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jb97150
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 Posté - 08 févr. 2018 : 23:33:07
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Suite au cyclone IRMA une copropriété est partiellement détruite , un copropriétaire qui n'a plus de baies vitrées, porte entrée, climatisation; etc qui sont pris en charge dans le cadre d'un sinistre normal par l'assurance de la copropriété, sont dans le cas de cette catastrophe naturelle pris en charge par l'assurance du copropriétaire (convention CIDPIEC), nous indique lorsqu'il touchera les fonds de son assurances il n'exécutera pas les travaux.
Que peut faire le syndic?
La première réponse a été de lui dire que les parties communes ne peuvent exister sans les parties privatives.
Merci d'avance de vos lumières.
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Posté - 09 févr. 2018 : 09:48:45
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GĂ©dehem
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Posté - 09 févr. 2018 : 09:58:53
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Il serait douteux que l'assurance de ce copropriétaire lui fasse un chèque les yeux fermés, vu l'importance des sommes en jeu...
Le syndic va s'occuper de ce qui relève des travaux communs, et pour le privatif par une mutualisation de son action (travaux privatifs réalisés collectivement).
Dans ce cas, ce copropriétaire ne peut se retirer de l'affaire, l'AG étant compétente pour les décider, les imposer.
Voir L.art.25f
"- f) A moins qu'ils ne relèvent de la majorité prévue par l'article 24, les travaux d'économies d'énergie ou de réduction des émissions de gaz à effet de serre. Ces travaux peuvent comprendre des travaux d'intérêt collectif réalisés sur les parties privatives et aux frais du copropriétaire du lot concerné, sauf dans le cas où ce dernier est en mesure de produire la preuve de la réalisation de travaux équivalents dans les dix années précédentes. "
Les portes et fenêtres relèvent de ces travaux. |
Édité par - Gédehem le 09 févr. 2018 10:04:07 |
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nefer
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 Posté - 09 févr. 2018 : 10:28:05
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les assurances versent une 1ère indemnité après l'acceptation par l'assuré de la proposition d'indemnisation faite par la compagnie ET ne versent l'indemnité différé que sur présentation de facture : je viens de voir le cas similaire d'un dossier de plusieurs dizaines de milliers d'euros |
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Sunbird
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Posté - 09 févr. 2018 : 10:59:06
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"Ce que peut faire le syndic?"
Mettre en demeure ce copropriétaire d'exécuter ces travaux. |
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Posté - 09 févr. 2018 : 11:11:36
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faire admettre que les travaux de reconstruction sont des "travaux d'économie d'énergie ou de réduction des effets de serre" (surtout dans les îles) sera à mon avis très difficile... 
Par contre, ne rien faire nuit à l'aspect extérieur de l'immeuble, et donc il peut y avoir une MeD de faire.... |
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Posté - 09 févr. 2018 : 13:20:39
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citation: La première réponse a été de lui dire que les parties communes ne peuvent exister sans les parties privatives. Ca n'est malheureusement pas une réponse qui fait avancer grand chose, parce que je ne vois pas quoi en faire pour aller au Tribunal.
En revanche, ce qu'énonce Rambouillet sur l'aspect, et aussi évoquer l'utilité des menuiseries en vue de la protection des parties communes (pluie qui tombe sur un sol, et s'infiltre) me paraissent deux meilleurs motifs pour une mise en demeure et une action en justice.
Malheureusement ce propriétaire envisage manifestement de ne pas occuper ni faire occuper son bien, donc de ne pas plus payer ses charges, sinon on ne comprend pas.
Si le cas est unique, il peut être traité, les copropriétaires avançant l'argent;
Si plusieurs copropriétaires envisagent le même comportement, le syndicat va se trouver rapidement en mauvaise situation.
Si on est Ă Saint Martin, la justice risque d'arriver trop tard. |
Édité par - ribouldingue le 09 févr. 2018 13:29:41 |
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andre78fr
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Posté - 09 févr. 2018 : 13:46:32
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Une assurance peut indemniser un préjudice sans imposer pour autant la reconstruction, c'est plutôt une clause du règlement de copropriété ou du cahier des charges d'un lotissement ; on ne se situe pas du tout au même niveau ni avec les mêmes interlocuteurs !
