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CyMo
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 Posté - 28 févr. 2018 : 15:49:15
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Bonjour,
j'ai un appartement loué en meublé (LMNP comptabilité BIC réél simplifié) depuis 2015.
L'Assemblée Général des copropriétaires va clôturer en 2018 un compte travaux ouvert en 2014 (montant 800KEur) largement positif par quelques écarts par rapport au budget voté, mais surtout la copropriété a touché des subventions dans le cadre d'une opération programmée de l'habitat (OPAH) : de la ville, de l'ANAH et du Conseil Général (environ 400KEur au total).
Je dois toucher 10/12KEur, qui vont être reversé par le Syndic.
Comment dois je comptabiliser cette somme ? Est-ce un revenu ?
J'ai considéré que les travaux votés en 2014 faisaient partis de la valeur de l'appartement acheté en 2015, donc les travaux sont "amortis" avec l'appartement.
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 Posté - 28 févr. 2018 : 16:54:31
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Bonjour
Si j'essaye de me représenter la situation, vous avez acheté 100 000 € en xx un logement qui vaut 200 000 € en 2015, valeur vénale au moment du début d'exploitation.
Vous aviez payé mettons 24 000 € (votre part des 800 000 €) concernant des travaux, paiement fait en 2014 2015 et 2016.
Vous avez entré la valeur vénale du logement pour 224 000 € , et considéré que les paiement à faire en 2015 et 2015, mettons 3 000 € et 2 000 € étaient des compléments au paiement de l'actif par ailleurs amortissable.
Manque de chance, en 2018 vous allez recevoir 12 000 € au titre de subvention.
Le plan comptable d'une subvention est 13 ou 131, c'est un compte de capitaux et non de recette http://www.plancomptable.com/titre-...mptes_sd.htm
En pratique, le traitement comptable, par exemple ici: https://www.l-expert-comptable.com/...entions.html ou la https://www.compta-facile.com/subve...omptabilite/ consiste, si vous avez créé avec ces 12 000 € par exemple la moitié d'une élément amortissable sur 12 ans (élément a 24 000 €) à pendant 12 ans en théorie a décompter chaque année 1/12 de la subvention que vous mettez en 777 plus-value suite à subvention et qui va donc gonfler chaque année pendant 12 ans vos comptes de résultat, et donc de 1 000 € chaque année.
Le cauchemar dans votre cas serait que vous n'ayez pas identifié séparément l'élément à 24 000 € de votre actif, et que vous ayez commencé à l'amortir des 2015 alors qu'en fait il semble n'avait été terminé qu'en 2017 et qu'il ne semble amortissable qu'a partie du premier janvier 2018
Dans ce cas, ca se complique, je suppose que vous seriez amené a passer en 777 pour 2018 non pas 1000 € (1/12 de 12 000 € de subvention) mais 1000 de 2018 + 1000 de 2017 deja constaté + 1000 de 2016 deja constaté = 3 000 exceptionnel pour cette premier année puis 9 autres années à 1 000 euros plus 'normales'.
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Édité par - ribouldingue le 28 févr. 2018 16:59:34 |
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CyMo
Contributeur débutant
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98 message(s)
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Posté - 28 févr. 2018 : 17:15:30
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Si vous voulez les vrais chiffres (vous n'ĂŞtes pas loin).
La quote-part de travaux voté en 2014 était de 24.000 euros en effet.
L'ancienne propriétaire a payé 4 appel de charges sur 5 (donc 19.200 euros)
En avril 2015, j'ai payé 103.000 euro l'appartement.
Le notaire m'a reversé 4.800 euros qui m'ont servi à régler le dernier appel de charge au 1er juillet 2015.
A l'époque j'ai enregistré le remboursement du notaire comme un revenu et l'appel de charge comme une dépense (au final, ça change rien, ça fait 0).
J'ai considéré que la valeur de l'appartement était de 103.000 euros pour l'amortissement par composant, puisque les travaux étaient actés, faisaient parti de ma décision d'achat, et ils avaient commencé (100.000 euros de reprises de fondation étaient déjà faits par exemple).... même si la réception totale des travaux n'a eu lieu qu'en septembre 2016.
Et donc, ces travaux ne sont pas identifiés séparément dans ma compa ... A tort ou à raison.
Et je ne sais pas quoi faire des subventions (comptablement j'entends, sinon, j'ai plein d'idées).
