran
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Posté - 03 mars 2018 : 11:15:29
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Comme précisé au départ :
le sujet ne concerne pas la révocation, ni si elle est justifiée ou pas, ni de savoir si le syndicat va gagner ou pas ... ni si le TGI annulera ou pas les décisions prises par l'assemblée : encore faut il qu'un copropriétaire le demande . Le syndic ne pouvant prétendre agir en nullité des décisions.
Merci de répondre à "ma question" précise (Ribouldingue y ayant répondu en partie - post-2) ... ou jurisprudences concernant un cas similaire ..
le fait d'émettre des chèques hors mandat est grave ...
Il me vient ce proverbe ( de mémoire) "quand le sage montre la lune .. certains regardent le doigt " : sans doute parce qu'ici certains oublient le message de base . L'humain ne s'intéresserait il pas davantage à son pouvoir (ou tout autre objectif.. ) qu'à faire progresser son prochain !.
quant à répondre ce qui passe par la tête .. on peut aussi être dérangé pendant la rédaction d'un post.. et découvrir ceux des contributeurs à posteriori !
Et si un ou 2 contributeurs changeaient de stratégie .. pour certains d'entre nous , ce serait plus engageant et positif.
Bonne matinée à tou(te)s
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Posté - 03 mars 2018 : 11:23:54
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Si le syndic n'et pas d'accord avec une révocation anticipée de son contrat, il se considère toujours syndic surtout si la question de la "révocation" n'a pas été mise à l'OdJ  (mais on attend la réponse...), il oeuvre..... si pas d'accord, il faut aller au juge |
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nefer
Modérateur
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Posté - 03 mars 2018 : 11:24:33
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avez vous la copie du chèque avec une date postérieure à la nomination du nouveau syndic? |
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Sunbird
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Posté - 03 mars 2018 : 11:59:42
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A partir du moment que le syndic a été révoqué il n'avait pas le droit de se payer les 18 mois restant.
Vous devez le mettre en demeure de restituer cette somme de 12000 au SDC.
Il ne le fera probablement pas. Dans ce cas voir avec votre avocat la meilleure stratégie. Sur ce point si vous assignez le syndic pour récupérer les 12000 euros il va contester sa révocation. Par contre il faudrait regarder les délais de prescription, si le délai de prescription pour récupérer ces 12000 euros, est plus grand que le délai de prescription pour que le syndic conteste sa révocation, il est peut être intéressant d'attendre que le délai de prescription pour contester la révocation soit passé pour assigner le syndic. |
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JB22
Pilier de forums
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Posté - 03 mars 2018 : 12:04:47
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De nefer:
"avez vous la copie du chèque avec une date postérieure à la nomination du nouveau syndic?"
Si le syndic a émis un chèque postérieur à sa date de révocation il a commis une erreur, car il n' avait pas le droit de prélever ces honoraires par avance.
Le cas exposé montre bien qu'il ne faut jamais élire un syndic pour trois ans.
Si le syndic avait été élu pour un an il suffisait de faire mettre à l' ordre du jour de l' A.G. la candidature d' un autre syndic et de l' élire.
Il n' y aurait pas eu de contestation possible ni de problème d' honoraires. |
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Posté - 03 mars 2018 : 13:39:45
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BIBI : quand on désirer estyer en justice, il faut un dossier !! Ici, les premeirzs documents à joindre à ce dossier est la RESOLUTION sur sa révocation, ou sur un renouvellement rejeté.
Vous ne répondez pas à cette question, et est fatiguant.
Tour le reste n'est pas à débattre sans connaitre cette résolution. Si elle existe.
Vous parlez d'un syndic " provisoire" ?? expliquez nous aussi cela. Proposer à l'OdJ ou non.
Puis maintenant d'un syndic pro élu ??? quand et comment ? par une autre AG ?
Sans réponse sur ces questions. Il est impossible de vous répondre sur vos arguments, qui ne sont pas recevables pour une révocation.
PS : pour assigner ce syndic pour détournement !! , il faut une décision d'AG, un dossier béton, un avocat, et un budget.
Ceci n'est pas lié avec une action que lancerait le syndic pour une révocation non fondée.
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BIBI
Contributeur vétéran
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Posté - 03 mars 2018 : 13:52:43
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Nefer 1) - nous avons accès aux pièces jeudi prochain .. et avons demandé au nouveau syndic la copie du chèque ..
Sunbird 2)- merci pour vos conseils , concernant le délai de prescription .. pour le reste vous rejoignez mon analyse et conclusions ..
JB 22 3) - le comptable du nouveau syndic nous a préparé un dossier avec pièces et preuves.. et copie du chèque ..
