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Viviane
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81
 Posté - 24 sept. 2017 : 22:54:55
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Et au passage,de mémoire, il y a ici sur ce forum un syndic de syndicat principal... bénévole. Qui, de mémoire toujours, dit lui même ne pas avoir grand chose à gérer...
Alors la taille du syndicat n'est pas forcément un critère très pertinent... |
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Édité par - Viviane le 24 sept. 2017 22:56:06 |
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ainohi
Contributeur vétéran
2134 message(s)
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 82
Posté - 25 sept. 2017 : 00:06:23
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citation: Initialement posté par Viviane
Combien y a til de copropriétés comme Parly 2 ? Et la solution ne serait-elle pas plutôt de les diviser? Et de ne plus en construire.... En attendant, elles existent, donc il faut s'en occuper. Ensuite, leur existence n'est pas forcément un problème. Je ne crois pas que les copropriétaires de Parly II souhaitent l'éclatement de l'ensemble qui est déjà divisé puisqu'il y a 37 syndicats secondaires. Pour la tour Montparnasse, la division sera difficile.
citation: Initialement posté par Viviane
quelques milliers à peine à plus de 200. Quelques milliers à plus de 200, cela représente au moins 1 millions de résidents, soit plus que la population moyenne d'un département.
citation: Initialement posté par Viviane
S'il faut faire quelque chose pour les quelques copropriétés en france mastodontiques, comme Parly 2, on s'y prend autrement. Quel peut bien être l'inconvénient d'adapter la loi ? Pourquoi faudrait-il une norme uniforme ? Une entreprise de 100 000 salariés ne se gère pas comme une TPE et elles ne sont pas assujetties aux mêmes normes, heureusement.
citation: Si les syndics "obéissaient" aux conseils syndicaux, vous n'auriez certainement pas sur ce forum toutes les questions que vous avez, la rubrique "abus" d'un certain site serait moins fournie... et je passerais pas ma vie à pleurer pour avoir des infos... Même si elles n'ont pas adopté la forme coopérative, les conseils syndicaux des très grosses copropriétés agissent de façon similaire et le syndic s'y adapte. C'est ce qu'on constate. |
Édité par - ainohi le 25 sept. 2017 00:07:08 |
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Viviane
Pilier de forums
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83
Posté - 25 sept. 2017 : 00:32:03
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citation: Quel peut bien être l'inconvénient d'adapter la loi ?
La bonne question c'est : est-ce vraiment la loi de 1965 et la gestion telle qu'elle y est décrite (syndic-CS-AG) le problème ?
Faites une petite recherche avec Parly2.... ils ont leur propre site....et je pense que dans leurs 8millions de budget du syndicat principal, l'agence de com doit représenter un gros morceau... à quoi il faut rajouter les sponsors....Ils ont pas franchement l'air de mal s'en sortir...
Puis une autre avec Grigny2, quasi aussi grand que Parly2... ou le chêne Pointu plus petit...
Même loi de 1965, et pas du tout les mêmes situations...
Un peu la même différence qu'entre le boui-boui de 30 lots dans un quartier pauvre et l'immeuble haussmannien sur les champs-élysées...
Le problème il est peut-être dans quoi inventer pour les copros en difficulté afin d'éviter que la moitié des charges de copro soient composées d'avances pour combler les impayés, générant d'autres impayés, etc, etc....
citation: Même si elles n'ont pas adopté la forme coopérative, les conseils syndicaux des très grosses copropriétés agissent de façon similaire et le syndic s'y adapte. C'est ce qu'on constate.
Le syndic s'adapte au CS ..... ben ils ont de la chance...
Et donc ? Où est le problème ? Une gestion uniquement par des pros eux-mêmes surveillés par .... on sait pas, serait mieux, selon vous ? Il faut supprimer le CS ? |
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Édité par - Viviane le 25 sept. 2017 00:55:41 |
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JPM
Modérateur
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84
Posté - 25 sept. 2017 : 00:49:41
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J'ai fait le point de l'évolution de la doctrine au sujet du vote par correspondance. Le fruit est à cueillir dans les travaux de M. Capoulade qui l'admet sous quelques réserves à propos de l'information des copropriétaires.
