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ARdL
Contributeur actif
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 Posté - 30 nov. 2017 : 23:17:57
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Bonjour Océan de lumière dans les ténébres de certaines de mes copros !
JE viens solliciter les grands gourous SKippy d'ici bas
Je souhaite attaquer directement le syndic et non le syndicat
et amener les autres Ă le faire pour ne pas grever le syndicat
Objet : non application des resolutions d'AG ayant entraine un, prejudice personnel et voire financier DIRECT
- Vente parties communes jamais suivie de realisation
- Modification (rajout)de tantiemes jamais fait
- Comptes non conformes
-- les somme dues ne ses suivent pas d'un appel Ă un autre!
-- remboursement de frais imputes et jamais mis dans les comptes (facturations directes contraires a l'article 10 et 10.1)
Qu'en pensez vous ?
J'ai cru comprendre que l'attaque du syndic pour préjudice direct est possible ?
TI sur petites sommes ou TGI direct ?
Merci
NB
GEDEHEM disait
"S'il y a faute du syndic sans préjudice personnel, le copropriétaire ne peut qu'assigner le syndicat.
Syndicat qui est responsable de tout, et qui doit assumer les fautes de son mandataire, de ses préposés (Lart.14)
Syndicat qui sera alors condamné (art.700 et autres ...)"
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| Le diable, le plus vieil ami de la connaissance - Friedrich |
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Posté - 01 déc. 2017 : 07:02:34
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Dans votre exemple, le syndic porte préjudice (éventuellement) au syndicat dont vous etes l'un des représentants.
Cette non réalisation par le syndicat (via le syndic) vous porte peut-être préjudice, c'est donc vers le syndicat qu'il faudra assigner.
Vous pouvez vous retourner vers le syndic que si son action/inaction vous porte préjudice à vous directement, comme une mauvaise imputation de vos charges lors d'un décompte général, alors que le syndicat en a décidé autrement.
Autre exemple : un état daté erroné...
Les recours d'un copro contre son syndic ne sont pas très courants, mais ce n'est pas pour cela que cela n'existe pas.
Mais pour avoir une certitude de ce que j'avance, le mieux est de saisir le juge, ainsi on saura ...  |
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 2
Posté - 01 déc. 2017 : 09:53:48
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ARdL : citation: Je souhaite attaquer directement le syndic et non le syndicat
et amener les autres Ă le faire pour ne pas grever le syndicat
Objet : non application des resolutions d'AG ayant entraine un, prejudice personnel et voire financier DIRECT
- Vente parties communes jamais suivie de realisation
- Modification (rajout)de tantiemes jamais fait
- Comptes non conformes
-- les somme dues ne ses suivent pas d'un appel Ă un autre!
-- remboursement de frais imputes et jamais mis dans les comptes (facturations directes contraires a l'article 10 et 10.1)
NON, votre avocat va vous confirmer, car vous devez passer par un avocat  , que c'est LE SDC que vous devez assigner, et non le syndic, mandataire du SDC.
C'est LE SDC qui assignera le syndic pour faute, et pour cela il faut un accord de l'AG, et adopter un budget.
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Sunbird
Pilier de forums
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3
 Posté - 01 déc. 2017 : 10:16:00
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Attaquer le syndic seul vous serez débouté.
Il faut assigner le SDC, et le syndic.
L'avocat du SDC si il fait son boulot, demandera que si le SDC est condamné, que dans ce cas le tribunal devra engager la responsabilité du syndic.
Dossier devant le TGI
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Posté - 01 déc. 2017 : 13:11:24
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sunbird : citation: Il faut assigner le SDC, et le syndic.
L'avocat du SDC si il fait son boulot, demandera que si le SDC est condamné, que dans ce cas le tribunal devra engager la responsabilité du syndic.
NON ! cela ne se passe pas comme cela.
Ici, ce sont des copros qui assigneraient le Syndic sur des décisions de l'AG. Pas d'avocat du SDC qui ferait son boulot.
Pour que l'avocat du SDC fasse son boulot, il faut d'abord que l'AG autorise le SDC à agir en justice, et vote un budget pour cela. Le SDC assignera le syndic en responsabilité.
