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Gédehem
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 Posté - 17 janv. 2018 : 10:31:44
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Pardon, mais il ne s'agit pas de discuter de prestations ou rémunérations additionnelles.
jb97 : "IL ne s'agit pas de la prime RC mais de la prime payée à une caisse de garantie par le syndic en fonction de la pointe de trésorerie des comptes séparés gérés par ce syndic.
Il s'agit de fonds (5 millions d'€) que recevrait ce syndicat, et d'autres syndicats gérés par ce syndic, remboursements d'assurances qui, selon le garant, entraineraient dépassement du seuil couvert par le garant financier.
Ce n'est pas possible.
Les fonds déposés, versés sur les comptes séparés des syndicats ne sont pas DETENUS par le syndic, ces fonds ne lui sont pas versés, affectés personnellement.
Les fonds encaissés ou décaissés sur les comptes bancaires séparés des syndicats n'étant pas détenus par le syndic, ils ne peuvent en aucun cas affecter le niveau des fonds détenus par le syndic objet de la garantie financière.
Il faut répondre à jb : pour le syndicat l'affaire est très claire. L'augmentation de la prime du garant financier pour ce surplus de versement aux syndicats est sans objet, totalement abusive, le syndic ne détenant aucun fonds supplémentaire.
Si les textes sont mal fichus, les dispositifs incohérents, ici inapplicables, ce n'est pas la faute des syndicats.
Ni des syndics.
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Édité par - Gédehem le 17 janv. 2018 10:37:26 |
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nefer
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 22
 Posté - 17 janv. 2018 : 10:35:35
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c'est l'expert comptable du cabinet de syndic qui atteste du montant de la pointe des fonds détenus, document qui est demandé par les assurances de garantie financière
ne pas oublier que ce sont les syndics qui ont la signature sur les comptes bancaires séparés.....et que rien n'empêchera "une personne" d'agir malhonnêtement.... |
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Gédehem
Pilier de forums
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23
Posté - 17 janv. 2018 : 10:43:21
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Un "expert comptable" qui attesterait qu'il "détient" les fonds déposés sur des comptes tiers, séparés, voila qui poserait question ....
Il faudrait le renvoyer en formation ;..
Comme cela a été expliqué, le fait d'être mandataire sur un compte bancaire n'est pas assimilable à la détention des fonds. C'est du B A BA. |
Édité par - Gédehem le 17 janv. 2018 10:45:32 |
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nefer
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24
Posté - 17 janv. 2018 : 10:49:11
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citation: Initialement posté par Gédehem
Un "expert comptable" qui attesterait qu'il "détient" les fonds déposés sur des comptes tiers, séparés, voila qui poserait question ....
Il faudrait le renvoyer en formation ;..
Comme cela a été expliqué, le fait d'être mandataire sur un compte bancaire n'est pas assimilable à la détention des fonds. C'est du B A BA.
merci de lire!!
l'expert comptable atteste du montant de la pointe détenue par la société syndic: l'attestation de pointe (document fourni par les assurances de GF) est rempli et signé par un expert comptable! |
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25
Posté - 17 janv. 2018 : 11:42:23
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De ce qu'écrit le comptable : alors cela signifierait que les fonds sont sur le compte du syndic, cela pose problème quand même .....  |
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26
Posté - 17 janv. 2018 : 14:20:58
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Gédéhem,
l'assemblée générale accepte le remboursement au syndic du cout de l’augmentation de la garantie financière qui est de 1 % HT sur le montant des sommes reçues au titre des remboursements d’assurances concernant le sinistre IRMA.et ce sur une période de 2 ans.
Que voulez-vous que cela soit d'autre qu'une prestation. Comptablement parlant vous le qualifieriez de quoi?
De débours?
Et donc si c'est des débours ce serait discutable?
citation: L'augmentation de la prime du garant financier pour ce surplus de versement aux syndicats est sans objet, totalement abusive, le syndic ne détenant aucun fonds supplémentaire.