J'ai ouvert un nouveau sujet dans la rubrique assemblée. C'est plus logique :
http://www.universimmo.com/forum_un...PIC_ID=23367
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Édité par - JPM le 25 sept. 2017 06:36:35 |
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Viviane
Pilier de forums
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85
Posté - 25 sept. 2017 : 09:48:16
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J'ai donc lu...
Déjà , en ce qui concerne la soi-disant "qualité" de ces membres du Grecco, il y a un avocat que j'ai vu à l'oeuvre... Je vais pas expliquer ici le problème, mais sa "qualité" ne m'a pas vraiment sauté aux yeux, sauf sur les méthodes de facturation.
Ensuite, c'est bien ce que je craignais, vous défendez la transformation du syndicat en société commerciale...donc un changement radical de philosophie.
Sauf que la motivation d'achat d'un appartement n'est pas la motivation d'achat d'actions dans une société. On achète des actions pour faire un bénéfice. Et en dehors des bailleurs, on achète un appartement d'abord parce qu'il faut bien se loger. On revend ses actions si on n'est pas content en deux clics sur internet, on ne revend pas un lot de copropriété en deux clics.
Même par rapport à une asso loi 1901 la situation est différente. On devient membre d'une asso parce que l'objet de l'asso vous intéresse. Le droit d'entrée n'est pas à plusieurs dizaines voire centaines de milliers d'euros, on vous poursuivra pas en justice pour ne pas avoir payé votre cotisation annuelle, vous perdez votre qualité de membre, c'est tout. On quitte l'asso en deux secondes.
On devient membre du syndicat parce qu'on n'a pas le choix si on achète un appart. On DOIT de l'argent au syndicat, tous les trimestres, voire plus, et il n'est pas question de pas payer. On ne choisit pas ces voisins. On part pas en 2 secondes.
Vous comparez donc des situations totalement incomparables.
Et pour en rester au vote par correspondance, vous vous appuyez sur un certain nombre de piliers :
- des réunions avant l'AG. Ce que personne n'interdit de faire à ce jour mais que, contrairement à ce que vous prétendez quasi personne ne fait, malheureusement. Par quel miracle ça changerait, mystère.
- un syndic qui informerait correctement les copros. Ce qui est un vrai gag. Le syndic ne le fait déjà pas aujourd'hui, par quel miracle le ferait-il demain ? Mystère là aussi.
Et vous oubliez des choses essentielles
- qui rédige l'ODJ ? Donc QUI, dans ce cas, déciderait de la forme finale des résolutions et comment ? Vous ne semblez nullement proposer que ce soit quelqu'un d'autre que le syndic.
- qui veillera à ce que personne n'aille tenir les mains hésitantes pour remplir les bulletins ? Parce que si c'est compliqué à faire pour les membres de telle banque mutualiste qui ne se connaissent pas (et d'ailleurs ne votent pas), dans un immeuble où les portes se touchent et tout le monde peut se rencontrer, c'est simplissime...
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Édité par - Viviane le 25 sept. 2017 10:28:50 |
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Sunbird
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Posté - 25 sept. 2017 : 09:55:46
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Ci-joint le fonctionnement au Canada
https://www.protegez-vous.ca/parten...-copropriete
A remettre dans le cadre de la discussion ci-dessus.
Les critiques du système :
- aucune obligation de formation du CA
- manque d'implication du syndicat
- risque juridique important pour le CA
- conflit d'intérêt du CA |
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Viviane
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87
Posté - 25 sept. 2017 : 10:11:15
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En gros, on est donc au canada dans la démocratie représentative :
1) je désigne quelqu'un qui décide à ma place quasiment tout.
2) Versus, en france, la démocratie participative : je vote pour des projets précis.
Je comprends l'intérêt de vouloir passer au 1 : ça va plus vite, les décisions.... et on vit dans la société de l'immédiateté, soi-disant synonyme d'efficacité... en réalité le plus souvent synonyme de décisions stupides pour cause d'absence de réflexion (ou de volonté de privilégier les intérêts de la minorité décidante...).
Le corollaire du 1 étant qu'un groupuscule est plus facile à convaincre, voire soudoyer, qu'une AG entière. Et que la prise de pouvoir d'une minorité sur la majorité (qui existe déjà aujourd'hui dans certains cas ) en sera grandement facilitée.