Mais ARdL, avec ses amis copros, ne peut PAS assigner le syndic sur les faits exposés ici, mais le SDC. Ce sont des décisions d'AG qui sont contestées, le syndic n'est que le mandataire du SDC, on assigne donc d'abord le SDC, le responsable de la gestion de la copropriété, pas le syndic.
sunbird : que dire du CS dont la mission est de vérifier que les décisions d'AG soient bien appliquées.
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Sunbird
Pilier de forums
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5
Posté - 01 déc. 2017 : 13:58:39
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@philippe
si l'avocat d'ARDL assigne le SDC et le syndic, l'avocat du SDC pourra demander que la responsabilité du syndic sans avoir besoin d'un vote d'AG. Par contre si ARDL assigne uniquement le SDC, il faudra effectivement opérer comme vous le dites.
A mon avis il n'y a aucun intérêt d'aller assigner le syndic, car cela va demander à ARDL de répondre à 2 adversaires, qui feront front contre lui.
Si le SDC n'est pas capable de comprendre que le syndic est en faute, ce n'est pas le problème d'ARDL, dans une procédure on pense à soi on n'est pas dans une mission de bon samaritain. |
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Posté - 01 déc. 2017 : 14:36:48
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Sunbird : citation: Si le SDC n'est pas capable de comprendre que le syndic est en faute, ce n'est pas le problème d'ARDL, dans une procédure on pense à soi on n'est pas dans une mission de bon samaritain.
??? drole de vision du fonctionnement de la justice.; et vous confirmez ainsi que si ARdL pense subir un préjudice, c'est bien le syndicat qu'il faut assigner, pas le syndic.
Les faits exposés, plutot très flous, concerne le SDC? C'est lui le fautif, ET pas le syndic.
Une assignation contre le seul syndic est vouée à l'échec. C'est ce que désire ARdL, assigner le seul syndic.
Il faut donc assigner d'abord le SDC. Et le SDC condamné assignera le syndic, qui lui semble responsable de ces faits.
ARdL ne peut pas reprocher au syndic les faits qu'il expose. Le syndic EST le MANDATAIRE du SDC.
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Sunbird
Pilier de forums
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7
Posté - 02 déc. 2017 : 11:09:56
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@philippe388
pourquoi systématiquement contredire et interpréter l'inverse de ce qui est écrit?
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Posté - 04 déc. 2017 : 07:19:28
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citation: si l'avocat d'ARDL assigne le SDC et le syndic Vous ne parlez pas de la mĂŞme affaire;
ArDL veut assigner son syndic
Sunbird parle d'assigner les deux.
Attention que les dépens vont doubler, ce qui est anecdotique (mettons 200 euros de plus) mais que surtout il y aura deux avocats défendeurs, donc si ArdDL perd il peut s'exposer à de lourds articles 700.
Il peut aussi s'il perd partiellement se voir contraint a une condamnation au dépens partielle aussi. |
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juvaxe
Contributeur débutant
86 message(s)
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Posté - 05 déc. 2017 : 15:13:29
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Bonjour
Il vous reste donc Ă convaincre autour de vous et presenter une nouvelle candidature lors du renouvellement du contrat du syndic
Il sera bien de vous presenter au Conseil Syndical
Cordialement' |
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Viviane
Pilier de forums
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10
Posté - 13 déc. 2017 : 23:36:52
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Bonjour,
Avant de vous demander si vous aller assigner le syndic ou le syndicat, il faudrait vous demander si vous pouvez assigner (avec une chance de gagner, j'entends) tout court. Et pour gagner quoi ? Parce quand on assigne, c'est pour demander quelque chose. Le juge va pas vendre votre partie commune ni refaire votre compta. Et si pas de préjudice financier vous n'obtiendrez... rien.
