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Gédehem
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 Posté - 09 janv. 2018 : 11:10:06
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Mon propos plus haut, s'il abordait le passage du boulier et de l'informatique, portait surtout sur la quasi externalisation de la procédure de vente, de la décharge de la responsabilité du vendeur sur le syndic.
Lorsqu'un propriétaire d'une maison souhaite la vendre, il ne va pas se décharger de la vente sur les voisins, seraient-ils groupés.
Il va généralement la confier à une agence, qui va se charger de monter le dossier. Et pas gratuitement : l'affaire a un coût.
La curiosité en copropriété, c'est que cette démarche privative impacte le syndicat, par son syndic.
L'anomalie, c'est d'en faire supporter la réalisation le coût au syndicat, le vendeur se déchargeant quasi de tout sur ce dernier.
On peut comprendre l'affaire pour les aspects comptables, sur les créances éventuelles.
Mais tout le reste, documents, pièces et autres, dont le mesurage "Carrez", cela ne concerne en rien le syndicat.
Il faut retenir cette disposition de L.art.20 : "Lors de la mutation à titre onéreux d’un lot, et si le vendeur n’a pas présenté au notaire un certificat du syndic ayant moins d’un mois de date, attestant qu’il est libre de toute obligation à l’égard du syndicat, ......" .... c'est au syndicat, par son syndic, de se mobiliser pour faire valoir son droit.
Autrement dit, c'est au syndicat, par son syndic, de se substituer au vendeur pour répondre à sa démarche.
Ce qui est, on en conviendra, "fort de café" !! Le travail du syndic c'est de gérer la collectivité "syndicat", syndicat qui s'occupe du bien commun.
On a ici contourné ce principe pour faire supporter au syndicat des taches privatives, qui n'entrent pas dans sa compétence.
Concernant l'état daté, dont la facturation préoccupe certains, 90% des données sont connues des copropriétaires. Ou devraient l'être s'ils s'intéressaient à la gestion de leur immeuble.
Le litige portant sur les honoraires demandés par le syndic n'a pas lieu d'être : il s'agit de répondre à une prestation privative qui ne regarde pas le syndicat.
Certes, par une pirouette pour le moins curieuse, le syndic facture le syndicat pour cette prestation privative, syndicat qui 're'facture le propriétaire vendeur.
Pourquoi donc ne pourrait-il pas facturer directement ses/ces prestations privatives ???
Pour le syndicat, la vente engagée par un de ses membres ne doit rien lui couter.
Ni en €€ ni en temps passé : le syndic qui "travaille" sur cette vente ne travaille pas au profit du groupement syndicat. De ce point, nul ne parle.
Que l'état daté facturé au vendeur soit de 300 ou 650 €, ce n'est pas l'affaire du syndicat : c'est celle du vendeur.
Un syndicat de copropriétaires n'est pas destiné de défendre les intérêts d'un vendeur.
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Posté - 09 janv. 2018 : 11:47:56
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citation: Pour le syndicat, la vente engagée par un de ses membres ne doit rien lui couter.
Ni en €€ ni en temps passé : le syndic qui "travaille" sur cette vente ne travaille pas au profit du groupement syndicat. De ce point, nul ne parle.
je dirai OUI et NON (et je parle bien de l'état daté) : il permet de porter à la connaissance de tous, en premier les créances éventuelles du syndicat afin que celui ci ne soit pas lésé lors de la vente. Cela me parait important. Ensuite ce que devrait le syndicat est moins important  , et enfin ce qu'aura à payer l'acquéreur, de toute façon, il DEVRA payer !!!! 
Toutes les autres demandes rajoutées par les notaires sont un moyen de leur faciliter le travail de recherches à eux ...... elles devraient être supportées par l'acquéreur à mon avis, et non par le vendeur.... (ce n'est qu'un avis personnel...) |
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Sunbird
Pilier de forums
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 Posté - 09 janv. 2018 : 14:14:43
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Quelles sont les demandes que font les notaires en plus de l'état daté? |
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Gédehem
Pilier de forums
15985 message(s)
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24
Posté - 09 janv. 2018 : 15:16:24
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il permet de porter à la connaissance de tous, en premier les créances éventuelles du syndicat .....
Ce point n'a rien à voir avec la vente d'un lot.
L'état des dettes et créances du syndicat est porté à la connaissance des membres du syndicat, chaque année en fin d'exercice.