En quoi ce sujet intéresse t'il le syndicat de jb92750. IL n'y a même pas à en discuter. |
Édité par - ribouldingue le 17 janv. 2018 14:31:56 |
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jb97150
Contributeur débutant
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27
Posté - 17 janv. 2018 : 15:38:52
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EXTRAIT BLOG DE SYNDIC PRO
"Jean Pierre MANTELET, qui avait déjà signalé ce problème, par le biais d’une LRAR à M. le Président de la Commission des affaires économiques, avant même, les premières délibérations de l’Assemblée Nationale, a dans un article intitulé : »ALUR : Copropriété : Disparition de la garantie financière des syndics ??? » publié sur JPM-COPRO ,mis en exergue cette faille subsistant entre la loi ALUR et la loi HOGUET, expliquant qu’ avec la systématisation du compte bancaire séparé, les syndics professionnels ne détenant pas de fonds appartenant aux syndicats administrés, ne peuvent donc à aucun moment être redevables de la moindre somme à ce titre ni être tenus à représenter des fonds, espèces ou valeurs.
Aussi, la raison d’être de la garantie financière, telle que définie dans l’article 3 2° de la loi HOGUET (le remboursement des fonds, effets ou valeurs déposés)a disparu. Le critère de détermination du montant minimal de la garantie financière (montant maximal dont le syndic est redevable) a logiquement disparu aussi.
Il ne peut plus y avoir de contrôle global de la gestion financière des fonds mandants.
Pour Jean Pierre MANTELET, si le texte de la loi ALUR demeure en l’état, la garantie financière des syndics professionnels se trouvera dépourvue de fondements juridiques et, notamment, il sera impossible de déterminer le montant de la garantie financière nécessaire pour un syndic déterminé puisqu’il ne sera plus redevable de quoi que ce soit vis à vis de ses mandants.
Toutefois comme le précise l’auteur, dans l’article précité, deux risques subsisteront qu’il conviendra de veiller à leur garantie, à savoir, d’une part, le risque d’erreurs ou de prélèvements abusifs par le syndic au titre de sa rémunération et d’autre part, le risque de détournement par le syndic avec ou sans complicité d’un tiers (fausses factures).
L’incohérence des textes précités de la Loi HOGUET vis à vis des dispositions de la loi ALUR sur le compte bancaire séparé, occasionne des problèmes pratiques qu’il y a lieu de résoudre au plus tôt comme, notamment la délivrance par une Préfecture d’une carte professionnelle sans la fourniture préalable,d’une attestation de garantie financière par ce professionnel.
Aussi est il indispensable, afin entre autres choses, d’écarter toutes suspicions à l’encontre de syndics qui ne feraient qu’appliquer des textes en vigueur, qu’une modification législative de la loi ALUR soit effectuée, afin de combler la faille décelée dans la juxtaposition de ces textes." |
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jb97150
Contributeur débutant
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28
Posté - 17 janv. 2018 : 15:58:49
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EXTRAIT DU PARTICULIER LA GARANTIE FINANCIÈRE EST APPLICABLE SUR LES COMPTES SÉPARÉS.ET NOTAMMENT POUR LE RENOUVELLEMENT DE LA CARTE PROFESSIONNELLE DU SYNDIC.
Donc le comptable de mon syndic attestera que le montant des fonds détenus aura une pointe de trésorerie de xxxx dans l'année, j'ai appelé mon syndic qui me dit que lors d'un contrôle de sa caisse de garantie, le contrôleur contrôle chaque compte séparé pour sa pointe, et qu'auparavant son comptable vérifie cette pointe, d'ailleurs les logiciels syndic ont une application de pointe de trésorerie comptable ( une différence avec la pointe en banque peu exister), car la vraie garantie serait le montant maximum qu'un syndic pourrait prélever un jour donné sur tous les comptes séparés.