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Édité par - Viviane le 25 sept. 2017 10:12:56 |
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Sunbird
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88
 Posté - 25 sept. 2017 : 10:25:56
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Viviane ce que vous dites est vrai si nous sommes toujours dans un fonctionnement Syndic qui gère.
Le corollaire d'un fonctionnement avec un CA n'a de sens que si il n'y a plus de syndic, ou que le syndic ne devient qu'un assistant du CA, comme le serait par exemple l'ARC.
Si nous allons vers un fonctionnement Syndic/CA comme vous le dites très justement c'est un moyen pour le syndic d'imposer son point de vu à quelques personnes, à diminuer son travail puisque cela sera fait par le CA (sans bien entendu diminuer son tarif), et encore diminuer sa responsabilité civile qui sera de fait transférée sur le CA. |
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Viviane
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89
Posté - 25 sept. 2017 : 10:42:16
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citation: Le corollaire d'un fonctionnement avec un CA n'a de sens que si il n'y a plus de syndic
Et ce sera qui, les membres du CA ? Vous ferez quoi si aucun des copros ne veut prendre cette responsabilité ? Ou si ceux qui veulent bien la prendre n'en ont pas, aux yeux de leurs voisins, la capacité ?
Vous n'aurez pas d'autre choix que prévoir un mode de gestion par un pro, et ce sera celui choisi par la plupart des AG.
Il est aujourd'hui tout à fait possible de fonctionner en syndicat coopératif. Donc boulot du syndic fait par le CS. Pourquoi vouloir l'imposer ?
Le discours manque totalement de cohérence. D'un côté on clame haut et fort qu'il faudrait adapter la loi aux différentes situations. De l'autre on priverait l'AG du choix de son mode de gestion : pro ou non pro ?
Mais tout ça n'est que poudre aux yeux, la disparition des syndics n'est pas prévue dans l'histoire. Il s'agit surtout de leur donner un pouvoir décisionnaire qu'ils n'ont pas à ce jour, en manipulant les autres membres du CA, ce qui est plus simple que manipuler une AG entière...
Enfin, quels que soient les membres de ce CA, ce que conteste totalement, c'est de leur donner un pouvoir décisionnaire sur des points où aujourd'hui ils ne l'ont pas. |
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Édité par - Viviane le 25 sept. 2017 10:43:06 |
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Viviane
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90
Posté - 25 sept. 2017 : 11:05:18
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citation: Si nous allons vers un fonctionnement Syndic/CA comme vous le dites très justement c'est un moyen pour le syndic d'imposer son point de vu à quelques personnes, à diminuer son travail puisque cela sera fait par le CA (sans bien entendu diminuer son tarif), et encore diminuer sa responsabilité civile qui sera de fait transférée sur le CA.
Tout à fait. |
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JPM
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91
Posté - 25 sept. 2017 : 11:21:55
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Je suis un adversaire farouche de la transformation des syndicats en sociétés
Vous devriez l'avoir compris en lisant cet article et bien d'autres avant.
Par contre je suis maintenant un partisan du vote par correspondance pour lequel il faudrait prévoir des modalités adéquates de fonctionnement.
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Gédehem
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92
Posté - 25 sept. 2017 : 12:31:02
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La nature même de l'AG de l'organisation collective "syndicat" est le débat, la confrontation des opinion, son objet étant la prise de décision consensuelle.
Admettre le vote par correspondance, justement interdit, serait contraire à la nature même de l'assemblée.
C'est nier son impérieuse nécessité.
D'autant qu'il existe de fait déjà : le mandat impératif (délégation avec indication de vote).
De plus le principal argument avancé (lutte contre l'absentéisme) est trompeur : les raisons de l'absentéisme constaté dans certains syndicats sont occultées.
Alors qu'on peut donner mandat, voire mandat impératif (*), qu'apporterait de plus le vote par correspondance pour la participation ???
(*) mandat impératif = quasi vote anticipé ...par tiers porteur : vote par correspondant ... |
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Viviane
Pilier de forums
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93
Posté - 25 sept. 2017 : 13:17:52
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citation: Je suis un adversaire farouche de la transformation des syndicats en sociétés
Vous devriez l'avoir compris en lisant cet article et bien d'autres avant.