Bref, si un syndic bosse comme un sagouin, faut surtout en changer...
citation: - Vente parties communes jamais suivie de realisation
Ca ne veut rien dire. Si l'ag décide de vendre et qu'il n'y a pas d'acquéreur. au prix fixé.. Si elle veut vendre mais n'a missionné personne pour s'en occuper (et c'est payant).....
citation: - Modification (rajout)de tantiemes jamais fait
C'est à dire ? On rajoute pas des tantièmes comme ça, faut une bonne raison. Ils ont été rajoutés à qui et pourquoi ? Si la raison était mauvaise, votre syndic a peut-être bien fait de pas écouter l'AG...
-citation: Comptes non conformes
Là encore, ça ne veut rien dire. Si votre syndic s'est trompé de compte comptable, personne ne va le condamner pour ça...
citation: -- les somme dues ne ses suivent pas d'un appel Ă un autre!
Si on vous réclame des somme indues, faut les contester., PV d'AG à l'appui, et refuser de les payer. Là encore aucun syndic ne sera condamné pour une erreur de saisie. Donc ceux qui on vu des erreurs sur leurs comptes ont-ils réclamé ? Les erreurs ont-elles été rectifiées ?
citation: -- remboursement de frais imputes et jamais mis dans les comptes (facturations directes contraires a l'article 10 et 10.1)
Oui c'est illégal, et 99% des syndics le font. J'en suis encore à me battre avec le notre pour qu'il fasse figurer ces sommes en compte 6. Sauf que si ces honoraires privatifs ne sont pas abusifs vous gagnerez.... rien du tout.
Bref, dans tout ça, faut déjà chiffrer votre préjudice personnel, parce que vous n'aurez rien de plus que ça. Alors si 10 copros doivent chacun payer un avocat pour attaquer (que ce soit le syndic ou le syndicat) vous trouvez pas que ce serait plus pertinent que l'AG attaque le syndic ? Ca ferait qu'un avocat à payer... mais d'abord faut changer de syndic...
Sinon, oui on peut essayer d'attaquer le syndic, rien ne vous en empêche... et vous avez neuf chances sur 10 de vous faire renvoyer dans les cordes, sauf peut-être si vous le faites après que l'AG elle même ait refusé de le faire.(si je nem'abuse c'est ce qu'on appelle l'action oblique)
On peut aussi attaquer les deux, syndic et syndicat, c'est fréquent Et même y rajouter l'assurance du syndic... l'avocat vous dira si ça vaut le coup...
Sinon, j'ai vu une jurisprudence y'a pas longtemps (flemme de chercher le marque page): un fournisseur non payé qui a attaqué le syndic au lieu d'attaquer les multiples syndicats pour lesquels le syndic le faisait travailler. Mal lui en a pris...il a perdu pour cette raison, il devait attaquer LES syndicats...
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Édité par - Viviane le 13 déc. 2017 23:48:02 |
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Viviane
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11
Posté - 14 déc. 2017 : 15:56:19
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Et du coup, si je comprends bien, cette question fait suite Ă celle-ci4
http://www.universimmo.com/forum_un...PIC_ID=23617
Et du coup, vous faites totalement fausse route en voulant attaquer le syndic.
Comme on vous l'a dit, le syndic n'a pas d'opérations comptables à faire si la vente n'est pas faite. Il n'a pas non plus la possibilité d'augmenter les tantièmes.
La seule bonne question est : POURQUOI la vente n'est elle pas signée ? Le syndic ne peut pas prendre une Kalachnikov pour obliger l'acheteur à signer. Il ne peut que faire un procès, pour lequel il a besoin de l'accord de l'AG.
Donc là vous avez une appropriation illicite des parties communes, et c'est comme ça qu'il faut le traiter. Mise en demeure du syndic de remettre les lieux en l'état OU acheter.
Puis procès si MED infructueuse, après accord d'AG
La faute de votre syndic réside dans le fait de ne pas avoir fait la MED ni mis les poursuites à l'ODJ.
Il y a un arrêt récent ou un proprio a poursuivi directement un autre proprio débiteur pour son préjudice, et gagné.
