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Sunbird
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 Posté - 31 janv. 2018 : 09:31:35
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Concernant la loi ce n'est pas discutable qu'il faut l'adapter.
Il ne faut pas négliger que ce sont les assurances actuellement qui obligent (à juste titre) que la GF soit sur l'ensemble des fonds géré par le syndic, peu importe compte séparé ou pas.
Le risque que le client perde ses fonds n'est pas négligeable du fait qu'il soit gérer par un tiers, il faut nécessairement les garantir.
Concernant le problème de la RC soulevé par certains il n'y a aucun rapport avec la GF, la RC ne couvre pas les mêmes risques et elle est là pour assurer l'entreprise en cas d'erreur de gestion, lorsque la garantie financière, la décennale, la DO sont là pour garantir le client.
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 Posté - 31 janv. 2018 : 09:40:11
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citation: Il ne faut pas négliger que ce sont les assurances actuellement qui obligent (à juste titre) que la GF soit sur l'ensemble des fonds géré par le syndic, peu importe compte séparé ou pas. Je ne pense pas qu'il faille mettre la balle chez les assureurs.
Ceux ci ont un objectif de garantir des montants, et de prélever des primes, en faisant un bénéfice.
Si la loi dit que l'assureur peut ne garantie que les comptes propres du syndic (ce dont finalement le coporpriétaire lambda n'a pas grand chose à faire), l'assureur va voir disparaitre une partie de son CA,mais il va s'adapter.
Si un dispositif impose que tout soit garanti, il adapte sa prime au risque.
Si on lui prouve que le risque est nul mais qu'il doit garantir quand même, la prime descend au niveau du seul bénéfice. |
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Posté - 31 janv. 2018 : 11:45:49
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citation: Initialement posté par JPM
Les CCI ne sont pas décideurs da s une matière qu'elles ne connaissent pas.
Le décideur c'est en premier le Ministère de la Justice, et non pas le Ministère du logement qui doit se cantonner au technique sans toucher au Juridique.
Oui mais le syndic Lamda n'a pour seul interlocuteur là dessus que son expert comptable et la CCI : qui va se charger de leur expliquer ?
Le ministère de la justice ? qui va se charger de le faire bouger ?
En attendant, le syndic Lamda est obligé de couvrir ses comptes séparés, et une indemnité supplémentaire, ça peut coûter s'il a besoin de souscrire une extension de garantie...
N'oublions pas que c'était la question d'origine !
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Édité par - rédaction Universimmo le 31 janv. 2018 11:47:31 |
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JPM
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Posté - 31 janv. 2018 : 13:32:23
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Le syndic lambda saisit le GRECCO et tout se règle sans délai.
A défaut Universimmo cela ira encore plus vite.
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Posté - 31 janv. 2018 : 13:37:09
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Ce n'est pas sérieux;
Le GRECCO est un 'groupe de recherche'. IL n'a aucun pouvoir de décision ni même de conseil. |
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JPM
Modérateur
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66
Posté - 31 janv. 2018 : 15:17:46
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Le GRECCO s'est donné pour tâche de réécrire la loi de 1965.
Il doit admettre la nécessité de réécrire les textes concernant les syndics de copropriété.
Actuellement le syndic lambda n'a pas d'autre solution que de continuer à payer sa convention de garantie pour l'intégralité des sommes qu'il détient ou manie.
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Posté - 01 févr. 2018 : 08:42:03
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citation: Initialement posté par JPM
Actuellement le syndic lambda n'a pas d'autre solution que de continuer à payer sa convention de garantie pour l'intégralité des sommes qu'il détient ou manie.
Nous sommes donc d'accord ! |
Édité par - rédaction Universimmo le 01 févr. 2018 08:42:27 |
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JPM
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Posté - 01 févr. 2018 : 11:56:22
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Sur ce point pratique ? Bien sur, encore que j'ai entendu parler de cartes délivrées par une CCI sans garantie financière.
Mais sur l'ensemble du problème au niveau du législateur ? Non.