citation: Initialement posté par ribouldingueBonjour Si j'essaye de me représenter la situation, vous avez acheté 100 000 € en xx un logement qui vaut 200 000 € en 2015, valeur vénale au moment du début d'exploitation. Vous aviez payé mettons 24 000 € (votre part des 800 000 €) concernant des travaux, paiement fait en 2014 2015 et 2016. Vous avez entré la valeur vénale du logement pour 224 000 € , et considéré que les paiement à faire en 2015 et 2015, mettons 3 000 € et 2 000 € étaient des compléments au paiement de l'actif par ailleurs amortissable. Manque de chance, en 2018 vous allez recevoir 12 000 € au titre de subvention. Le plan comptable d'une subvention est 13 ou 131, c'est un compte de capitaux et non de recette http://www.plancomptable.com/titre-...mptes_sd.htmEn pratique, le traitement comptable, par exemple ici: https://www.l-expert-comptable.com/...entions.html ou la https://www.compta-facile.com/subve...omptabilite/ consiste, si vous avez créé avec ces 12 000 € par exemple la moitié d'une élément amortissable sur 12 ans (élément a 24 000 €) à pendant 12 ans en théorie a décompter chaque année 1/12 de la subvention que vous mettez en 777 plus-value suite à subvention et qui va donc gonfler chaque année pendant 12 ans vos comptes de résultat, et donc de 1 000 € chaque année. Le cauchemar dans votre cas serait que vous n'ayez pas identifié séparément l'élément à 24 000 € de votre actif, et que vous ayez commencé à l'amortir des 2015 alors qu'en fait il semble n'avait été terminé qu'en 2017 et qu'il ne semble amortissable qu'a partie du premier janvier 2018 Dans ce cas, ca se complique, je suppose que vous seriez amené a passer en 777 pour 2018 non pas 1000 € (1/12 de 12 000 € de subvention) mais 1000 de 2018 + 1000 de 2017 deja constaté + 1000 de 2016 deja constaté = 3 000 exceptionnel pour cette premier année puis 9 autres années à 1 000 euros plus 'normales'. |
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Posté - 28 févr. 2018 : 17:24:51
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citation: A l'époque j'ai enregistré le remboursement du notaire comme un revenu et l'appel de charge comme une dépense Ben comme une dépense, ca ne veut rien dire.
Avez vous considéré ce la comme une charge déductible, une charge exceptionnelle, ou encore?
citation: J'ai considéré que la valeur de l'appartement était de 103.000 euros pour l'amortissement par composant, puisque les travaux étaient actés, faisaient parti de ma décision d'achat, et ils avaient commencé Vous ne pouvez pas constater une dotation aux amortissement sur un composant qui n'est pas encore constitué, vous vous créez ainsi des charges déductibles en infraction.
citation: ces travaux ne sont pas identifiés séparément dans ma compa ... A tort ou à raison En comptabilité d'entreprise, les travaux, ca n'existe pas, il faut absolument supprimer ce terme de votre langage.
Ce que vous n'avez pas identifié, et donc pas séparé, c'est un composant en court de construction.
citation: Et je ne sais pas quoi faire des subventions (comptablement j'entends Pourtant c'est simple et ça a été exprimé mais ca n'est pas compatible avec les erreurs deja commises.
Je n'ai pas de solution. |
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CyMo
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Posté - 28 févr. 2018 : 18:01:34
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citation: Initialement posté par ribouldinguecitation: A l'époque j'ai enregistré le remboursement du notaire comme un revenu et l'appel de charge comme une dépense Ben comme une dépense, ca ne veut rien dire. Avez vous considéré ce la comme une charge déductible, une charge exceptionnelle, ou encore?
"Autres charges externes" ligne 242 de la liasse fiscale.
citation: Vous ne pouvez pas constater une dotation aux amortissement sur un composant qui n'est pas encore constitué, vous vous créez ainsi des charges déductibles en infraction.
Ce que vous n'avez pas identifié, et donc pas séparé, c'est un composant en court de construction.
Ok, je comprends. Mais dans ce cas, quelle est la date de valeur du composant ?
Je suppose que la date à retenir est la clôture du compte travaux par l'Assemblée Générale (qui doit intervenir en 2018). Car c'est le moment où je serai officiellement informé de la fin des travaux.
Est-ce que je ne peux pas me rattraper en rajoutant en 2018 un composant Ă 12.000 euros ?
Par contre, si j'ai un contrôle fiscale, comment puis-je justifier ces 12.000 euros (car je n'ai pas réglé de facture).
Même si j'avais bien fait depuis le début, qu'est ce que j'aurai dû faire ?
Je ne pouvais pas connaître à l'avance avec certitude le montant des subventions et donc la valeur réelle des travaux...
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Posté - 28 févr. 2018 : 18:11:46
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citation: "Autres charges externes" ligne 242 de la liasse fiscale Il s'agit d'acheter un actif donc ca ne peut pas ĂŞtre une charge.
citation: Ok, je comprends. Mais dans ce cas, quelle est la date de valeur du composant ?
Je suppose que la date à retenir est la clôture du compte travaux par l'Assemblée Générale (qui doit intervenir en 2018). Car c'est le moment où je serai officiellement informé de la fin des travaux. Comptablement c'est quand on commence a profiter des avantages liés au composant.
S'il s'agit de refaire un morceau de toiture, des que c'est terminé, si c'est loué c'est amortissable, si ce n'est pas loué, je pense qu'il faut reporter au moment ou le prochain locataire entre.
citation: Est-ce que je ne peux pas me rattraper en rajoutant en 2018 un composant à 12.000 euros ? Le problème est que le justificatif comptable est une décision d'AG de créer un composant à 800 000 euros, votre part étant 24 000 euros.