Cour de cassation
chambre civile 3
Audience publique du jeudi 7 septembre 2017
N° de pourvoi: 16-18777
https://www.legifrance.gouv.fr/affi...11&fastPos=1
Si ce président du CS arrive à avoir la majorité et marche main dans la main avec un syndic à sa botte, c'est peut-être vers ça qu'il faut se tourner. L'assigner à la place du syndicat, à plusieurs. Mais perso je mettrai d'abord à l'ODJ le fait que le syndicAT l'assigne.
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GĂ©dehem
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Posté - 14 déc. 2017 : 16:12:24
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Donc là vous avez une appropriation illicite des parties communes, et c'est comme ça qu'il faut le traiter
Pas du tout !!
Cela a déjà été précisé : une décision d'AG, non contestée, est intervenue, qui, en interne pour le syndicat, vaut concession d'un droit.
Point final .
Que le traitement administratif de la concession de ce droit, que ce soit pour un droit de jouissance privatif ou pour un droit de propriété, n'ai pas été engagé ne change rien sur le fond : le bénéficiaire peut se prévaloir de la décision d'AG. (*)
Il n'y a donc certainement pas appropriation de parties communes, le syndicat ayant décidé de leur cession en 2014.
Retirer ce droit imposerait une décision d'AG à l'unanimité.
ARdl se focalise Ă tort sur le syndic, voulant Ă toute force l'assigner (d'autres diraient 'le trainer devant les tribunaux ..") , alors que l'inaction vient du syndicat lui-mĂŞme, sur ce sujet comme sur d'autres.
(*) prescription 10 ans lorsque la décision d'AG n'a pas vu l'ombre d'un début de commencement d'exécution.
PS : l'arret cité (2017) n'a rien à voir avec le sujet. |
Édité par - Gédehem le 14 déc. 2017 16:21:27 |
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Viviane
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13
Posté - 14 déc. 2017 : 16:36:01
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Je ne suis ASOLUMENT PAS d'accord avec vous Gedehem !!!
Où avez-vous vu que quand l'AG accepte de vous vendre une partie commune ça vous donnerait le droit de l'occuper AVANT de l'avoir achetée ???
Vous sortez du magasin avec des produits non payés juste parce que le vendeur est d'accord pour vous les vendre, vous?
Vous rentrez de force dans l'appart après signature du compromis ?
C'est donc bel et bien une appropriation illégale de partie commune. Et ça le restera tant que ce monsieur n'aura pas effectivement acheté.
citation: (*) prescription 10 ans lorsque la décision d'AG n'a pas vu l'ombre d'un début de commencement d'exécution.
Et elle sort d'où cette prescription dont tout le monde parle tout le temps ? De quel texte? Perso je connais aucun texte définissant des "prescrip^tions" sur les décisions d'AG. Ni aucune jurisprudence.
L'AG est d'accord pour vendre, la personne non seulement n'achète pas mais occupe quand même.
A moins que la résolution soit rédigée avec ce délai, pour moi l'AG a parfaitement le droit de revenir sur sa décision dès lors que ça fait déjà 3 ans que ce monsieur attend pour payer, tout en occupant.. faut pas non plus prendre les enfants du bon dieu pour des canards sauvages...
Quant Ă la jurisprudence, elle est parfaitement en rapport, lisez mieux. |
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Édité par - Viviane le 14 déc. 2017 16:43:58 |
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GĂ©dehem
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14
Posté - 14 déc. 2017 : 17:06:00
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Confusion !!!
La concession d'un droit est une chose ....
La réalisation de travaux affectant les parties commune en est une autre.
La cession de parties communes a été décidée en 2014 : c'est fini.
Cession qui aurait du prévoir les travaux d'aménagement nécessaires, point qui n'est pas abordé.
L'AG ne pourra que ratifier les travaux, faute d'avoir levé le petit doigt lors de leur réalisation. Absence de réaction qui s'explique : pour la plupart des copropriétaires, la cession de ces parties communes incluait la réalisation des travaux d'aménagement, "de fermeture", puisque c'était le but du demandeur.
"Et elle sort d'oĂą cette prescription dont tout le monde parle tout le temps ?"
De l'art.42 de la loi de 65 bien connue, qu'il vous faudrait lire et surtout maitriser avant de venir contester les conseils.
