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Viviane
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Posté - 29 mars 2017 : 19:04:59
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citation: Inutile de partir sur ces histoires de procédure.
On est bien d'accord...
citation: il y a fort Ă parier qu'il n'y aura pas ces "feuilles".
Effectivement, sans feuille de présence, ce sera dur d'arguer que c'est une AG... Bref, on saura demain ce qu'il est en est...
Et le cas échéant, ben Bibi reviendra voir l'avocat ayant engagé la requête...
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ainohi
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Posté - 29 mars 2017 : 22:42:34
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citation: Initialement posté par Gédehem
Inutile de partir sur ces histoires de procédure. Non, ce n'est pas inutile. Si l'on est déterminé, il est utile de savoir de quels moyens d'action on dispose.
Je me suis renseigné de plus près sur les ordonnances sur requête.
L'ordonnance sur requête prévue aux articles 46 et 47 du décret du 17 mars 1967 est une mesure de sauvegarde provisoire prise de façon non contradictoire comme en matière gracieuse. Lorsque la copropriété est dépourvue de syndic, elle est la seule voie légale permettant de désigner un syndic.
Les voies de recours sont indiquées à l'article 59 du décret du 17 mars 1967 ainsi qu'à l'article 496 du code de procédure civile. S'il n'est pas fait droit à la requête, le requérant peut interjeter appel. S'il est fait droit à la requête, tout copropriétaire peut en référer au juge qui a rendu l'ordonnance à la suite de quoi le juge peut rétracter l'ordonnance. Il n'y a pas d'autres recours possibles. Il n'est pas possible de se pourvoir en cassation parce que cette voie de recours ne permet d'examiner que les décisions devenues définitives, ce que n'est pas une ordonnance sur requête. Si le référé-rétractation n'aboutit pas, les copropriétaires voulant faire annuler la nomination de l'administrateur provisoire doivent lancer une procédure sur le fond au cours de laquelle il devront prouver que la copropriété était pourvue d'un syndic détenteur d'un mandat valide. S'il aboutit, une ordonnance n'étant qu'une mesure provisoire n'ayant pas l'autorité de la chose jugée et la rétractation n'ayant pas non plus de caractère définitif, le requerrant peut déposer une deuxième requête pour la même cause et à la même fin. |
Édité par - ainohi le 29 mars 2017 22:56:09 |
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BIBI
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Posté - 29 mars 2017 : 23:31:49
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Par égard pour les contributeurs, je rentre à l'instant , je vous donne des nouvelles .. le conseil syndical (4/5 CS ) , une feuille de présence en mains - ont tenu à accueillir les résidents dans la salle réservée et payée certains étaient venus ( de suisse) .. d'autres ont fait le déplacement et voulaient entendre le rapport des conseillers .. alertés par le constat de carences etc.. ( présentS + Représentés +/- (8900 /10 000 tantièmes) -Les résultats sont annoncés et là le syndic sortant fait son entrée .. et brandit un pouvoir je ne suis plus syndic - ni candidat .. ) je représente un de mes clients dont je gère la location ... ) Grand remue ménage .. réglement de compte .. Bien entendu ( il avait son fan club ( +/- 1500 Tantièmes ) qui l'applaudisse .. et lui de se (re) mettre dans la peau du syndic .. le président du CS parvient à calmer les uns et les autres - Il lit l'ordonnance - répond aux questions .. Donne la parole aux rapporteurs qui commencent à décrire la situation .. pas de pièces présentées .. le comptable qui dit ne pas avoir de N° ICS .. Code APE ( c'est quoi ? ) bref ..
Puis comme le syndic continuait à perturber la réunion .. ( telle une moule qui s'accroche à son rocher .. ) pas respecter le mandat (pas grave ) hors délai (pas grave) pas de rapport du cs ( pas grave ) Le président trés calmement lui dit : Franchir la ligne blanche .. pas grave .. Bruler un stop ..pas grave - seulement comme il y a un code de la route .. Vous oubliez qu'il y a un code de copro .. et quand on commet des infractions = Sanction ... retrait de permis .. pour vous = Sanction.. retrait du mandat .. Puis le président pose la question à l'assemblée : les bras se lèvent = On veut que notre AG se fasse - un syndic ne peut nous la voler ( 7400 tantièmes : POUR )
Bureau de séance ... Le syndic sortant dit " qu'il n'est pas candidat .. " .. un comble ..
l'AG passe a la résolution : vote d'un syndic - le candidat rentre : Fait remarquer que la situation est navrante - et s'adressant à l'imposteur : lui fait remarquer qu'il y a manque de respect des règles de déontologie .. en demeurant là ..
