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Louis92
Contributeur vétéran
France
2795 message(s)
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 Posté - 21 nov. 2016 : 13:54:28
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Bonjour.
Parmi les syndics que j'ai à connaître, deux syndics font appel à la sous-traitance pour l'envoi des convocations. C'est leur droit. Les tâches sous-traitées sont :
- reprographie,
- mise sous enveloppe,
- achat des timbres,
- dépôt à la Poste.
Le sous-traitant fait une facture unique donc globale. Bien que le contrat du syndic intègre les tâches liées à l'AG dans les honoraires de base (notamment la reprographie), le syndic met cette facture globale dans les charges de l'exercice au lieu de n'y mettre que les débours de timbres.
Sur le petit Ă©chantillon que je connais, deux syndics dans ce cas, cela fait beaucoup, d'oĂą mon alerte.
Pour les CS qui n'examinent pas le contenu des factures et se contentent de vérifier que leur montant total se retrouve bien dans le relevé des dépenses courantes, j'attire donc l'attention sur cette ficelle qui peut passer inaperçue ... sauf en AG à un copropriétaire vigilant ce qui est toujours fâcheux pour la crédibilité d'un CS.
Cdlt. Louis92.
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Posté - 21 nov. 2016 : 14:18:03
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Louis92 : j'attire donc l'attention sur cette ficelle qui peut passer inaperçue ... sauf en AG à un copropriétaire vigilant ce qui est toujours fâcheux pour la crédibilité d'un CS.
Et OUI ! vous avez du participer à notre dernière AG.
La remarque du président de notre CS fut consternante : "le syndic doit bien payer les factures des fournisseurs."  
Suite à ma remarque et ma demande de réserves à ce sujet, le syndic m'a donné raison, mais je n'ai pas pu vérifier si la rectification fut réellement effectuée.
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 Posté - 21 nov. 2016 : 14:41:06
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Merci de l'information, en effet c'est encore un petit loup.... |
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Luc Standon
Contributeur vétéran
2549 message(s)
Statut:
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Posté - 21 nov. 2016 : 14:56:14
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Merci pour lancer l'alerte sur le forum d'UI.com.
Regrettablement, cette technique est très répandue depuis longue date chez de nombreux syndics de grands groupes. J'ai moi-même constaté le phénomène, ainsi que plusieurs contrôleurs/auditeur de l'ARC lorsqu'ils vérifient les comptes dépenses du syndicat :
- UNARC 27/01/2011 > Abus #2507: Convocation et procès-verbal d’assemblée générale: un système ingénieux, lucratif et illégal mis au point par les syndics
- http://arc-copro.fr/documentation/a...me-ing-nieux
La marge différentiel (le delta) Les syndics pratiquaient ainsi une marge différentielle (delta) sur le coût réel des photocopies qu'ils surfacturaient ensuite aux syndicats (mandants).
Cependant, depuis le Décret du 26 mars 2015 définissant le contrat type de syndic, il faut savoir que les prestations pouvant faire l’objet d’une facturation supplémentaire sont précisées de façon exhaustive dans le contrat. Ainsi, à l’exception de celles expressément citées par le contrat type, les autres sont réputées être comprises dans les honoraires forfaitaires de base.
Or les frais de photocopies ne font pas partie des prestations citées comme facturables, elles sont donc, par définition, intégrées dans le forfait. D’ailleurs, pour éviter toute ambiguïté, le point 7.1.1 du décret du 26 mars 2015 précise que : « Les frais de reprographie et les frais administratifs afférents aux prestations du forfait sont inclus dans la rémunération forfaitaire ».
À ce sujet concernant le coût des photocopie et de reproduction, l'article de l'ARC suivant est très instructif :
- UNARC 25/10/2016 > Les masques tombent sur les frais de photocopies : quels sont les vrais tarifs ? Comment réagir ?