Etat des créances des copropriétaires que doit (devrait) suivre tout syndic, situation que doit (devrait) suivre tout CS, trimestriellement.
Un 'clic' le 15 du 1er mois de chaque trimestre, et tout le monde sait ce qu'il en est pour chaque copropriétaire.
Sur le présent sujet, il s'agit de la démarche "privée" d'un copropriétaire qui souhaite vendre son lot, d'une relation privée entre un vendeur et un acquéreur, qui passe par les mains d'un notaire.
Si on comprend que le syndicat doit en être informé (*), en particulier pour ce qui concerne les données sur le bâti, qui existent même sans mutation, ou pour présenter ses créances éventuelles, le reste des démarches ne le concerne en rien.
A commencer par la surface privative "Carrez", qui l'indiffère totalement !!
Si le notaire a besoin de renseignements, y compris pour l'information de l'acquéreur, c'est au vendeur qu'il doit les demander.
A charge pour ce dernier de solliciter le syndic, dans ce cas dans une relation "privée", cela ne concernant en rien le syndicat.
Il me semble que ce débat sur le montant de frais 'privatifs' facturés par le syndic relèverait plus de la polémique, dans la mesure où le syndicat lui-même ne devrait pas être concerné.
Il serait plus pertinent de se pencher sur cette curiosité des actions privatives du syndic, qui sur le fond ne concernent en rien la collectivité "syndicat", la mise en œuvre des actes décidés par ce groupement.
La vente d'un lot privatif ne relève pas de l'action collective 'syndicale' dont est chargée son représentant légal.
(*) Dans le cas d'un droit de préemption (urbain ou rural), l'information du projet de vente est portée à la connaissance de l'administration concernée, ou du locataire si le bien est en location.
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Édité par - Gédehem le 09 janv. 2018 15:30:36 |
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FBO
Contributeur senior
France
632 message(s)
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Posté - 10 janv. 2018 : 12:59:04
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citation: Initialement posté par GédehemD'autre part, n'en déplaise à FBO qui ne m'en voudra pas, il est de pratique courante depuis toujours que les syndics (en général) facturent depuis toujours en supplément de leur honoraires 'gestion courante' tout un tas de prestations diverses et variées. Qui est une des raisons des honoraires "courants" tirés vers le bas, les facturations en sus permettant de rentrer dans les fonds .... [...] Dans la réalité, il n'en a rien été. Personne ou peu de syndicats ont vu leur forfait gestion courante augmenter de 20 ou 30%. Cela aurait été su .....  A la différence des cotisations d'assurance ....
Ca ne me déplait pas, je suis d'accord avec vous ! Trop de syndics nivellent les prix vers le bas, c'est se tirer une balle dans le pied.
Certains font du dumping, et c'est totalement anormal.
L'ARC fait croire que les prix des syndics ont explosé, que beaucoup auraient réévalué leurs honoraires de 20 ou 30%... mais c'est faux.
Je ne le vois nulle part.
Il faudrait effectivement 1 seul tarif, en dehors des seuls travaux votés en AG. Un prix forfaitaire incluant tout : les ventes, les expertises, etc etc etc...
Mais on peut rêver : les copropriétaires ne sont pas du tout prêts à cela.
Ils nous disent eux-mêmes qu'ils préfèrent qu'un copropriétaire vendeur paie 300 € le jour où il vend son bien (donc normalement avec un mouvement financier très important), plutôt que les honoraires soient plus hauts. |
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Sunbird
Pilier de forums
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26
Posté - 10 janv. 2018 : 14:09:44
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FBO nous sommes d'accord sur le comportement des copropriétaires (et plus souvent du CS), qui ne regardent que le prix de base du forfait.
Souvent le SDC apprend lors d'un procès avec un mauvais payeur qu'il aurait du être plus vigilent sur ce point. Il n'est pas rare, de voir les juges refuser tous les frais de relance, LRAR et de traitement du dossier par le syndic.
Lorsque le CS n'a rien contrôlé, et a laissé le syndic facturer pendant des trimestres des relances voir de facturer des frais de dossier à ce mauvais payeur, et que le juge déboute le SDC des 1000 euros de frais syndic concernant ce copropriétaire, l'année suivante le CS comprend qu'il faut maîtriser ces frais "particuliers".