Tant mieux, mais quand on voit les comparaisons que vous utilisez pour défendre le vote par correspondance, ça crève pas DU TOUT les yeux... |
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Viviane
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94
Posté - 25 sept. 2017 : 13:26:18
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citation: qu'apporterait de plus le vote par correspondance pour la participation ???
Je vois pas non plus. Si on peut pas se déplacer on peut toujours donner mandat.
Et les problèmes aujourd'hui liés à la participation sont dus au fait que beaucoup ne donnent même pas mandat.
Supposer qu'ils voteront par correspondance est juste une illusion. Ca aura surtout pour effet que certains de ceux qui viennent ne viendront plus. Du coup, c'est sur, les débats seront encore moins longs (surtout avec des résolutions inmodifiables), le syndic aura moins de questions auxquelles répondre, et il se couchera plus tôt.
Quant au mandat impératif, que certains syndics tentent déjà d'imposer comme une obligation en donnant des mandats avec n° de résolution et vote, ça doit rester une affaire entre mandant et mandataire, dont le syndicat n'a pas à tenir compte. |
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JPM
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95
Posté - 25 sept. 2017 : 17:09:01
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Pendant des années j'ai écrit la même chose que Gedehem.
Maintenant c'est fini.
Dans la très grande majorité des cas, sur les questions importantes, les copropriétaires arrivent à l'assemblée avec les décisions en tête. Parfois les POUR s'installent d'un côté de la salle, les CONTRE de :l'autre.
Les copropriétaires représentés ont donné des instructions précises.
Il n'y a plus de vrai débat, au mieux la réitération de ce qu'on a dit pendant le 15 derniers jours.
L'avantage du vote par correspondance, c'est l'obtention d'une décision à la majorité requise, dans un sens ou dans l'autre.
Dans bien des cas le débat dans une petite réunion informelle est plus fructueux qu'un débat dans la cohue de l'assemblée.
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Gédehem
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96
Posté - 25 sept. 2017 : 17:46:37
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L'avantage du vote par correspondance, c'est l'obtention d'une décision à la majorité requise, dans un sens ou dans l'autre.
Quelle différence avec le mandat impératif ???
Vote par correspondance ou (vote) par mandat impératif impose une démarche volontaire du copropriétaire, ne serait-ce que pour cocher 20 cases et signer.
Quelle distinction entre les 2 ??? (*)
Qui plus est pour, prétendument, lutter contre l'absentéisme ???
Sur le fond : on fait ici encore abstraction de la dualité propre à nos organisations : une structure formelle et un fonctionnement effectif.
Eternel balancier entre les experts du droit et les 'sociologues'.
"La plupart des problèmes soulevés par la copropriété ont été transformés en questions juridiques " (N. Golovtchenko) D'où l'omnipotence de l'expert dans nos copropriétés, certains en ayant fait leur spécialité.
Ces experts reconnaissent que la copropriété donne lieu à des dysfonctionnements, mais presque toujours pour proposer d'y introduire une régulation par le droit.
Ce que d'autres déplorent, Giverdon entre autres : le droit de la copropriété porte sur la "structure foncière" et non sur les relations sociales dont elle est le substrat.
On ne peut faire abstraction de cette dualité : un cadre formel prédéfini, les interdépendances des acteurs "associés/voisins".
La reconnaissance du vote par correspondance, pas plus que l'abaissement des majorité ou autres mesures de ce type, relevant du cadre juridique, ne peut répondre aux difficultés rencontrées dans certains syndicats.
Ici au prétexte de lutter contre l'absentéisme aux AG.
(*) non sur un plan juridique, sans intérêt ici, mais sur le coté pratique des choses :"lutte contre l'absentéisme" ou encore "faciliter les prises de décision". |
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JPM
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97
Posté - 25 sept. 2017 : 18:37:18
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La différence ?
Quand j'envoie un mandat en blanc au syndic accompagné d'instructions de vote, je n'ai pas l'assurance que ce mandat sera accepté par un copropriétaire.
Si le vote par correspondance est admis, je suis certain que mon vote sera efficace. C'est la grande différence.