L'arret cité n'a rien à voir : le litige porte (entre autres) sur la responsabilité de copropriétaires qui, ne payant pas leurs charges/appels de fonds pour travaux, ont été à l'origine de dégradations dans le lot du demandeur, en raison de l'impossibilité pour le syndicat de réaliser des travaux urgents.
Dans le cas d'ARdl, il n'y a pas préjudice pour le syndicat, ni pour son lot. |
Édité par - Gédehem le 14 déc. 2017 17:25:02 |
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Viviane
Pilier de forums
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Posté - 14 déc. 2017 : 19:01:30
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citation: Dans le cas d'ARdl, il n'y a pas préjudice pour le syndicat, ni pour son lot.
Ah bon ? ce monsieur ne paye pas le prix convenu tout en utilisant le bien, mais il n'y a de préjudice pour personne ?
C'est bon à savoir. Je vais donc de ce pas me mettre en quête d'une loge de concierge à vendre dans le 16eme. Puis me débrouiller pour que l'AG accepte de ME la vendre à 15000€ le m2.
Et c'est tout. Pas besoin de payer. Je rentre dedans, j'y fais ou pas des travaux, je l'occupe... si au bout de (combien de temps au fait ? 3 jours, 3 ans? 10? 30?)personne n'a rien dit sur le fait que j'y ai fait des travaux c'est tout bon, le syndicat n'a aucun recours...
Ouah, si je loue à 1000€ par mois les 15m2, je vais remplir mon bas de laine.... Et en plus, même pas de charges de copro ni taxe foncière payer puisque, l'acte de vente n'étant ni établi ni publié, ça appartient toujours au syndicat, et c'est pas à moi de payer... Bon, faute de titre de propriété faudra que je loue au black, mais bon, la belle affaire...Merci du tuyau, vraiment, Gedehem...
citation: "Et elle sort d'oĂą cette prescription dont tout le monde parle tout le temps ?"
De l'art.42 de la loi de 65 bien connue, qu'il vous faudrait lire et surtout maitriser avant de venir contester les conseils.
Ah bon ? L'article 42 dit ça ?
citation: Que le traitement administratif de la concession de ce droit, que ce soit pour un droit de jouissance privatif ou pour un droit de propriété, n'ai pas été engagé ne change rien sur le fond : le bénéficiaire peut se prévaloir de la décision d'AG. (*)
(...)
(*) prescription 10 ans lorsque la décision d'AG n'a pas vu l'ombre d'un début de commencement d'exécution.
Où donc ? Moi je vois des délais de 2 mois, d'autre de 10 ans, rien de spécifique sur un quelconque "délai de prescription des décisions d'AG"....
https://www.legifrance.gouv.fr/affi...000006068256
Moi j'aurais juste dit dans le cas présent qu'il n'y a aucune prescription (sauf si la décision d'AG en stipule une... ou si le juge en décide ainsi).... mais que tant que l'acheteur n'a pas payé il n'a tout simplement pas acheté, et ne peut donc jouir d'un droit concédé en échange d'un paiement sans avoir au préalable rempli la conditions pour bénéficier de ce droit : PAYER
Et que dans ce cas précis, le comportement fautif pourrait parfaitement justifier le retrait de ce droit accordé contre paiement mais exercé sans paiement : en gros le non respect des termes du contrat par une des parties pourrait justifier la rupture dudit contrat. |
Édité par - Viviane le 14 déc. 2017 19:28:20 |
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GĂ©dehem
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Posté - 14 déc. 2017 : 19:30:10
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Encore une fois, vous intervenez sans savoir. Sans doute pour polémiquer inutilement... 
Il y a des lustres que la prescription en matière de décision d'AG est de 10 ans, celle prévue art.42 al.1 : pas de réalisation, la décision tombe.
Ainsi pour le propriétaire autorisé à réaliser des travaux privatifs sur parties communes, poser un store, fermer son balcon, etc .... Pas le moindre coup de marteau durant 10 ans, l'autorisation n'existe plus.
Même chose s'agissant du syndicat : s'il décide de fermer l'immeuble mais que rien ne se passe durant 10 ans, il faut voter à nouveau si on veut fermer.