Copropriété : compte séparé, la règle devient l'exception - Copropriété - Le Particulier http://leparticulier.lefigaro.fr/jc...ete-compte-séparé-la-règle-devient-l-exception 5/6
Le compte séparé procure avant tout au syndicat la garantie de conserver la mainmise sur ses fonds, d'en contrôler la gestion dans la plus grande transparence. Certes, compte séparé ou compte unique, les fonds des copropriétés détenus par le syndic professionnel sont obligatoirement couverts par une garantie financière. Celle-ci est en général au moins égale à trois fois le chiffre d'affaires du professionnel, et ne peut pas être inférieure à 110000 euros. Ainsi, en cas de défaillance du syndic, de liquidation judiciaire ou de malversation, les syndicats sont en principe indemnisés. Les copropriétaires sont informés du nom du garant et du montant de la garantie par voie d'affichage chez le syndic, et sur son papier à en-tête. Pour s'assurer que les fonds sont bien représentés sur les comptes bancaires, mais également que le montant garanti n'est pas inférieur au montant des fonds réellement détenus, les garants sont en liaison
continue avec la Banque de France et les greffes des tribunaux de commerce, et effectuent chaque année à la fois des contrôles sur pièces (bilan, compte de résultat, etc.) et des contrôles sur sites, en mandatant des experts comptables qui engagent leur responsabilité. La caisse de garantie de l'immobilier Fnaim (CG Fnaim) réalise ainsi au moins 3 000 audits par an, pour 8 500 adhérents. Quant à la société de caution mutuelle des professions immobilières et foncières (SO.CA.F) elle a mené à bien 1400 audits en 2004, pour 4000 sociétaires. En apparence, ce dispositif semble fonctionner, avec un taux de sinistralité bas.
En apparence, ce dispositif semble fonctionner, avec un taux de sinistralité relativement faible et stable : la CG Fnaim fait état, pour 2004, de sept sinistres et de 312000 euros indemnisés, la SO.CA.F, de neuf sinistres et de 506202 euros provisionnés pour 2004. Mais cette indemnisation, lorsqu'elle a lieu, intervient dans la limite du montant de la garantie donnée.
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29
Posté - 17 janv. 2018 : 16:48:36
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JPM est actif sur ce forum et aurait pu l'écrire lui-même... |
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Gédehem
Pilier de forums
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Posté - 17 janv. 2018 : 22:25:26
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JPM a écrit tout cela, dans cette étude que je viens de retrouver (sur son site) :
http://www.jpm-copro.com/Etude%202-...Toc371283412
Avec ce rappel : "Le régime de la garantie financière « Hoguet » n’est applicable qu’au régime de la gestion financière par le compte bancaire unique du syndic."
Concernant la crainte de détournement, elle doit être écartée en compte séparé tant elle est aussitôt visible.
A la différence d'affaires passées connues, avec compte unique/pivot, syndic faisant de la "cavalerie" : il pioche dans les fonds de tel syndicat pour alimenter tel autre, l'opération invisible du syndicat, si bien qu'au bout d'un moment il manque des sous partout .....
Ou tel autre (Toulouse) ayant vidé son compte unique pour partir avec la valise..... Et 60 syndicats de pleurer sans fin .. et sans fonds.
C'est dans la pratique exclu en compte séparé.
Nefer précisait :
"l'expert comptable atteste du montant de la pointe détenue par la société syndic.
Les seuls fonds que détient un syndic sont ses fonds propres, ceux de sa société, de son agence, ou ceux versés par des clients personnels (?) sur son compte unique, sur son ou ses comptes professionnels.
Fonds détenus par le syndic, dont un expert comptable peut attester du montant, du niveau.
Pas des 40, 70 ou 150 comptes séparés des syndicats gérés par ce syndic.
Que ce soit pour des provisions, fonds travaux, ou ici pour un remboursement important.
Aucun 'expert comptable' digne de ce nom ne peut faire de confusion. S'il "atteste", c'est un faux.
Lors d'un remboursement d'assurance de 5 millions € à tel syndicat en compte séparé, il n'y a AUCUNE augmentation des fonds DETENUS par le syndic.
C'est une énormité que de prétendre le contraire.
Le syndic ne voit que passer le virement sous son nez, ou le chèque à l'ordre du syndicat à déposer à la banque.
Ou alors c'est ne rien avoir compris à ce qu'est un compte séparé.., à son statut.