Puis le candidat se présente ... le syndic sortant reprend la parole .. commence à polémiquer .. je vais faire une procédure ..faire annuler l'AG Le candidat : lui fait remarquer que ce serait l'arroseur arrosé ... AG annulable .. certes .. mais à qui l'origine de la faute .. et RDV dans 2 ans .. pour obtenir l'annulation mais parallèlement implication du syndic sortant en responsabilité professionnelle .. demande de DI .. qu'il a omis la résolution concernant la réserve travaux -LOI ALUR .. (2017 ) pas de résolution avec le vote du bureau de séance - pas de résolution : Rapport du CS ... en plus des fautes reconnues par le TGI et repris dans l'ordonnance Silence absolu ..
Le candidat sort votes = dans les 7500 tantièmes pour choisir le candidat comme syndic .
le fan club et l'ex syndic sortent ..
Election des conseillers .. Fin de l'assemblée - date est retenue pour une prochaine AG ... avec un ordre du jour en bonne et due forme .. Qu'une requête en rétractation sera faite dès demain .. PV .. etc.. Fin de l'assemblée . Plus soudés que jamais : les 3/4 des copropriétaires ont mis fin à 18 ans de règne d'un syndic despote .. le tort des CS : ne pas avoir assez communiqué .. ne pas avoir dénoncé les erreurs au fur et à mesure dans l'année ... voilà le compte rendu .. la suite - asap .. MERCI pour votre contribution ..
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ainohi
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Posté - 29 mars 2017 : 23:50:14
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Plutôt qu'une requête en rétractation, vous seriez mieux avisés de demander une modification de l'ordonnance qui consisterait à nommer comme administrateur provisoire le syndic qui vient d'être élu. Vous vous mettriez ainsi en parfaite légalité et à l'abri de toute contestation reposant sur le motif d'une convocation par une personne dépourvue de qualité à le faire. |
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Viviane
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Posté - 30 mars 2017 : 05:53:22
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citation: le syndic sortant fait son entrée .. et brandit un pouvoir je ne suis plus syndic - ni candidat .. ) je représente un de mes clients dont je gère la location ... ) Ah ben il est fort... je comprends pourquoi vous vouliez vous en débarasser
citation: le syndic sortant reprend la parole .. commence à polémiquer .. je vais faire une procédure ..faire annuler l'AG
Ben, bonne chance Ă lui... parce que n'Ă©tant pas copro, il peut pas faire annuler une AG...
Pour le reste, il vous faut voir avec l'avocat quelle suite Ă donner... |
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Édité par - Viviane le 30 mars 2017 05:58:28 |
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BIBI
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Posté - 30 mars 2017 : 08:32:34
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J'ai potassé le sujet et vu des sujets intéressants ( dalloz_actualité_-_demande_de_retractation_ordonnance_designant_un_administrateur_provisoire merci Viviane |
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ainohi
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Posté - 30 mars 2017 : 10:51:55
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Parmi les bulletins de Dalloz, celui du 13 janvier 2012 mérite votre attention : l'administrateur provisoire peut ne pas être un administrateur inscrit sur la liste des administrateurs judiciaires.
Plutôt qu'une rétractation, vous auriez intérêt à obtenir que votre administrateur provisoire soit remplacé par le syndic que vous venez d'élire, ce qui purgerait le vice d'une désignation par une assemblée irrégulièrement convoquée. |
Édité par - ainohi le 30 mars 2017 11:05:49 |
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BIBI
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Posté - 30 mars 2017 : 14:38:41
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Merci ainohi Je retiens Ă©galement votre remarque ... |
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Posté - 30 mars 2017 : 17:31:56
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BIBI : quel cirque !!!!!!