Un RDC peut également prévoir que "en cas de reconstruction" ça doit être fait à l'identique sans pour autant (pouvoir) imposer la reconstruction systématique dans tous les cas de figure. La situation à Saint Martin est quand même très particulière, beaucoup de gens sont partis en abandonnant des biens et il faut déjà aider à reconstruire ceux qui sont restés et qui veulent reconstruire avant de l'imposer aux autres je pense ;-) |
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Posté - 09 févr. 2018 : 13:50:01
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Andre a fait un excellent résumé.
L'assurance compense un préjudice, elle ne participe pas au réparations. |
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jb97150
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Posté - 09 févr. 2018 : 14:00:28
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Tout a fait d'accord mais vu l'état d'esprit de certains copropriétaires, (bien que le traumatisme est important (au dessus de ma maison vent relevé à 426 kms heure , vitesse indiquée par les services de la collectivité), les tribunaux à mon avis vont être encombrés, c'est pourquoi j'essai de déminer avec l'aide de ce forum certaine situation en expliquant et en calmant le jeu en tant que membre du CS dans plusieurs copropriété.
Car ce que l'on peut reprocher aux assureurs et aux experts, c'est le changement en cours de route, au début l'assurance de la copropriété dit prendre tout en charge, (mais vu les montants ou les limites de garantie) et revirement application de la convention CIDPIEC, chacun voit avec son assurance.
Nouvelles déclarations, revisite des experts, nouveau délais, donc pas de rapport pas de paiement, etc .
Je connais un immeuble ou les dégâts (parties communes et privatifs immobiliers)s’élèvent à 10 millions, limite de garantie 5 millions de l’assurance de la copropriété.
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Posté - 09 févr. 2018 : 14:11:29
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citation: Je connais un immeuble ou les dégâts (parties communes et privatifs immobiliers)s’élèvent à 10 millions, limite de garantie 5 millions de l’assurance de la copropriété. Il y a un grand fautif, le syndic.
Un autre fautif, le conseil syndical.
C'est quand la mer se retire qu'on voit ceux qui sont sans slip.
citation: j'essaie de déminer avec l'aide de ce forum certaine situation en expliquant et en calmant le jeu en tant que membre du CS dans plusieurs copropriété Je comprends mieux vos préoccupations et vos inquiétudes.
Si on revient à court terme sur votre question, ce copropriétaire va don recevoir de l'argent pour les baies vitrées, la porte d'entrée et la climatisation.
Le souci du syndicat est qu'l n'y aura ni porte ni baies ni charges payées dans les années qui viennent.
Il ne va pas ĂŞtre possible de faire activer un tribunal sur palce.
S'il est possible d'activer un tribunal ailleurs, un horizon s'ouvre;
Si ce coporpriétaire est unique pour une copro de 100 lots, le problème est minime, et il faut le négliger (clore provisoirement avec du bois qualité marine, voir plus si risque d'intrusion) devant vos autres grands problèmes, en particulier ceux liés aux occupants, qui sont autrement intéressés à l'urgence.
Est-ce le cas? |
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GĂ©dehem
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Posté - 09 févr. 2018 : 14:20:12
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Il n'en reste pas moins que les travaux de reconstruction/réfection seront décidés par le syndicat, sur propositions faites à l'AG, et que tous devront s'y plier, y compris les opposants à la décisions.
Ceci vaut pour le clĂ´t et le couvert de l'immeuble, dont les portes et fenĂŞtres qui seraient privatives (*).
Restera la réfection des intérieurs, que chacun est libre d'entreprendre selon ses goûts, point objet des assurances de chacun.
Si ce voisin ne met pas de moquette ou de tapisserie, tout le monde s'en moque.
Les mayonnaises entre assureurs ne sont pas une première. Les conventions diverses entre eux (Cidre, Cid-cop et autres appellations incontrôlées) montre ce qu'il en est.