On peut ajouter que dans le premier cas, le porteur du pouvoir pourra exceptionnellement voter contre mon avis.
Dans les deux cas il y a moindre mal. La situation est plus grave de nos jours avec l'inflation de questions superfétatoires. Mais il est incontestable que le copropriétaire ne pouvant pas se déplacer a de plus grandes chances qu'avant d'obtenir des avis et des informations sur telle ou telle question avant de décider son vote.
C'est incontestable. Personne ne peut le nier. Il est parfaitement concevable d'organiser des groupes de discussion à distance. Un bon pique nique est aussi possible.
Je le sais moi même pour l'enseignement et la formation. On pourrait tout aussi bien parler de l'opportunité de faire un ravalement en bénéficiant des informations fournies par un drone.
Déjà , dans bien des cas, le débat se déroule avant l'assemblée.
L'excès à éviter c'est l'assemblée sans personne, juste un bureau d'enregistrement des votes. C'est théoriquement concevable mais il faut lutter contre.
A mon avis le temps n'est plus de lutter contre le vote par correspondance. Il est de l'organiser pour ne pas déshumaniser l'assemblée.
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Viviane
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98
Posté - 25 sept. 2017 : 19:34:53
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citation: L'excès à éviter c'est l'assemblée sans personne, juste un bureau d'enregistrement des votes. C'est théoriquement concevable mais il faut lutter contre.
Ce n'est pas "théoriquement" possible. C'est exactement ce qui arrivera. Quel serait l'intérêt de se réunir si le débat ne peut rien changer à des questions fermées impossibles à modifier et qu'on est SUPPOSE avoir eu en avance toutes les infos dont on a besoin pour décider ?
Autant voter de chez soi.
Quant à prétendre que vouloir une AG c'est refuser de débattre AVANT l'AG, faut arrêter le mic mac. Il n'y a pas à opposer les deux. C'est complémentaire.
Pour des travaux importants j'ai vu chez nous
- DEUX réunions avant l'AG. La première avec du monde, la deuxième beaucoup moins
à l'issue de ces réunions, ce qui se dégageait, c'est de faire les travaux en plusieurs fois
- de nombreuses conversations dans les couloirs et au téléphone avec les bailleurs éloignés
- envoi des convocs avec, in extrémis, deux options : tout d'un coup, ou une partie seulement. On était ellement surs que ça passerait pas d'un coup qu'on le proposait même pas. Un membre du CS malade qui peut plus venir aux réunions nous a obligés, quand il a reçu le projet par mail, à bâcler in extrémis les résolutions indispensables pour le "tout d'un coup"
- entre convoc et AG, rédaction propre de la résolution "tout d'un coup" qui permettait de faire sauter plein de postes des devis, qu'il fallait chiffrer, même si chacun aurait pu le faire dans son coin, avec les devis sous le coude
- entre convoc et AG, un copro très énervé, jamais venu aux réunions, qui n'habite pas là et m'appelle. Il nous prend pour des charlots et s'énerve. Il a eu sa réunion à lui tout seul avec tout le CS, et est reparti rassuré.
- A l'AG se pointe le mauvais payeur chronique, 15% des charges à lui seul. 100000€ sur ce coup là . Il vote oui, mais on sait d'avance qu'il payera pas, les décisions sont rédigées en conséquence.
- Et in fine, comme une lettre à la poste, à notre grande surprise comme à celle du syndic et de l'architecte, après sondage, tout le monde est pour le "tout d'un coup". On s'attache donc à faire lire à tous les résolutions bâclées dans la convocation puis corrigées.
- Puis on vote, et c'est "POUR" faire tout d'un coup, à l'unanimité.
Pour y arriver, il a fallu plusieurs années de travail, de réunions, de papotage dans les couloirs ET de débat en AG, où l'architecte est venu plusieurs fois, ou certains sont venus alors qu'ils ne sont pas venus aux réunions, et lycée de Versailles...
Et TOUT était indispensable. Y compris le débat en AG. J'aurais moi-même jamais voté OUI à la résolution telle qu'elle était dans la convocation.