Vous oubliez que cette AG a été convoqué par un syndic hors mandat, elle est donc annulable par le TGI
Les opposants et les défaillants ont 2 mois, article 42, pour saisir le tribunal en annulation. Il y a quelques opposants qui ne vont pas rater cette occasion. Cette AG sera annulée dans quelques mois, années, .. |
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Sunbird
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Posté - 31 mars 2017 : 13:46:05
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@philippe388 +1
Vous ĂŞtes sous ADJ, vous calmez le jeu, et dans 3 mois, avec l'ADJ vous faites une AG pour nommer un syndic. Toutes les autres alternatives sont foireuses d'un point de vu juridique.
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Viviane
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Posté - 31 mars 2017 : 19:41:10
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A moins que l'avocat vous dise autre chose, je plussoie Sunbird.. C'est certainement la solution moins risquée. Vous avez évité la galère d'une AG qui aurait redésigné l'ancien syndic, et avec plus des 3/4 des voix. Les gens n'auront pas changé d'avis dans trois mois.
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Édité par - Viviane le 31 mars 2017 19:46:15 |
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BIBI
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Posté - 01 avr. 2017 : 18:17:07
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certes,je suis d'accord avec vos avis et développement Ce passage par la case Ordonnance, aura au moins le mérite d'attirer l'attention de tous et de constater que les 3/4 des copropriétaires ont enfin ''entendu'' les 4 nouveaux conseillers qui ont pu s'exprimer enfin. puisque depuis 2 ans: la résolution du rapport du CS ne figurait pas à l'ordre du jour . Sachant que le fait d'évoquer un A P en tétanise plus d'un- mais aura permis de faire bouger la situation après des années de despotisme et de conseillers acquis à la cause de ce gestionnaire - Bon W E
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Viviane
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Posté - 02 avr. 2017 : 07:17:42
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citation: puisque depuis 2 ans: la résolution du rapport du CS ne figurait pas à l'ordre du jour . Je comprends pas trop cette histoire. Ce n'est pas un point obligatoire à l'ODJ. Donc si vous ne signifiez (RAR)pas au syndic que vous le voulez, il n'a pas à le mettre.
Et si vous lui remettez (RAR toujours) un rapport écrit (ce qui est bien plus efficace qu'un rapport oral, et que normalement le CS doit rédiger), il est obligé de le joindre aux convocations.
Donc il refusait malgré les significations ? |
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BIBI
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Posté - 02 avr. 2017 : 11:12:55
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Bien entendu ... Le rapport était joint à la demande des cs de porter cette résolution à l ordre du jour .. Une 2 ème avec les règles de fonctionnement du cs .....En 2016 :remis en direct et cette fois En LR/AR
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BIBI
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Posté - 02 avr. 2017 : 11:15:02
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Le rapport Ă©crit du cs fait partie des obligations ..A joindre Ă la convocation. |
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Posté - 02 avr. 2017 : 11:21:49
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viviane : citation: e comprends pas trop cette histoire. Ce n'est pas un point obligatoire Ă l'ODJ. Donc si vous ne signifiez (RAR)pas au syndic que vous le voulez, il n'a pas Ă le mettre.
Dans la "loi de viviane" peut-ĂŞtre mais pas dans la loi de 1965.
Le rapport du CS est obligatoirement joint à la convocation; c'est un document aidant à la décision.
3. Les avis du conseil syndical sur les consultations imposées
L’avis rendu par le conseil syndical lorsque sa consultation est obligatoire, en application du deuxième alinéa de l’article 21 de la loi du 10 juillet 1965. Il s’agit des marchés et contrats d’un montant supérieur au seuil fixé par l’assemblée général, exigeant l’avis du conseil syndical. L’avis du conseil syndical doit impérativement être écrit puisqu’il doit être joint à la convocation.
Le syndic n’est pas tenu de suivre l’avis émis par le conseil syndical.
4. Le compte rendu de l’exécution de la mission du conseil syndical
L’article 11 II 4° vise « Le compte rendu de l’exécution de la mission du conseil syndical prévu au deuxième alinéa de l’article 22 du présent décret et le bilan établi par le conseil syndical en application du second alinéa de l’article 41-2 de la loi du 10 juillet 1965 ; »
On note avec satisfaction que désormais, par application de l’article D 11 II 4° le conseil est tenu d’établir un rapport écrit de son activité, qui devra être joint à la convocation. Cette formalité présente sans nul doute un caractère obligatoire nonobstant l’avis contraire de certaines associations qui, pourtant, n’hésitent pas à invoquer le caractère contraignant du texte lorsqu’il s’agit pour le syndic de présenter l’état détaillé des sommes perçues par lui au titre de sa rémunération.