Selon le vieux principe "C'est pas moi, c'est l'autre ..."
(*) le RDC peut prévoir lors de la réalisation de certains travaux, dont le ravalement/réfection des façades, que les fenêtres, portes fenêtres, volets et autres éléments privatifs seront traités avec l'ensemble comme du 'commun'. |
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jb97150
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Posté - 09 févr. 2018 : 14:29:49
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En effet, il faudra prendre des mesures de ce genre (fermeture par du bois , etc ) bien qu'il s'agit d'une intervention sur partie privative.
Concernant les limites de garantie, d’après mes renseignements beaucoup de contrats dans ce style, il semble que c'était l'habitude d'un assureur principal de l’île.
J'ai vérifié dans les PV ,le syndic en 2012 lors du vote du contrat avait prévenu les copropriétaires du risque d'une limite contractuelle d’indemnité et avait lui présenté un contrat avec valeur à neuf qui n'a pas été voté. (beaucoup de copropriétaires américains).
Bien que si on enlève les montants des indemnités des parties immobilières privatives, il en restera peut être assez pour les parties communes .(attente des rapports définitifs des experts)
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nefer
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Posté - 09 févr. 2018 : 14:47:36
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citation: Initialement posté par jb97150
En effet, il faudra prendre des mesures de ce genre (fermeture par du bois , etc ) bien qu'il s'agit d'une intervention sur partie privative.
Concernant les limites de garantie, d’après mes renseignements beaucoup de contrats dans ce style, il semble que c'était l'habitude d'un assureur principal de l’île.
J'ai vérifié dans les PV ,le syndic en 2012 lors du vote du contrat avait prévenu les copropriétaires du risque d'une limite contractuelle d’indemnité et avait lui présenté un contrat avec valeur à neuf qui n'a pas été voté. (beaucoup de copropriétaires américains).
Bien que si on enlève les montants des indemnités des parties immobilières privatives, il en restera peut être assez pour les parties communes .(attente des rapports définitifs des experts)
si le syndic peut apporter la preuve que les copropriétaires ont refusé un contrat avec valeur à neuf, il pourra prouver qu'il a rempli son obligation de conseil |
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Posté - 09 févr. 2018 : 15:28:20
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citation: J'ai vérifié dans les PV ,le syndic en 2012 lors du vote du contrat avait prévenu les copropriétaires du risque d'une limite contractuelle d’indemnité et avait lui présenté un contrat avec valeur à neuf qui n'a pas été voté. Attention qu'il y a pas mal de concepts différents.
Il y a la déclaration du bien à assurer. Si le bien fait tant de m2 ou vaut tant et qu'on en déclare la moitié, tout sera remboursé sur le calcul de la moitié.
Si la déclaration du bien est correcte mais que le contrat indique un plafonnement à 5 000 000, ce sera remboursé correctement mais plafonné à 5 000 000.
Si le contrat est bien sur tant de m2 ou d'une valeur à neuf de 10 000 000 mais que le remboursement n'est pas sur une valeur à neuf, pour certains sinistres y compris les catastrophes naturelles, c'est en effet la vétusté qui va générer le calcul du remboursement de l'assurance sauf si votre immeuble est non reconstructible (auquel cas c'est valeur à neuf); |
Édité par - ribouldingue le 09 févr. 2018 15:29:25 |
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jb97150
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Posté - 09 févr. 2018 : 15:40:44
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Après les explications données par les contributeurs, ce que je vous remercie, j'ai cherché dans le RC dont voici l'extrait.Peut on se servir de cet article pour obliger les travaux sur les parties privatives immobilières que les copropriétaires ne veulent pas reconstruire malgré le remboursement des assureurs.?