Dans un monde idéal (quoique...) , le syndic vous donne les moyens de préparer la convoc bien avant la fin de son mandat, personne ne fait d'erreur d'appréciation, les gens ne changent pas d'avis entre une réunion non décisoire et une AG, etc, etc... Mais on n'est pas dans un monde idéal, sinon tout le monde serait présent aux AG. |
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Édité par - Viviane le 25 sept. 2017 19:53:36 |
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Viviane
Pilier de forums
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99
Posté - 25 sept. 2017 : 20:04:24
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Et je vous parle même pas des AG où la convoc a été bâclée par le syndic sans tenir aucun compte de l'avis du CS.
Le nôtre a présenté 2 années d'affilée une facture que le CS refusait de payer (900€ de trop perçu par un fournisseur qu'il ne voulait pas se fatiguer à réclamer).
Deux fois, donc, on a du modifier la résolution d'approbation des comptes pour y ajouter des réserves sur cette dépense. Il a fini par réclamer. Et obtenir.
Avec le vote par correspondance, et des amendements impossibles, c'est sur que c'est plus tranquille pour le syndic. Ou vous refusez l'approbation des comptes et vous mettez le syndicat dans la mouise, ou vous acceptez ce que vous ne voulez pas accepter. |
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danmasse
Contributeur senior
France
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100
Posté - 01 nov. 2017 : 16:41:47
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Bonjour,
Je débarque dans le sujet : la nouvelle de la réforme de la copropriété m'avait échappé : j'étais en voyage...
Découvrant le problème, j'ai posé la question dans un nouveau topic, et j'ai été redirigé ici.
Tout d'abord, merci de vos contributions et commentaires, tous fort pertinents. Je suis en général bien d'accord avec ce que j'ai lu ici.
Je remercie nos législateurs d'avoir pris conscience du fait que la grande majorité de nos copropriétés sont gérées de façon... aléatoire. On devrait certainement pouvoir faire beaucoup mieux.
Mais comment ?
Le système proposé (Conseil d'Administration pour remplacer le Conseil Syndical) ne résoud pas le problème - mais risque au contraire de le compliquer : le CS deviendrait un CA - mais avec les mêmes personnes, qui auraient des pouvoirs étendus : grand danger !
Notre copro comporte 138 lots principaux, et environ la moitié des copropriétaires sont des bailleurs : nous sommes dans la moyenne nationale. Parmi les propriétaires résidents, certains travaillent (et n'ont donc guère de temps pour s'occuper des problèmes de la copro), et les autres sont en retraite, mais ont souvent d'autres soucis que de s'occuper de la gestion de la copro.
Les motivations des membres du CS ont été fort bien résumées plus haut : elles n'ont en général rien à voir avec le soucis de bien gérer notre bien commun.
Or, pour faire fonctionner un CS ou un CA, il faut des personnes à la fois compétentes et disponibles. Ce fut le cas chez nous, pendant des années. Mais c'est terminé... J'ai fait partie du CS pendant 10 ans, dont 4 en qualité de président, mais j'ai démissionné, fatigué de devoir consacrer tout mon temps à résoudre des problèmes de voisinage : j'ai d'autres projets pour accuper les années qu'il me reste !
J'ai donc cherché une solution de remplacement :
- j'ai pensé d'abord à trouver un syndic ayant une formation technique suffisante (le nôtre n'y connait absolument rien - mais sa gestion financière et administrative est correcte). Je n'ai pas trouvé...
- j'ai ensuite pensé à un cabinet d'architectes, rémunéré au fixe pour la surveillance des questions techniques, et susceptible de prendre des missions ponctuelles, sur devis. Je n'ai pas encore trouvé... Je pense proposer à la prochaine AG de faire un AO pour en trouver un, mais je ne suis pas certain que ce soit accepté par l'AG : dépenses supplémentaires...
Je pense pourtant que cette solution est la seule : on ne peut demander aux syndics d'être experts dans tous les domaines - qui deviennent fort compliqués (je ne vous dis pas les absurdités que j'ai entendues, concernant les économies d'énergie...).
Remplacer le CS par un CA - avec les mêmes personnes (qui d'autre ?) ne résoudra rien, mais au contraire compliquera les problèmes, en donnant aux membres incompétents du CA des pouvoirs exhorbitants. |
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