Je ne trouverai pas choquant que pour toutes les prestations particulières le syndic les fasse sur un devis basé sur le taux horaire de ce dernier. Que le fait que le SDC nomme le syndic impose que ce dernier respecte un taux horaire maximum de prestations particulières qui seraient demandées par un copropriétaire hors du cadre du forfait.
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Gédehem
Pilier de forums
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27
Posté - 10 janv. 2018 : 17:13:13
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La question des impayés, de leur suivi (syndic mais aussi CS), des actions en recouvrement, est une chose.
Impayés dont le CS devrait se préoccuper. Point sur lequel il est quasi toujours absent. Combien demandent un extrait de la situation des comptes individuels ?
Autre chose est l'estimation "au plus bas" des honoraires de gestion courante du syndic (le "Tout" du contrat des rémunérations "Tout sauf ..."), estimation basse qui fausse l'appréciation des copropriétaires, pratique en vigueur depuis des lustres.
Encore autre chose, le présent sujet, qui porte sur la facturation de prestations privatives qui ne concernent en rien le syndicat.
Dont la facturation d'un état daté au profit d'un copropriétaire vendeur, vente du lot privatif d'un membre du syndicat qui ne concerne pas ce groupement.
Abstraction faite de la situation du compte de ce copropriétaire.
Il me semble que les associations consuméristes se trompent de 'combat', sans doute focalisées sur les syndics "qui s'en mettraient plein les poches".
Sans voir que ces prestations privatives facturées aux intéressés ne concernent pas la collectivité 'syndicat', ou à la marge.
Lors d'une vente, le syndicat n'en supporte pas le coût, c'est une opération blanche.
Il y aurait bien d'autres choses à dire sur la rémunération du "tout" du "tout sauf ...." des honoraires.
PS : lors d'une vente de lot, personne ne trouve à redire des honoraires du notaire, de l'agent qui en serait chargé.
En revanche, pour le syndic, c'est aussitôt les hauts cris .... |
Édité par - Gédehem le 10 janv. 2018 17:20:40 |
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Posté - 10 janv. 2018 : 17:33:23
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citation: PS : lors d'une vente de lot, personne ne trouve à redire des honoraires du notaire, de l'agent qui en serait chargé.
En revanche, pour le syndic, c'est aussitôt les hauts cris ....
dans le premier cas, les tarifs sont réglementés, dans le second NON, et dans ce dernier cas, sont souvent liés à des abus .... (comme l'immatriculation ) |
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Gédehem
Pilier de forums
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Posté - 10 janv. 2018 : 21:07:46
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Pardon, mais tout le monde (une grade majorité) ne parle que du "contrat du syndic", sans même lire ce qu'il prévoit, afin de "règlementer" les points litigieux.
Ce qui me permet de "rigoler doucement" lorsqu'on parle (sur UI et ailleurs) de "mise en concurrence" du syndic .....
En fait une plaisanterie !
Car elle supposerait une véritable négociation, tant tarifaire que sur les services, comme il en est sur bien d'autres propositions.
Sur les services : qu'attendons nous de notre syndic.
Sur les tarifs : que sommes nous prêts à payer pour les services que nous demandons.
Si on met les choses bien à plat, avec une véritable démarche constructive, des tractations, on n'aura plus ces 'grognements' sur de supposés abus dans les honoraires de gestion collective.
Qui doivent être revus à la hausse pour la gestion courante, c'est incontournable.
Le travail d'un syndic de 2018, ses diverses taches ou prestations, n'a plus grand chose de commun avec celui de 2000 ou même 2005.
Même chose pour les prestations privatives, dont celles liées à une vente. Outre qu'elles ne concernent pas le syndicat, elles sont sans rapport actuellement avec celles d'il y a quelques années. Avant 2015 on ne parlait pas de l'état daté.
Quant aux renseignements à fournir pour l'information de l'acquéreur, je pense ici au pré état daté, aux vendeurs de s'en occuper, d'en faire leur affaire. Comme de toutes autres données nécessaires à la finalisation de la vente.
Ce n'est pas au syndic de prendre de son temps consacré au syndicat pour un service privé. S'il l'effectue en plus de son travail de syndic, il facture ce qu'il doit facturer au vendeur, point. (*)
Cela ne regarde pas le syndicat.
(*) similitude avec la gestion collective de travaux privatifs, dont pourrait se charger le syndic : honoraires à définir avec les copropriétaires demandeurs/concernés, qui s'engagent. Cela ne regarde pas les autres. |
Édité par - Gédehem le 10 janv. 2018 21:23:59 |
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