Délai de 10 ans pour prescription des décisions non exécutées, à ne pas confondre avec les 2 mois de délai pour l'action en contestation de décision.
Quant à une promesse de vente, engagement du vendeur et de l'acquéreur, elle forme la vente (accord des volontés) passé le délai de rétractation prévu, peu importe l'absence de passage devant un notaire.
On retrouve la même chose pour une modif RDC : c'est la décision d'AG qui forme l'acte, la publication (notaire) ne changeant rien pour les membres du syndicat.
Ni même pour les futurs acquéreurs, la décision d'AG étant annexée aux actes (D.art.4)
Lorsqu'on souhaite donner conseil ici, on se renseigne avant, au risque d'induire le lecteur néophyte en erreur.
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Viviane
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17
Posté - 14 déc. 2017 : 19:39:03
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citation: Il y a des lustres que la prescription en matière de décision d'AG est de 10 ans, celle prévue art.42 al.1 : pas de réalisation, la décision tombe.
S'il y a des lustres, vous devez bien avoir une petite jurisprudence sous le coude ?
citation: Quant à une promesse de vente, engagement du vendeur et de l'acquéreur, elle forme la vente (accord des volontés) passé le délai de rétractation prévu, peu importe l'absence de passage devant un notaire.
Et pas besoin de payer non plus ? Une fois le délai de rétraction passé, on rentre dans les lieux et point, la vente est "parfaite" et le vendeur est obligé de vous donner la clé ? Mince alors, on en apprend tous les jours....
citation: Lorsqu'on souhaite donner conseil ici, on se renseigne avant, au risque d'induire le lecteur néophyte en erreur.
Non mais vraiment, je suis confuse... j'avais toujours cru que pour être propriétaire suite à la promesse de vente fallait avoir payé.... Je suis confuse de chez confuse d'avoir proféré une telle ânerie... |
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Édité par - Viviane le 14 déc. 2017 19:42:37 |
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Sunbird
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18
Posté - 14 déc. 2017 : 20:04:45
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Quelques petites précisions.
citation: Quant à une promesse de vente, engagement du vendeur et de l'acquéreur, elle forme la vente (accord des volontés) passé le délai de rétractation prévu, peu importe l'absence de passage devant un notaire.
Une promesse unilatérale de vente (PUV), ce qui est le plus souvent signé engage uniquement le vendeur, le bénéficiaire (acquéreur) peut bien entendu ne pas réitérer l'acte, et dans ce cas la discussion viendra sur l'indemnisation ou pas du promettant (le vendeur).
Un compromis (promesse synallagmatique) vaut vente, sauf qu'en pratique nous arriverons Ă la mĂŞme situation que ci-dessus.
De plus dans certaines régions si l'acte n'est pas réitéré dans les 6 mois, la promesse/compromis tombe. |
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GĂ©dehem
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19
Posté - 14 déc. 2017 : 20:53:16
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Vous avez raison de préciser.
Et comme ici il y a eu proposition faite au syndicat par un candidat acquéreur, que l'AG accepte sa demande, la cession, décision non contestée par l'acquéreur ....ni le vendeur
DĂ©cision intervenue en 2014, faut-il le rappeler ...
L'affaire est dans le sac ....
Que les conditions éventuellement prévues (versement du prix convenu, réalisation acte authentique/modif RDC, .. ) ne soient pas réalisées ne change rien à l'accord, puisqu'aucune des parties concernées ne bouge.
Avec l'éternel problème : "vendre" 3 m² d'espace commun, un bout de palier, ces espaces étant invendables n'étant pas dans un marché, se pose celui du prix.
4 m² 'invendables", ça vaut combien ? |
Édité par - Gédehem le 14 déc. 2017 21:07:26 |
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Viviane
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Posté - 14 déc. 2017 : 23:06:30
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citation: L'affaire est dans le sac
Et sans que l'acquéreur ait besoin de payer... en comparaison,le miracle de Noël, c'est du pipi de chat.... |
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Attaquer le syndic et non le syndicat pour gestion 
