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JPM
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 Posté - 01 nov. 2017 : 18:05:34
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Danmasse a trouvé une bonne solution, que bon nombre de copropriétés utilisent depuis des dizaines d'années.
Le syndic doit savoir lire un devis, connaître la terminologie technique mais il n'y a pas lieu d'exiger de lui des connaissances techniques de haute volée
Je vous rappelle l'existence de la compagnie des architectes de copropriété. Il y a d'autres architectes de bonne qualité.
Parfois un ingénieur prend la place de l'architecte ou travaille à ses côtés : ascenseur, chauffage etc...
Je signale qu'il existe des architectes syndics qui sont dotés d' une réglementation spécifique. Si vous avez un bon syndic, gardez le et prenez un architecte.
Gardez vous de ceux qui vous garantissent une baisse des charges de 30 % 
et aussi des coachs sociologues 
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 Posté - 01 nov. 2017 : 18:11:26
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Juste une précision : les membres de la Compagnie des architectes de copropriété ne sont pas syndics, sauf exception : ce sont juste des architectes qui se sont fait une spécialité de travailler pour les copropriétés en rénovation... |
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danmasse
Contributeur senior
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103
Posté - 01 nov. 2017 : 19:34:02
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citation: Initialement posté par JPM
Je vous rappelle l'existence de la compagnie des architectes de copropriété. Il y a d'autres architectes de bonne qualité.
Merci ! J'ignorais l'existence de cette compagnie. Je viens de regarder leur site : ils travaillent essentiellement en Ile de France... mais je vais les contacter : ils connaissent peut-être quelqu'un à Nancy (où j'habite).
Merci encore ! |
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JPM
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104
Posté - 02 nov. 2017 : 00:42:33
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UI : citation: ce sont juste des architectes qui se sont fait une spécialité de travailler pour les copropriétés en rénovation...
La phrase est malheureuse !!
Pourquoi cette appréciation restrictive pour des professionnels qui ne font pas de la rénovation mais font des travaux d'entretien lourd aussi bien dans des immeubles anciens quand dans des immeubles des fameuses années 70 à 90 ?
Au demeurant j'ai bien distingué les architectes syndics des architectes de copropriété.
J'appuie sur la distinction : l'architecte syndic dirige les travaux dans la copropriété dont il est syndic. Il y a mise en concurrence pour les entreprises mais pas pour la maîtrise d'œuvre.
Quand un architecte syndic garde une copropriété pendant vingt ans et plus c'est une manifestation de confiance que l'on devrait relever.
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Posté - 02 nov. 2017 : 07:16:24
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Ce que nous voulions dire, c'est que nous ne sommes pas sûrs qu'un au moins des membres de la compagnie exerce l'activité de syndic... |
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JPM
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106
Posté - 02 nov. 2017 : 07:57:43
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Alors c'est une erreur rédactionnelle. Dont acte
A l'Opéra, " ce sont juste des petits rats ", cela veut dire qu'il ne s'agit ni d'étoiles ni même de grands sujets.
Un peu le sens 6 du petit Robert : qui suffit à peine.
Cette semaine, Tsonga a été un peu juste.
Il faut éviter les confusions car les sociologues prétendent que les syndics et les architectes sont un peu justes pour s'occuper de chantiers énergétiques. Il faut donc les remplacer par des professionnels d'un genre nouveau.
On peut aujourd'hui se demander si la loi de 1965 doit être réécrite par des juristes ou des psychothérapeutes, sous l'égide du Ministère de la Justice ou celui du Logement et de l'Habitat durable.
Est-ce qu'au temps d'Haussmann on a fait de l'habitat durable ? Voila une bonne question quand on voit exploser les barres d'il y a quarante ans.
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Édité par - JPM le 02 nov. 2017 08:11:17 |
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Posté - 02 nov. 2017 : 08:47:13
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citation: Il faut éviter les confusions car les sociologues prétendent que les syndics et les architectes sont un peu justes pour s'occuper de chantiers énergétiques. Il faut donc les remplacer par des professionnels d'un genre nouveau.
Les sociologues n'ont pas grand chose à voir là dedans : il est clair qu'entre le syndic maître d'ouvrage, dont on ne peut exiger qu'il soit omniscient, et le maître d'œuvre, il est nécessaire dans les projets très complexes de recourir à une assistance à maître d'ouvrage (AMO), qui au demeurant dans les grandes opérations ANRU ou OPAH est subventionnée.
Par contre, les sociologues seraient particulièrement utiles dans l'étude d'une réforme en profondeur de la copropriété, car le point de vue sociologique fait cruellement défaut aux juristes ! Ceux-ci raisonnent avec une idée fantasmée de la réalité, qu'ils ne connaissent qu'en théorie, ou par le contentieux qui est une toute petite fenêtre sur une réalité que ce forum révèle au quotidien...