La carence du conseil syndical pourra donc aboutir à la mise en cause de la responsabilité de ses membres, si l’insuffisance de l’information fournie aux copropriétaires génère un préjudice.
Le bon sens commande toutefois de faire une application prudente et éclairée de cette rigueur nouvelle.
jpm-copro.
viviane : On ne vote pas sur ce rapport annuel.
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Viviane
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Posté - 02 avr. 2017 : 16:36:57
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Ce qu'il y a de bien avec vous Philippe, c'est que vous êtes sans surprise. Toujours les mêmes techniques... philippe388 : Alors, voyons, je voudrais pouvoir écrire, pour la millième fois "la loi de viviane", comment faire... Je sais 1) je lis en diagonale 2) je la cite en coupant ce qu'elle dit au bon endroit pour arriver à faire croire que c'est une erreur... 3) et comme j'arrive jamais à me rappeler du lien vers Légifrance et les articles de loi, je tartine de citations de JPM copro, (ou d'ailleurs...des fois on sait même pas d'où) ! Et tant pis si ça dit la même chose qu'elle, ce qui compte, c'est de faire comme si c'était le contraire...
Je crois que je vais finir par appeler ça "la lecture Philippienne"
citation: citation: Viviane : Je comprends pas trop cette histoire. Ce n'est pas un point obligatoire Ă l'ODJ. Donc si vous ne signifiez (RAR)pas au syndic que vous le voulez, il n'a pas Ă le mettre.
Et si vous lui remettez (RAR toujours) un rapport écrit (ce qui est bien plus efficace qu'un rapport oral, et que normalement le CS doit rédiger), il est obligé de le joindre aux convocations.
Philippe388: Dans la "loi de viviane" peut-ĂŞtre mais pas dans la loi de 1965.
Donc, je maintiens ce que j'ai écrit et que vous avez amputé : NON, aucun article de la loi de 1965 NI du décret de 1967 n'oblige à mettre à l'ODJ un point intitulé "rapport du CS". Et merci, je sais très bien qu'on ne vote pas sur le rapport du CS. Et je pense que tout le monde sur ce fil, Bibi compris, le sait, c'est pas un scoop.
Et OUI le syndic est obligé de joindre le rapport du CS aux convocations. Encore faut-il que le CS le fasse et le lui donne. Et ait la preuve qu'il le lui a donné. |
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Édité par - Viviane le 02 avr. 2017 17:03:33 |
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BIBI
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Posté - 15 avr. 2017 : 06:29:29
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quelques nouvelles sur ce sujet : Le candidat syndic ( élu -selon la volonté de l'assemblée) a communiqué le PV de l'A G (qui n'a été traité que partiellement) à l'A P qui avait été désigné - L'A P n'a pas signifié l'ordonnance au syndicat - De ce fait l'Avocat du collectif n'a pas fait de demande de rétractation - jugeant que l'AP n'interviendra plus dans ce dossier.
Le syndic nouvellement élu va convoquer une nouvelle A G ( sans doute attendra t'il 2 mois (le temps de savoir si le risque de demande d'annulation de l'A G est passé ..) |
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yugman102
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Posté - 15 juil. 2019 : 21:25:49
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citation: Initialement posté par ainohi
La nuit étant passée, j'ai remis un peu d'ordre dans mes idées et je me rends compte que je me suis emporté et que j'ai dit des bêtises. En ce qui concerne les possibilités de recours contre une ordonnance nommant un administrateur judiciaire, je n'affirme rien, il doit y en avoir, notamment la cassation. J'étudie la question et je reviendrai dessus ultérieurement. Par ailleurs, contrairement à ce que j'ai affirmé, le juge doit motiver sa décision.
Mais, ce qui est certain est que l'ordonnance est une mesure de sauvegarde provisoire qui s'applique immédiatement et à laquelle il est impossible de s'opposer tant qu'elle n'a pas été réformée ou annulée.
Dans la situation que vous exposez, il y a : 1. un administrateur provisoire nommé par ordonnance sur requête, 2. une personne se prétendant syndic mais qui n'a plus de mandat et qui a convoqué une assemblée irrégulièrement pour se faire désigner syndic.