Si vous pouvez trouver des documents convaincants pour en faire deux sous-composants à 400 000 et 400 0000 pourquoi pas (une moitié de toiture faite, une autre faite plus tard).
citation: Je ne pouvais pas connaître à l'avance avec certitude le montant des subventions et donc la valeur réelle des travaux... Si vous connaissez des le départ, et même apparemment un an avant de débuter votre exploitation, la valeur du composant qui va être créé.
Ce que vous ne connaissiez pas c'est le plan de financement réel, qui inclura plus tard en 2018 une subvention excédentaire de 12 0000 euros. |
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CyMo
Contributeur débutant
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Posté - 28 févr. 2018 : 18:53:35
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citation: Comptablement c'est quand on commence a profiter des avantages liés au composant.
Si je reformule.
J'aurai dû déduire 24.000 euros de la valeur d'achat de l'appartement et donc amortir 79.000 euros d'achat à partir d'avril 2015.
Et ensuite, utiliser chaque facture présentée au SdC (année après année) comme point de départ d'un nouveau composant (c'est de la théorie, car l'entreprise ne ventilait pas elle-même ses factures mais faisait juste des avancements en % du total).
Et je n'aurai pas dĂ» comptabiliser la provision pour travaux (puisque ce n'Ă©tait qu'une provision).
Mais ça ne me dit pas ce que j'aurai dû faire des subventions, il y a eu 5 versements entre 2016 et 2018.
Je revise la valeur de quel composant Ă quel moment dans ce cas ?
Bon, maintenant, quel est mon risque fiscal si je garde dans l'Ă©tat et que je passe les subventions en recette exceptionnelle ?
Parce que même si ma comptabilité est fausse, si mon résultat fiscal reste le même, qu'est ce que je risque ?
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Posté - 28 févr. 2018 : 19:06:12
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citation: Mais ça ne me dit pas ce que j'aurai dû faire des subventions Si depuis le post #1, et l'explication par le compte PCG 777
J'ai en plus placé deux liens explicatifs, les avez vous lu? |
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accuy
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Posté - 15 mai 2019 : 17:19:15
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Bonjour,
Je profite du fil de CyMo car ma problématique se rapproche de la sienne.
Je m'apprête à finaliser ma déclaration fiscale pour un appartement acheté en mars 2018 et loué en septembre 2018 sous le statut LMNP au régime réel. Et je bloque sur un point :
Mon appartement fait partie d’une résidence dont la copropriété a voté en Assemblée Générale du 19/10/2018 les travaux de rénovation énergétique pour
un montant total de 572 917€.
En novembre 2018, j’ai reçu du syndic l’appel de fonds concernant ma quote-part pour un montant de 29 056€ exigible à la date du 01/12/2018.
Par contre, les travaux ne démarreront réellement qu’en septembre 2019 et la majorité des copropriétaires (dont moi-même) vont financer ces travaux via l’adhésion à un emprunt collectif (éco-prêt à taux zéro en copropriété sur une durée de 10 ans).
J’ai donc plusieurs interrogations par rapport à la comptabilisation de ces futurs travaux :
1. L’appel de fonds des travaux est exigible au 01/12/2018, néanmoins les travaux ainsi que les premières mensualités de remboursement de l’emprunt collectif ne débuteront qu’en 2019 et dureront 2 ans (2021)
Les travaux sont-ils déductibles au titre de l’année 2018 ? (date de l'appel de fonds), 2019 ? (date du début remboursement de l’emprunt) ou 2021 ? (date de fin de travaux = date de début d'utilisation du composant)
2. Cette dépense amortissable est ventilée par composantes selon la nature des travaux (cf détail du devis en PJ
[url=https://goopics.net/i/WDLbr] [/url] ),
Quelle méthode d’amortissement faut-il retenir ?
- Amortir la totalité des travaux sur une même durée ? si oui, quelle durée ? (mais à priori fort peu probable)
- Amortir par composante avec des durées différentes en fonction de la nature des travaux ? si oui, quelle durée faut-il appliquer à chaque ligne du devis ?
Quid des frais d'honoraires du syndic, de diagnostics, MO et autres ? Sont-ils Ă passer Ă charges ou Ă amortir Ă©galement (mais selon quelle logique) ?
3. Le montant de 29 056€ appelé par le syndic ne sera pas le montant qui restera réellement à ma charge car une partie sera financée par une subvention de l’ANAH qui sera versée au syndic et déduit directement de ma quote-part (environ 5 000€ mais le montant exact n’est pas encore connu aujourd’hui).
- Auquel cas, comment s’effectue la régularisation comptable si j’inscris une dépense amortissable à compter du 01/12/2018 (date d'exigibilité de l'appel de fonds) de 29 056€ alors qu’au final, le montant réel à ma charge sera moindre (environ 24 000€) ?
J'ai posé la question au site jedeclaremonmeublé.com et voici la réponse de "l'expert" que je vous laisse apprécier : "un appel pour faire face à des travaux votés en assemblée = déductible en charges de copropriété" et débrouillez-vous avec çà ...
Un grand merci d'avance aux forumeurs du site qui pourront me venir en aide
Cordialement |
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