Il faut rester sur la question initiale :
Dans le cas de jb et des remboursements intervenus suite à Irma, les syndics ne voient aucun fonds détenus supplémentaires lorsque ces remboursements sont effectués sur le compte séparé, ouvert au nom du syndicat.
PS. Il faudrait se réveiller : le compte séparé obligatoire est en vigueur depuis 2002.
16 ans plus tard, il est ahurissant de constater combien ignorent encore son régime juridique !
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Édité par - Gédehem le 17 janv. 2018 22:55:43 |
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Posté - 17 janv. 2018 : 22:55:44
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A supposer que l'on vous suive dans ce raisonnement (ce que nous ne faisons pas), cela ne peut déboucher sur aucune application pratique car les syndics ont aujourd'hui une épée de Damoclès sous forme de risque de retrait de la carte et de condamnation pénale s'ils ne disposent pas d'une garantie financière à hauteur de la totalité des fonds dont ils ont la responsabilité !
Donc ce raisonnement ne peut être suivi par les syndics que si un texte les dispense explicitement de garantie financière sur les comptes séparés. Or ce n'est pas près d'arriver. Pourquoi ne pas faire passer une question au gouvernement par un parlementaire pour en avoir le cœur net ?
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Gédehem
Pilier de forums
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32
Posté - 17 janv. 2018 : 23:15:06
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NB : ce n'est pas "mon" raisonnement.
C'est une analyse que JPM a faite, que je partage, que tout un chacun peut faire, dont les aspects juridiques sont incontestables : un syndic ne détient pas les fonds déposés sur le compté séparé des syndicats qu'il gère, compte bancaire à leur nom.
Il n'est pas possible de prétendre le contraire : le feriez-vous ?
Ceci pour ce qui concerne les fonds des syndicats en compte séparé.
Partant de ce principe, se pose la question de la garantie financière actuelle, prévue pour les fonds détenus par le syndic.
C'est l'incohérence que je relève : d'un coté le syndic ne détient plus les fonds sur compte séparé, de l'autre on l'oblige à souscrire une garantie financière ... pour des fonds qu'il ne détient pas !
Dans le genre "idiot", on a là un bel exemple .....
Vous écrivez :
"que si un texte les dispense explicitement de garantie financière sur les comptes séparés."
Il ne s'agit pas du tout de cela : il n'a jamais été question des comptes séparés : Il n'y a donc rien à exclure.
Rappel de la loi hoguet :
""(le syndic doit) "justifier d'une garantie financière permettant le remboursement des fonds, effets ou valeurs déposés et spécialement affectée à ce dernier, y compris les sommes versées au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis".
Des fonds ou valeurs déposés et spécialement affectés au syndic.
Il n'y a pas à dispenser le syndic gérant des comptes séparés : les fonds et valeurs qui y sont versés sont automatiquement (et juridiquement) exclus du champ d'application.
Ce n'est pas "mon" raisonnement, ni même celui de JPM : ce sont les textes eux-mêmes qui exposent l'exclusion des fonds sur comptes séparés : ils ne sont pas déposés et affectés au syndic.
Ils sont hors champ de la garantie financière telle que prévue actuellement..
En l'état des textes, il n'est pas possible d'affirmer le contraire.
Il ne faut pas me faire dire ce que je ne dis pas.
Il faut aborder la question des fonds que le syndic ne détient pas, qui ne lui sont pas affectés, mais qu'il manipule : encaissement et décaissement en tant que mandataire exclusif du compte séparé.
Les textes en vigueur ne traitent pas du tout de cet aspect.
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Édité par - Gédehem le 17 janv. 2018 23:37:08 |
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Posté - 17 janv. 2018 : 23:31:11
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Pourtant, si vous conseillez aux syndics de passer outre et de ne pas souscrire de garantie financière - ou tout au plus à minima -, vous les envoyez au casse-pipe !
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Gédehem
Pilier de forums
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34
Posté - 17 janv. 2018 : 23:43:23
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Il ne me semble pas avoir "conseillé" aux syndics de ne pas souscrire de garantie financière.