Mais ne sommes-nous pas en train de débattre sur le sujet de l'appel à contributions que nous avons lancé il y a deux jours, ici :
http://www.universimmo.com/forum_un...PIC_ID=23489 |
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MIBA
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Posté - 02 nov. 2017 : 08:59:11
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Bonjour,
Les architectes ont une formation généraliste qui n'est souvent pas suffisante pour être compétents dans les domaines techniques du bâtiment, et en particulier dans le domaine thermique.
On le constate lors de la construction d'immeubles neufs où ils s'adjoignent la compétence d'un ingénieur béton armé, d'un bureau d'études thermiques, .... qui seuls disposent des logiciels de calcul et des personnes pour les utiliser.
Alors OK JPM pour l'intervention d'architectes dans le suivi technique d'une copropriété, mais cela reste des généralistes qui feront intervenir des spécialistes en tant que besoin, et ce sera très souvent le cas dans le domaine thermique.
Tous ces intervenants se feront naturellement payer, ce qui alourdira l'addition pour les copropriétaires...
On peut aussi ( et c'est le cas de certains architectes) faire faire les études par des entreprises avec bureau d'études intégré ou des fournisseurs de matériel qui le feront gracieusement dans l'espoir de remporter l'affaire. C'est une solution qui présente quelque risque quant à l'objectivité de l'étude.... |
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JPM
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109
Posté - 02 nov. 2017 : 09:08:11
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Pour moi :citation: Par contre, les sociologues seraient particulièrement utiles dans l'étude d'une réforme en profondeur de la copropriété, car le point de vue sociologique fait cruellement défaut aux juristes ! Ceux-ci raisonnent avec une idée fantasmée de la réalité, qu'ils ne connaissent qu'en théorie, ou par le contentieux qui est une toute petite fenêtre sur une réalité que ce forum révèle au quotidien...
C'est inexact. Bien au contraire les juristes connaissent tous les incidents multiples qui perturbent les copropriétés. Ils savent très bien comment on pourrait les éviter en légiférant convenablement.
Ce qui est bien venu de la commission relative à la copropriété est venu des juristes et pas seulement de M. Capoulade.
Auparavant M. Cabanac, Me Zurfluh, Mme Kischinewsky Broquisse, M. Giverdon - et j'en passe -, ont apporté beaucoup au statut de la copropriété. Quel sociologue peut en dire autant ?
Quoi tirer des thèses connues et a fortiori des bouquins plus modestes par la taille mais moins par la prétention.
C'est ce que j'ai dit un peu dans l'autre sujet. Il me semble préférable de le réserver à l'examen d'un ou plusieurs projet(s) d réécriture de la loi.
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JPM
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Posté - 02 nov. 2017 : 09:17:16
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Pour MIBA : je cite moi-même les ingénieurs dont la collaboration est indispensable.
Pour une installation d'ascenseur, l'architecte ne prends d'honoraires que pour les travaux de génie civil. Il n'y a donc pas doublon de rémunération.
Il y a toujours eu des ingénieurs béton pour la résistance des fers. Idem pour le chauffage.
Cette collaboration entre les professionnels est indispensable et doit se perpétuer.
Quand on fait un film, il faut bien des éclairagistes, des preneurs de son et autres techniciens. Il n'empêche qu'il y a un réalisateur après le scénariste qui fait de tout cela un film.
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Posté - 02 nov. 2017 : 12:03:58
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Il ne s'agit pas de dévaloriser les juristes en disant qu'ils ne peuvent suffire : les problèmes auxquels fait face la copropriété sont de natiure beaucoup plus complexe que la connaissance des contentieux ne suffit pas à appréhender. Il faut d'autres outils EN PLUS !
Bien qu'il ait plus de 30 ans, il faut relire le très intéressant ouvrage d'une jeune sociologue Marie-Pierre Lefeuvre (qui se trouve aujourd'hui, un peu moins jeune, chef de file de la recherche du PUCA) : "La copropriété en difficulté : faillite d'une structure de confiance". Aucun juriste n'est capable de faire un tel diagnostic, parce que tout simplement ce n'est pas son métier. Quelque soit le respect qu'on peut avoir pour les travaux de la CRC, elle n'a pas réussi à éviter le désastre que décrit le rapport Braye de 2012...
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JPM
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112
Posté - 02 nov. 2017 : 13:21:57
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Elle ne parle que des copropriétés en difficultés !
Cela n'a rien à voir avec le parc général des copropriétés
Dans les copro en difficulté il y a des histoires politique économiques locales. Je ne nie pas ces problèmes qui ne sont pas les miens.