Règlement de 1988
ARTICLE 9 :Chaque copropriétaire s'interdit expressément de ne rien faire qui puisse compromettre 1a solidité ou la sécurité de I’ ensemble immobilier Toutefois, si les circonstances l'exigent et à la condition que l'affectation, la consistance ou 1a jouissance des parties privatives comprise dans son lot n’en soient pas altérées de manière durable, aucun des copropriétaires ou de leurs ayant droit ne peut faire obstacle à l’exécution , même à l’intérieur de ses parties privatives, des travaux régulièrement et expressément décidés par l’assemblée générale dans les cas prévus par la loi du 10 juillet 1965, dans les conditions et moyennant l’indemnité définis à l’article 9 de ladite loi du 10 juillet 1965 »
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Posté - 09 févr. 2018 : 16:08:35
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Sauf que ici il s'agit de financer des travaux privatifs. |
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jb97150
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Posté - 09 févr. 2018 : 16:11:59
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Exact, de plus c'est le copropriétaire qui recevra les indemnités des dégâts sur les parties privatives immobilières. Donc pas de fonds pour la copropriété. |
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Sunbird
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Posté - 09 févr. 2018 : 19:53:26
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J'ai l'impression qu'on aime bien se poser des questions sur des problèmes qui n'existent pas.
Lors de la tempête en 99, nous avons eu le même type de problème. Le cas typique était des persiennes (privatifs) qui avaient été détruites, les propriétaires avaient été indemnisés par leurs assurances (ou pas), et ont dû faire réparer ces persiennes. Certains avaient une assurance qui a pris à 100% le sinistre, d'autres qui ont dû ajouter de leur poche pour payer l'entreprise.
Dans une copropriété nous avons eu quelques copropriétaires qui ont été indemnisés et qui n'avaient pas remis en état une mise en demeure à régler 99.99% des dossiers, est rester un copropriétaire pour lequel une seconde mise en demeure a été faite avec menace d'assignation et cela a été réglé.
Il faut vraiment avoir un grain pour ne pas faire réparer surtout que l'assurance prendrait une partie des travaux, et que la copropriété peut vous forcer à faire ces travaux en passant par un juge si nécessaire.
Il arrive également de devoir refaire des bâtiments suite à des incendies, c'est le même type de question. Suivant l'assurance du SDC, il y a un transfert sur l'assurance du copropriétaire.
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Édité par - Sunbird le 09 févr. 2018 19:57:15 |
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Posté - 09 févr. 2018 : 20:27:08
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Sunbird
Il s'agit de Saint Martin, les travaux ne seront pas fait avant 6 mois un an, personne ne va venir louer, puisqu'il n'y a plus aucun service,il n'y a rien a gagner, pas de justice,pas de police ou si peu,on est dans un autre monde. |
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GĂ©dehem
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Posté - 09 févr. 2018 : 21:01:16
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D'autant qu'il semble y avoir pas mal d'étrangers, qui en général se moquent de "nos" règles ...
Nous le savons dans nos régions frontalières pour ces copropriétés 'de vacances'.
si on enlève les montants des indemnités des parties immobilières privatives"
"Les assureurs savent très bien mettre en avant 'leur' convention, qui ne font pas "notre" distinction, parties privatives, parties communes.
Pour eux, ce que nous désignons comme "partie privative" est indissociable de l'ensemble, l'immeuble état pris comme un ensemble unique, indivisible.
Y compris les aménagements ou embellissements, type fenêtres double vitrage, parquets flottants est autres de ce type.
Cela est noir sur blanc dans leur convention. D'où le recours systématique à l'assureur de l'immeuble au motif de cette convention quand bien même le syndicat est étranger au litige (*)
L'assurance personnelle du copropriétaire ne concerne que ses meubles et effets personnels.
Ceci étant, le syndicat, par son AG, à moyen d'obliger les copropriétaires récalcitrants, au moins pour les travaux qui concernent le clôt et le couvert. S'il faut changer toutes les fenêtres (par exemple), les travaux seront décidés par l'AG en tant que 'travaux collectifs', permettant de les réaliser partout, y compris s'il faut passer par les lots privatifs.
(*) pratique que nous refusons dans 'mes' syndicats |
Édité par - Gédehem le 09 févr. 2018 21:03:24 |
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refus reconstruction partie privative 