Ce que je relève, à propos de la question initiale qui a été posée (remboursement d'assurance de 5 millions d'€), c'est que le montant des fonds détenus par le syndic n'est pas affecté par ce versement de fonds sur le compte séparé d'un syndicat.
Qui se risque à affirmer le contraire ?
Il n'y a donc pas de surprime à verser pour des fonds supplémentaires détenus, déposés et affectés au syndic.
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FBO
Contributeur senior
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Posté - 20 janv. 2018 : 17:03:08
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Bonjour,
Il faut vite arrêter de dire des choses fausses sur cette file, pour ne pas tromper les lecteurs !!
En novembre dernier, j'ai eu l'audit de notre garantie financière (CEGC), comme tous les 2 ans.
J'ai parlé à l'auditeur de l'avis de JPM sur la garantie financière, qu'il connaissait, mais il a été très clair avec moi : la garantie financière est sur les fonds détenus, et bien évidemment les comptes séparés sont détenus par le syndic, mandataire des SDC !
Personne d'autre que le syndic en exercice n'a le droit de mouvementer les comptes séparés. Il détient bien les fonds, pour le compte de tiers.
La garantie financière est là entre autres pour rembourser les SDC en cas de détournements. Si le syndic ne paie aucune garantie sur les comptes des SDC même séparés, alors comment voulez-vous que les copropriétés soient indemnisées ?
Un peu de sérieux.
Je confirme que le syndic aura forcément un préjudice financier en touchant autant d'argent, car cela viendra effectivement augmenter sa pointe de fonds détenus.
La prime est calculée et payée sur la pointe annuelle, donc on prend le maximum de la pointe à un jour X.
Quand on a 500.000 € de travaux, on explique bien aux copropriétaires que déjà on a 0,5% qui partent en garantie financière, car c'est vrai.
Donc pour info le 1% est je pense erroné, le prix du marché c'est plutôt de 0,4 à 0,6%...
Si on suit le raisonnement de Gédehem et d'autres, alors le syndic n'aurait pas besoin d'assurer les fonds détenus. S'il s'y hasarde, sa garantie financière lui notifie sa radiation, et au final on retire la carte professionnelle au syndic !
SVP si vous avez un doute ou que vous ne savez pas réellement, ne dites pas des choses comme des vérités, laissez les personnes "sachantes" répondre pour ne pas induire en erreur les personnes.
Je sais comment je paie ma garantie financière, et mon expert-comptable doit attester de la pointe après avoir vérifier que les chiffres sortis par le logiciel sont parfaits.
Lors de l'audit de la garantie financière, il y a vérification des rapprochements bancaires pour vérifier si la garantie souscrite est suffisante.
Conclusion pour jb97150 : votre syndic dit vrai, mais faites-lui un clin d'oeil en lui disant que sa GF ne lui coûte plutôt que 0,5% et non 1%...
La différence n'engendre "que" sur l'ensemble de ses clients la somme de 100.000 € de différence... |
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Posté - 20 janv. 2018 : 17:07:39
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FBO
Entre le fait que le syndic dit vrai et le fait que le syndic a le droit de de mander au syndicat de payer la prime, il y a un écart qui frise le ridicule.
je redis que le forfait tout sauf ne permet pas cela.
Point à la ligne, c'est la loi, ce n'est pas une invention.
Par ailleurs, le syndicat refuse, que fait le syndic, il refuse de traiter le sinistre? |
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Gédehem
Pilier de forums
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37
Posté - 20 janv. 2018 : 17:40:33
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FBO : ne nous fâchons pas !! 
J'ai parlé à l'auditeur de l'avis de JPM sur la garantie financière, qu'il connaissait, mais il a été très clair avec moi : la garantie financière est sur les fonds détenus, et bien évidemment les comptes séparés sont détenus par le syndic, mandataire des SDC !
C'est tout l'objet de ce débat , d'un représentant d'une ste "garant financier", qui ne veut pas (la société) voir partir ses recettes, et qui se met le doigt dans l'œil sur un plan juridique.
Dans le cas d'un compte séparé, le syndic ne détient pas les fonds qui y sont déposés.