Du 1. il résulte que l'administrateur judiciaire est, actuellement, le seul représentant de la copropriété et que toute résistance est vouée à l'échec. Notamment, comme je l'ai déjà dit, l'administrateur judiciaire est en mesure de disposer du compte bancaire séparé de la copropriété. Il lui suffit de produire l'ordonnance à la banque : la seule signature reconnue par la banque sera désormais la sienne.
En ce qui concerne le 2., il est exact que seul un juge peut dire qu'une AG est annulée ou inexistante. Mais l'inverse est tout aussi vrai : seul un juge peut dire qu'une AG est valide. En attendant, c'est le 1. qui s'applique. Car c'est l'administrateur judiciaire qui est investi, au moins provisoirement, des pouvoirs de représentant de la copropriété et, à supposer que le syndic désigné par l'assemblée l'ait été régulièrement, son mandat est néanmoins suspendu du seul fait des pouvoirs dont l'administrateur provisoire est investi.
Dans cette situation, il faut envisager deux hypothèses :
- personne n'exerce de recours ni contre la nomination de l'administrateur provisoire ni contre la validité de l'assemblée convoquée par un syndic sans mandat ;
- un recours est exercé contre la nomination de l'administrateur provisoire ;
Dans la première hypothèse, l'administrateur provisoire demeure le seul représentant légal de la copropriété habilité à convoquer une assemblée et le syndic désigné par cette assemblée sera le seul représentant légal de la copropriété. L'assemblée convoquée par un syndic sans mandat sera tout simplement ignorée.
Dans la seconde, les contestataires devront contester le motif de la nomination de l'administrateur provisoire, la copropriété dépourvue de syndic. Ils devront donc apporter la preuve que la copropriété était pourvue d'un syndic. Or le mandat du syndic avait expiré et la copropriété était donc bien dépourvue de syndic. Il leur est impossible d'argumenter sur une gestion de fait. Sur ce point, la jurisprudence est constante, il ne peut y avoir de gestion de fait d'une copropriété.
Il n'est donc même pas nécessaire de prêter la moindre attention à l'assemblée convoquée par le syndic sans mandat si la mission de l'administrateur provisoire est maintenue. Elle ne peut avoir aucun effet.
L'inconnue est ce maintien : une rétractation de l'ordonnance est possible. En l'absence de rétractation, l'administrateur provisoire accomplira sa mission qui s'achèvera par une décision régulière d'un syndic. Si l'ordonnance est retirée, il reste possible de contester la régularité l'assemblée ce qui entraînera une nouvelle administration judiciaire. Pour cette raison, il est possible de peser en faveur du maintien de la mission de l'administrateur provisoire.
Bonjour ainohi
Je me permets de vous écrire ^pour vous faire une demande sur la réponse que vous avez posté le 29 mars 2017 : 13:11:29 sur le forum : Copropriétaires / Appel à expériences similaires copropriété / Administrateur provisoire
Vous évoquez une jurisprudence constante sur "la gestion de fait d'une copropriété" et qu'il est impossible d'argumenter sur ce point.
Pourriez-vous m'indiquer quelques liens sur cette jurisprudence, je n'ai pas réussi à en trouver, je viens de subir une telle décision et je viens de faire appel.
Merci d'avance, je compte sur vous,
Yugman |
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ainohi
Contributeur vétéran
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Posté - 15 juil. 2019 : 22:06:52
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Vous pouvez consulter le rapport de la cour de cassation de l'année 2000 (https://www.courdecassation.fr/publ...ce_5865.html) : citation: Il arrive que le syndic poursuive son activité après la date d’expiration de son mandat, dans le souci louable d’éviter une interruption dans la gestion de la copropriété très préjudiciable à cette collectivité et dans la perspective d’un renouvellement prévu ou espéré. Les juridictions du fond ont longtemps cherché à valider les actes intervenus dans de telles conditions en recourant à divers concepts juridiques tels que la notion de renouvellement tacite du mandat, ou celui de syndic "de fait" ou même en faisant appel au quasi-contrat de gestion d’affaire. Mais depuis un arrêt du 14 octobre 1987 (Bull. n° 172, p. 100), la troisième Chambre refuse fermement tout pouvoir "de fait" au syndic après l’expiration de son mandat. |
Édité par - ainohi le 15 juil. 2019 22:09:50 |
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