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jb97150
Contributeur débutant
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Posté - 01 févr. 2018 : 19:24:43
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Si j'ai bien compris, merci les lois française, pour couvrir un risque très aléatoire, (le syndic détourne la totalité des comptes séparés des copropriétés à un jour donné) les copropriétaires de SAINT MARTIN paieront d'une manière ou autres un surcoût de prime de garantie financière pour leurs syndics (en complément ou inclus dans le montant des honoraires travaux) soit pour environ 200 millions € d'indemnité sinistres dans les copropriétés x 0,5 % de prime = soit environ 1 million d'euros (les syndics ne peuvent payer cette somme)
Somme perdue qui pourrait servir à la reconstruction et non pas à gaver ces sociétés de garanties dont certaines sont étrangères.
Suite à ce calcul je vais alerter le Président de la collectivité sur ce sujet. |
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Posté - 01 févr. 2018 : 20:03:19
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citation: Initialement posté par JPM
Sur ce point pratique ? Bien sur, encore que j'ai entendu parler de cartes délivrées par une CCI sans garantie financière.
Mais sur l'ensemble du problème au niveau du législateur ? Non.
Sur le problème au niveau du législateur, nous n'avons jamais disconvenu de l'incohérence de beaucoup des textes actuels qui sont centrés chacun sur un domaine et qui ignorent les autres ; il est patent que la loi Hoguet n'est pas cohérente avec la loi sur la copropriété, et que le statut des syndics devrait probablement être sorti de la loi Hoguet !
Mais ça ne règle pas la question de jb97150.
L'auteur de ces lignes a passé 3 ans à discuter avec un président de conseil syndical qui, chaque fois qu'il demandait au gestionnaire de faire des choses illégales, et que ce dernier répondait que ce n'était pas légal, rétorquait qu'alors il fallait changer la loi ! Il fallait chaque fois lui expliquer que ce n'était pas dans le pouvoir d'un syndic, fût-il syndic d'une très grande copropriété, et qu'en attendant il fallait appliquer cette foutue loi...
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JPM
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Posté - 01 févr. 2018 : 21:44:52
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Votre dernier paragraphe n'est pas recevable.
La loi interdit que l'on entrepose des objets divers dans les parties communes. Je ne demande pas qu'on la change parce que j'ai envie d'y placer mon vélo.
La garantie financière a été explicitement prévue pour la gestion financière par compte unique du syndic, pratique très majoritaire à l'époque.
Les textes du régime Hoguet ont été conçus pour ce cas. On a traité les cas très minoritaires de gestion par compte séparé comme les autres sans vergogne.
On a généralisé la gestion par compte séparé. Il fallait donc prévoir la mise en concordance des textes du régime Hoguet. Il y a faute du Législateur et/ou de l'État à ne pas l'avoir fait.
Un avocat pourrait-il contester un refus de délivrance de carte pour défaut de garantie bancaire ? Cela me paraît concevable. Que ferait le client pendant ce temps. Il y faudrait une audience à jour fixe, très fixe.
Il faudrait essayer d'obtenir des rescrit de la Chancellerie
Et surtout obtenir que le Ministère du logement soit cantonné dans son domaine technique où il y a beaucoup de chose à faire
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Gédehem
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Posté - 02 févr. 2018 : 16:56:29
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La garantie financière a été explicitement prévue pour la gestion financière par compte unique du syndic, pratique très majoritaire à l'époque.
Les textes du régime Hoguet ont été conçus pour ce cas. On a traité les cas très minoritaires de gestion par compte séparé comme les autres sans vergogne.
On a généralisé la gestion par compte séparé. Il fallait donc prévoir la mise en concordance des textes du régime Hoguet. Il y a faute du Législateur et/ou de l'État à ne pas l'avoir fait.
Ce qui est rappelé ici, et que beaucoup ne veulent pas admettre : en l'état des textes en vigueur, de ce qui est légal, la garantie financière ne concerne QUE les fonds détenus, déposés, spécialement attribués au le syndic sur son compte professionnel.
Ce qui n'est pas "légal", c'est d'y inclure les fonds détenus par les syndicats sur leur compte séparé.
C'est incohérent, peut être (*), mais c'est ainsi que chacun doit appliquer les textes, sans inventer des contournements.
Qu'ils viennent des assureurs ou des CCI.