Affirmer le contraire est, pardon de le dire ainsi, une ânerie.
C'est justement la raison d'être du compte séparé : détacher du syndic la détention des fonds.
Ou c'est ne rien comprendre au régime juridique d'un compte bancaire au nom du syndicat séparé de celui du syndic.
Si ce n'était pas le cas pour la détention des fonds, quelle différence entre le compte unique du syndic et un compte séparé du syndicat ?
Il faut poser la question à cet "auditeur" ! 
S'il n'y en avait pas, on ne ferait pas toute une histoire sur le compte séparé : c'est du pareil au même, restons en compte unique
La réalité est autre :
Le régime de la garantie financière « Hoguet » n’est applicable qu’au régime de la gestion financière par le compte bancaire unique du syndic pour les fonds qu'il détient.., fonds qui lui sont spécialement affectés.
Lors de la mise en place du compte séparé dans les copropriété, le régime de la garantie financière pour les fonds maintenant détenus par le syndicat n'a pas été abordé.
C'est une lacune sans doute.
Mais en l'état des textes, les fonds déposés sur un compte séparé au nom d'un syndicat ne sont certainement pas 'détenus' par le syndic, ne lui sont pas "spécialement affectés" (sic objet garantie financière).
Les fonds déposés ou transitant d'un compte séparé sont hors champ d'application de la garantie financière telle qu'elle est prévue actuellement.
C'est une idiotie, une incohérence, mais c'est ainsi que le précisent les textes.
Qu'il convient certainement de modifier.
De modifier en tenant compte du fait que le syndic ne "détient" pas les fonds sur compte séparé, que ces fonds ne lui sont pas "spécialement déposés et affectés", mais qu'il en a uniquement la manipulation : encaissement et décaissement.
Dans "votre" affaire, FBO, votre auditeur du garant financier n'a pas intérêt à perdre vos cotisations ....: il se ferait tirer les 2 oreilles, voire plus ....
D'autant qu'on vous fait obligation d'avoir cette garantie, alors même qu'elle ne concerne que les fonds déposés et donc détenus sur compte unique du syndic.
PS : sur "que faire en cas de détournement."
Outre que c'est actuellement totalement à la marge avec le compte séparé généralisé :
"la CG Fnaim fait état, pour 2004, de sept sinistres et de 312000 euros indemnisés, la SO.CA.F, de neuf sinistres et de 506202 euros provisionnés pour 2004. Mais cette indemnisation, lorsqu'elle a lieu, intervient dans la limite du montant de la garantie donnée. Aussi, lorsque le montant total des créances justifiées est supérieur au montant de la garantie, la répartition a lieu « au marc l'euro » entre tous les syndicats (art. 42 du décret du 20 juillet 1972 fixant les conditions d'application de la loi Hoguet du 2 janvier 1970).
Par exemple, si 46 copropriétés réclament au total un million d'euros à un syndic défaillant, pour une garantie de 500000 euros, chacune obtiendra la moitié de ce qu'elle avait réclamé. Elle a donc bel et bien subi une perte de trésorerie impossible à compenser."
En 2004, 9 + 7 'sinistres' : sur un total de combien de syndicats ?
Combien de syndicats contrôlent le montant de la garantie financière de leur syndic, contrôle qui doit donc tenir compte du niveau des fonds des autres syndicats gérés par lui ??
Pardon, mais cela relève de la rigolade, cette affaire ...
La "garantie financière" a été fabriquée pour répondre à la gestion en compte unique du syndic, marché que les organismes en question ne veulent maintenant pas perdre avec le passage en compte séparé.
D'où des arguments bidons.
Dire cela n'est pas leur jeter la pierre. |
Édité par - Gédehem le 20 janv. 2018 18:41:28 |
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jb97150
Contributeur débutant
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Posté - 22 janv. 2018 : 16:43:44
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Je remercie FBO de ses explications.
Une interrogation , un expert d'assurances lors d'un rendez vous a émis l'hypothèse que sa compagnie ne verserait les fonds de l'indemnité que si le syndic à une garantie financière suffisante (encore une manœuvre d'assureur?) . |
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JPM
Modérateur
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39
Posté - 23 janv. 2018 : 06:52:41
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J'ai été averti de cette discussion intéressante.