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Posté - 02 nov. 2017 : 14:07:27
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Alors il faudrait faire une loi que pour la copropriété bourgeoise du 16ème arrondissement (et des 5èmes, 6èmes et 7èmes, et un morceau du 17ème), là où habitent tous les juristes ? La copropriété en difficulté est potentiellement partout en dehors de ces arrondissements, et les copropriétés qui votent les travaux nécessaires pour prévenir leur dégradation sont minoritaires dans le "parc général" ! Décidément, il faut lire le rapport Braye qui donne une image alarmante de ce parc : la synthèse http://www.anah.fr/fileadmin/anah/A..._rapport.pdf et le rapport détaillé : http://www.anah.fr/fileadmin/anah/A..._annexes.pdf
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JPM
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Posté - 02 nov. 2017 : 16:31:38
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Il ne faut pas me raconter d'histoires sur le parc parisien. Je le connais fort bien depuis les immeubles les plus modestes jusqu'aux copropriétés somptueuses du parc du Ranelagh jusqu'à Neuilly.
J'ai été moniteur de patronage à la rue du Ruisseau en un temps ou l'on jouait au foot dans la Zone des fortifications. La semaine suivante on allait au Bois de Boulogne à la sortie du club hippique. C'est cela qu'on appelle vraiment la mixité sociale. A Cœur Vaillant rien d'impossible
J'ai fait mon mémoire de DES sur l'histoire des travailleurs dieppois après avoir suivi un cours magistral sur l'histoire de la bourgeoisie au 19e siècle et je connais à fond les idées et réalisations de Napoléon III sur l'habitat social comme aussi sur l'Algérie. Un ancien président de la Cour des comptes les a remises au jour.
Par la force des choses j'ai pratiqué les deux.
Plus tard j'ai retapé magnifiquement une collection d'immeubles en copropriété très modestes du 14e arrdt avec le concours d' un excellent architecte et de maçons italiens.
Je suis passé ensuite à des copropriétés du 18e siècle dotées d'une population mélangée (anciens modestes vs jeunes plus friqués). On a sorti des dossiers de construction aux archives de la Seine jusqu'à 1730. J'ai connu des syndics, des entrepreneurs et des architectes qui travaillaient dans les mêmes zones et dans le même esprit.
Tout était financé partiellement par le Comptoir des entrepreneurs. Certains syndics avaient la SADA pour les recouvrements qui
étaient beaucoup plus rares que maintenant dans ces types d'immeubles.
Il n'est pas douteux que la politique du " tous propriétaires " est à l'origine de beaucoup des difficultés actuelles. Je le dit d'autant plus objectivement que j'ai connu aussi et vanté la rengaine : un propriétaire nouveau c'est un de moins à la cellule du Parti communiste.
Une autre pratique a été la suppression des régiments et des tribunaux dans des villes de province, avec en sus la disparition de grands employeurs.
C'est là que je dis que le problème des grandes copropriétés en difficulté nous échappe car nous sommes en présence d'affaires politiques. J'ai rappelé ici même l'incendie mortel dans un immeuble de St Denis avec un professeur de Dauphine qui venait encaisser ses loyers le 30 ou 31 . Personne pour dire quelles ont été les suites.
Qu'ont fait les pouvoirs publics.
Tout cela n'est pas dans notre rayon d'action.
Il y a des pauvres dans notre domaine. Des vrais et des faux. Revenons dans le texte d'origine en conservant des avancées manifestes. Vous voyez bien que toute la loi ALUR s'effiloche, y compris les meilleures intentions.
Qu'il faut garder l'argent pour payer des gens qui font des choses utiles et pas transformer des copropriétés en sociétés.
La dernière, c'est le gars qui fait baisser les charges de 30 % en pinaillant des moyennes de prix dont on ne sait d'où elles viennent.
Quant aux adresses des avocats !!! Relisez bien les annuaires.
Venez aux consultations gratuites des mairies, des syndicats et des paroisses, aux audiences de comparutions rapides.
Pour changer d'ambiance ? Dans bien des cas la Réserve.
On y trouve des gestionnaires et même des patrons syndics 
Ne perdons pas de temps sur tout cela. Tous à la réécriture
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JPM
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Posté - 02 nov. 2017 : 16:41:13
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Il n'est pas question de loi pour le 16 e arrondissement
Mais il est vrai qu'un grand nombre de mesures récentes ne concernent que les problèmes énergétiques.
Il y a eu quelques mois pendant lesquels les ravalements étaient paralysés par les exigences d'isolation extérieure.
L'histoire des fenêtres changées d'office a généré des bagarres homériques. Tout pour un haut fonctionnaire qui déclare qu'on abandonne tout.
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Réforme de la copropriété par ordonnance 