- http://arc-copro.fr/documentation/l...rifs-comment
Ă€ titre d'exemple, concernant la reproduction en masse des courriers du conseil syndical, je recommande un abonnement Ă Office DĂ©pĂ´t, mais il en existe d'autres (voir sur internet).
Concernant les frais d’affranchissement des convocations :
Le contrat type précise dans son point 7.2.5 que : "L'envoi des documents afférents aux prestations du forfait donne lieu à remboursement au syndic des frais d'affranchissement ou d'acheminement engagés."
Cette disposition précise que le syndic doit refacturer, à l’euro près, les frais d’affranchissement qu'il facture au syndicat. Donc, le syndic ne peut pas introduire de façon forfaitisée les frais d'affranchissement dans ses honoraires de base.
Voir exemple d'abus récemment publié par l'ARC :
- UNARC 21/10/2016 > ABUS #4156 Le : cabinet Masson : attention Ă la double facturation des frais postaux
- http://arc-copro.fr/documentation/a...rais-postaux
Voilà j'espère que ma contribution aura permis d'avoir compléter au mieux l'alerte ainsi lancée par Louis92.
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Édité par - Luc Standon le 21 nov. 2016 15:40:23 |
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Posté - 21 nov. 2016 : 15:11:09
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Ah, il fallait que l'Arc récupère l'affaire, ca urgeait..... |
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Luc Standon
Contributeur vétéran
2549 message(s)
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Posté - 21 nov. 2016 : 15:26:49
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Posté - 21 nov. 2016 : 17:08:54
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Que ferait LUc Standon sans l'ARC !
Pas besoin de l'ARC pour controler cela.
Cette disposition précise que le syndic doit refacturer, à l’euro près, les frais d’affranchissement qu'il facture au syndicat. Donc, le syndic ne peut pas introduire de façon forfaitisée les frais d'affranchissement dans ses honoraires de base.
Tout CS sérieux doit savoir que les frais postaux sont des débours.ET cela ne date pas d'hier.
PS : l'histoire des prix des photocopies, c'est un vieux marronniers. Depuis l'ouverture de boutiques spécialisés dans les photocopies, cette histoire a bien évolué.
PS 2 : en 2009, notre CS avait déjà fait souscrire un forfait photocopies pour les convocations, les copies CS dans une boutique locale. Bien avant cet abus de l'ARC de 2011 |
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Luc Standon
Contributeur vétéran
2549 message(s)
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Posté - 21 nov. 2016 : 17:32:54
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jmr91200
Contributeur senior
859 message(s)
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Posté - 21 nov. 2016 : 22:15:14
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Je l'ai constaté cette année, il faut aussi vérifier que le nombre d'envoi (un par compte propriétaire) est le bon. On est d'accord que ça ne va pas chercher bien loin en somme récupérable. C'est juste le principe. |
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Posté - 25 nov. 2016 : 12:30:35
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jmr91200 : Exemple perso sur le nbre d'envois et le nbre de copies.
5 SDC et une Union des SDC, 5 AG des SDC et une AG de l'Union; un total de 150 copropriétaires.
Pendant 25 ans l'Union a facturé 150 envois de convocations. Hors les membres d'une Union sont les SDC, 5 dans notre résidence.
Aucun copropriétaire ne participe à cette AG. L'Union devait donc envoyer que 5 convocations avec l'OdJ. au 5 SDC membres, et 1 au président du Conseil de l'Union.
Petit calcul 150 copros x 25 ans = 3750 courriers, 30 pages en moyenne pour un Odj, 112 500 copies.
Au lieu de 6 x 25 = 150 courriers et 30 x 25 = 750 copies.
au toatl : 14 400 € d'envois ( 4€ par RAR), et 22 350 € de copies ( 0.20 € par copie) = 36 750 € de charges payées en trop pour les 150 copros.
Nous avons arrêté cela dès notre nomination au CS d'un des 5 SDC.
Les petits ruisseaux font les grandes rivières ! 
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Sous-traitance envoi convocations AG : gare ! 