J'interviens dans le sujet initial puisque, finalement, il a été maintenu.
Il s'agit une fois de plus du mépris de la langue française par des gens se prétendant juristes.
J'ai écrit qu'avec le compte bancaire séparé le syndic ne détient plus les fonds syndicaux mais les manie. Qui peut contester cette affirmation ? Personne.
L'article 18 de la loi de 1965 interdit la détention des fonds, serait-elle d'un instant de raison. D'où la condamnation du compte pivot.
L'article 28 du décret Hoguet énonce : " Le titulaire de la carte professionnelle ou la personne qui demande la délivrance de cette carte doit solliciter une garantie financière au moins égale au montant maximal des fonds qu'il envisage de détenir "
L'article 29 du même décret énonce " Sauf circonstances particulières dûment justifiées, le montant de la garantie financière ne peut être inférieur au montant maximal des sommes détenues au cours de la précédente période de garantie, calculé conformément aux dispositions des deux précédents alinéas "
Alors j'écris que les articles 28 et 29 sont devenus inapplicables puisqu'il n'y a plus de sommes détenues par le syndic. Nous sommes au pénal dans ce domaine, il ne faut pas l'oublier. Il faut substituer " maniées" à " détenues ".
Universimmo proclame alors qu'on ne saurait admettre la disparition de la garantie financière, que cela serait épouvantable, etc ...
Je réponds qu'il suffit de changer les textes
J'ai déjà fait cette réponse à propos de l'engagement juridique de l'article 14-3 de la loi de 1965. S'il y a eu un lapsus calami, il suffisait de rectifier le texte. Celui ci a été modifié, mais pas sur ce point. C'est donc que le législateur tient à conserver l'expression. On comprend maintenant pourquoi ! Il s'agit de calquer la comptabilité des copropriétés sur celle des communes. Le GRECCO s'est planté en parlant de conseil d'administration, c'est conseil municipal qu'il fallait écrire.
Pour revenir à la garantie financière ? les textes n'ont pas été modifiés. On peut plaider leur inapplicabilité. On est au temps de la définition du viol, faut-il le rappeler.
L'autre débat, c'est : faut-il réellement maintenir la garantie financière dans son conception initiale ?
Des risque subsistent. Je les ai précisés. Il faut sans nul doute les couvrir. Le maintien de la conception initiale n'est pas indispensable. Des économies importantes peuvent être réalisées ! C'est une évidence. Une instance unique de garantie doit être préférée ! Ce n'est pas ici le lieu d'en débattre.
Cela serait peut être un bon sujet pour le CNTGI.
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Édité par - JPM le 23 janv. 2018 08:12:38 |
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Sunbird
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Posté - 23 janv. 2018 : 09:32:15
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Totalement d'accord sur la loi Hoguet et le distinguo détenu vs manié qui amène la confusion.
Toutefois le compte séparé permet de séparé clairement ce qui appartient au SDC vs tiers, et c'est bien le syndic qui en "détient" le seul accès. Un syndic qui veut vider l'ensemble des comptes séparés de ces mandants peut très bien le faire, et le risque à garantir est donc le même que si il n'y a pas de compte séparé.
Dans un dossier un peu similaire, nous avions ouvert un compte spécifique, pour le déblocage des sommes sur ce compte, il fallait explicitement la délibération du CS et la signature du président et la signature du syndic et la signature d'un organisme publique. Cela avait été voté en AG. Le compte était rémunéré.
Si j'étais vous je contacterai la Mairie pour savoir si ils n'ont pas mis un système en place avec la préfecture qui permet de garantir ces fonds et que le syndic parte avec. Le problème que soulève l'assureur est légitime, voir avec lui comment il fait dans les autres cas, ne peut-il pas mettre cette somme sur un compte bloqué rémunéré sur lequel syndic/cs/architecte en charge des travaux/assurances doivent contre signer toutes opérations sur le compte?
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