Pour rester sur la question initiale, au risque de se répéter :
en l'état des textes applicables sur la garantie financière, le remboursement d'assurance d'1 million d'€ effectué sur le compte bancaire du syndicat de jb ne peut affecter le niveau des fonds détenus par le syndic.
En attendant que les textes soient mis en phase.
Qui ne concernent pas que cette GF : il est bien d'autres points qu'il faudrait aborder pour mieux 'protéger' les syndicats des activités de sociétés commerciales 'syndic', chacun des membres, et pas que pour les sommes qui lui (syndicat) remises.
(*) il faut distinguer "fonds détenus spécialement affectés" de ceux qui relèvent uniquement de la "manipulation".
Sinon à quoi servirait d'avoir un compte séparé, hormis l'identification des fonds ....
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Édité par - Gédehem le 02 févr. 2018 17:06:16 |
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Posté - 02 févr. 2018 : 17:56:54
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citation: justifier d'une garantie financière permettant le remboursement des fonds, effets ou valeurs déposés et spécialement affectée à ce dernier, y compris les sommes versées au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis Personne ne les a cités hormis rédaction universimmo, c'est facile de les brandir.
Je ne suis pas certain que la lecture soit celle que vous indiquez;
En revanche, sur la refacturation au syndicat, la loi est en effet explicite. Pas de refacturation. |
Édité par - ribouldingue le 02 févr. 2018 18:14:20 |
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JPM
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Posté - 02 févr. 2018 : 21:19:37
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Mal lu, Ribouldingue ! J'ai cité l'essentiel du texte, en laissant de coté le lancinant rappel des sommes du fonds travaux qui encombrent toute les pages du Code.
Sur : citation: Je ne suis pas certain que la lecture soit celle que vous indiquez;
Alors laquelle ?
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Posté - 03 févr. 2018 : 07:41:30
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Article 18:
citation: ..le syndic est chargé, dans les conditions qui seront éventuellement définies par le décret prévu à l'article 47 ci-dessous :
.../...
d'ouvrir, dans l'établissement bancaire qu'il a choisi ou que l'assemblée générale a choisi pour le compte mentionné au troisième alinéa du présent II, un compte séparé rémunéré au nom du syndicat, sur lequel sont versées sans délai les cotisations au fonds de travaux prévu à l'article 14-2.
Ce compte bancaire ne peut faire l'objet d'aucune convention de fusion, ni d'une compensation avec tout autre compte
Donc il y a deux interprétations possibles,
1/ La garantie financière est restreintes aux comptes personnels du syndic, mais s'étend exceptionnellement (le mot n'est pas employé dans le texte de loi) au compte séparé de l'article 14-2
Ou alors
2/ La garantie financière vaut pour tous les comptes, incluant évidemment (le mot n'est pas employé dans le texte de loi) le compte séparé de l'article 14-2.
Je suis bien d'accord que le législateur n'est pas très malin, mais il faut faire avec, et sauf à ce qu'une jurisprudence aille dans ce sens, on ne voit vraiment pas ce qui inciterait à aller dans le sens du 'exceptionnellement'
Par ailleurs, qualifier de lancinant appel la référence explicite au fond travaux me parait une erreur d'interprétation, c'est précisément un élément de compréhension de la volonté du législateur qu'un qualificatif moral ne permet pas d'écarter.
C'est même précisément un élément qui à mon avis pourrait faire balancer l'interprétation d'un Juge. |
Édité par - ribouldingue le 03 févr. 2018 08:20:06 |
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JPM
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Posté - 03 févr. 2018 : 09:54:10
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citation: Je suis bien d'accord que le législateur n'est pas très malin, mais il faut faire avec
Non, il ne faut pas faire avec. Un nouveau texte doit être accompagné d'une étude d'impact. Dans bien des cas l'étude d'impact conduit à insérer dans le nouveau texte des mesures transitoires permettant de passer d'un régime à l'autre.
Il y a notamment un arrêt KPMG qui abouti à l'annulation d'un texte ou a une suspension de son entrée en vigueur en l'absence de dispositions transitoires.