Puis il y aura réunion avec prise de décisions sur les actions à envisager en présence le l'avocat choisi par le syndicat
Non seulement le révoqué a commis une erreur - je choisi de dire : un abus .. une faute.. qui peut lui valoir sa carte pro ( devant les instances concernées .. dont son organisme de tutelle .. en ponctionnant la trésorerie d'un syndicat sans droit ni titre ) en se faisant justice lui même - ce que le nouveau syndic pourrait également signaler au regard du code de déontologie ...
OUI , JB 22 , encore un exemple flagrant de ne pas accorder de mandat de plus d'1 an
** Pour info - ce syndic gérait la copropriété depuis 22 ans .. avec le même président du C S ...qui réalise à quel point il a été dupé ...ou a fermé les yeux ..
Merci à tous (sans exception ) - Nonobstant : Combien il est agréable de pouvoir simplement échanger (sans inquisition.. critiques acerbes .. remarques déplaisantes ... avec des contributeurs qui respectent nos attentes)
JB 22 a aussi connaissance de mon implication totale - désintéressée sur le terrain .. et je le remercie une fois encore - pour son assistance comptable dans le cadre de mes protégés de cette résidence services de golfe - Juan les pins ...
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Posté - 03 mars 2018 : 13:56:18
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mais vous n'avez toujours pas répondu à la question : est ce que révocation et désignation d'un nouveau syndic étaient à l'ordre du jour dans deux résolutions séparées... ? |
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BIBI
Contributeur vétéran
France
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Posté - 03 mars 2018 : 14:08:01
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Philippe 388
J'ai toujours précisé qu'il s'agit de révocation.
Quant à la décision à prendre, vous avez raison et après avoir copies des pièces etc..
IL y a un RDV prévu avec l'avocate - le nouveau syndic et le cs - puis réunion informative avant convocation AG extraordinaire (avec aussi des appels de fonds à prévoir pour alimenter le c c courant - faire des travaux de remplacement des VMC (HS et non réparées) - infiltrations par le toit ( travaux non effectués) en dépit du remboursement /Assurance - etc...
Les causes légitimes de révocation sont répertoriées - l'estimation des préjudices est faite .. rapports circonstanciés d'intervenants .. d'expertises .. à l'appui.
Merci philippe 388 d'utiliser le terme de détournement .. et vos conseils de constitution de dossier béton !
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nefer
Modérateur
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Posté - 03 mars 2018 : 14:44:10
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vous ne donnez toujours pas le texte de la résolution concernant la révocation... |
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Posté - 03 mars 2018 : 16:11:18
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citation: est ce que révocation et désignation d'un nouveau syndic étaient à l'ordre du jour dans deux résolutions séparées... ?
c'est lassant de poser des questions et de ne pas avoir de réponses ....  |
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Gédehem
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Posté - 03 mars 2018 : 16:19:01
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Une AG s'est tenue fin novembre 2017, assemblée qui a décidé la révocation du mandat du syndic.
Cette AG n'a pas été contestée. La décision est définitive.
Le mandat du syndic à pris fin à cette date.
Il ne peut 'facturer' d'honoraires pour la période qui suit la fin de son mandat.
Pour le syndicat, il s'agit d'une action en recouvrement de fonds, dans la mesure où les sommes restituées comme prévu L.art.18-2 ne correspondent pas à celles attendues.
Voir l'al.3 de cet article pour l'action à engager par le nouveau syndic (s'agissant d'un 'pro' (?), il devrait savoir cela par cœur ...). |
Édité par - Gédehem le 03 mars 2018 16:22:53 |
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Posté - 03 mars 2018 : 16:40:36
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BIBI : toujours pas de réponses à la question de sa révocation ?? Portée à l'OdJ ? demandée par qui ? AG convoquée par ce syndic, en milieu de son mandat ???
Pour quelle raison vous ne donnez pas cette réponse ? Cela
serait il en contradiction avec les conseils " juridiques" que vous prodiguez à ce SDC, à ce CS ?  
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Gédehem
Pilier de forums
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Posté - 03 mars 2018 : 17:25:51
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Acharnement ! 
Nous somme début mars 2018.
La révocation est intervenue fin novembre 2017, décision d'AG non contestée. Y compris par le syndic sortant révoqué.
Elle est devenue définitive, aurait elle été irrégulière.
On se moque de la résolution révoquant le syndic, qui accepte cette révocation ayant restitué une parties des fonds, non sans se servir au passage.
Un nouveau syndic a été désigné, décision non contestée.
Tout roule : il faut regarder devant et pas en arrière, mal très français ..
Reste à recouvrir les fonds manquants.
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Édité par - Gédehem le 03 mars 2018 17:28:22 |
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Honoraires ponctionnés après révocation 