Cela aurait exister dans notre cas. Sur l'étude d'impact voyez
http://www.droitconstitutionnel.org...mbradeT6.pdf
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Posté - 03 févr. 2018 : 10:10:44
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Je ne comprend objectivement rien à votre réponse;
Je pense qu'il faut une décision de justice pour que l'histoire aille dans votre sens, sens sur lequel je suis intiment d'accord, et je soupçonne que c'est en termes pseudo-savants ce que vous exprimez. 
Si c'est le cs, on est d'accord. |
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JPM
Modérateur
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Posté - 03 févr. 2018 : 10:10:44
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Posté - 03 févr. 2018 : 10:38:30
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728 pages, ben, bon..... Je le lirais dès que j'ai .... 5 minutes... Donc pas tout de suite. |
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Gédehem
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Posté - 03 févr. 2018 : 12:01:12
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Je ne comprend objectivement rien à votre réponse;
C'est pourtant simple : avant d'imposer un nouveau texte, il faut préalablement en étudier la pertinence mais aussi les effets divers et variés.. Dont des effets autres que celui poursuivi.
"Un nouveau texte, pour quoi faire, quels peuvent en être les effets, ceux attendus mais aussi ceux pervers ?"
Ce qui devrait être un principe pour tout projet de loi, en copropriété comme ailleurs. On en est loin, quel que soit le gouvernement, cela se saurait ...
Pour le texte cité, il s'agit de l'article 3 de la loi de 70 dite 'Hoguet'
"
Art. 3 :
Les activités visées à l'article 1er ne peuvent être exercées que par les personnes physiques ou morales titulaires d'une carte professionnelle, délivrée, pour une durée et selon des modalités fixées par décret en Conseil d'Etat, par le président de la chambre de commerce et d'industrie territoriale ou par le président de la chambre de commerce et d'industrie départementale d'Ile-de-France, précisant celles des opérations qu'elles peuvent accomplir. Lorsque le président de la chambre de commerce et d'industrie territoriale ou de la chambre départementale d'Ile-de-France exerce une activité mentionnée à l'article 1er, la carte est délivrée par le vice-président, dans des conditions fixées par décret en Conseil d'Etat (1).
CCI France établit et tient à jour un fichier des personnes titulaires de la carte professionnelle, selon des modalités définies par décret.
Cette carte ne peut être délivrée qu'aux personnes physiques qui satisfont aux conditions suivantes :
1° Justifier de leur aptitude professionnelle ;
2° Justifier d'une garantie financière permettant le remboursement des fonds, effets ou valeurs déposés et spécialement affectée à ce dernier, y compris les sommes versées au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis à l'exception toutefois des personnes déclarant leur intention de ne détenir aucun fonds, effet ou valeur, pour les activités mentionnées à l'article 1er, à l'exception de celles mentionnées aux 6° et 9° du même article dans des conditions fixées par décret en Conseil d'Etat. (.....)
Comme rappelé depuis 4 pages, les fonds des syndicats maintenant versés sur des comptes séparés au nom du syndicat, y compris le fonds réserve travaux, le syndic ne détient plus de fonds à ce titre, qu'il n'a donc plus à "rembourser " effets ou valeurs déposés et spécialement affectée à ce dernier.
Ce que relève JPM, c'est que l'Etat, le gouvernement, le législateur, n'a pas pris la peine de vérifier la conséquence de la réforme imposant le régime du compte séparé pour les syndicats de copropriétaires.
Réforme qui aurait du entrainer mise à jour de la loi Hoguet sur la garantie financière à retenir.
Détenir des fonds spécialement affectés et à rembourser d'une part, et uniquement manipuler des fonds détenus par autrui d'autre part, ce n'est pas la même chose.
Très accessoirement, (certains diront que c'est du mauvais esprit ), force est de constater que le principal organisme assurant la garantie financière est issu d'organisations professionnels, qu'il se porte très bien, que sa progression en chiffre d'affaire est remarquable, les 'sinistres' pris en charge étant très marginaux, ne touchant au plus qu'une centaine de copropriétaires selon les années.
Ce n'est pas une critique, un simple constat.
On est dans un marché, qui plus est peu concurrentiel sur ce créneau, marché qui échappe aux syndicats, que les garants entendent préserver. |
Édité par - Gédehem le 03 févr. 2018 12:13:52 |
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